집합건물관리 제도개선 건의사항

【집합건물 공공성 확보 방안】

□ 행정청의 개입 근거 마련

현황 : 실태점검의 법적 미비로 현장에서 점검을 거부하는 사례 빈번

개선 : 자료요구 및 직권조사권 등 지도․감독 권한 신설

- 집합건물은 개별 건물과 달리 공익적 성격이 강하고, 기준없이 특정인 몇 명에 의해 운영되어 비리조사와 해결요구가 급증함에도,

- 조사․시정 권한이 없어 행정의 개입이 어려운 실정이며, 이에 따라

시민의 행정 불신이 팽배하고 행정 사각지대라는 보도가 빈발함

□ 행정권의 실효성 확보 방안 마련

현황 : 오랫동안 자치 영역으로 있어, 행정의 집행 실효성 확보 필요

개선  : 행정기관의 조사거부와 고의적 회피시 제재 규정 마련

- 자료요구 또는 시정명령을 거부하거나 조사를 방해하는 관리인 등에

대해서는 벌칙과 과태료 규정을 두어 투명성 확보 계기 제공

□ 관리 의무화 대상 명시

현황 : 관리인의 횡포와 비리에 대해서 소송 외에는 비리 척결과

권리구제 방안이 없음

개선  : 소유자 150실 이상은 매년 회계감사, 자료공개 등에 대하여 관리 의무 대상으로 구체적으로 명시하고 전문가가 관리

※ 30세대 이상 150실 미만은 3년에 1회 외부 회계감사 의무화

- 행정의 사각지대에 있는 많은 집합건물중에서 일정 규모 이상 집합건물을 관리의무화 대상으로 정하여 관리의 투명성․신뢰성 확보로 쾌적한 공동생활 보장

□ 분쟁조정위 실효성 강화

현황 : 피신청인이 대부분 분쟁조정에 응하지 않아 불개시 결정이 80%

개선  : 피신청인이 분쟁조정에 응하지 않더라도, 직권조정할 수 있도록 하고 효력은 “재판상 화해” 성격으로 격상시켜 실질적 분쟁조정 효과 제고

- 대개 피신청인이 불법, 편법을 저지르는 경우가 많음에도 분쟁조정에 응하지 않을 경우 마땅한 방법이 없어 분쟁이 심화되므로 제도 실효성을 강화하는 조치 필요

【집합건물 관리․운영】

□ 관리인 신고 의무화

현황 : 사실상 관리인이 누구인지 확인이 어렵고 신분이 불분명함

개선  : 관리인으로 선임 또는 해임시에는 구청에 신고

- 관리주체의 책임성과 투명성 확보로 관리비리 예방에 기여

□ 분양사가 최초 공정증서 제시할 때, 지자체 표준관리규약 사용 의무화

현황 : 분양사가 관리규약에 상응하는 공정증서 제시할 경우, 대부분 분양사에게 이로운 내용으로 편향되기 마련

개선  : 지자체장이 보급하는 표준관리규약을 의무적으로 사용토록 제도화 (위반시 과태료 부과)

□ 점유인 권한 강화

현황 : 집합건물 실거주자는 70% 이상이 구분소유자가 아닌 점유인임에도 의사결정 권한이 구분소유자를 우선하고 미행사시 보충적으로 표결하도록 되어 있음

개선  : 임차인의 권한을 열거하여, 관리비 등 실거주자의 당면문제는 원칙적으로 표결권을 부여

(예시 : 구분소유자의 권리를 장기수선충당금 사항, 재건축 결의 등 재산권에 한하고 나머지 실거주상의 관리문제는 점유자가 포괄적으로 의사결정하도록 규정)

- 관리사무소장이 임차인은 표결권이 없다고 무시하고, 정보제공도 제한하여 온갖 비리가 양상되는 원인이 됨

□ 관리인과 관리위원 겸직 제한

현황 : 관리인이 관리위원회 의장을 겸직하여 감독기능 무력화

개선  : 관리인이 관리위원과의 겸직 제한

- 관리인을 감독하야 하는 관리위원회의 의장을 관리인이 겸임함으로서

관리위원회의 기능을 무력화하고, 관리인의 전횡을 합리화하는 도구로

운영되는 폐해 방지

□ 관리인의 손해배상책임

현황 : 집합건물법 상 관리인 배상책임을 별도로 규정하지 않아 관리인의 배임행위 만연

개선  : 관리인이 고의 또는 과실로 구분소유자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 명시

- 관리주체의 손해배상책임을 명시하므로써 관리 비리 예방에 기여

□ 자료 보관 기간 명시

현황 : 공사계약서, 회의록, 의사록 등에 대한 보존기간이 없어

입주자의 공개요구나 당사자간 분쟁시 문제점 발생

개선  : 자료 등에 대한 보관기간을 5년으로 명시

- 공사계약서, 관리비 부과․징수 및 집행 자료에 대한 구체적인 보관

기간을 명시하여 업무 책임성, 입주자의 공개요구에 부응하고

분쟁발생시 조속한 해결을 위한 근거 활용 가능

□ 전자투표 활성화(시급)

현황 : 관리규약 제개정시, 4분의 3 동의, 관리단집회 소집없이 안건 표결시 5분의 4이상 동의 등 현실적으로 지나치게 높은 정족수 조항 때문에 의사결정 불가 및 지연사례 빈번

개선  : 법시행령제13조 제1항제1호 공인인증서 방식, 전자서명방식 우선적용 조항은 은행거래외 거의 사용되지 않은 보안인증방식을 참여도가 떨어지는 집합건물 관리에 요구하는 것이 무리이므로, 공동주택관리법상에서 인정되는 ‘문자확인방식’으로 간소화하여 전자투표 활성화로 신속한 의사결정 지원

【집합건물 노후화 대비】

□ 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 적립

현황 : 건물 노후화에 대비하는 장기적 계획 및 장기수선충당금이 없거나 미비하여, 향후 주민 불편 및 안전문제 초래 가능성

개선  : 장기수선계획을 수립 의무화하고, 매월 장기수선충당금 적립

- 건물 노후화에 대비하여 장기수선계획을 수립하고, 장기수선충당금을 적립하므로서 건물 장수명화에 부응

【공사 및 계약분야】

□ 시공자 선정 공개 입찰 추진

현황 : 고액 단일공사를 쪼개기 분할 계약시행, 공개입찰에 의하지

않고 입주자회의 의결내용과 다르게 특정업체와 수의계약

개선  : 일정 금액 이상은 공개 경쟁 입찰 시행

- 하자공사 또는 보수공사 등을 시행하는 경우에는 시공자를 공개적으로 선정하여 투명성과 비리 의혹 해소로 주민 갈등 및 불신 해소

【예산․회계 분야】

□ 집합건물 통합정보관리시스템 구축

현황 : 주차수입 누락, 관리비 수입 및 집행내역 불분명, 직원과다

계상 또는 미근무 직원 급여 지급 등의 비리 상존

개선  : 집합건물 통합정보관리시스템 구축 및 시행

- 통장 입․출금내역, 수입과 지급에 대한 집행내역, 관리단총회 의결내용, 관리인의 집행업무, 공사내역 등을 시장이 개발․보급하는 프로그램을

이용하여 입력․공개

□ 회계감사 실시

현황 : 수입․지출 근거나 영수증이 없고, 통장 입금없고 임의 집행 및

제3자에 의한 회계감사 전무

개선  : 전문가에 의한 회계감사 매년 실시(세대수별 기간 차등 가능)

- 일정규모 이상 또는 주민요구가 있는 경우에는 회계 감사를 받도록 하여 관리 수입금액의 흐름을 전문가가 검사를 하여 신뢰성 회복