장기수선계획 실무 가이드라인

2015. 9.

국토교통부

(주택건설공급과)

		목 차

Ⅰ. 장기수선계획 수립․조정 실무

1

Ⅱ. 장기수선계획서 수립(안)

50

Ⅲ. 장기수선계획 등 민원 회신 사례

133

Ⅳ. (별첨) 장기수선계획 수립․조정 시스템 사용 매뉴얼

(대한주택관리사협회 교육교재)

1. 시스템 사용 설명            2. 공사항목의 이해

Ⅰ. 장기수선계획 수립․조정 실무

		목 차

1. 총  칙

1) 목  적	1

2) 사용방법	2

2. 장기수선계획에 대한 이해

1) 장기수선계획 수립목적 및 주요 용어	3

(1) 수립목적

(2) 주요용어

2) 장기수선계획 수립대상 및 항목	8

【참고 1】부분수선 공종별 주기

【참고 2】전면교체 공종별 주기

3) 장기수선충당금의 설정	22

3. 장기수선계획의 인수⋅인계

1) 인수인계 주체	24

2) 사업주체의 의무	25

3) 사용검사권자로부터 인수 시	25

4) 관리주체 변경 시	29

		목 차

4. 장기수선계획의 조정

1) 장기수선계획 조정주체	33

2) 장기수선계획 조정방법	33

3) 장기수선계획 조정절차	36

5. 장기수선충당금의 운영 및 회계

1) 장기수선충당금의 결정 및 적립	37

2) 장기수선충당금의 회계	40

6. 장기수선계획의 집행

1) 장기수선계획항목에 대한 전문가 의견청취	43

2) 입주자대표회의 의결	43

3) 공사발주(공고/입찰/낙찰/발주/본계약) 및 준공검사	44

4) 이력관리	45

7. 장기수선계획의 정보공개 및 보관

1) 장기수선계획의 공개	47

2) 장기수선계획의 보관 및 열람	48

1

총   칙

1) 목적

본 가이드라인의 목적은 공동주택의 장기수선계획에 관련된 전반적인 이해와 관리주체의 관리업무 인계 단계부터 관리주체간의 인수⋅인계 시 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금의 운영 및 회계, 공사의 집행 그리고 정보공개 및 보관 등에 이르는 전 과정에서 참고가 되는 내용을 제시함으로써 장기수선계획의 수립과 조정 및 집행에 도움을 주는 것에 있다.

【우리나라 공동주택의 현황】

1970년 전체주택재고 436만호의 0.77%, 3만 3천호에 불과했던 아파트는 2010년 전체 주택재고의 58.3%를 차지하는 867만 1천호로 급증하였다. 특히 90년대에 들어서서 매년 30~40만호를 공급할 정도로 급격한 양적 증가가 이루어졌으며 이 시기에 공급된 중고층 아파트의 경과년수가 20년을 육박하면서 재건축이 아닌 건물의 장수명화를 도모하기 위한 유지관리의 중요성이 부각되었다.

【장기수선제도의 현황 및 문제점】

장기수선계획과 관련된 제도는 주택법령에서 규정하고 있으며 관리주체(관리사무소장)는 장기수선계획 조정의 의무가 있다. 그러나 관리주체의 업무를 실제 대행하는 현직 관리사무소장은 장기수선계획의 조정업무에 큰 부담을 갖고 있는 것으로 조사되었다. 사업주체에서 작성하는 장기수선계획의 인수⋅인계과정에서 조정에 필요한 자료가 구비되지 않는다는 것이 큰 문제점으로 지적되었고, 장기수선계획과 관련된 법령해석의 문제, 계획 집행의 문제 등 다양한 문제점이 존재하고 있었다.

2) 사용방법

본 가이드라인은 각 주체별로 다음과 같이 사용하는 것을 권장한다.

주체	사용방법
사업주체	장기수선계획을 수립하여 사용검사 권자에게 제출할 때 장기수선계획이 갖추어야 할 내용, 필요한 서류를 포함하고 있는지를 가이드라인을 활용함으로써 점검하도록 한다.
사용 검사권자	사업주체가 제출한 장기수선계획의 타당성을 검토할 때 가이드라인을 활용함으로써 필요한 내용이 포함되어 있는지를 확인하도록 한다.
관리주체	사용검사권자로부터 장기수선계획을 인수받을 때, 또한 관리주체의 변경이 있을 때, 가이드라인에 따라 장기수선계획과 관련된 내용을 제대로 받았는지를 확인하도록 한다. 가이드라인에 따라 장기수선충당금을 운영하고 장기수선계획에 근거한 공사를 실시하며 관련된 서류를 보관하도록 한다. 장기수선계획의 조정과 그에 따른 장기수선충당금금액의 설정에 관한 업무를 수행하거나 전문가에게 위탁할 때 가이드라인에 따라 수행하고 의뢰하도록 한다.
입주자 대표회의	장기수선계획과 관련된 의사결정을 하거나 관리주체가 장기수선계획을 제대로 집행하고 있는지를 확인할 때 가이드라인을 활용하도록 한다.
입주자	해당 공동주택 단지가 장기수선계획을 가지고 있으며 계획에 입각한 수선 및 비용집행을 하는지를 확인하고자 할 때, 가이드라인을 활용하도록 한다.

2

장기수선계획에 대한 이해

1) 장기수선계획 수립목적 및 주요용어

(1) 수립목적

장기수선계획은 건물을 양호한 상태로 유지하면서 장기간 사용할 수 있도록 할 목적으로 작성하는 것으로 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 공동주택,「건축법」제11조에 따른 건축 허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(이하 '주상 복합건축물')에서는 장기수선계획을 의무적으로 작성하여야 한다(주택법 제47조).

장기수선계획은 적절한 수선유지공사를 수행할 수 있도록 미래를 예측하여 작성하는 것이지만 10년 전에 작성된 장기수선계획에만 근거하여 유지보수를 할 수는 없을 것이다. 더군다나 건물의 노후정도나 상태는 인간의 예측한 바와는 달리 관리수준에 따라 더 빨리 노후하거나 덜 노후하게 될 여지는 충분하므로 일정기간마다 장기수선계획을 현재의 상태에 맞추어 조정할 필요가 있다.

입주자대표회의도 관리주체와 마찬가지로 장기수선계획의 조정과 계획에 따른 유지보수 업무를 수행하여야 할 의무가 있다

① 시설물의 내용연수와 상태에 따라 언제 어떠한 수선을 해야 하는 지를 미리 계획하여 이에 따른 비용을 적립함으로써 시설물의 수명을 제대로 유지할 수 있다.

② 시설물에 대한 계획수선이 이루어져야 공동주택의 쾌적한 환경이 구현되며, 소유자의 자산가치가 보존된다.

③ 장기수선계획에 입각한 비용이 적립되어야 비용적립을 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있으며, 수선공사 실시에 대한 원활한 합의 형성을 기대할 수 있다.

제47조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

주택법 제2조 (정의)

14. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 제43조제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 제53조제1항에 따른 주택관리업자

라. 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자

(2) 주요용어 (가나다순)

적절한 유지관리를 위한 장기수선계획의 수립, 조정 및 집행 등 일련의 과정은 어느 한 사람의 책임이 아닌 관리와 관련된 다양한 주체의 책임의식과 협력이 필요하다. 특히 관리현장에서 건물의 상태를 잘 파악하여 필요한 공사를 계획⋅집행하여 적정한 유지보수를 하기 위해서 관리주체의 역할은 매우 중요하다.

또한 효과적인 장기수선공사를 통한 공동주택 단지의 장수명화를 실현하기 위하여 관리주체는 장기수선계획의 집행을 위한 장기수선충당금을 적립하여야 한다. 관리주체는 관리방식이나 분양․임대주택 여부에 따라 차이가 있으며 법령에서 정의하는 관리주체의 의미를 정확히 파악하여 책임과 의무를 다하여야 한다.

① 관리주체 : 관리주체는 공동주택 입주개시 이후 입주자대표회의가 구성되기 이전에는 사업주체, 위탁관리의 경우에는 주택관리업자, 자치관리의 경우에는 관리사무소장

② 구조계산서 : 건축물 각 부위별로 하중과 이에 따른 응력 등을 수학적으로 계산하여 표시한 서류이며, 건축물의 안전 확인을 위한 필수 자료임

③ 도막방수 : 합성수지 재료를 바탕에 발라 방수도막을 만드는 공법으로 액체 상태의 방수재를 그대로 바르는 유제형 도막방수, 방수재를 휘발성 용제에 녹여 액체 상태로 만든 다음 콘크리트 바탕에 바르는 용제형 도막방수, 에폭시수지를 발라 방수층을 만드는 에폭시 도막방수가 있다. 아파트 옥상, 지하주차장, 건물 내외벽의 방수공사에 사용된다.

④ 라멘구조 : 건축물의 기본적인 뼈대로, 기둥 · 보의 절점(節點)이 강접합(剛接合)으로 한 몸으로 된 구조

⑤ 무량판구조 : 건축물의 뼈대를 구성하는 방식의 하나인데, 수직재의 기둥에 연결되어 하중을 지탱하고 있는 수평구조 부재인 보(beam)가 없이 기둥과 슬래브(slab)로 구성된다

⑥ 물량산출표 : 정확한 장기수선계획과 비용 산출을 위하여 건물의 시설과 설비에 소요된 물량을 기재한 표

⑦ 부분수리(수선) : 수명이 다하지 않은 설비 등의 일부를 수리, 수선하는 행위

⑧ 수선공사 : 공동주택 공용부분의 경미한 하자나 설비 고장을 보수하는 일상적인 공사

⑨ 수선유지비 : 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용(주택법 시행령 별표5 제8호)

시설물정보관리종합시스템(FMS) : 시설물의 설계, 시공, 감리 및 유지관리 등의 시설물 생애주기에서 발생하는 모든 정보를 통합하여 관리, 공유하기 위해 구축된 시스템으로 한국시설안전공단에서 운영

장기수선공사 : 장기수선계획에 수립되어 있는 공종별, 연차별 공사를 의미함

장기수선계획 조정 : 작성된 장기수선계획을 일정기간마다 현재 건물 상태에 맞추어 필요한 공사항목에 대한 재검토후 그 계획을 변경하는 것

【면적 및 수량】

장기수선계획 조정을 함에 있어 면적과 수량은 최초 수립된 장기수선계획서 상의 면적과 수량을 기준으로 하였으나 장기수선계획서에 없는 경우나 부합하지 않는 경우는 설계도면을 참조하여 면적이나 수량을 구하고, 도면에 표시되어 있지 않거나 면적과 수량을 구하기가 난해한 경우에는 개략 면적과 개략 수량을 구하여 입주자 대표회의 의결을 받아 결정하는 것이 바람직

【수선율】

수선율이란 전체수선금액에 대한 부분수선의 비율을 의미하며 100%는 전체  수선을 말하며 20%(예)인 경우는 전체에 대한 부분수선의 금액이다.

장기수선계획 조정에 있어서 수선율은 부분 수선(수리, 교체)의 경우에

해당하는 경우이지만 예정 수선(수리, 교체)량을 예측하기가 용이하지

않아 장기수선계획 조정 대상으로 삼지 않고 주택법 시행규칙(별표5)의

수선율을 변경 없이 사용하고 있는 실정임

【단가】

장기수선충당금 산정을 위한 단가는 LH공사(토지주택공사)의 공표 단가를 기준으로 삼고 있으며, LH공사 단가가 없는 경우는 한국물가정보 간행책자를 참고하여 산출하고, 직접공사를 시행한 경우에는 그 단가를 이용하여 산출하고 있음

장기수선계획 항목 : 부지나 건물의 공용부문 및 부속시설에 규정된 항목으로 구체적인 내용은 주택법 시행규칙 별표 5에 규정

장기수선충당금 : 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액

전면교체 : 설비나 부품이 노후화되어 전체를 대상으로 수선하거나 교체하는 행위

공동주택관리정보시스템(k-apt): 아파트 관리비등 공개를 위하여 구축된 시스템으로 국토교통부에서 운영하며 관리비등 데이터와 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의한 주택관리업자나 공사․용역 사업자 선정관련 입찰정보를 제공함

2) 장기수선계획의 대상 및 항목

(대상) 공동주택은 다수의 입주자가 전용으로 사용하는 세대 내의 부분 이외에 공동으로 사용하는 복도, 계단 등의 공용부분과 전용부분에 전기, 수도 등을 공급하기 위한 다양한 공용설비가 존재한다. 이와 같이 다양한 시설과 설비를 입주자가 직접 관리하는 것은 사실상 불가능하므로 해당부분을 유지․관리하는데에 전문지식을 갖춘 관리주체에 의해서 이루어진다.

이러한 공용부분의 노후정도나 수명을 감안하여 보수와 교체를 할 수 있도록 사전에 계획하여 두기 위해서 장기수선계획이 존재하는 것이다.

① 공동주택의 장기수선계획 대상은 관리주체가 관리하는 공용부분을 대상으로 하며 전유부분은 해당하지 않는다.

공동주택의 공용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간, 즉 전유부분을 제외한 부분을 의미하는 것으로 건물의 복도, 계단, 입구홀, 승강기 등 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주자가 공동으로 사용하는 부대복리시설을 포함한다.

② 공동주택의 전유부분과 공용부분은 관리규약에 별도로 규정한다.

③ 장기수선계획의 주요항목은 주택법 시행규칙 별표 5 장기수선계획의 수립기준을 참고로 한다. 수선주기는 위치별, 공종별, 수선방법에 따라 다양하며 3년부터 30년까지의 기준을 두고 있다.

(항목) 복잡하고 다양한 시설이나 설비는 시설의 안전에 문제가 생기거나 설비가 고장났 때 보수나 설비교체를 하게되면 입주자의 생활에 불편이 생기게 되므로 사전에 예측해서 미리 문제 발생 여지를 해소하고 고장이 나지 않도록 하거나 수명이 다하게 되면 교체하여야 한다.

이러한 계획을 수립하는 것이 장기수선계획이며 공동주택 공용부분의 주요 시설과 설비 항목은 관련법령에 명시되어 있으므로 이를 참고하여 장기수선계획의 수립과 조정을 하는 것이 바람직하다.

【수선종별 항목 제외 및 추가】

주택법 시행규칙(별표5)에 포함된 “공사종별”을  반영하여 조정해야 하며,  단지 내에 설치된 주요 설비 중에 전면교체(수선, 수리)와 부분수선(수리, 교체)의 필요성이 중대한 경우에는 입주자대표회의의 의결에 따라 포함시키는 경우도 있음

【관련법령】

주택법시행규칙 별표5 (장기수선계획의 수립기준)

가. 건물외부

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
가. 지붕	(1) 모르타르 마감 (2) 콩자갈 깔기 (3) 타일 붙이기 (4) 아스팔트방수층 (5) 고분자도막방수 (6) 고분자시트방수	부분수리 전면수리 부분수리 부분수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리	5 10 5 10 8 20 5 15 8 20	20 100 15 5 10 100 10 100 20 100
나. 외부	(1) 모르타르 마감 (2) 인조석 깔기 (3) 인조석 씻어내기 (4) 타일 붙이기 (5) 돌 붙이기 (6) 수성페인트칠	부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면도장	8 20 10 20 8 30 8 30 25 5	15 100 5 100 15 100 10 100 5 100
다. 외부 창·문	(1) 철제창·문 (2) 알루미늄창·문 (3) 유성페인트칠 (4) 합성수지페인트칠	창·문틀수리 창·문수리 전면교체 창·문틀수리 창·문수리 전면교체 전면도장 전면녹막이 전면도장 전면녹막이	10 10 30 10 10 25 5 5 6 12	20 20 100 10 20 100 100 100 100 100
라. 그 밖의 부분	(1) 지붕낙수구 (2) 홈통 (3) 철제난간 (4) 철제피난계단 (5) 무동력흡출기	부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	5 25 6 28 25 7 30 5 10	10 100 10 100 100 15 100 20 100

나. 건물내부

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
가. 천장	(1) 회반죽 마감 (2) 모르타르 마감 (3) 보드류 (4) 수성도료칠 (5) 유성도료칠 (6) 합성수지도료칠	부분수리 전면수리 전면수리 전면수리 전면도장 전면도장 전면도장	7 30 30 25 5 5 6	20 100 100 100 100 100 100
나. 내벽	(1) 회반죽 마감 (2) 보드류 (3) 타일 붙이기 (4) 벽지 (5) 수성도료칠 (6) 유성도료칠 (7) 합성수지도료칠 (8) 칸막이벽(목재) (9) 칸막이벽(경량철골)	부분수리 전면수리 전면수리 부분수리 전면수리 전면수리 전면도장 전면도장 전면도장 부분수리 부분수리	7 30 20 10 20 10 5 5 6 10 10	20 100 100 15 100 100 100 100 100 15 10
다. 바닥	(1) 모르타르 마감 (2) 타일 붙이기 (3) 인조석 깔기 (4) 마루널 깔기 (5) 아스타일류 깔기	부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면교체	5 20 10 20 10 20 7 25 5 10	15 100 15 100 5 100 15 100 20 100
라. 내부 창·문	(1) 알루미늄창·문 (2) 목제창·문 (3) 프라스틱창·문	창·문틀수리 창·문수리 창·문교체 창·문틀수리 창·문수리 창·문교체 부분수리 전면교체	10 10 25 10 10 20 10 25	10 10 100 20 20 100 10 100

마. 계단	(1) 인조석 깔기 (2) 모르타르 마감 (3) 바닥아스타일깔기 (4) 계단논슬립 (5) 철제난간 (6) 스테인레스난간 (7) 유성페인트칠	부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 전면교체 전면교체 부분수리 전면도장	10 20 5 20 5 10 20 25 10 5	5 100 15 100 20 100 100 100 5 100
바. 그 밖의 부분	단열층(벽·천장)	부분수리 전면수리	15 50	20 100

다. 전기·소화 및 승강기 설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
가. 예비전원 (자가발전) 설비	(1) 내연기관 (2) 발전기 (3) 냉각수탱크 (4) 기름탱크 (5) 배전반 (6) 자동제어반 (7) 축전지	부분수선 전면교체 부분수선 전면교체 전면교체 전면교체 부분교체 전면교체 전면교체 전면교체	10 30 10 30 15 20 10 20 20 5	30 100 30 100 100 100 10 100 100 100
나. 변전설비	(1) 변압기 (2) 축전지 (3) 수전반 (4) 배전반 (5) 유도전압조정기 (6) 충전기 (7) 전력케이블 (8) 전선관(노출강관)	부분교체 전면교체 전면교체 부분교체 전면교체 부분교체 전면교체 전면교체 부분수선 전면교체 전면교체 전면교체	10 25 5 10 20 10 20 20 10 20 30 30	25 100 100 10 100 10 100 100 10 100 100 100

다. 옥내배전설비	(1) 스위치 (2) 콘센트 (3) 배선배관	전면교체 전면교체 전면교체	6 6 20	100 100 100
라. 자동화재 감지설비	(1) 감지기 (2) 수신반, 중계기 (3) 비상경보세트 (4) 유도등 (5) 비상콘센트	부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	5 20 5 20 5 20 5 10 5 15	20 100 20 100 20 100 30 100 20 100
마. 소화설비	(1) 소화펌프 (2) 모터 (3) 내연기관(엔진) (4) 소화기구 (5) 스프링클러 (6) 급수전 (7) 급수관방로피복	부분수리 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체	5 20 20 25 20 25 15 15	10 100 100 100 100 100 100 100
바. 승강기 및 인양기	(1) 기계장치 (2) 와이어로프, 쉬브(도르레) (3) 제어반 (4) 조속기 (5) 도어개폐장치 (6) 레일가이드슈	전면교체 전면교체 부분수리 전면교체 전면교체 부분수리 전면교체 전면교체	15 5 5 15 10 5 15 5	100 100 20 100 100 20 100 100
사. 피뢰설비 및 옥외전등	(1) 피뢰설비 (2) 보안등	부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	10 25 5 25	10 100 25 100

아. 통신 및 방송설비	(1) 케이블 (2) 엠프 및 스피커 (3) 방송수신 공동설비	전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	30 5 15 5 15	100 20 100 20 100
자. 보일러실 및 기계실	동력반	부분수리 전면교체	5 20	25 100
차. 보안 · 방범 시설	(1) 감시반(그래픽형) (2) 감시반(모니터형) (3) 녹화장치	부분수리 전면교체 전면교체	5 5 5	20 100 100
	(4) CCTV(폐쇄회로 텔레비전) 카메라 및 침입탐지 시설	전면교체	5	100
카. 지능형 홈네트워크 설비	(1) 홈네트워크망 설비 (2) 홈네트워크기기 (3) 단지공용시스템 장비	전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	30 5 10 5 20	100 20 100 20 100

라. 급수·위생·가스 및 환기설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
가. 급수설비	(1) 급수펌프 (2) 고가수조(철판, 콘크리트) (3) 고가수조(STS, 합성수지) (4) 급수관(강관) (5) 급수관(동관, 합성수지관) (6) 유량계	부분수선 전면교체 도장 부분수선 전면교체 부분수선 전면교체 전면교체 부분수선 전면교체	5 10 3 7 15 7 25 15 10 8	10 100 100 20 100 20 100 100 5 100
나. 가스설비	(1) 배관 (2) 가스콕크	전면교체 전면교체	20 10	100 100

다. 배수설비	(1) 펌프 (2) 배수관(강관) (3) 오배수관(주철) (4) 오배수관(PVC)	부분수선 전면교체 전면교체 부분수선 전면교체 부분수선 전면교체	5 10 15 10 30 5 25	10 100 100 10 100 10 100
라. 위생기구 설비	(1) 대변기 (2) 소변기 (3) 세면기 (4) 수세기 (5) 세탁조 (6) 경사싱크	전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체	20 20 20 20 17 20	100 100 100 100 100 100
마. 환기설비	환기팬	전면교체	10	100

마. 난방 및 급탕설비

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
가. 난방설비	(1) 보일러 (2) 급수탱크 (3) 보일러수관 (4) 난방순환펌프 (5) 유류저장탱크 (6) 난방관(강관) (7) 난방관(동관) (8) 난방관(XL, PVC관) (9) 자동제어 기기	부분수선 전면교체 전면교체 전면교체 부분수선 전면교체 전면교체 전면교체 부분수선 전면교체 부분수선 전체교체	5 15 15 9 5 10 20 15 10 25 10 20	10 100 100 100 10 100 100 100 5 100 5 100
나. 급탕설비	(1) 순환펌프 (2) 급탕조 (3) 급탕관(강관) (4) 급탕관(동관)	부분수선 전면교체 전면교체 전면교체 부분수선	5 10 15 10 10	10 100 100 100 5

바. 옥외부대시설

구분	공사종별	수선방법	수선주기(년)	수선율(%)
옥외부대시설 및 옥외 복리시설	(1) 콘크리트포장 (2) 아스팔트포장 (3) PVC 피복 (4) 울타리 (5) 어린이놀이시설 (6) 보도블록 (7) 정화조 (8) 배수로 및 맨홀 (9) 공동구, 저수조 방수 (10) 현관입구·지하주차장 진입로 지붕 (11) 자전거보관소 (12) 주차차단기 (13) 조경시설물 (14) 안내표지판	부분수리 전면수리 부분수리 전면수리 전면수리 부분수리 전면교체 전면교체 부분수리 부분수리 전면교체 부분수리 부분수리 부분수리 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 부분수리 전면교체	10 20 10 15 30 5 20 15 5 3 10 5 10 5 15 10 10 15 5 5	50 100 50 100 100 25 100 100 20 10 100 15 10 5 100 100 100 100 20 100

【참고 1】부분수선 종별 주기

① 10년 미만의 공종

수선주기	공사종별	비고
3년	급수설비_고가수조(철판, 콘크리트) 도장
	옥외부대시설_보도블록
5년	지붕, 바닥, 계단 모르타르마감	지붕 – 시멘트액체 방수
	콩자갈 깔기/고분자도막방수_지붕
	지붕낙수구/무동력흡출기	주물재 또는 PVC제품
	아스타일류 깔기_바닥, 계단
	감지기/수신반,중계기/비상경보세트/유도등/비상콘센트_ 자동화재감지설비	유도등-고효율에너지기자재인증, LED유도등 적용
	소화펌프
	제어반/도어개폐장치_승강기 및 인양기
	보안등_피뢰설비 및 옥외전등	고효율 램프 또는 LED보안등 적용
	엠프 및 스피커/방송수신 공동설비
	동력반_보일러실 및 기계실
	감시반 (그래픽형)_보안방범시설
	홈 네트워크기기/단지공용시스템 장비
	급수펌프	고효율 에너지 기자재 적용
	펌프/오배수관 (PVC)_배수설비
	보일러/난방순환펌프_난방설비	고효율 에너지 기자재 적용
	순환펌프_급탕설비	고효율 에너지 기자재 적용
	울타리/어린이놀이시설/정화조/공동구, 저수조 방수/조경 시설물_옥외부대․복리시설
6년	홈통
7년	철제피난계단
	회반죽 마감_건물 내부 천장/내벽
	마루널 깔기_바닥
	고가수조(철판, 콘크리트) 부분수선
	고가수조(STS, 합성수지)
8년	아스팔트 방수층_지붕	단열층 및 보호층 포함
	고분자 시트방수
	인조석 씻어내기
	타일 붙이기
	외부 모르타르마감

② 10년 이상의 공종

수선주기	공사종별	비고
10년	인조석 깔기_외부/바닥/계단
	타일붙이기_지붕/내벽/바닥
	철체창․문/목재창․문/알루미늄창․문/프라스틱창․문 (창․문틀수리, 창․문 수리)_외부,내부	창호철물 제외
	칸막이벽_목재/경량철골
	스테인레스 난간_계단
	내연기관/발전기_예비전원설비
	배전반_예비전원설비/변전설비
	변압기/수전반/충전기_변전설비	고효율에너지 기자재 적용
	피뢰설비
	급수관(동관, 합성수지관)_급수설비
	오배수관(주철)_배수설비
	난방관(동관)/자동제어기기_난방설비
	급탕관 (동관)_급탕설비
	콘크리트포장/아스팔트포장/배수로 및 맨홀_옥외부대․복리시설
15년	단열층_벽,천장	보호층 포함 (중공벽단열층 제외)
25년	돌붙이기_외부

【참고 2】전면교체 종별 주기

① 10년 미만의 공종

교체주기	공사종별	비고
5년	수성페인트칠_외부/유성페인트칠_외부창․문/계단	철재부분
	수성/유료 도료칠_천장/내벽
	축전지_예비전원설비/변전설비
	와이어로프, 쉬브(도르레), 레알가이드슈_승강기 및 인양기
	감시반(그래픽,모니터형),녹화장치, CCTV_보안,방범시설
	안내표지판_옥외부대복리시설
6년	합성수지페인트_외부창․문	철재부분
	합성수지도료칠_천장/내벽
	스위치/콘센트_옥내배전설비
8년	유량계_급수설비
9년	보일러수관_난방설비	밸브류 포함

② 10년~ 20년 미만의 공종

교체주기	공사종별	비고
10년	모르타르마감_외부
	무동력흡출기
	벽지_내벽
	아스타일류 깔기_바닥/계단
	유도등_자동화재 감시설비	고효율에너지 기자재 인증
	조속기_승강기 및 인양기
	홈네트워크기기
	펌프_급수/배수/난방/급탕
	가스콕크
	환기팬
	급탕관(강관)
	보도블록/자전거보관소/주차차단기_옥외부대복리시설

교체 주기	공사종별	비고
15년	고분자도막방수_지붕
	냉각수탱크_예비전원설비
	비상콘센트_자동화재감재설비
	급수전/급수관방로피복_소화설비
	기계장치/제어반/도어개폐장치_승강기 및 인양기)
	엠프 및 스피커/방송수신공동설비
	고가수조(철판, 콘크리트)_급수설비
	급/배수관/난방관(강관)
	보일러
	급수탱크_난방설비
	급탕조_급탕설비
	아스팔트포장/어린이놀이시설/현관입구,지하주차장 진입로 지붕/조경시설물_옥외부대복리시설
17년	세탁조_위생기구설비

③ 20년 이상의 공종

교체주기	공사종별	비고
20년	아스팔트 방수층/고분자시트방수_지붕
	모르타르마감/인조석깔기_지붕/바닥/계단
	보드류_내벽
	타일붙이기_내벽/바닥
	계단논슬립
	기름탱크/자동제어반_예비전원설비
	배전반_예비전원설비/변전설비
	수전반_변전설비
	유도전압조정기/충전기_예비전원설비
	배선배관_옥내배전설비
	감지기,수신반,중계기,비상경보세트_자동화재감지설비
	소화펌프 , 모터, 소화기구_소화설비
	동력반_보일러 및 기계실
	단지공용시스템장비_지능형 홈 네트워크설비
	가스설비 배관
	대변기, 소변기, 세면기, 수세기, 경사싱크_위생기구설비	절수절비적용
	유류저장탱크/자동제어기기_난방설비
	콘크리트포장, 울타리_옥외부대복리시설
25년	알루미늄 창․문_외부창․문
	지붕낙수구, 철제난간_계단	철제 및 목제 혼합난간포함
	난방관 (XL, PVC관)_난방설비	보온층, 바닥단열층 및 보호층 포함
	보드류_천장
	프라스틱 창 ․문_내부창 ․문
	변압기_변전설비
	내연기관(엔진)/스프링클러_소화설비
	피뢰설비, 보안등
	고가수조(STS, 합성수지)
	오배수관(PVC) _ 배수설비
28년	홈통
30년	인조석 씻어내기/타일붙이기_외부
	철제 창․문, 철제 피난계단
	회반죽 마감_천장/내벽
	모르타르 마감_천장
	내연기관, 발전기_예비전원설비
	전력케이블, 전선관_변전설비
	케이블_통신 및 방송설비
	홈네트워크망 설비
	오배수관(주철)_배수설비
	PVC피복_옥외부대복리시설
50년	단열층_벽,천장	보호층 포함 (중공벽 단열층 제외)

3) 장기수선충당금의 설정

① 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선계획을 수립하고 계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하기 위하여 필요한 금액을 미리 충당하는 것으로 사용검사일부터 1년이 경과한 달부터 매월 적립하여야 한다.(주택법시행령 제66조)

【주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)】

③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.

② 관리주체는 계획기간 동안 필요한 금액을 정확하게 산정하고 근거를 입주자에게 제시하여야 한다.

【장기수선충당금의 설정】

장기수선계획에 의한 수선공사를 적절하게 집행해서 건물의 수명을 연장하기 위해서는 이에 소요되는 비용 또한 장기적인 계획하에 미리 모아 둘 필요가 있다.

전문가의 진단이나 입주자의 동의가 이루어져 막상 필요한 공사를 집행하려고 해도 공사비용이 부족하면 정작 필요한 공사를 실시하지 못하게 되고 이는 건물이 노후되는 것을 방치하는 것이며 심할 경우 건물의 안전을 위협하게 되는 것이다.

따라서 장기수선계획을 제때에 집행할 수 있도록 장기수선충당금을 정기적으로 적립하는 것은 매우 중요하며 관리주체와 입주자 모두의 인식이 수반되어야 한다.

③ 입주자(소유자)는 관리주체가 제시한 장기수선충당금을 성실하게 납부하여야 한다.

【장기수선충당금의 부담주체】

장기수선충당금은 계획기간 동안에 예정되어 있는 공사에 소요되는 비용을 산출하여 해당 비용을 계획기간동안 세대당 징수 비용으로 환산하여 각 세대에 청구한다.

장기수선계획에 의한 공사는 건물의 자산가치를 유지하는 것이므로 임차인이 아닌 소유자가 지불하여야 할 의무가 있다.

3

장기수선계획의 인수인계

1) 인수인계 주체

① 장기수선계획의 작성은 사업주체가 작성하여 사용검사 시 제출하며 사용검사권자는 입주자대표회의가 정한 관리주체에게 인계한다. 그 후에는 장기수선계획은 관리주체가 바뀌어도 변하는 것이 아니므로 명확한 인수인계가 이루어져야 한다.

② 장기수선계획 인수인계는 세 가지 유형으로 나뉘어 진다

□사업주체의 장기수선계획 제출

□입주자대표회의 구성 후 관리방식을 결정하고 임명된 관리주체가 사용검사권자로부터 장기수선계획 인수 시

□관리방식의 변경이나 관리회사의 변경 시

③ 관리회사의 변경이 없더라도 관리소장이 변경되면 지침의 인수인계 절차에 의하여 인수인계를 실시하여야 한다.

【장기수선계획의 인수인계】

장기수선계획은 건물의 수명기간에 걸쳐 사전에 작성되는 것으로 일정기간마다 조정이 이루어지기 때문에 관리자가 바뀌더라도 반드시 인수인계되어 계획으로서의 지속성을 가질 수 있도록 하여야한다.

이러한 인식은 준공 후 관리가 시작되는 시점에서부터 이루어져야 하며 관리주체가 바뀔 때는 물론이고 관리소장이 바뀔때에도 인수인계는 필수적이다.

장기수선계획의 인수인계 시에는 장기수선계획과 더불어 지침에서 정하는 필요서류도 함께 인수인계되어야 한다.

2) 사업주체의 의무

① 공동주택의 사업주체는 사용검사 서류 제출 시 장기수선계획을 제출하여야 한다.

② 장기수선계획은 추후 장기수선계획을 조정하는데 필요한 도면, 물량산출표와 같이 제출하여야 한다.

③ 관리주체가 구성되면 사업주체 관리기간 중의 장기수선계획 관련 업무에 관한 인수인계서를 작성하여야 한다.

3) 사용검사권자로부터 인수 시

① 입주자대표회의가 구성되고 관리방법이 결정되면 새로운 관리주체는 사용검사권자로부터 장기수선계획을 인수 받아야 한다.

이때에 사업주체에서 작성한 관리업무 인수인계서 내의 장기수선계획 관련 사항(장기수선계획, 충당금 적립현황 등)을 체크하고 인계받아야 한다.

이 때 입주자대표회의의 대표자가 입회하여 인수자와 인계자의 서명 날인을 하여야 한다.(주택법시행령 제54조제1항)

② 사용검사권자로부터 장기수선계획을 인수할 때에 물량산출표, 도면 등 장기수선계획 조정에 필요한 서류가 있는지를 다음의 체크리스트를 활용하여 철저하게 확인하도록 한다.

③ 공종별 A/S를 철저히 받기 위하여 분양과 관리에 관여한 관계자의 연락처를 기재하여야 한다.

<체크리스트 주요내용>

항목	주요내용	비고
건물개요	면적, 구조, 세대수 등
설비·부속시설 개요	급배수/가스/공조/전기/정보통신/주차장/승강기/소방 등
시공 및 관리관계자	분양사/시공사/설계사/관리회사
설계도서 등	준공도면, 구조계산서, 수량계산서, 분양 팜플렛

【사용검사권자와의 인수인계 시 유의사항】

(사업주체) 물량산출표, 도면 등 필요한 내용을 갖추지 않은 장기수선계획을 제공하는 것은 타당하지 않다

(사용검사권자) 사업주체로부터 제대로 된 장기수선계획을 받지 못하면, 해당 단지의 장기수선계획이 제대로 이루어질 수 없으므로, 사업주체가 수립한 계획을 다음의 체크리스트를 토대로 관련부서가 공람함으로써 철저히 점검할 필요가 있다.

(관리주체) 장기수선계획을 인수받는 처음 단계에는 다음의 체크리스트를 토대로 사업주체가 수립한 계획이 제대로 되었는지를 철저하게 점검하도록 한다. 만일 장기수선계획이 갖추어야 할 내용을 갖추지 못했다고 판단하면, 사용검사권자에게 즉시 연락하여, 사업주체로부터 제대로 된 계획을 받도록 해야 한다. 그렇지 않으면 추후 해당단지의 장기수선계획 조정은 물론 필요한 계획 수선 공사가 이루어지지 못함으로써 입주자(소유자) 모두가 불편을 겪을 수밖에 없음을 명심할 필요가 있다.

【주택법 제47조(장기수선계획)】

공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다.

【인수인계 절차】

사용검사권자와의 인수인계 절차를 도식화 하면 다음과 같다.

사업주체	↰반려(서류 미비시)
① 제출 □
사용검사권자	➡	②체크리스트 점검	체크완료 ➡	건축과․ 주택과 의무공람
③ 인계 □
관리주체	➡	④체크리스트 확인	확인완료 ➡	보관 (인수인계서 작성 및 날인)

【체크리스트 양식 ①】

□ 사용검사권사, 관리주체 장기수선계획 인수 시

(1)	대지, 건물의 개요가 정확하게 작성되어 있는가?
항목		확인여부	항목	확인여부
1. 단지명			6. 면적 현황 (주거전용면적, 주거공용 면적, 그 밖의 공용면적)
2. 소재지			7. 구조
3. 대지면적			8. 층수/동수
4. 건축면적(건폐율)			9. 세대수
5. 연면적(용적률)			10. 준공일

(2)	단지 내에 설치되어있는 설비, 부속시설이 체크되어있는가?
설비항목		확인여부	설비항목	확인여부
1. 급・배수설비			6. 소방용설비
2. 가스설비			7. 승강기설비
3. 공조・환기설비			8. 주차장설비
4. 전력설비			9. 부속건물
5. 정보・통신설비			10. 기타

(3)	분양과 관리에 관여한 관계자의 회사명과 연락처가 기재되어 있는가?
관계자		확인여부	관계자	확인여부
1. 분양회사명			3. 설계・감리사무소명
2. 시공회사명			4. 관리회사명

(4)	설계도서 등이 제출되었는가?
항목		확인여부	항목	확인여부
1. 설계도서			5. 조사・진단보고서
2. 구조계산서			6. 수선공사의 설계 도서 등
3. 수량계산서
4. 분양 팜플렛			7. 기타 관련서류

4) 관리주체 변경 시

① 관리주체 변경 시 장기수선계획 조정 및 집행업무가 원활하게 이루어지도록 장기수선계획과 필요한 도면, 계획 및 이력관리 서류의 인수인계가 이루어져야한다.

② 관리방식에 따라 관리회사 담당자가 인수인계에 참석하도록 한다.

③ 인수인계는 입주자대표회의의 동석 하에 이루어지도록 한다.

④ 도면 및 서류에는 집행된 장기수선공사의 목록 및 도면이 포함되도록 한다.

⑤ 수선이력 및 회계현황에 대한 서류가 인수인계되어야 한다.

<관리주체간 인수인계시 체크리스트 개요>

항목		주요내용			비고
건물개요		면적, 구조, 세대수 등
신축시	설비·부속시설 개요	급배수/가스/공조/전기/정보통신/주차장/ 승강기/소방 등
	시공 및 관리관계자	분양사/시공사/설계사/관리회사
	설계도서 등	준공도면, 구조계산서, 수량계산서, 분양 팜플렛
	시설물 유지관리보고서	점검보고서, 조사진단보고서 등
	수선이력관련 서류	수선이력, 수선공사 설계도서
	장기수선계획
	관리규약
수선 이력	수선공사(부위)	실시연도	공사개요	시공업자
	수선공사(부위)
회계 현황	장기수선충당금 금액	년 월 현재 원
	주차장사용료 이월액	년 월 현재 원
	기타 잡수익	년 월 현재 원

【관리주체간 인수인계의 중요성】

공동주택 단지에서 관리주체나 관리소장이 변경되는 경우는 기존의 관리주체나 관리소장과 신임 관리주체나 관리소장과의 관계가 양호하지 않은 경우가 많다. 그렇기 때문에 관리주체 간 인수인계가 제대로 이루어지지 않는 경우가 많으며 업무를 인수한 관리주체에서는 업무추진에 공백이 생기기도 한다.

그렇기 때문에 입주자대표회의의 입회하에 철저한 인수인계가 이루어질 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

관리주체의 변경은 관리방식(위탁관리와 자치관리)의 변경뿐만 아니라 위탁관리 회사간의 변경까지 포함한다(관리사무소장의 변경 시에도 관리주체의 변경에 준하여 인계인수 필요). 각 과정에서 장기수선계획과 관련된 인수인계가 제대로 이루어질 때 공동주택의 수명유지는 물론 유지관리에 필요한 비용도 절감될 수 있다.

장기수선계획의 인수인계 시에는 장기수선계획과 관련하여 수행된 모든 업무에 관한 자료를 첨부하여야 한다. 수선이력이나 회계현황이 그것인데, 수선이력은 다음 장기수선계획 조정 시에 참고로 하여 불필요한 공사가 중복되지 않도록 하기 위한 것이며 투명한 회계를 위해서 수선이력과 회계현황을 서류화하여 관리주체 변경 시 인계해야 한다. 또한 수선이력과 함께 수선공사 설계도서도 함께 인수하여 보관하여 추후 공사계획 시 참고가 되도록 해야 한다.

【관리방식에 따른 관리주체간 인수인계 과정】

No

관리방식

인수인계 과정

1

자치관리 ⇒ 자치관리

자치관리 단지 관리사무소장 변경시

전임 관리사무소장	입주자대표회의 참여	신임 관리사무소장

2

자치관리 ⇒ 위탁관리

전임 관리사무소장	입주자대표회의 참여	신임 관리사무소장/ 관리회사 담당자

3

위탁관리 ⇒ 위탁관리

위탁관리 단지 관리사무소장 변경시

전임 관리사무소장 관리회사 담당자	입주자대표회의 참여	신임 관리사무소장/ 관리회사 담당자

4

위탁관리 ⇒ 자치관리

전임 관리사무소장 관리회사 담당자	입주자대표회의 참여	신임 관리사무소장

주택법시행령 제54조(관리업무의 인수·인계) ① 사업주체는 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에 따라 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는 인수·인계서를 작성하여 다음 각호의 서류를 인계하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의를 대표하는 자의 참관 하에 인수자와 인계자가 인수·인계서에 각각 서명·날인하여야 한다. <개정 2012.3.13., 2013.1.9>

1. 설계도서·장비내역·장기수선계획 및 안전관리계획

2. 관리비·사용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

3. 법 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금(이하 "장기수선충당금"이라 한다)의 적립현황

4. 관리비예치금의 내역

5. 관리규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항

② 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 1개월을 말한다.  <신설 2012.3.13.>

③ 법 제43조제6항 각 호 외의 부분 단서에 따른 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지로 한다.  <개정 2012.3.13>

【체크리스트 양식 ② 】

□ 관리주체간의 인수인계 시 체크리스트

(1)	대지, 건물의 개요가 정확하게 작성되어 있는가?
항목		확인여부	항목	확인여부
1. 단지명			6. 면적 현황 (주거전용면적, 주거공용 면적, 그 밖의 공 용면적)
2. 소재지			7. 구조
3. 대지면적			8. 층수/동수
4. 건축면적(건폐율)			9. 세대수
5. 연면적(용적률)			10. 준공일

(2)	단지 내에 설치되어있는 설비, 부속시설이 체크되어있는가?
설비항목		확인여부	설비항목	확인여부
1. 급・배수설비			6. 소방용설비
2. 가스설비			7. 승강기설비
3. 공조・환기설비			8. 주차장설비
4. 전력설비			9. 부속건물
5. 정보・통신설비			10. 기타

(3)	분양과 관리에 관여한 관계자의 회사명과 연락처가 기재되어 있는가?
관계자		확인여부	관계자	확인여부
1. 분양회사명			3. 설계・감리사무소명
2. 시공회사명			4. 관리회사명

(4)	유지관리 현황이 작성되어 있는가?
점검등		확인여부
법정점검실시의 시기와 결과의 요점
조사・진단의 실시 시기와 결과의 요점
주요수선공사 개소와 시기, 공사개요 등 수선공사의 이력
장기수선계획의 조정시기와 조정의 요점

(5)	회계현황이 작성되어 있는가?
회계항목		확인여부
장기수선충당금 금액
주차장사용료의 이월액
기타 이월액 등

(6)	설계도서 등이 제출되었는가?
항목		확인여부	항목	확인여부
1. 설계도서			6. 조사・진단보고서
2. 구조계산서			7. 수선공사의 설계도서 등
3. 수량계산서			8. 기타 관련서류
4. 분양 팜플렛			9. 장기수선계획
5. 점검보고서			10. 관리규약

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장기수선계획의 조정

1) 장기수선계획 조정주체

① 장기수선계획의 의무수립 대상인 공동주택의 관리주체가 사용검사권자로부터 인수한 장기수선계획은 시간이 경과함에 따라 건물의 상태에 적합한 계획으로 조정할 필요가 있다.

② 주택법 제47조에서는 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 검토하여 필요한 경우 조정하도록 정하고 있다.

2) 장기수선계획 조정 방법

【장기수선계획 조정의 필요성】

장기수선계획의 수립 시 물량이나 단가 등은 객관적인 자료로 작성할 필요가 있다. 그러나 공동주택의 시설물의 노후화 진행 상태에 따라 당초 예측된 수명은 단축 혹은 연장될 여지가 있기 때문에 장기수선계획은 조정될 필요가 있다.

(1) 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다(입주자 과반수의 서면동의 받은 경우 3년 이내도 가능) 장기수선계획을 검토하고 필요한 경우 조정해야 한다. 조정 시는 다음의 내용을 참고하여 조정하는 것이 필요하다.

① 장기수선계획의 계획기간은 재건축 연한 등을 감안하여 일반적으로 40년으로 하되, 필요한 경우 가감할 수 있다.

② 장기수선계획은 ⅰ)건물 및 설비의 노후화 ⅱ) 사회적 환경 및 생활양식 변화 ⅲ) 새로운 재료, 공법 등의 개발 및 그에 따른 수선주기, 단가 등의 변동 ⅳ) 물가상승에 따른 재료비의 변동, 관련 세율 변동 등과 같은 불확실한 사항을 포함하고 있으므로 조사 ·진단에 입각하는 것이 필요하다.

③ 장기수선계획 조정 시에는 장기수선충당금 액수도 재조정한다.

④ 에너지 절약을 통한 온실가스 감소를 위한 시설개선을 염두에 둘 필요가 있다.

⑤ 입주자에게 장기수선계획 조정 전에 조정에 대한 사항을 고지함으로써 의견을 수렴하도록 하고, 조정이 이루어진 이후에는 그 결과를 입주자에게 고지하도록 한다.

(2) 장기수선계획과 관련해서는 다음과 같은 지방자치단체의 조치가 이루어진다.

① 시․도지사는 장기수선계획의 조정교육을 전문기관 또는 단체에 위탁하여 실시할 수 있다(주택법 제87조제2항 및 주택법 시행령 제118조제3항).

② 지방자치단체의 장은 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련 업무 등에 관한 사항을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설, 장부, 서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다(주택법 제59조제1항 및 주택법 시행령 제82조제7호).

【입주자 생활편의를 위한 추가공사】

장기수선계획을 조정할 때에는 신축당시의 성능수준으로 되돌리는 것도 중요하지만, 때에 따라서는 사회의 변화나 기술의 발달에 따라 주택의 성능수준도 변화하므로 조정시점의 기술수준이나 입주자의 요구에 따라 업그레이드 할 필요도 있다.

현행제도는 장기수선계획에 수립되어있지 않은 항목은 집행할 수 없도록 되어 있다. 그러나 입주민의 안전이나 편의에 따라 시설이나 설비의 추가 신설이 필요할 경우에는 장기수선계획 조정⋅반영 후 장기수선충당금을 사용하여 공사를 추진할 필요가 있다.

【주택법 제55조(관리사무소장의 업무 등)】

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.

2. 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

【주택법 제87조(권한의 위임·위탁)】

② 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 이 법에 따른 권한 중 다음 각 호의 권한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택산업 육성과 주택관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 또는 기금수탁자 중 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 자에게 위탁할 수 있다.

4. 제47조에 따른 장기수선계획의 조정교육

【주택법시행령 제82조(공동주택관리에 관한 감독)】 법 제59조제1항에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.

7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무

3) 장기수선계획 조정절차

장기수선계획 조정업무 개시 (입주자대표회의 보고)		⇒	조사진단(필요시 전문업체 선정 및 전문업체의 진단보고)	⇒	장기수선계획 조정안 마련(필요시 전문업체 개입)
⇒	입주자대표회의 의결 {3년이내 조정의 경우에는 사전에 입주자(소유자)과반수의 서면동의}			⇒	입주자 보고

【장기수선계획 조정 시 전문가 활용】

장기수선계획의 조정은 실무상 관리사무소장이 조정하여 입주자대표회의의 의결을 거치는 것으로 매우 단순한 절차로 진행된다.

그러나 현실적으로 관리사무소장이 건물의 상태를 제대로 파악하여 장기수선계획을 조정하는 것은 쉽지 않고 입주자대표회의 또한 필요한 기술지식을 확보하고 있지 않기 때문에 관리사무소장 단독으로 수행한 장기수선계획의 조정안의 적정성 여부를 검토하기가 힘들다.

따라서 관리사무소장의 업무 부담을 경감하고 보다 전문적인 조정안을 도출하기 위하여 전문가(또는 전문업체)에 의하여 건물의 상태를 정확히 진단하는 작업이 때로 필요하다. 전문가(또는 전문업체)의 개입은 입주자대표회의의 합의를 도출하기에도 설득력이 있으므로 효율적인 업무추진을 위하여 필요하다.

전문가(전문업체)란 시설물의안전관리에 관한 특별법에서 규정하는 책임기술자 혹은 시설물의안전관리에관한특별법 제9조의 규정에 의하여 국토교통부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관, 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 시ㆍ도지사에게 등록한 유지관리업자 등이 될 수 있다.

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장기수선충당금의 운영 및 회계

1) 장기수선충당금의 결정 및 적립

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 입주자(소유자)로부터 징수하여 적립해야 한다.

월간 세대별 장기수선충당금 산정방법(주택법 시행규칙 별표5)

월간 세대별	=	장기수선계획기간 중의 수선비총액	×	세대당 주택공급면적
장기수선충당금		총공급면적 × 12 × 계획기간(년)

② 관리주체는 장기수선충당금의 월 부과금액(단가/㎡)을 공동주택관리정보시스템에(http://www.k-apt.go.kr)에 공개하여야 한다.

③ 장기수선계획 조정에 따라 장기수선충당금 금액의 인상이 필요한 경우 금액을 조정할 필요가 있다.

【장기수선충당금의 전국 평균】

2012년 7월 국토부의 공동주택 장수명화 연구용역에 따른 조사결과, 전국 11,586개 단지의 장기수선충당금 징수 금액은 ㎡당 97.5원으로 조사됨

이는 장기수선계획에 근거한 계획기간 내 필요한 금액에 크게 미치지 못하며 장충금 금액을 설정하는 기준이 장기수선계획이 아니라, 입주자대표회의에서 임의로 정하거나 주변단지를 참고로 하는 경우가 많기 때문임

현재 평균적으로 적립되는 장충금을 2012년 표준건축비에 대비해보면 0.006%에 불과, 장충금이 제대로 적립되지 않아 관련제도 개선을 서두르는 일본의 0.09%에 비교하면 1/7 수준에 불과함을 알 수 있다.

장기수선충당금은 노후화된 건물의 성능을 회복하기 위한 대규모 수선공사를 집행하기 위한 필수 요소로, 공사시기가 도래하였을 때 비용부족으로 인해 적절한 시기에 공사를 하지 못하는 문제점이 발생하므로 적절한 금액을 산출하여 적립하여야 한다.

【장기수선충당금의 적립 의무자】

장기수선충당금은 소유자가 부담하며 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다. 장기수선충당금을 적립하지 않은 경우에는 과태료가 부과된다.

공동주택의 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다(주택법시행령 제66조5항)

관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야 한다(주택법시행령 제66조6항)

【장기수선충당금의 증액】

관리사무소장의 그룹 인터뷰에 의하면 대부분의 입주자대표들이 충당금에 대한 필요성을 느끼지 못하지만 경과년수 7~8년 차에 도래하여 공사가 집중적으로 시행될 때, 장기수선충당금의 부족을 절실히 느낀다고 나타났다. 장기수선충당금은 계획이 도래했을 때에 즉각적으로 필요한 공사를 추진하여 건물에 무리가 가지 않도록 하는 것이므로 계획기간 동안 필요한 금액을 보유할 수 있도록 충분한 금액을 적립하여야 하며 장기수선계획의 조정에 의해 계획기간동안의 공사금액이 변동하였을 때에는 그에 맞게 충당금도 조정하여 징수하여야 한다.

우리나라 공동주택의 장기수선충당금 징수 금액의 수준은 저조하기 때문에 한꺼번에 적정수준으로 인상하는 것은 무리가 있으므로 입주자대표회의와 협의하여 순차적으로 인상하도록 하는 것이 바람직하다.

【장기수선계획 의무수립대상에 해당하지 않는 공동주택의 장기수선충당금】

장기수선계획의 수립의무대상 단지는 300세대 이상의 공동주택, 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 주상복합건축물이므로 이에 해당하지 않는 단지는 장기수선충당금 적립의 의무가 없지만 공동주택은 예외 없이 공용부분의 계획적인 유지관리가 필수적이므로 의무대상이 아닌 공동주택의 경우에도 장기수선충당금을 적립하는 것이 바람직하다.

【주택법 제51조(장기수선충당금의 적립)】

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제46조의4에 따른 조정 등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

【주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)】

①법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양 전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「임대주택법 시행령」 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.

③ 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.

④공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

【주택법 제101조(과태료)】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다. 12. 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

2) 장기수선충당금의 회계

① 장기수선충당금은 관리비와 구분해서 관리한다. 특히 장기수선충당금이 부족하다고 해서 관리비의 수선유지비를 사용해서는 안 된다.

② 장기수선충당금은 법률이 정한 금융기관에 예치해야 한다.

③ 소유자에게 귀속될 필요가 있는 각종 수입은 해당 시설의 관리에 필요한 비용 외에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 장기수선충당금으로 적립하는 것이 바람직하다.

④ 장기수선충당금 사용에 관한 현황 자료는 관리주체 변경 시 인수인계하여야 하며 입주자에게 공개하여야 한다.

【장기수선충당금의 오사용】

소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하는 것이며, 주택법 시행령 별표 5 제8호에 따라 입주자 및 사용자가 부담하는 수선유지비는 주택법 제47조에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비·소화기 충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지 및 제반 검사비에 한해 사용하는 것이기 때문에 장기수선계획에 입각한 공사비 부족 시 수선유지비를 사용해서는 안 된다

관리비 중의 수선유지비는 주택법 시행령[별표 5] 관리비의 세부내역에 따라 부과되며 예를들면 각종 배관 및 맨홀 준설, 저수조 청소, 정화조 청소, 전지 교체 등, 장기수선계획에 없는 공용부분의 수선 보수가 해당되므로 조심하여야 한다.

【장기수선충당금의 예치】(주택법시행령 제44조, 같은법시행규칙 제19조의2)

장기수선충당금을 예치할 수 있는 금융기관은 다음과 같다.

1.「은행법」에 따른 금융기관

2.「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3.「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

4.「보험업법」에 따른 보험회사

5.「농업협동조합법」에 따른 조합, 농업협동조합중앙회 및 농협은행

6.「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합과 수산업협동조합중앙회

7.「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합과 신용협동조합중앙회

8.「새마을금고법」에 따른 새마을금고와 새마을금고중앙회

9.「산림조합법」에 따른 산림조합과 산림조합중앙회

10.「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

11.「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

【주택법 제51조(장기수선충당금의 적립)】

②장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제46조의4에 따른 조정 등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

④장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

【주택법시행령 제58조(관리비 등)】

⑦관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조 제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

【주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)】

②법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다.)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

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장기수선계획의 집행

1) 장기수선계획항목에 대한 전문가 의견청취

① 장기수선계획 상의 공사시기가 도래하였을 때, 해당 공사가 실제로 필요한지의 여부에 대한 전문가 의견청취를 할 필요가 있다.

② 지방자치단체별로 개보수지원을 위한 제도가 운영되고 있는 경우가 있으므로 활용하는 것이 바람직하다.

2) 입주자대표회의 의결

① 장기수선계획 상의 공사의 필요성이 검증되면 장기수선충당금 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의 의결을 거친다.

② 입주자대표회의 의결사항은 입주자에게 공고하도록 하여 공사가 원활하게 진행될 수 있도록 한다.

【장기수선계획 집행 시의 문제점】

때로는 시설의 노후여부나 실제 필요한 공사인지의 여부와 관계없이 현재 수립된 장기수선계획 그대로 집행하게 되면 불필요한 공사 등으로 경제적, 사회적 손실이 발생하게 될 수 있다. 또한 기존에 수립된 장기수선계획에는 다음과 같은 문제점이 있을 수 있다.

내부시설이 양호함에도 불구하고 장기수선계획상 교체기간이 도래됨

내부시설이 양호하지 않아 집행해야 하는데 계획에 반영되지 않아 입주민의 불만 발생

장기수선계획을 집행해야 하는데 비용이 부족해서 못함

따라서 상기와 같은 경우에는 장기수선계획을 관련 절차에 따라 현실에 맞게 먼저 조정한 후 장기수선계획에 따른 집행을 하여야 불필요한 공사집행을 막고 꼭 필요한 수선 공사를 집행할 수 있음

【지방자치단체의 지원제도 활용】

노후 아파트 단지 중 장기수선계획이 제대로 수립되지 않은 경우가 많아 장기수선계획의 조정업무가 잘 이루어지지 않고 있다. 장기수선계획은 적절한 수선공사를 통한 유지보수를 가능하게 하고 적절한 유지보수가 이루어지지 않으면 입주자의 안전을 위협하게 되므로 지방자치단체 등에게 적절한 개보수 지원을 위한 협력을 구할 필요가 있다.

【주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)】

②법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

3) 공사발주(공고/입찰/낙찰/계약) 및 준공검사

① 관리주체는 장기수선공사 집행시 공사업자의 선정을 투명하게 진행하기 위해서 힘써야 한다.

② 공사 사업자 선정 시에는 국토교통부의 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 확인하여야 한다.

③ 입찰 진행시 입주자에게 정보공개를 하는 등 과정을 홍보할 필요가 있다.

④ 공사가 완료된 후 입주자 점검을 실시하여 대규모 수선공사에 대한 입주자의 인식을 제고할 필요가 있다.

4) 이력관리

관리주체는 건물의 상태를 파악할 수 있도록 공사와 관련된 공사종류, 시방서, 공사기간, 공사비 등에 관한 이력관리를 충실히 하는 것이 바람직하다.

<수선이력관리>

수선공사(부위)	실시연도	공사개요	시공업자	공사비

관리주체가 장기수선공사를 투명하게 실시하기 위해서는 공사발주와 관한 일련의 과정을 공개하는 것이 바람직하다. 입주자의 동의나 정보공개가 되지 않으면 입주자의 관리주체 불신으로 이어지고 장기수선계획이나 충당금의 집행 등에 관한 동의도 얻기 쉽지 않은 문제점으로 이어질 수 있다.

발의
□
입주자대표회의 의결
□
입찰공고	➡	공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr), (신문 등에 병행공고 가능)
□
견적서제출
□
결정/선정
□
계약
□
공사
□	➡	A/S 기간
하자보증기간

이력관리는 관리주체가 바뀌더라도 건물의 상태를 객관적으로 파악하여 건물의 안전에 이상이 발생하였을 경우 적재적소의 대응을 할 수 있도록 하기 위하여 필요하다.

적절한 이력관리는 설비의 내구연한을 분석할 수 있게 하고, 관리주체가 변경되더라도 시공업자에게 즉시 조치를 취할 수 있도록 할 수 있다.

또한 관리주체가 변경되었을 때 이전의 관리주체에서 어떤 공사를 하였는지 파악이 불가능하여 중복된 공사를 실시할 우려도 있기 때문에 적절한 이력관리는 매우 중요하다.

【시설물정보관리종합시스템】

“시설물정보관리종합시스템”은「시설물의 안전관리에 관한 특별법령」(이하 “시특법령” 이라 함)에 따라 시설물의 안전 및 유지관리에 관련된 정보체계 구축을 목적으로 인터넷(http://www.fms.or.kr)을 이용하여 실시간으로 시설물의 정보, 안전진단전문기관·유지관리업자의 정보 등을 종합적으로 관리하는 시스템이다.

공동주택 중에서는 16층 이상의 고층 건물이 관리 대상이 되며 시스템에 안전점검 및 진단결과를 입력하고 공용부분 중 유지관리 계획 및 실적을 보고하도록 하고 있다.

FMS의 시설물정보는 단순히 시설물 이력관리만을 위한 것이 아니라 고층 공동주택을 포함한 국가 주요시설물을 대상으로 설계도서, 감리보고서, 안전점검종합보고서, 안전점검 및 정밀안전진단 실시결과, 보수ㆍ보강이력 등 당해 시설물이 존치하는 동안에 실시된 모든 이력정보를 등록하도록 하고 있으며, 이를 토대로 국가시설 안전정책 마련에 초석으로서의 큰 역할을 담당하고 있다.

7

장기수선계획의 정보공개 및 보관

1) 장기수선계획의 공개

① 관리책임이 있는 사업주체는 사용검사권자로부터 인계된 장기수선계획을 보관하여 필요시 열람하도록 조치하여야 한다.

② 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되어 관리방법을 정한 후 관리주체는 장기수선계획을 인수받아 입주자에게 공개하는 것이 필요하다(추후 장기수선충당금 징수시 근거자료로 함)

③ 관리주체는 장기수선계획의 필요성과 요지를 입주자가 알 수 있도록 고지하고 입주자가 희망할 때 열람할 수 있도록 적절히 보관하여야 한다.

④ 관리주체가 장기수선계획 작성 및 장기수선충당금 액수를 설정 할 때, 입주자대표회의 개최에 앞서 설명회 등을 개최해 그 내용을 입주자에게 설명하는 것과 동시에 결의 후 회의록과 장기수선계획을 입주자에게 배부하는 등 충분히 주지되도록 하는 것이 필요하다.

⑤ 관리주체가 장기수선계획 조정 및 장기수선충당금 금액을 조정할 때, 입주자대표회의 개최에 앞서 설명회 등을 개최하여 그 내용을 입주자에게 설명하고 조정된 내용을 입주자에게 공지하는 것이 필요하다.

2) 장기수선계획의 보관 및 열람

관리주체는 장기수선계획을 관리 규약 등과 함께 입주자등으로부터 요구가 있으면 열람할 수 있도록 보관한다.

관리주체는 장기수선계획을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자에게 개별통지하여야 한다.(주택법시행령 제56조제3호)

【주택법시행령 제56조(관리현황의 공개)】

관리주체는 다음 각 호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다.

3. 관리규약·장기수선계획 및 안전관리계획의 현황

<서울시 표준관리규약준칙>

제48조【자료의 종류 및 열람방법 등】① 관리주체가 보관 및 관리해야 하는 자료의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 이 규약 및 제규정

2. 장기수선계획서

3. 안전관리계획서

4. 설계도서·장비내역 등 시설관련 서류

5. 입주자대표회의 회의록

6. 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·사용·보관 및 예치 현황 및 이에 관한 회계서류

7. 세대별 관리비예치금의 내역

8. 주택관리업자의 위·수탁관리계약서, 각종 공사 및 용역계약서

Ⅱ. 장기수선계획서 수립(안)

표준장기수선계획서 수립(안)

직책	대표회장	감사	총무이사	관리이사	기술이사
성명	○○○	○○○	○○○	○○○	○○○
서명

직책	대표	대표	대표	대표	대표
성명	○○○	○○○	○○○	○○○	○○○
서명

2015년 00월 00일

관리주체: ㈜○○○○관리  관리사무소장  ○○○   서명

○○○○○ 아파트 관리사무소

		목 차

1. 단지개요

1) 기본개요	50

2) 건축개요	50

3) 건축물 기본현황	52

2. 장기수선계획 관련 법조문

1. 장기수선계획 수립 및 조정단계 규정	57

2. 장기수선충당금 징수․적립단계	60

3. 장기수선계획에 의한 사업의 집행단계	63

3. 장기수선계획 검토

1) 검토의의	67

2) 법적근거	68

3) 장기수선계획 현황	68

4) 계획기간 검토	68

5) 항목․주기․수선율․항목별 수선금액 검토	69

6) 장기수선충당금 부과금액 검토	82

7) 장기수선충당금 과 수선비 총액 비교 검토	82

8) 관리규약상 적용요율 검토	83

9) 결론	83

		목 차

4. 장기수선계획 조정 개요 및 제안이유

1) 장기수선계획이란	84

2) 장기수선계획의 목적	84

3) 장기수선계획의 역할	84

4) 장기수선계획 조정 제안이유	84

5. 장기수선계획 조정 내용

1) 수립 및 조정 현황	85

2) 장기수선계획의 실행(예시)	102

6. 장기수선충당금 적립 및 집행

1) 장기수선충당금 적립	106

2) 장기수선계획에 의한 사업 집행	108

3) 장기수선충당금 적립 및 사용현황	109

7. 장기수선 계획 상세 내역

1) 장기수선계획 (안)	114

2) 장기수선계획 수립기준표 (첨부1)	115

3) 장기수선계획 상세현황 (첨부2)	119

4) 장기수선계획 실시계획서 (첨부3)	123

5) 장기수선계획 연도별 수선예정 공사표 (3년간)(첨부4)

128

1

단지 개요

1) 기본개요

(1) 단지명 : ○○○○○ 아파트

(2) 세대수 : 0,000세대 (동수 : 0개동 )

(3) 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○

(4) 사업주체

- 시행사 : ○○○○

- 시공사 : ○○○○

(5) 사업계획승인 일자 : 1900년 00월 00일

(6) 사용검사 일자 : 1900년 0월  00일

(7) 장기수선계획 인수 일자 : ○○○○년 ○○월 ○○일

(8) 장기수선계획 최종 조정 일자 : 2000년 0월 (총 3회차 조정)

2) 건축개요

(1) 일반 개요

공 사 명	○○○○○ 아파트 신축공사
대지 위치	○○시 ○○구 ○○동 ○○○○○아파트
지역･지구	일반거주 지역
대지면적	33,000㎡ (집합건축물대장 기준)
건축면적	5,000.00㎡ (유치원, 상가 등 분양된 시설 제외)

연 면 적	74,000.000㎡ (유치원, 상가 등 분양된 시설 제외)
건 폐 율	17.000% (도면 및 집합건축물대장 기준)
용 적 율	198.000% (도면 및 집합건축물대장 기준)
용 도	아파트 및 부대･복리시설
건물구조	철근콘크리트 벽식구조		난방방식	지역난방
규 모	지하 1층, 지상 15~23층	최고 높이	69m	진입 도로	20m

(2) 시설물별 건축 개요

구 분		건축면적(㎡)	연면적(㎡)	지상연면적(㎡)
공동주택		5,741.000㎡	74,495.000㎡
부대/ 복리 시설	관리실	○○○ ㎡	65.00㎡
	전기실/기계실		-㎡
	노인정		128.80㎡
	경비실		29.40㎡
	지하주차장		5,387㎡
	소 계		5,610.2
계			80,105.2㎡

(3) 공동주택 건축 개요

(단위 : ㎡)

구 분	401동 15층	402동 15층	403동 15층	404동 15층	405동 15층	406동 15층	407동 15층	408동 15층	409동 23층	합계
1층	666.893	668.853	410.133	376.813	410.133	410.133	410.133	410.133	304.71	4,067.934
2~15층	9,268.462	9,295.902	5,673.822	5207.342	5,673.822	5,673.822	5,673.822	5,673.822	-	52,140.816
2~23층	-	-	-	-	-	-	-	-	6522.12	6,522.120
	9,935.355	9,964.755	6,083.955	5,584.155	6,083.955	6,083.955	6,083.955	6,083.955	6,826,830	62,730.870

3) 건축물 기본현황

(1) 공동주택

가. 동별, 평형별 세대수 현황

(단위 : 세대수)

동 평형	401동	402동	403동	404동	405동	406동	407동	408동	409동	합계
50.754㎡		180								180
53.538㎡									138	138
56.580㎡		30								30
56.613㎡	30									30
57.944㎡			30		30	30	30	30		150
58.171㎡				30						30
60.681㎡	150									150
62.351㎡				30						30
81.037㎡			30	15	30	30	30	30		165
81.355㎡			30	15	30	30	30	30		165
합계	180	210	90	90	90	90	90	90	138	1,068

나. 평형별 세대수, 면적 등 현황

No	평형	세대수	주거 전용면적	주거 공용면적	그 밖의 공용면적	계약면적
1	50.754㎡	180세대	38.33㎡	12.424㎡	0.809㎡	51.563㎡
2	53.538㎡	138세대	38.33㎡	15.208㎡	0.809㎡	54.347㎡
3	56.580㎡	30세대	42.73㎡	13.850㎡	0.902㎡	57.482㎡
4	56.613㎡	30세대	42.73㎡	13.883㎡	0.902㎡	57.515㎡
5	57.944㎡	150세대	42.73㎡	15.214㎡	0.902㎡	58.846㎡
6	58.171㎡	30세대	42.73㎡	15.441㎡	0.902㎡	59.073㎡
7	60.681㎡	150세대	45.80㎡	14.881㎡	0.967㎡	61.648㎡
8	62.351㎡	30세대	45.80㎡	16.551㎡	0.967㎡	63.318㎡
9	81.037㎡	165세대	59.76㎡	21.277㎡	1.262㎡	82.299㎡
10	81.355㎡	165세대	59.76㎡	21.595㎡	1.262㎡	82.617㎡
합계		1,068세대	458.7	160.324	9.684	628.708
난방 방식: 지역난방			유형: 복도식 9동

다. 동별 세부 현황                                                                                             (단위 : ㎡)

동별	동길이(m)	동넓이(m)	건축면적(㎡)	연면적(㎡)
101동	11.30	178.60	741.847	9,935.355
102동	11.30	178.60	742.687	9,964.755
103동	11.30	45.40	470.527	6,083.955
104동	11.30	41.88	433.207	5,584.155
105동	11.30	45.40	470.527	6,083.955
106동	11.30	45.40	470.527	6,083.955
107동	11.30	45.40	470.527	6,083.955
108동	11.30	45.40	470.527	6,083.955
109동	21.40	20.60	318.19	6,826.83
소 계	111.8	646.68	4,588.566	62,730.87

(2) 부대시설

구 분	지상1층	지상2층	면적 합계	비 고
대표회의실	0㎡	65.3㎡	65.3㎡
관리사무소		65.30㎡	65.3㎡	관리동 지상층
주민공동시설	706.5	139.154	845.654㎡
경비실	29.40㎡		29.4㎡
전기실 (지하 1층)	000.00㎡	894.24㎡	895.24㎡	수전용량 : 900kw 비상발전기 : 320KVA
펌프실	-㎡	-㎡	-㎡	지하 1층 : 6개소

주차장		지하1층	-		지상1층	주차장별 합계	비 고
	지상주차장	-	-		○○○㎡	0㎡
	지하주차장	5,387㎡	0㎡		-	5,387㎡
	주차대수	373대	0대		168대
주차대수 합계		지상 : 168대		지하 : 373대		합계 : 541대

명 칭	수량 및 내역
승 강 기	제조회사	○○엘리베이터	대 수	15인승 9대
	관리업체	○○엘리베이터
아스팔트 포장	포장 면적 : 8,320㎡
콘크리트 포장	0㎡
울타리	울타리 길이 521m
보도 블록	보도블럭 면적 5,300㎡		경계석 길이 2,640m
정화조	없음
배수로 및 맨홀	배수로 길이 : 00m		맨홀 16개소
저수조	지하저수조 : 3,488톤		고가수조 : 160톤
현관 입구	9개소
자전거 보관소	○개소
주차 차단기	2개소
조경 시설물	조경 면적 : 11,129.265㎡(대지면적의 35.00%)
안내 표지판	○○개소

명 칭	수 량	명 칭	수 량
CCTV 설치	모니터: 1대	보안등	40개소
	카메라: 32대	TV 공청 시설	1개소
공중전화	1대	우편물 수취함	13개소
휴게소	5개소(팔각 원형파고라 : 2개, 등의자 : 3개, 평의자 : 5개 )
기 타	보일러실, 쓰레기 집적장, 공용수도시설, 옥외 급수배관설비, 오수관, 우수관, 배수구, 옥외 가스설비, 수목 그 밖의 식재물, 옥외 전기 배선, 전화 배선 등과 이에 부속된 시설

(3) 복리시설

복리시설 구분	지상1층	지상2층	지상3층	지상 연면적	비 고
경로당	-	128.80㎡	-	128.8㎡	관리동 지상2층
어린이놀이터	총면적 1,437.00㎡(1개소)
주민운동시설	운동장 면적: 706.00㎡ (1개소)

(4) 전용부분

[별표 2] 전용부분의 범위 (제5조제1항 관련) (경기도 공동주택관리규약 준칙(7차 개정)

구 분	범 위
1. 천장･바닥 및 벽	∙ 세대내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체. 다만, 벽체외부 도장부분은 공용부분으로 한다.
2. 현관문 및 창 (발코니 창 포함)	∙ 문틀･문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설. 다만, 현관문(사업주체가 설치한 현관문에 한 한다.) 의 외부도장부분은 공용부분으로 한다.
3. 배관･배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비	∙ 전용부분에 설치되어 있는 부분 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관･배선 등은 공용부분 으로 한다.

(5) 공용부분

[별표 3] 공용부분의 범위 (제5조제2항 관련) (경기도 공동주택관리규약 준칙(7차 개정)

구 분	범 위
1. 건물부분	∙ 주요 구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간 ∙ 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 부분
2. 부대시설	∙ 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소 ∙ 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 공동 주택단지 안의 도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시 설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수처리 시설, 단독정화조, 소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공 동저탄장, 수해방지시설 ∙ 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수(配水), 배수(排水), 환기, 난 방, 소화, 배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 방송수신 공동설비, 우편물수취함, 지능형 홈네트워크 설비 ∙ 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설
3. 복리시설	∙ 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 주민공동시설, 문고 ∙ 그 밖에 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사활동 에 사용할 수 있는 시설 등

2

장기수선계획 관련 법조문

주택법 제55조(관리사무소장의 업무 등)

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. <개정 2009.2.3., 2013.3.23., 2013.6.4., 2013.12.24.>

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 및 리모델링에 관한 업무

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다

3. 제43조제8항제3호에 따른 관리주체의 업무를 지휘·총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

주택법시행령 제55조(관리주체의 업무)

① 법 제43조제8항에 따라 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2014.4.24.>

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 사항

※ 장기수선계획 관련 관리주체의 의무단계별 법조문

1) 장기수선계획 수립 및 조정단계 규정

주택법 제47조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 ｢건축법｣ 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.  <개정 2013.6.4., 2013.12.24.>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건

축물로 건축한 건축물

② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. <개정 2013.3.23., 2013.12.24.>

③ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다. <개정 2013.3.23.>[전문개정 2009.2.3.]

※ 장기수선계획 수립에 대한 경과조치 (법률 제6916호)

(부칙 제10조) 주택법 시행 당시(2003.11.30.) 장기수선계획이 수립되지 아니한 공동주택의 경우에는 당해 공동주택의 관리주체가 2004년 2월말까지 장기수선계획을 수립하여야 한다.

- 공포일 : 2003. 5.29.

- 시행일 : 공포 후 6개월이 경과한 날부터

- 경과조치 : 시행일로부터 3월 이내에

주택법시행령 제63조(장기수선계획의 수립)
②법 제47조제1항의 규정에 의하여 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하되, 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여야 한다.  <개정 2008.2.29., 2013.3.23.>

주택법 시행규칙 제26조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제63조제2항에서 “국토교통부령이 정하는 기준”이라 함은 별표 5의 기준을 말한다.  <개정 2008.3.14., 2013.3.23.>

② 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.  <개정 2014.4.25.>

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 장기수선계획을 수립하거나 조정한 날부터 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 검토하여 이를 조정할 수 있다. <신설 2014.4.25.>

④ 입주자대표회의와 관리주체는 제2항 또는 제3항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우 ｢에너지이용 합리화법｣ 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다.  <신설 2014.4.25.>

⑤ 영 제118조제3항제1호에 따라 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 위탁받은 기관(이하 “조정교육수탁기관”이라 한다)은 교육실시 10일전에 교육의 일시·장소·기간·내용·대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 한다. 이 경우 관리주체는 법 제47조제3항에 따라 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장에 대하여 그 교육을 받게 할 수 있다. <개정 2011.1.6., 2014.4.25.>

⑥시·도지사는 조정교육수탁기관으로 하여금 다음 각호의 사항을 이행하도록 하여야 한다.  <개정 2014.4.25.>

1. 매년 11월말까지 다음 각목의 내용이 포함된 다음연도의 교육계획서를 작성하여      시·도지사의 승인을 얻을 것

가. 교육일시·장소 및 교육시간

나. 교육예정인원

다. 강사의 성명·주소 및 교육과목별 이수시간
라. 교육과목 및 내용
마. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시·도지사가 요구하는 사항

2. 당해연도의 교육종료 후 1월 이내에 다음 각호의 내용이 포함된 교육결과   보고서를 작성하여 시·도지사에게 보고할 것
가. 교육대상자 및 이수자명단
나. 교육계획의 주요내용이 변경된 경우에는 그 변경내용과 사유
다. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시·도지사가 요구하는 사항

※ 장기수선계획 수립기준에 대한 경과조치 (건설교통부령 제550호)

(부칙 제3호) 관리주체는 2007년 9월 15일까지 종전의 장기수선계획을 별표5의 개정규정에 적합하도록 하여야 한다.

- 공포일 : 2007. 3. 16.

- 시행일 : 공포한 날로부터

- 경과조치 : 시행일로부터 6월 이내에

2) 장기수선충당금 징수․적립단계

주택법 제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.  <신설 2010.4.5.>

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.  <개정 2010.4.5., 2013.3.23.>

④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2010.4.5.> [전문개정 2009.2.3.]

주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등) ① 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 ｢임대주택법 시행령｣ 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.  <개정 2010.7.6., 2011.4.6.>

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.  <개정 2010.7.6., 2011.4.6.>

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

③ 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.  <개정 2010.7.6.>

④ 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

⑤ 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.  <신설 2011.4.6.>

⑥ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.  <신설 2011.4.6.>

주택법시행령 제58조(관리비등)

⑦관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다. <개정 2006.11.7., 2009.3.18., 2010.7.6., 2013.12.4., 2014.4.24.>

⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 발생한 관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제45조제4항에 따라 그 관리비등(제1항제6호ㆍ제7호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)을 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 법 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다. <개정 2010.7.6., 2013.3.23., 2014.4.24.>

주택법시행규칙 제30조(장기수선충당금의 적립) 법 제51조제3항에 따른 공동   주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관한 사항은 별표 5에 의   한다.  <개정 2012.3.16.>

시․도 공동주택관리규약 준칙 제00조*【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】

【 서울시 관리준칙 】

제62조【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】①영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정함을   말한다.

1. 20  년부터 ~ 20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 10퍼센트)

2. 20  년부터 ~ 20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 30퍼센트)

3. 20  년부터 ~ 20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 60퍼센트)

4. 20  년 ~ 100퍼센트

② 월간 세대별 장기수선충당금 산정은 규칙『별표5』에서 정한 방법에 따른다.

【 경기도 관리준칙 】

제66조【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 규칙 별표5 제7호의 규정에 따라 산정한 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정하는 것을 말한다.
1. 20  년부터 ～20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 10퍼센트)
2. 20  년부터 ～20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 30퍼센트)
3. 20  년부터 ～20  년까지 :  ○○퍼센트 (예: 60퍼센트)
4. 20  년～ 100퍼센트

3) 장기수선계획에 의한 사업의 집행단계

주택법 제47조(장기수선계획)

② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. <개정 2013.3.23., 2013.12.24.>

주택법시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)

①입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. <개정 2006.2.24., 2010.7.6., 2013.1.9.>

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른

공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

주택법시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2010.7.6., 2011.4.6.>

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다.

이하 이조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

주택법시행규칙 30조(장기수선충당금의 적립) 법 제51조제3항에 따른 공동주택의 주요시설의 범위, 교체ㆍ보수시기 및 방법 등에 관한 사항은 별표 5에 의한다. <개정 2012.3.16.>

시․도 공동주택관리규약 준칙 제00조(장기수선충당금의 집행 및 공개)

관리주체는 직전년도 12월 31일을 기준으로 장기수선계획에 따라 적립해야하는 장기수   선충당금, 실제로 적립한 장기수선충당금, 집행금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한다)   및 잔액을 입주자등이 잘 알 수 있도록 별지 제6호 서식에 따라 작성하여 매년 3월말까지   게시판과 공동주택의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다.

시․도 공동주택관리규약 준칙 제00조(잡수입의 집행 및 회계처리)

【 서울시 관리준칙 】

② 잡수입으로 인하여 발생한 당기순이익은 영 제58조제1항에 따른 예산이 부족한   관리비의 지출에 충당하기 위하여 해당 연도의 관리비 예산총액의 100분의 2 범위   에서 예비비로 처분하고, 남은 잔액은 장기수선충당금으로 적립한다.

【 경기도 관리준칙 】

② 제2항에 따른 잡수입의 지출 후 집행 잔액 중 입주자가 적립에 기여한 다음 각   호의 잡수입은 장기수선충당금으로 적립한다.

1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입

2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입

3. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 잡수입

시․도 공동주택관리규약 준칙 별첨 5(공동주택관리 회계처리 기준)

【 경기도 관리준칙 】

제52조(장기수선계획서) 장기수선계획서의 현황을 기재하여야 하며, 기재 내용에는   다음 각 호의 내역이 포함되어야 한다.

1. 장기수선계획 상의 세부항목별 수선주기와 실제수선주기를 비교한 내역

2. 장기수선계획 상의 세부항목별 추정수선비와 실제수선비를 비교항 내역

3. 장기수선계획 상의 세부항목별 실세수선비와 소유 재원별 내역

4. 중요한 차이가 발생한 항목에 대한 관리주체의 처리내역

주택법시행령 55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ①관리주체 또는  입주자대표회의는 법 제45조제5항제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여   시하는 경쟁입찰의 방법으로 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고  집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수

있다.<개정 2010.11.10., 2013.1.9., 2013.3.23., 2013.12.4., 2014.4.24.>

2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항: 제59조의2제1항 및  제2항에 따라 하자보수보증금(법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금을 말한다. 이하 같다)을 사용하여 직접 보수하는 공사

3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항

가. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사

주택법 제43조의4(부정행위 금지)
② 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다. [본조신설 2013.6.4.]

주택법 제54조(주택관리업의 등록말소 등)

② 시장·군수·구청장은 주택관리업자가 제1항제2호부터 제6호까지의 어느

하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업정지를 갈음

하여 1천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. <개정 2013.12.24.>

제101조 (과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. <2011.9.16>

2. 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자

3. 제43조의4제2항을 위반하여 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2010.4.5, 2011.9.16, 2012.1.26, 2012.12.18>

10. 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 아니한 자

12. 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

주택법시행령 제122조 (과태료 부과)

① 법 제101조 및 제101조의 2에 따른 과태료의 부과기준은 별표 13과 같다.

(단위: 만원)

위반행위	근거 법조문	과태료 금액
		1차	2차	3차 이상
자. 법제43조의4제2항을 위반하여 장기수선충당금을 용도외의 목적으로 사용한 경우	법 제101조 제2항제3호	1,000
카. 법 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 않은 경우	법 제101조 제3항제10호	200
타. 입주자대표회의의 대표자가 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 경우	법 제101조 제2항제2호	1,000
하. 법 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 않은 경우	법 제101조 제3항제12호	200

3

장기수선계획 검토(예시)

1) 검토 의의

주택법 제47조 제2항은 “② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.” 규정하고 있으며, 부칙 제7조(장기수선계획의 검토에 관한 특례)에서는 “이 법 시행 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 제47조제2항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.”라고 규정하고 있어 2014년 9월 25일까지 장기수선계획을 검토할 것을 요구하고 있다.

장기수선계획은 사업주체 혹은 리모델링 사업자, 건축주가 수립한 장기수선계획이 세월이 흐름에 따라 우리 아파트 건축물이나 설비가 노후화되고 환경의 변화 등이 발생하므로 이에 적합하도록 하는 장기수선계획을 조정하여야 할 것이다.

주택법은 장기수선계획을 조정함에 있어서 입주자의 경제적 부담이 뒤따르는 중대한 사안이므로 그에 앞서 장기수선계획의 적합여부를 심도 있게 조사하여 그 적정성여부를 판단하는 “검토” 행위를 선행하도록 하고 있다.

따라서 장기수선계획을 면밀히 검토한 결과에 따라 건축물이나 해당 설비의 상황에 맞도록 장기수선계획을 조정하거나 유지하는 것으로서 우리 아파트의 시설물이 안전하고 적절하게 유지 관리되도록 함에 그 의의가 있다.

2) 법적근거

주택법 제47조(장기수선계획)

② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

주택법 부칙 제7조(장기수선계획의 검토에 관한 특례)

이 법 시행 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 제47조제2항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

3) 장기수선계획 현황

우리 아파트 장기수선계획 조정은 1차 2007년 2월 1일, 2차 2011년 2월 1일 조정하여 보관하고 있는 장기수선계획서를 기준으로 작성한 것을 2014년 7월부터 검토를 하였으며 그 결과 우리 아파트 장기수선계획에 포함되지 않은 시설물이 있었다.

4) 계획기간 검토

현 장기수선계획서는 계획기간을 50년으로 계획되어 있으나 해당 항목별 주기는 이에 맞게 계획되어 있지 않았다.

총 계획기간은 해당 건물이 소멸될 때까지 일 것이나 그 절대적 소멸 시기를 특정할 수 없으므로 합리적으로 추정해야 하는데 우리 아파트의 50년으로 추정한 것은 합리적으로 추정한 기간으로 사료된다.

5) 항목․주기․수선율․항목별 수선금액 검토

(수선율은 부분만 검토 함, 금액 천원)

(1) 건물외부

구분	공사 종별	주기	수선율	금 액	예정년도	검 토 내 용
지붕	모르타르마감	19	100%	5,888	2016	기와가 설치되어 있으므로 부적합한 공사종별이 포함됨.
		16	20%	1,777	2013
	우레탄 방수	19	20%	190,236	2016	〃
		14	20%	38,047	2011
외부	수성페인트	19	100%	235,446	2016	주택법 시행규칙 별표5는 주기를 5년으로 규정하고 있으나 19년으로 너무 길게 잡고 있으며 단가 또한 현실과 맞지 않게 수립됨.
그 밖의 부분	홈통	14	10%	1,515	2011	현실에 맞도록 단가 및 주기를 조정하여야 할 필요성 있음.
	무동력 흡출기	24	100%	2,800	2021	현실에 맞도록 단가 및 주기를 조정하여야 할 필요성 있음.
		14	20%	560	2011
총평	적합하지 않는 공사종별이 포함되어 있으며, 지붕이 기와로 계획을 세워야 할 것이나 모르타르로 조정이 필요하다. 현실과 동떨어진 주기와 단가 등은 조정하여야 할 것으로 사료된다. 지붕과 외부 등 부적절하게 수립되어 있어서 반드시 장기수선계획 조정을 통하여 단지 사정에 맞도록 하여야 할 것이다.

(2) 건물내부

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검 토 내 용
천장	수성도료칠	19	100%	49,432	2016	현실에 맞도록 단가 및 주기를 조정하여야 할 필요성 있음.
내벽	수성도료칠	19	100%	23,069	2016	현실에 맞도록 단가 및 주기를 조정하여야 할 필요성 있음. 또한 수선금액도 현실이 맞지 않음.
내부 창·문	알루미늄 창·문	10	10%	9,900	2016	알루미늄 창문의 법정주기를 10년으로 규정되어 있으나 현재 우리 아파트 건축된 시기가 23년차에 이르렀으나 아직 한번도 수선이나 교체가 없어 시급히 현실에 맞도록 계획 조정이 필요함. 또한 단가와 수선금액도 현실이 맞지 않음.
	알루미늄 창문 문틀소리	25	100%	120,000	2030	알루미늄 창문 문틀 법정주기를 10년으로 규정되어 있으나 현재 우리 아파트 건축된 시기가 23년차에 이르렀으나 아직 한 번도 수선이나 교체가 없어 시급히 현실에 맞도록 계획 조정이 필요함. 또한 단가와 수선금액도 현실이 맞지 않음.
		10	10%	12,000	2015
계단	계단논슬립	20	100%	117,457	2017	법정 주기가 20년으로 규정되어 있으며 이에 따라 2017년에 전체 교체로 계획되어 있으나 이는 현실과 괴리가 있는 계획으로 사료됨. 인조석 테라조로 시공된 바닥을 보수하거나 재시공이 불법인 점을 감안하여 조정의 필요성이 있음.
	스테인레스 난간	19	5%	170,070	2012	부분주기는 2012년에 수선하도록 계획되어 있으나 수선하지 않았음. 또한 전체수선은 2016년으로 계획되어 있으나 이는 현실에 맞지 않은 주기이며 부분수선은 조정하여 부분수선의 필요성이 있음. 단가와 수선금액 또한 현실성이 없음.
총평	건물 내부의 전체적인 장기수선계획이 잘못 계획되어 있어 조속히 조정의 필요성이 있음. 지하주차장 도색과 내벽 보수도 산입하여야 할 것으로 사료됨. 계단 또한 보수의 필요가 있어 산입이 요청됨. 수선주기가 전혀 맞지 않게 수립되어 있어서 이를 바로 잡는 장기수선계획 조정이 필요하다.

(3) 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
예비 전원 설비	발전기	30	100%	50,000	2027	발전기의 부분주기는 현실성에 맞지 않고 단가 기준이 잘못 설정되어 있음. 전체주기는 적정한 것으로 파악됨. 수선금액이 적정하지 않음. 부분 수선금액이 지나치게 작게 계획되어 있어서 조정이 사료됨.
		19	30%	30	2016
	기름탱크	20	100%	600	2017	법정 교체주기가 20년으로 규정되어 있으나 실질적으로 교체에 필요성이 없을 것으로 사료됨.
	배전반	20	100%	1.000	2017	단가와 수선금액이 잘못 설정되어 있고 전체 금액도 현실과 맞지 않는 것으로 판단됨. 수선주기 또한 조정의 필요성이 있음.
		19	10%	100	2016
	축전지	19	100%	118	2016	교체주기가 법정주기와 상이하고 교체시기를 훨씬 도과하고 있은 점 등을 고려하여 시급히 조정의 필요성이 있음.
변전 설비	변압기	25	100%	72,180	2022	변압기에 대한 계획이 잘못 설정되어 있으며, 또한 단가 및 수선금액도 잘못 설정되어 현실성이 전혀 없음. 주기 및 단가, 수선금액 조정이 시급히 요청됨.
		16	25%	610	2013
	수전반	20	100%	11,300	2017	수전반의 전체주기나 부분주기가 현실성과 상이하게 계획되어 있어 조정이 요청됨. 단가와 수선금액이 현실성을 반영하고 있지 않음.
		16	10%	10	2013

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
변전 설비	배전반	20	100%	14,000	2017	배전반의 교체 주기는 법정주기가 너무 짧게 규정되어 이를 반영하여 계획되어 있으나 조만간 전체 교체의 필요성이 없을 것으로 파악되며, 조만간 수선의 필요성이 없을 것으로 판단되어 조정이 필요함. 단가와 수선금액 또한 현실성이 없어 조정이 필요함.
		16	10%	70	2013
	충전기	20	100%	2,100	2017	조만간 수선의 필요성이 없을 것으로 판단되어 조정이 필요함. 단가와 수선금액 또한 현실성이 없어 조정이 필요함.
		16	10%	210	2013
자동화재감지설비	감지기	20	100%	2,520	2017	감지기는 교체주기를 파악하기 어렵고 수선의 필요성도 수시로 발생함으로 현실적 어려움이 있어 주기를 산정하기 어려우나 전체주기 20년과 부분주기 16년은 현실성과 너무나 상이하게 계획되어 있음. 단가와 수선금액 또한 현실성이 반영되어 있지 않아 조속히 조정이 필요함.
		16	20%	504	2013
	수신반	20	100%	71,700	2017	조속한 교체가 필요할 것으로 판단되어 조정이 필요함. 단가와 수선금액 또한 현실성이 없어 조정이 필요함.
		16	20%	5,340	2013

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
자동화재감지설비	비상경보 세트	20	100%	1,300	2017	〃
		16	20%	26	2013
	유도등	24	100%	7,600	2021	유도등은 종합정밀점검 및 기타 점검으로 수시로 보수를 하여야 할 설비로서 현재 계획된 주기는 현실성에 맞도록 조정하여야 할 것으로 판단됨. 현재 보수의 필요성이 있으므로 이에 맞게 조정하여야 하며, 단가와 수선금액 또한 현실성을 반영하여야 할 것으로 사료됨.
		16	30%	2,80	2013
소화설비	소화펌프	20	100%	4,340	2017	소화펌프의 법정주기는 20년이나 이미 우리 아파트 소화설비 설치 기간이 20년을 경과했으므로 교체가 요청됨. 단가와 수선금액 또한 현실성을 방영하고 있지 않은 계획이므로 조속한 조정이 필요함.
		16	10%	20	2013
	소화기구	20	100%	628	2017	단가와 수선금액은 현실성을 반영하지 않고 있으므로 조속히 조정하여야 함.
	스프링 클러	25	100%	6,847	2022	헤드만 포함된 계획으로서 준비작동밸브를 포함하여야 함. 또한 단가와 수선금액이 현실성을 반영하고 있지 않아 조속히 조정의 필요성이 있음.

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
소화설비	급수전	15	100%	60	2012	단가와 수선금액 또한 현실성을 반영하여 조정이 사료됨.
승강기 및 인양기	기계장치	19	100%	4,500	2016	전면교체주기는 적정하다고 판단되나 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.
	와이어로프 쉬브 (도르레)	19	100%	1,200	2016	〃
	제어반	15	100%	72,000	2012	단가와 수선금액은 현실성 없게 설정하고 있으므로 현실성을 반영하여야 함.
	조속기	24	100%	4,500	2021	조속기 교체가 시급히 요청되나 지나치게 길게 계획되어 있으므로 조속기의 상태를 고려하여 조정을 하여야 함. 단가와 수선금액도 현실성을 반영하여 조정하여할 것으로 사료됨.
	도어개폐장치	19	100%	18,100	2016	전면교체주기는 적정하다고 판단되나 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.
	레일가이드슈	19	100%	1,800	2016	전면교체주기는 적정하다고 판단되나 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
피뢰설비 및 옥외 전등	피뢰설비	25	10%	4,500	2022	전면교체주기는 적정하다고 판단되나 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.
		19		450	2016
	보안등	25	100%	8,850	2022	전면교체주기는 적정하다고 판단되며 부분주기는 조속히 조정이 필요함. 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음. 교체 시에 LED등으로 교체를 하여야 할 것이므로 이를 반영하는 조정을 하여야 할 것임.
		14	25%	2,215	2011
통신 및 방송설비	엠프 및 스피커	15	100%	24,360	2012	조속히 조정하여 설비 상태를 반영하는 조정이 이루어져야 함. 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정을 필요성하여야 함.
보안· 방범시설	녹화장치	24	100%	5,200	2021	조정하여 설비 상태를 반영하는 조정이 이루어져야 함. 교체주기는 2021년으로 설정되어 있으나 이는 녹화장치의 내구연한을 감안하면 지나치게 길게 계획되어 있으므로 조속히 조정하여야 함. 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.
		14	10%	1,040	2011

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
보안· 방범시설	CCTV	24	100%	2,464	2021	조속히 조정하여 설비 상태를 반영하는 조정이 이루어져야 함. 교체주기는 2021년으로 설정되어 있으나 이는 녹화장치의 내구연한을 감안하면 지나치게 길게 계획되어 있으므로 조속히 조정하여야 함. 단가나 수선금액은 현실성을 반영하지 못하고 있으므로 조속히 조정의 필요성이 있음.
		14	20%	409	2011
총평	전기설비 수전반의 경우 포함되어야 할 많은 설비가 있으나 예시하지 않고 간명하게 처리하였을 뿐만 아니라 지나치게 낮은 금액으로 설정되어 있고, 소화설비 중에 옥내소화전과 준비작동밸브가 계획에 포함되어 있지 않았다. 그 외 변전실 축전지, 스프링클러의 배관, 승강기 비상통화장치 및 비상등, 공청방송설비 등이 포함되지 않았으므로 조정을 통하여 포함시켜야 할 것으로 판단됨

(4) 급수·위생·가스 및 환기설비

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
급수 설비	급수펌프	24	100%	3,800	2021	조속히 조정을 하여 급수펌프 상태에 적합하도록 하여야 함. 전체 교체주기는 현 급수펌프 상태를 고려할 때 너무 길게 설정되어 있으므로 현실에 맞도록 조정하야야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		16		380	2013

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
급수 설비	급수관 (강관)	15		104,130	2012	조속히 조정을 통하여 급수관 상태에 맞도록 조정을 하여야 할 것임. 단가와 수선금액은 비교적 유사하다고 할 수 있으나 보다 정확한 시공가액이 반영되도록 하여야 할 것으로 사료됨.
	유량계	20		16,020	2014	조속히 조정을 통하여 급수관 상태에 맞도록 조정을 하여야 할 것임. 단가와 수선금액은 현실적인 시공가액이 반영되도록 조정하여야 함.
가스 설비	배관	20	100%	51,356	2017	주기는 적정하다고 할 수 있으나 단가와 수선금액은 시공가액이 반영되도록 하여야 할 것으로 사료됨.
	가스콕크	24	100%	661	2021	〃
배수 설비	펌프	24	100%	2,520	2021	조속히 조정을 하여 급수펌프 상태에 적합하도록 하여야 함. 전체 교체주기는 현 배수펌프 상태를 고려할 때 너무 길게 설정되어 있으므로 현실에 맞도록 조정하야야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		16	10%	252	2013
	배수관	15	100%	147,459	2012	조속히 조정을 통하여 급수관 상태에 맞도록 조정을 하여야 할 것임. 단가와 수선금액은 현실적인 시공가액이 반영되도록 조정하여야 함.

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
배수 설비	오수관 (PVC)	25	100%	30,792	2022	수선주기는 적정하다고 판단되나 단가와 수선금액은 현실적인 단가와 수선금액이 아니므로 조속히 조정을 통하여 시가를 반영하여야 할 것임.
		19	10%	3,079	2016
총평	우리 아파트는 급수관이 동관이나 스테인레스 관이 아니므로 조속히 교체하는 계획이 있어야 할 것이나 이에 대한 계획 수립이 미흡하여 조속히 보수를 실시하는 계획이 마련되어야 함. 배관의 밸브류에 대한 계획이 없어 이 또한 조정하여야 할 것이며, 단가와 수선금액의 현실화를 반영하여야 할 것임.

(5) 난방·급탕설비

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
난방설비	난방순환 펌프	24	100%	57,748	2021	조속히 조정을 하여 난방순환펌프 상태에 적합하도록 하여야 함. 전체 교체주기는 현 난방순환펌프 상태를 고려할 때 너무 길게 설정되어 있으므로 현실에 맞도록 조정하야야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		14	100%	574	2011
	난방관 (동관)	15	100%	242,950	2012	조속히 조정을 하여 난방순환펌프 상태에 적합하도록 하여야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		14	5%	12,147	2011

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
난방설비	자동제어 기기	20	100%	21,360	2017	조속히 조정을 하여 난방 자동제어 기기 상태에 적합하도록 하여야 함. 전체 교체주기는 현 난방 제어기기 상태를 고려할 때 너무 길게 설정되어 있으므로 현실에 맞도록 조정하야야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		15	5%	1,068	2012
급탕 설비	급탕 순환 펌프	19	100%	2,100	2016	조속히 조정을 하여 급탕 순환펌프 상태에 적합하도록 하여야 함. 전체 교체주기는 현 난방순환펌프 상태를 고려할 때 너무 길게 설정되어 있으므로 현실에 맞도록 조정하야야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		16	10%	210	2013
	급탕관 (동관)	14	5%	8,677	2011	우리 아파트 급탕관은 동관이 아니라 아연도금관으로 설치되어 있어 부식이 심각하여 조속히 전체 교체를 하여야 할 것으로 사료됨 조속히 조정을 하여 급탕관(동관)으로 교체를 여야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
총평	난방 및 급탕설비의 열교환기, 밸브류, 차압조절밸브, 자동유량밸브 등이 장기수선계획에 반영되어 있지 않아 조속히 반영하여 계획을 조정하여야 할 것이며, 단가와 수선금액이 시가에 적합하도록 조정이 이루어져야 할 것이다.

(6) 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

구분	공사종별	주기	수선율	수선 금액	예정 년도	검토내용
옥외 부대 시설 및 옥외 복리 시설	아스팔트 포장	15	100%	227,064	2012	조속히 조정을 하여 아스팔트 포장 상태에 적합하도록 하여야 함. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
	이런이 놀이터시설	24	100%	12,000	2021	단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		15	30%	3,600	2012
	보도블록	19	100%	107,275	2016	보도블럭의 수선주기는 현재 보도블럭 상태를 감안하여 조속히 조정을 하여야 할 것으로 사료됨. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
		14	10%	10,727	2011
	배수로 및 맨홀	19	10%	377		배수로 및 맨홀의 수선주기는 현재 배수로 및 맨홀 상태를 감안하여 조속히 조정을 하여야 할 것으로 사료됨. 단가와 수선금액 또한 현실과 상이함으로 현실을 반영하여야 함.
총평	조경설비, 정자 등 시설물에 대한 계획이 누락되어 있어 이를 포함하는 계획이 이루어져야 할 것이며, 단가와 수선금액이 시가에 적합하도록 합리적 추정가로 조정이 이루어져야 할 것으로 사료된다.

(7) 전체시설에 대한 총평

전체 총평	장기수선계획 검토 안은 수량과 면적, 품목 등은 고려하지 않은 것이며, 이는 현 장기수선계획서가 품목과 수량, 면적 등이 누락되어 있거나 현 시설물과 전혀 맞지 않아 세부 검토안에서는 제외하고 전체 총평에서 조정을 하여야 함을 기록한다. 특히 누락된 공사종별과 사용자(입주자등)가 비용을 부담할 수 없는 항목은 조정을 통하여 반드시 추가하여야 할 것이다. 수량과 면적은 수선금액을 합리적으로 추정하여 보수나 교체가 원활하게 이루어지기 위한 것으로서 합리적인 부과금액을 산정하려는 목적이 있으므로 추후 조정 시에는 정확한 적산이나 도면을 통하여 수량이나 면적을 산출하여야 할 것이며, 설계에 표시되지 않거나 산출이 불가능한 경우는 설계도면을 참작하여 개략적산을 하여야 할 것으로 사료된다. 현 장기수선계획의 단가는 상당부분이 현실적인 가액이 반영되어 있지 않은 단가이다. 절대적인 시장가액은 산정할 수 없다 할지라도 신뢰할 수 있는 기관의 단가를 참고하야야 할 것이다. 총 계획금액은 5,265,855,675원으로 이를 50년간 부과하여 갹출하여 적립하여야 할 것이나 이는 우리 아파트 시설물을 고려할 때 현저히 적은 금액으로 사료된다.

6) 장기수선충당금 부과금액 검토

□ 장기수선충당금 부과금액은 총 계획기간 동안 총수선비 총액을

각 세대에 부과하는 금액을 말한다.

▸ 주택법 시행규칙 별표5 제7호는 다음과 같이 규정하고 있다.

【 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법 】
월간 세대별	=	장기수선계획기간 중의 수선비총액	×	세대당 주택공급면적
장기수선충당금		총공급면적 × 12 × 계획기간(년)

▸ 이에 따라 우리 아파트 부과금액을 산정하면

【 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법 】
㎡당	=	5,265,855,675원 × 0.75(적립률)	=	963.8원 (㎡당 부과금액)
장기수선충당금		68,293.762 × 12 × 5(해당 적립기간)

963.8원이나 현재 부과 ㎡당 부과금액은 153원 부과하고 있다.

□ 이는 관리규정에서 정하고 있는 적립률과 전혀 일치하지 않는

것으로 관리규약과 장기수선계획의 조정이 필요한 사항이다.

7) 장기수선충당금과 수선비 총액 비교 검토

장기수선충당금 잔액은 824,922,154원으로 현재 시설물을 수선하는데 필요한 비용이 현저히 적은 것으로 판단된다.

8) 관리규약 상 적용요율 검토

【 주택법시행령 】

제66조(장기수선충당금의 적립 등) ① 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 ｢임대주택법 시행령｣ 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.”라고 규정하고 있음

【 관리규약 】

제66조【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 규칙 별표5 제7호의 규정에 따라 산정한 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정하는 것을 말한다.

1. 2013년2월부터 ~ 2014년1월까지 :  50퍼센트

2. 2014년2월부터 ~ 2017년1월까지 :  75퍼센트

3. 2017년2월부터 ~ 2020년1월까지 :  90퍼센트

4. 2020년2월부터 ~ 2025년1월까지 : 100퍼센트

* 상기 내용의 적립요율은 하나의 예시이며 해당 공동주택 상황에 맞게 조정가능

□ 관리규약에 명시된 적립요율에 따라 현재까지 적립되어야 할 장기수선충당금을 산정할 수 있으며, 현재 적립된 장기수선충당금과 향후 적립되어야 할 장기수선충당금 및 향후 집행 예정인 장기수선충당금을 추정하여 적립요율을 조정할 필요가 있는지 세밀히 검토하는 것이 필요함

9) 결론

장기수선계획의 항목과 주기, 수선율, 단가, 수선금액 등을 빠른 시일 내에 장기수선계획 전반에 대하여 조정해야 할 것으로 판단된다.

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장기수선계획 조정 개요 및 제안사유

1) 장기수선계획 이란?

장기수선계획은 공동주택의 공용 시설물의 효율적인 유지관리를 위하여 필요한 계획을 말하며 이를 위해 시설물의 유지보수에 소요되는 비용을 산출과 시설물의 내구연한 및 수선주기를 정하여 적기에 개․보수하여 줌으로써 장기적으로 공동주택을 쾌적하고 편리한 거주공간으로 만들고자 함이다.

2) 장기수선계획의 목적

장기수선계획은 시설물의 수선주기와 방법 및 수선비율을 확정하여 시설물의 특성을 감안한 유효한 관리방법을 적용하게 함으로서 시설물이 최상의 상태로 기능을 발휘하게 하여 이용자가 안전하고 편리하게 활용할 수 있도록 하려는 것이다.

또한 시설물을 적절한 시기에 유지보수 하도록 하여 시설물의 수명을 연장하고 과다한 수선비용의 발생을 억제하고자 하는 것에 있다.

3) 장기수선계획의 역할

대규모 수선을 위한 비용부담의 근거를 명확하게 제시하고, 수선공사의 실시 시기와 수선정도를 정하며, 적정한 수선 시점의 판단과 수선금액 부담을 연도별, 월별로 징수하여 장기수선충당금을 적립함으로서 건축물 장수명화를 체계적으로 정립한다

4) 제안이유(예시)

주택법 제47조제2항 규정에 따라 2014년 9월 18일 심의 의결된 관리주체의 장기수선계획 검토 안에 따라 우리 아파트 장기수선계획의 조정의 필요성이 확인되어 이에 따라 조정을 실시하기로 결정하고 이를 안건으로 상정하여 2015년 00월 입주자대표회의에서 장기수선계획을 조정하기로 의결하였다.

5

장기수선계획 조정 내용

1) 수립 및 조정 현황

(1) 수립 현황

○ 장기수선계획 수립자 :  ○○ 개발(주)

○ 장기수선계획 수립일자 : ( ○○  ) 년 ( ○○ )월

○ 장기수선계획 수립기간 : ( ○ ) 년 ( ○ )월 ∼ ( ○ )년 ( ○ )월 까지

(2) 조정 이력 (장기수선계획 검토 현황)

○ 검토기준 : 주택법 제47조제2항
○ 1회 조정 : 2000년 0월 00일
○ 2회 조정 : 2000년 0월 00일

○ 금회 조정

조정일자 : (  2015  ) 년 (  2 )월

적용시기 : (  2015  ) 년 (  2 )월 ∼ (  2018  )년 (  2  )월 까지

의결일자 : (  2015  ) 년 (  2 )월 (     )일

(3) 장기수선계획 조정 기준

① 수선종별 항목 제외 및 추가

주택법 시행규칙 【별표5】에 포함된 “공사종별”을 최대한 반영하여 조정하였으나 적립된 장기수선충당금이 장기수선계획금액에 현저히 부족하고, 입주자의 장기수선충당금 부담액이 많아 그 중요성이 적거나 전면교체(수선, 수리) 또는 부분 수선(교체, 수리)의 계획금액이 적은 “공사종별”과 반영구적인 “공사종별”은 입주자의 동의를 받거나 입주자대표회의 의결에 따라 제외되었으며, 단지 내에 설치된 주요 설비 중에 전면교체(수선, 수리)와 부분수선(수리, 교체)의 필요성이 중대한 경우에는 입주자대표회의의 의결에 따라 포함시켰다.

기존 장기수선계획서에서 공사종별을 삭제하거나 추가된 공사종별
1. 건물외부
구분	공사종별	비고
가. 지붕	모르타르 마감	405동 지붕은 모르타르 마감이나 고분자 도막방수로 교체 시공되어 삭제함
	(5) 고분자 도막방수	기존 장기수선계획서에 우레탄 방수라고 되어 있으나 공사종별의 명칭이 문제가 있어서 고분자 도막 방수로 조정함. 405동만 해당됨.
	기와잇기	기존 장기수선계획서에는 누락되어 있으나 402동~406까지 기와잇기로 시공되어 있어서 추가된 공사종별임.
나. 외부	외부창문과 외부창문문틀수리	기존 장기수선계획서에는 없는 공사종별이나 복도에 창문이 시공되어 있어서 추가된 공사종별임.

2. 건물내부
구분	공사종별	비 고
가. 내부창문	철재창문	방화문이 계획되지 않아 추가된 공사종별임.
마. 계단	모르타르 마감	장기수선계획에 누락되어 있어 추가된 공사종별임.
바. 그 밖의 부분	우편함	장기수선계획에 누락되어 있어 추가된 공사종별임.

3. 전기･소화･승강기 및 지능형 홈 네트워크 설비
구분	공사종별	비 고
가. 예비전원 (자가발전)설비	기름탱크	기존 장기수선계획서에 포함된 공사종별이나 교체 가능이 낮아 삭제함
다. 옥내배전 설비	조명기구	장기수선계획서에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.
마. 소화설비	소화수관(강관)	장기수선계획서에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.
아. 통신 및 방송설비	방송수신 공동설비	〃
	인터폰	〃

4. 급수･위생･가스 및 환기설비
구분	공사종별	비 고
가. 급수설비	유량계	기존 장기수선계획에 포함되어 있으나 관리규약에 공동구 관리 항목으로 포함되지 않아 삭제된 항목임.
	고가수조 및 지하 저수조	기존 장기수선계획에 포함되어 있지 않아 추가된 공사종별임.
다. 배수설비	오배수관(PVC)	기존 장기수선계획에 포함되어 있으나 부식가능성이 없고 상태가 양호하여 삭제된 공사종별임.
마. 환기설비	환기팬	현재 설치된 시설물이나 기존 장기수선계획에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.

5. 난방 및 급탕설비
구분	공사종별	비 고
가. 난방설비	난방관(강관)	기존 장기수선계획에 포함되어 있으나 현재 설치되지 않은 공사종별이어서 삭제함.
	난방관(동관)	기존 장기수선계획에 포함되어 있지 않아 추가된 공사종별임.
	열교환기(난방용)	〃
	차압유량밸브(PDCV)	〃
	평창탱크	〃
	온도조절밸브(TCV)	〃
급탕설비	급탕관(동관)	기존 장기수선계획에 포함되어 있으나 설치되지 않은 공사종별이어서 삭제함.
	급탕관(강관)	기존 장기수선계획에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.
	열교환기(급탕용)	〃

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별	비고
옥외 부대시설 및 옥외 복리시설	울타리	기존 장기수선계획에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.
	현관엽구 지하주차장 진입로지붕	〃

주택법 시행규칙 [별표5]에 미 포함된 “공사종별”의 경우
1. 건물외부
구분	공사종별	비고
가. 지붕	기와잇기	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별이나 401동~408까지 기와잇기로 시공되어 있어 있음.
나. 외부	강화도어(현관문)-창문수리	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별임.
2. 건물내부
구분	공사종별	비 고
가. 내부창문	철재창문	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별임.
바. 그 밖의 부분	우편함	〃
3. 전기･소화･승강기 및 지능형 홈 네트워크 설비
구분	공사종별	비 고
다. 옥내배전 설비	조명기구	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별임.
마. 소화설비	소화수관(강관)	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별임.
아. 통신 및 방송설비	인터폰	〃
4. 급수･위생･가스 및 환기설비
구분	공사종별	비 고
공란	공 란	공 란

5. 난방 및 급탕설비
구분	공사종별	비 고
가. 난방설비	열교환기(난방용)	현재 단지 내에 설치되어 있으나 시행규칙 별표에 없는 공사종별임.
	차압유량밸브(PDCV)	〃
	평창탱크	〃
	온도조절밸브(TCV)	〃
급탕설비	열교환기(급탕용)	〃
6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별	비고
옥외 부대시설 및 옥외 복리시설	울타리	기존 장기수선계획에 포함되지 않아 추가된 공사종별임.
	현관엽구 지하주차장 진입로지붕	〃

② 면적 및 수량

장기수선계획 조정을 함에 있어 면적과 수량은 현재 보관 중인 장기수선계획서 상의 면적과 수량을 기준으로 하였으나 장기수선계획서에 없는 경우나 부합하지 않는 경우는 설계도면을 참조하여 면적이나 수량을 구하였으며, 도면에 표시되어 있지 않거나 면적과 수량을 구하기가 난해한 경우에는 개략 면적과 개략 수량을 구하여 입주자 대표회의 의결을 받아 조정하였다.

장기수선계획서의 면적이나 수량을 조정하거나 새롭게 산출한 공사종별
1. 건물외부
구분		공사종별		비고
가. 지붕		고분자도막방수		도면과 차이가 있어서 다시 산출함.
		기와잇기		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
나. 외부		모르타르 마감		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
나. 외부 창·문		알루미늄 창·문		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
2. 건물내부
구분		공사종별		비 고
라. 내부 창·문		철제창문		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
마. 계단		모르타르 마감		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		계단논슬립		도면과 차이가 있어서 다시 산출함.
바. 그 밖의 부분		우편함		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
3. 전기․소화․승강기 및 지능형 홈네트워크설비
구분	공사종별		비 고
가. 예비전원 (자가발전) 설비	배전반		도면을 참조하여 다시 산출함.
	자동제어반		〃
나. 변전설비	변압기		〃
	수전반		〃
	배전반		〃
	축전지		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
다. 옥내배전 설비	조명기구(Led)		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.

구분		공사종별		비 고
라. 자동화재 감지설비		감지기		도면을 참조하여 다시 산출함.
		수신반, 중계기		〃
		비상경보세트		〃
		유도등		〃
마. 소화설비		소화펌프		〃
		소화기구		〃
		스프링클러		〃
		급수전		〃
		소화수관(강관)		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
바. 승강기 및 인양기		와이어로프, 쉬브(도르레)		도면을 참조하여 다시 산출함.
		도어개폐장치		〃
		조속기		〃
		제어반		〃
		기계장치		〃
사. 피뢰설비 및 옥외전등		피뢰설비		〃
아. 통신 및 방송설비		엠프 및 스피커		〃
		방송수신 공동설비		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		인터폰		〃
차. 보안·방범시설		CCTV(폐쇄회로 텔레비전)카메라 및 침입탐지 시설		도면을 참조하여 다시 산출함.
4. 급수․위생․가스 및 환기설비
구분	공사종별		비 고
가. 급수설비	급수펌프		도면을 참조하여 다시 산출함.
	고가수조 및 지하저수조		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
	급수관(강관)		도면을 참조하여 다시 산출함.
나. 가스설비	배관		〃
다. 배수설비	오배수관(주철)		〃
마. 환기설비	환기팬		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.

5. 난방 및 급탕설비
구분		공사종별		비 고
가. 난방설비		난방관(강관)		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함
		자동제어 기기		도면을 참조하여 다시 산출함.
		열교환기(난방용)		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		평창탱크		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		차압유량조절밸브(난방 및 급탕용)		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		온도조절밸브(난방 및 급탕용)		〃
나. 급탕설비
		급탕관(강관)		추가된 종사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
		열교환기(급탕용)		〃
6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별		비 고
옥외 부대시설	아스팔트포장		도면을 참조하여 다시 산출함.
	울타리		추가된 종사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
	보도블록		도면을 참조하여 다시 산출함.
	현관입구·지하주차장 진입로 지붕		추가된 종사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
옥외 복리시설	어린이놀이시설		도면을 참조하여 다시 산출함.

③ 전면수리(교체, 도장, 수선)주기와 부분수리(교체, 도장, 수선) 주기

주택법 시행규칙 [별표5]의 전면수리(교체, 도장, 수선) 주기와 부분수리(교체, 도장, 수선) 주기를 원칙으로 하였으며 부득이하게 조정하여야 할 경우에는 구체적인 대상의 내구 상태를 점검하고, 그 결과를 감안하여 합리적인 기간 동안 연장 또는 단축을 입주자대표회의 결정에 따라 조정하였다.

주택법 시행규칙 [별표5]에 규정이 없는 “공사종별”이나 단지 사정에 따라 추가한 경우에 전면수리 주기와 부분수리 주기 결정은 해당 “공사종별”의 전문가의 자문을 받아 입주자대표회의의 의결에 따라 조정하였다.

부분(수선, 교체)수리의 경우는 마지막 부분수리 주기가 전면수선 주기와 중복되는 점을 감안하여 마지막 부분수리 주기는 제외하였다.

장기수선계획서의 주기를 조정하거나 추가된 공사종별의 수선예정년도
1. 건물외부
구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
가. 지붕	고분자도막방수	전체수선은 2016년에서 2022년으로 부분수선은 2016년에서 2018년으로 조정 함.	2014년에 409동 지붕을 고분자 도막방수를 하였으나 이를 반영하지 않아 그에 맞게 조정함.
	기와잇기	전체수선은 2017년 부분수선은 2022년으로 조정	기존 장기수선계획에는 없는 공사종별로서 새롭게 주기를 산정함.
나. 외부	모르타르 마감	전체수선은 2032년으로 부분수선은 2020년으로 조정	기존 장기수선계획에는 없는 공사종별로서 새롭게 주기를 산정함.
	수성페인트칠	전체수선을 2016년에서 2017년으로 조정 함	단지 여건에 맞도록 조정을 함.

구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
다. 외부 창·문	알루미늄 창·문	전체수선은 2027년으로 부분수선은 2022년으로 조정 함.	기존 장기수선계획에는 없는 공사종별로서 새롭게 주기를 산정함.
	강화도어(현관문)-창문수리	전체수선은 2027년에서 2018년으로 부분수선은 2022년으로 조정 함.	단지 사정에 맞도록 조정한 것임.
라. 그 밖의 부분	홈통	전체수선은 2025년에서 2020년으로 부분수선은 2018년으로 조정 함.	내구상태등을 고려하여 조정함.
라. 그 밖의 부분	무동력흡출기	전체수선은 2021년에서 2018년으로 부분수선은 2016년에서 2023년으로 조정 함.	내구상태 등을 고려하여 조정함.
2. 건물내부
구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
라. 내부 창·문	철제창문	전체수선은 2022년으로 부분수선은 2017년으로 조정함.	방화문으로 새롭게 산정하여 삽입한 것임.
마. 계단	모르타르 마감	전체수선은 2032년으로 부분수선은 2018년으로 조정함.	기존 장기수선계획에 없는 부분으로 이를 반영함.
	계단논슬립	전체수선 2017년에서 2032년으로 조정함.	단지 사정에 맞도록 조정함.
	스테인레스난간	부분수선을 2016년에서 2022년으로 조정함.	〃
바. 그 밖의 부분	우편함	부분수선을 2017년으로 조정함.	기존 장기수선 계획에 없는 공사종별로서 추가 산정함.
3. 전기․소화․승강기 및 지능형 홈네트워크 설비
구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
가. 예비전원 (자가발전) 설비	발전기	전체수선은 2027년에서 2022년으로 조정 함.	내구연한 등을 고려하여 조정함.
	배전반	전체수선은 2017년에서 2032년으로 부분수선은 2016년에서 2018년으로 조정함.	내구상태 등을 고려하여 이를 반영함.

구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
가. 예비전원 (자가발전) 설비	자동제어반	전체수선은 2017년에서 2022년으로 조정 함.	수선 내역이 없고 발전기 전체 수선주기로 맞도록 조정함.
	축전지	전체수선은 2016년에서 2017년으로 조정 함.	축전지의 내구상태가 양호하여 1년 연장함.
나. 변전설비	변압기	전체수선은 2022년에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2028년으로 조정함.	변압기 내구연한이 다하여 전체수선 기간은 줄려야 하고 부분수선은 전체수선과 중복되어 길게 조정함.
	축전지	전체수선을 2018년으로 조정함.	전 장기수선계획에 미포함으로 새롭게 조정함.
	수전반	전체수선은 2017년에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2016년으로 조정함.	변압기 전체수선에 맞추어 조정함.
	배전반	전체수선은 2017에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2020년으로 조정함.	변압기 전체수선에 맞추어 조정함.
	충전기	전체수선은 2017년에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2020년으로 조정함.	변압기 전체수선에 맞추어 조정함.
다. 옥내배전 설비	조명기구	전체수선은 2017년 부분수선은 2018년으로 조정함.	새롭게 추가된 공사종별임.
라. 자동화재 감지 설비	감지기	전체수선은 2017년에서 2032년으로 부분수선은 2013에서 2019년으로 조정함.	감지기는 부적절하게 계획되어 있고, 장기수선충당금 시재금에 포함되어 있으므로 이에 맞추어 조정함.
	수신반·중계기	부분수선을 2013년에서 2019년으로 조정함.	부분수선이 2013년에 실시하도록 규정되어 있었으나 이를 이행하지 않았으므로 실정에 적합하도록 조정함.
	비상경보세트	전체수선을 2017년에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2017년으로 조정함.	부분수선과 전체수선을 단지 사정에 적합하도록 조정함. 부분수선은 실행하지 않아 부득이하게 조정함.

구분	공사종별	수선예정년도 조정내역	조정이유
라. 자동화재 감지 설비	비상경보세트	전체수선을 2017년에서 2018년으로 부분수선은 2013년에서 2017년으로 조정함.	부분수선과 전체수선을 단지 사정에 적합하도록 조정함. 부분수선은 실행하지 않아 부득이하게 조정함.
	유도등	전체수선을 2021년에서 2024년으로 부분수선은 2013년에서 2019년으로 조정함.	2014년 소방관서의 지적으로 전체교체를 실시하여 이를 반영하여 전체와 부분 수선을 조정함.
마. 소화설비	소화펌프	전체수선을 2017년에서 2020년으로 부분수선은 2013년에서 2019년으로 조정함.	내구상태가 양호하여 이를 반영하여 조정함.
	소화기구	전체수선을 2017년에서 2019년으로 조정함.	장시수선충당금 시재금 규정에 포함하였으므로 이를 반영하여 조정함.
	스프링클러	전체수선 주기를 2022년에서 2019년으로 조정함.	단지 스프링클러의 상태를 점검하여 이를 반영하여 조정함.
	급수전	전체수선 주기를 2012년에서 2022년으로 조정함.	단지 내에 급수전의 내구상태를 확인결과를 반영하여 조정함.
	소화수관(강관)	새롭게 추가된 공사종별로서 전체수선을 2022년으로 조정함.	추가된 공사종별로서 새롭게 반영하여 조정함.
바. 승강기 및 인양기	제어반 도어개폐장치	전체수선을 2012년에서 2016년으로 부분수선을 2021년으로 추가 조정함	기계장치 전면교체와 일치 시킴.
사. 피뢰설비 및 옥외 전등	피뢰설비	부분수선을 2016년에서 2018년으로 조정함.	내구상태가 양호하여 연장하는 조정을 함.
	보안 등	부분수선을 2011년에서 2017년으로 조정함.	장기수선충당금으로 보수한 이력이 없어 적절한 시기로 조정함.

구분	공사종별		수선예정년도 조정내역		조정이유
아. 통신 및 방송설비	엠프 및 스피커		전체수선을 2012년에서 2018년으로 부분수선을 2017년으로 조정함.		2012년에 전면교체를 하도록 계획되어 있으나 이를 실행하지 않았으므로 이를 현실에 맞도록 조정함.
	방송수신 공동설비		전체수선을 2027년으로 부분수선을 2018년으로 조정함.		2012년 새롭게 설치된 설비 임. 기존 장기수선계획서에 없던 것을 새롭게 추가하여 조정함.
	인터폰		전체수선을 2018년으로 조정함.		기존 장기수선계획서에 없던 공사종별을 새롭게 추가된 것임.
차. 보안·방범 시설	녹화장치		전체수선을 2021년에서 2018년으로 조정하고 부분수선을 삭제함.		녹화장치를 2013년에 추가 신설하고, 법정 부분수선이 없어 이를 반영하여 조정함.
	CCTV(폐쇄회로 텔레비전)카메라 및 침입탐지 시설		부분수선을 삭제함.		법정 부분수선이 없고 이를 반영하는 것도 단지 사정에 맞지 않아 삭제함.
4. 급수･위생･가스 및 환기설비
구분		공사종별		수선예정년도 조정 내역	조정 이유
가. 급수설비		급수펌프		전체수선을 2021년에서 2015년으로 부분수선을 2013년에서 2020년으로 조정함.	단지 내 설비를 감안하여 조정함.
		고가수조 및 지하저수조		전체수선을 2015년으로 부분수선을 2022년으로 조정함.	기존 장기수선계획에 없던 공사종별을 삽입함.
		급수관(강관)		전체수선을 2012년에서 2015년으로 조정함.	단지 내 설비를 고려하여 이를 반영함.
나. 가스설비		배관		전체수선을 2017년에서 2018년으로 조정함.	〃

4. 급수･위생･가스 및 환기설비
구분	공사종별	수선예정년도 조정 내역	조정 이유
다. 배수설비	배수펌프	부분수선을 2013년에서 2017년으로 조정함.	2013년에 부분 수선 사실이 없어 이를 반영하여 조정함.
	오배수관(주철)	전체수선을 2012년에서 2022년으로 부분수선을 2032으로 조정함.	2012년에 전면 교체 사실이 없어 이를 반영하여 조정하고 부분수선을 누락되어 있어 이를 반영함.
마. 환기설비	환기팬	전체수선을 2022년으로 조정함.	장기수선계획에 없던 공사종별을 추가로 삽입함.
5. 난방 및 급탕설비
구분	공사종별	수선예정년도 조정 내역	조정 이유
가. 난방설비	난방순환펌프	전체수선을 2021년에서 2015년으로 부분수선을 2011년에서 2020년으로 조정함.		전면교체 및 부분 수선 사실이 없고 시설물의 내구상태를 반영하여 조정함.
	난방관(강관)	전체수선을 2012년에서 2015년으로 조정함.		전체수선 사실이 없어 이를 반영하여 조정함.
	자동제어 기기	전체수선을 2017년에서 2015으로 부분수선을 2012에서 2025년으로 조정함.		설치된 시설물의 내구상태를 반영하여 이를 조정함.
	열교환기(난방용)	전체수선을 2015년으로 조정함.		추가된 공사종별로서 새롭게 산출하여 조정함.
	평창탱크	전체수선을 2015년으로 조정함.		〃
	차압유량조절밸브 (난방 및 급탕용)	전체수선을 2015년으로 조정함.		〃
	온도조절밸브 (난방 및 급탕용)	〃		〃
나. 급탕설비	순환펌프	전체수선을 2016년에서 2015년으로 부분수선을 2013에서 2020년으로 조정함.		단지 내 시설물의 내구상태를 감안하고 부분수선 사실이 없이 이를 반영하여 조정함.

구분		공사종별		수선예정년도 조정 내역		조정 이유
나. 급탕설비		급탕관(강관)		전체수선을 2011년에서 2015년으로 조정함.		수선 사실이 없이 이를 반영하여 조정함.
		열교환기(급탕용)		전체수선을 2015년으로 조정함.		기존 장기수선계획서에 포함되지 않아 이를 추가로 삽입함.
6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별		수선 예정년도 조정 내용
옥외 부대시설	아스팔트포장		전체수선을 2012년에서 2022년으로 부분수선을 2032년으로 조정함.		2012년에 전체 보수를 한 사실이 없어 이를 반영하여 조정함.
	울타리		전체수선을 2032년으로 부분수선을 2017년으로 조정함.		기존 장기수선계획서에 포함되지 않아 이를 추가하여 삽입함.
	보도블록		전체수선을 2016년에서 2022년으로 부분수선을 2011년에서 2018년으로 조정함.		단지 여건을 고려하여 전체수선을 조정하고 2014년에 부분수선을 하였으므로 이를 반영함.
			전체수선을 2022년으로 조정함.		기존 장기수선계획에 없던 공사종별을 추가하여 삽입함.
	현관입구·지하주차장 진입로 지붕
옥외 복리시설	어린이놀이시설		전체수선을 2021년에서 2026년으로 부분수선을 2012년에서 2017년으로 조정함.		2011년에 전면수선을 하였으므로 이를 반영하여 조정함.

④ 수선율

장기수선계획 조정에 있어서 수선율은 부분수선(수리, 교체)의 경우에 해당하는 경우이지만 예정 수선(수리, 교체)량을 예측하기가 용이하지 않아 장기수선계획 조정 대상으로 삼지 않고, 주택법 시행규칙 【별표5】의 수선율을 그대로 따라 조정하였으며, 주택법 시행규칙 【별표5】에 없는 공사종별의 수선율은 전문가의 자문을 받아 입주자대표회의의 의결에 따라 정하였다.

장기수선계획서의 수선율을 새롭게 추가된 공사종별의 수선율
1. 건물외부
구분	공사종별	전문가의 자문을 받아 결정한 수선율
가. 지붕	기와잇기	부분 수선율 : 15%
나. 외부	강화도어(현관문)-창문수리	부분 수선율 : 20%
2. 건물내부
구분	공사종별	비 고
가. 내부창문	철재창문	부분 수선율 : 20%
바. 그 밖의 부분	우편함	부분 수선율 : 5%
3. 전기･소화･승강기 및 지능형 홈 네트워크 설비
구분	공사종별	비 고
다. 옥내배전 설비	조명기구(LED)	부분 수선율 : 10%
마. 소화설비	소화수관(강관)	부분 수선율 없음.
아. 통신 및 방송설비	인터폰	〃

4. 급수･위생･가스 및 환기설비
구분	공사종별	비 고
공란	공란	공란
5. 난방 및 급탕설비
구분	공사종별	비 고
가. 난방설비	열교환기(난방용)	부분 수선율 없음
	차압유량밸브(PDCV)	부분 수선율 : 5%
	평창탱크	부분 수선율 없음
	온도조절밸브(TCV)	부분 수선율 : 5%
급탕설비	열교환기(급탕용)	부분 수선율 없음
6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별	비고
공란	공란	공란

⑤ 단가

장기수선충당금 산정을 위한 단가는 LH공사(토지주택공사)의 공표 단가를 기준으로 삼았으며, LH공사 단가가 없는 경우는 한국물가정보 간행책자를 참고하여 산출하였으며 직접 공사를 시행한 경우는 그 시행단가를 이용하여 산출하였다.
전체 공사종별을 물가 반영 및 실재 공사 금액보다 현저히 차이가 나는 부분을 조정하였으므로 이에 대한 자세한 내용은 첨부된 장기수선계획 상세내역에 기술하였다.

⑥ 장기수선계획 기간

장기수선 계획 기간은 장기수선 계획 기간 중의 수선비총액을 산출하기 위한 기간을 의미하며, 또한 우리 아파트 내구연한을 감안하여 장기수선계획서 작성에 기준이 되는 총 장기수선 계획기간을 말한다.

원칙적으로 우리 아파트 수명이 다할 때까지 일 것이나 우리 아파트 수명이 언제까지 갈 것인가를 예측하는 것이 불가능함으로 재건축 및 재개발의 최소 기간이 40년 인 점을 고려하더라도 현실적으로 재건축·재개발이 어렵다는 점, 주택법 시행규칙 별표5의 규정된 최장 기간이 30년인 점을 고려하고, 우리 아파트 건축구조에 대한 건축 전문가의 자문을 받아 입주자대표회의 의결의 받아 60년으로 결정하였다.

※【검토 예시문】

건물외부
구분	공사 종별	품목	규격	검토사항							검토결과기록
				수량	단위	단가 (원)	수선주기		수선율	예정 년도
지붕	고분자 고막방수	우레탄 도막방수 (노출,바닥)	노출우레탄, 논타르, 바닥	1,800	㎡	20,000	전체	15	100%	2021
							부분	5~8	10%	2016
		우레탄 도막방수 (노출,벽)	노출우레탄, 논타르, 벽	해당없음	㎡
	금속기와잇기	금속기와설치 및 깔기-3	철골공사, 풍속 30~35m /s, H=44m 초과 72m이하	수립하지않음	㎡
외부	수성 페인트칠	다채무늬도료 (재도장)	콘크리트, 모르터 면	2,000	㎡	9,753	전체	5	100%	2014
		외부수성페이트	2회 벽 뿜칠	31,210	㎡	1,000	전체	5	100%	2014
	모르타르마감	시멘트 몰탈외벽 바르기	18(12+6)MM 초벌1:2 정벌1:3	500	㎡	8,000	전체	15	100%	2026
							부분	8	15%	2014

※ 검토결과【예시】

장기수선계획 검토 사항(주택법 제47조 제2항)
순 번	검토사항
1	일 자	(20 )년 ( )월 제( )차 입주자대표회의에서 검토함
	검토결과

6

장기수선충당금 적립 및 집행

1) 장기수선충당금 적립

(1) 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법

주택법 시행령 제66조(장기수선충당금의 적립 등)

① 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다.

주택법 시행규칙 [별표5]

장기수선계획기간중의 수선비총액

---------------------------------   × 세대당 주택공급면적(㎡)

총공급면적(㎡)×12×계획기간(년)

(2) [별표 5] 규정에 따른 ㎡단가

【㎡단가 및 세대면적별 부과금액】

57,417,515,621(원)

㎡단가 :  ----------------------------------   = 1,167.7원/(㎡⋅월)

68,293.762(㎡)×12(개월)×60

(3) 관리규약에 따른 요율 산정 금액(다음 관리규약 개정시 권장사항)*

* 연차별 요율산정을 별도로 산정할 필요가 있을시 명기

제66조【장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법】영 제66조제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 규칙 별표5 제7호의 규정에 따라 산정한 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정하는 것을 말한다.

1. 1993년부터 ~ 2008년까지 :  20퍼센트

2. 2009년부터 ~ 2024년까지 :  10퍼센트 (2020년 32%)*

3. 2025년부터 ~ 2040년까지 :  30퍼센트

4. 2040년부터 ~ …         :  40퍼센트

① 1993년부터 ~ 2008년까지 : 20퍼센트 따른 산정금액(장기수선 계획기간 중의 총 수선금액 × 20%)

≒  57,417,515,621원 X 20% = 11,483,503,124원
☞ 년간 부과금액 : 11,483,503,124원 ÷ 15 = 765,566,875원

② 2009년부터 ~ 2024년까지 : 10퍼센트 따른 산정금액(장기수선계획기간 중의 총수선금액 × 10%)

≒ 57,417,515,621원 X 10% = 5,741,751,562원
☞ 년간 부과금액 : 5,741,751,562원 ÷ 15 = 382,783,437원

(4) 공급 면적 단위 별 세대 부과금액

【월간 ㎡단가 : 382,783,437원(년간금액)÷68,293.762(주택공급면적)÷12(월)=467원】

총 수선금액 × 적립률

① 공식 :     --------------------------------------  = 월간 ㎡당 단가

총공급면적 × 12개월×적립률 적용기간

5,741,751,562원

② 계산 :      --------------------------------------  = 467.08㎡

68,293.762㎡ × 12개월×15년

(5) 평형별 월 부담금액

【평형당 세대부과금액】
50.754㎡형 × 467원 = 23,706원	58.171㎡형 × 467원 = 27,166원
53.538㎡형 × 467원 = 25,002원	60.681㎡형 × 467원 = 28,338원
56.580㎡형 × 467원 = 26,423원	62.351㎡형 × 467원 = 29,118원
56.613㎡형 × 467원 = 26,438원	81.037㎡형 × 467원 = 37,844원
57.944㎡형 × 467원 = 27,060원	81.355㎡형 × 467원 = 37,993원

(6) 장기수선충당금 예치

주택법제58조(관리비 등) ⑦항 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조 제1항 제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치, 관리하여야 한다.

[장기수선충당금 예치현황]

○○○○(계좌번호: ○○○○ ) :  ○○○○원

○○○○(계좌번호: ○○○○ ) :  ○○○○원

2) 장기수선계획에 의한 사업 시행

(1) 사용계획서(주택법시행령 제66조)

제66조(장기수선충당금의 적립 등)

② 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.  개정 2010.7.6, 2011.4.6

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수･교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서    같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

(2) 사용계획서의(예)

구 분	내 용
1. 수선공사의 명칭과 공사내용	외부 도장 공사
2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위	외벽
3. 수선공사의 설계도면 등	없음
4. 공사기간 및 공사방법	2016. 04. ~ 2016. 07(3개월간)
5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액	외벽일체 (00,000,000원 예상)
6. 공사발주 방법 및 절차 등	국토부 선정지침에 의거하여 (일반경쟁입찰)

3) 장기수선충당금 적립 및 사용현황

구 분	장기수선충당금 적립 현황	부과적립현황
2014년 2월 이전	㎡당 100원 부과	월 6,829,690원
2014년 2월 이후 (대표자회의 의결)	㎡당 153원 책정	월 10,450,370원

(1) 적립현황 (최초 적립 년도부터 기재)

년 도	제 목	입 금	지 출	잔 액	비 고
2007	전기이월	209,179,658
	이익잉여금
	이 자	8,677,841
	적립액	123,952,200
	기 타
	사용금액		132,407,119		도장공사
	계	341,809,699	132,407,119	209,402,580
2008	전기이월	209,402,580
	이익잉여금	10,000,000
	이 자	9,969,933
	적립액	107,425,240
	기 타
	사용금액
	계	336,797,753		336,797,753

년 도	제 목	입 금	지 출	잔 액	비 고
2009	전기이월	336,797,753
	이익잉여금	50,000,000
	이 자	17,060,733
	적립액	55,757,370
	기 타		2,592,881		도장공사시 미처리분
	사용금액
	계	562,287,681	2,592,881	457,022,975
2010	전기이월	457,022,975
	이익잉여금	30,000,000
	이 자	16,266,514
	적립액	49,559,760
	기 타
	사용금액		86,471,000		놀이터공사
	계	631,316,316	86,471,000	466,378,249
2011	전기이월	466,378,249
	이익잉여금	30,000,000
	이 자	16,349,672
	적립액	49,559,760
	기 타
	사용금액
	계	0		562,287,681
2012	전기이월	562,287,681
	이익잉여금
	이 자	19,468,875
	적립액	49,559,760
	기 타
	사용금액
	계	0		631,316,316

년 도	제 목	입 금	지 출	잔 액	비 고
2013	전기이월	631,316,316
	이익잉여금
	이 자	20,302,740
	적립액	79,256,570
	기 타
	사용금액
	계	0		730,875,626
2014	전기이월	730875626
	이익잉여금
	이 자	17,773,622
	적립액	121,783,760
	기 타
	사용금액
	계	870,433,008
	2007년~ 2014년	1,091,904,008	221,471,000	870,433,008

(2) 장기수선충당금 현황 공고 (예시)

관리규약 제62조【장기수선충당금의 집행 및 공개】관리주체는 직전년도 12월 31일을 기준으로 장기수선계획에 따라 적립해야하는 장기수선충당금, 실제로 적립한 장기수선충당금, 집행금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한다) 및 잔액을 입주자등이 잘 알 수 있도록 별지 제6호 서식에 따라 작성하여 매년 3월말까지 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 공개하고, 입주자등에게 배부하여야 한다.

※ 관리규약【별지 제6호 서식】

장기수선충당금 적립 및 사용현황 ㅇ 단지명 : ㅇㅇㅇ아파트 ㅇ 주 소 : ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ... ㅇ 세대수 : 912세대 ㅇ 기준일 : 2015년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일
구 분	①	②	③	④	⑤
	장기수선계획에 의한 장기수선 충당금 (계획기간 50년)	적립율에 의한 장기수선충당금 (2013년 32%, 권장사항적용금액 3,373,220,380원) * 권장사항이 있을 경우 ( )기재	사 용 액 (공사명 및 지출 금액 등)	잔 액 (②-③) (적립율적용잔액: 3,239,768,380원)	적립필요액 (①-②) (계획서상 필요액 :7,168,093,309원)
내 용	10,541,313,690	1,905,535,824	133,452,000	1,772,083,824	8,635,777,866
산 정 방 법	ㅇ 매월적립금액 : 13,864,680원 = 세대당 주거전용면적 ㎡당 151.28원 × 총 주택공급면적 91,645,503㎡
계획서	ㅇ 장기수선계획 수립일 : 년 월 ㅇ 장기수선계획 조정일 : 년 월 일
2015년 월 일 ㅇㅇㅇ 아파트 관리사무소장 홍 길 동

※ ㅇㅇ 아파트의 장기수선계획서 수립시의 특별 적용 사항 【샘플】

1. 건물 외부 – 지붕

- 건물지붕의 방수는 수선주기를 다소 연장하여 계획합니다. 다음수선은    우레탄 방수를 적용 합니다

2. 건물외부 및 내부(도장 공사 4건)

- 건물 외부의 도장 공사는 2015년에 실시 가능 하도록 계획 합니다

- 건물 내부의 수성 및 유성페인트칠은 모든 같은 시기(2015년)가 될 수

있도록 계획 합니다

- 2015년에 수선이 되지 않으면 2015년 조정에 반드시 반영하여야 합니다

3. 계획된 수선주기에 공사를 진행하는 경우는 사업자 선정 지침에 공사를   진행하므로 수선금액의 과소는 큰 문제가 되지 않습니다

4.  계획수선항목은 주택법시행규칙 별표5에 규정되고 우리단지에 있는 시설물

중 거의 수선이 일어나지 않는 항목은 항목으로 선택하지 않았습니다

주택법시행규칙 별표5에 규정되고 우리단지에 있는 시설물 중 거의 수선이    일어나지 않는 항목은 항목으로 선택하지 않았습니다

이번의 장기수선계획서 조정에 반영하지 않았지만 실제수선이 필요한 경    우는 장기수선계획서 조정이 필요합니다

5. 장기수선계획서를 수립하면 공통적으로 적용된 사항은 관리주체의 유지

관리 상태가 양호하게 이루어지므로 수선주기를 다음조정주기(3년)만큼

수선주기를 연장하여 계획합니다. 수선주기연장으로 수선주기 도래 전에

부득이한 수선이 생긴다면 장기수선계획서 임의 조정 없이(입주의 과반수

동의 없이) 장기수선충당금을 사용 합니다

6. 건물 내부의 계단난간9외부난간 포함), 창호, 바닥, 오배수관, 소방배관

등은 전체적인 수선이 거의 일어나는 항목이 아니므로 이번 조정항목에

관리주체의 합리적인 판단과 입주자 대표회의 의결 항목으로 산입하지

않았습니다

7. 승강기비상통화 장치와 비상조명장치를 2014년도에 수선이 가능하게 계획

합니다

8. 소방시설의 잔반적인 교체를 2015년에 계획합니다. 수선이 이루어지지

않으면 입주자 동의를 받아 장기수선계획을 조정하여야 합니다

9. 단지내 주도로 포장 공사를 2015년에 가능하게 계획합니다. 수선이 이루

어지지 않으면 입주자 동의를 받아 장기수선계획을 조정하여야 합니다

10. 온수의 배관교체는 2016년에 가능하게 계획합니다. 수선이 이루어지지

않으면 입주자 동의를 받아 장기수선 계획을 조정하여야 합니다.

11. LED조명은 2014년에 가능하게 계획 합니다

12. 급수펌프의 교체를 2015년에 가능하게 계획 합니다. 수선이 이루어지지

않으면 입주자 동의를 받아 장기수선계획을 조정하여야 합니다

13. 급수관의 경우 전면적인 교체의 방식이 아니라 스케일 부스타를 설치하여

전면교체와 동일한 효과가 기대되는 수선을 계획합니다. 수선이 이루어

지지 않으면 입주자 동의를 받아 장기수선계획을 조정하여야 합니다

14. 2016년에는 변압기의 교체가 가능하게 계획합니다. 변압기의 형식은 몰드

형으로 교체 합니다. 수선이 이루어지지 않으면 입주자 동의를 받아 장기

수선계획을 조정하여야 합니다

※ ㅇㅇ 아파트의 장기수선계획에 대한 검토의견서 【샘플】

장기수선계획 검토 의견서 (주택법 제47조 제2항 근거)
순 번	검 토 사 항
1	일 자	(2015년) ( )월 정기입주자대표회의
	검토결과	▸ 장기수선계획서를 검토한 결과 조정이 필요하다고 의결함 ▸ 기존 장기수선계획서의 수량 단가가 현실적이지 않고 옥상 방수와 건물의 내외부 도장 등의 보수가 요구 됨 ▸ 관리주체는 2015년 00월 00일까지 장기수선계획 조정(안)을 만들 것
2	확 인	관리사무소장	총무이사	감 사	회 장
	서 명

7

장기수선계획 상세내역

1. 장기수선계획서(안)(예시)

□ 단지개요

명 칭	(아파트 명)	대지면적	00,000,000㎡
준공일	1900-00-00	사용검사일	1900-00-30
위 치	(주소 기재)	건축면적	0,000,000㎡
시공사	00개발(주)	대지면적	00,000,000㎡
연면적	00,000,000㎡	난방방식	지역난방

2. 장기수선계획 수립 기준표 (예시)

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3. 장기수선계획 상세 현황 (예시)

※ 이하 생략

4. 장기수선계획 실시계획서 (예시)

5. 장기수선계획 연도별 수선예정 공사표(3년간) (예시)

□ 2015년도 수정예정 공사표

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

□ 2016년도 수정예정 공사표

□ 2017년도 수정예정 공사표

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-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ⅲ. 장기수선계획 등 민원

회신 사례

		목 차

1. 장기수선계획 관련	133

2. 수선항목 관련	135

3. 장기수선충당금 집행 관련	136

4. 장기수선충당금의 용도 외 사용 관련	138

1. 장기수선계획 관련

【주택법 제47조제2항(장기수선계획)】

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토 사항을 기록하고 보관하여야 한다

※ (‘14년 6월 이전) 조정이 의무가 아니었으며, 검토에 대한 규정이 없었음

(‘14년 6월 이후) 3년주기 검토가 의무사항이 됨

① 3년마다의 의미는?

ㅇ 정기조정(3년마다) 주기의 3년과 동일한 의미이며 무분별한 조정을 막기 위한 절차로 조정을 할 경우에는 먼저 검토를 하고서 조정하라는 취지 임

예) 정기조정일 12년 3월 → 3년마다란 → 15년 3월을 의미(검토시작 시기가 아닌 검토완료 시기임)하며 3월까지 검토를 완료 해야 함

* 3년마다 = 36개월마다, 36개월이 경과하기 전으로 해석

② 3년이 경과하기 전에도 검토 및 조정이 가능한지?

ㅇ 주택법 시행규칙 제26조제3항에 따르면, 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있음

예) 정기조정일 12년 3월 → 필요한 경우(3년이 경과하기 전) →

15년 2월 이전을 의미함

③ 필요한 경우 조정하여야 한다고 한 것은?

ㅇ 장기수선계획의 검토결과 수선항목, 주기, 수선율, 단가 등이 현실과 부합되지 않는 경우를 말함

ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 방에 따라 조정하도록 하였기에 입주자대표회의와 관리주체가 합의하여 판단하면 될 것임

④ 장기수선계획 조정할 때에는 꼭 검토를 해야 하나?

ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 한 취지를 감안하여 조정을 위한 검토가 선행되어야 함

⑤ 장기수선계획 검토 시 입주자대표회의 의결을 받아야 하는지?

ㅇ (주택법 제55조제2항제2호), (주택법시행령 제51조제1항제7호)에서는 비용지출이 수반되는 경우 입주자대표회의 의결을 받음

ㅇ (시행규칙 제26조제2항)에 따라 장기수선계획의 조정은 입주자대표회의 의결을 받아야 함

≒ 따라서 주택법 제47조제2항에서 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체가 함께 검토하는 것이므로, 입주자대표회의 의결을 받는 것이 타당할 것임

⑥ 장기수선계획 조정 시 2012년도에 정기조정을 하고 2013년도에 임시조정을 한 경우 최종 조정 년도의 기산시점은?

ㅇ 2012년도에 정기조정을 하고, 2013년도에 임시조정을 한 경우 3년 마다 검토⋅조정하는 년도의 기산시점은 2012년도를 의미

* 임시조정은 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 점을 감안할 때 필요한 항목에 대하여만 검토․조정이 선행되었다고 볼 수 있으며, 모든 수선항목에 대한 검토가 이루어 졌다고 보기 어려움.

- 따라서, 3년마다 정기적으로 입주자대표회의와 관리주체에서 정기적으로 검토를 할 수 있도록 하여 보다 충실한 장기수선계획의 관리가 가능할 것임

2. 수선항목 관련

① 수선항목의 추가와 삭제는?

ㅇ 주택법시행규칙 별표5의 장기수선계획의 수립기준에 해당하는 시설이 당해 공동주택에 있는 경우에는 모두 장기수선계획에 반영하여야 함

ㅇ 또한, 기준외의 시설 중 귀 공동주택 관리규약 상 공용부분이라고 명시되어 있는 부분 또한 장기수선계획에 반영하여 수선주기, 비용 등을 명시하여야 함

ㅇ 다만, 수선주기, 수선율 등은 공동주택의 상황에 맞게 변경할 수 있음

* 이와 관련, 정기조정(3년마다)의 경우에는 입주자대표회의와 관리주체가 조정하며, 조정주기인 3년이 도래하지 않은 경우에는 입주자의 과반수 동의로 조정 가능

3. 장기수선충당금 집행 관련

① 장기수선충당금의 부과  방법은?

ㅇ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있으므로(영 제58조제2항제1호), 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하는 것이 타당함

② 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우?

ㅇ ‘주택법’ 제51조제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하는 것이므로 장기수선계획에 수선주기가 미 도래되었다면 주택법령에 따라 장기수선계획을 조정 후 장기수선충당금을 사용해야 할 것임

ㅇ 다만, 실무적으로 예기치 못한 사정에 따라 장기수선계획의 수선주기가 도래하지 않았음에도 장기수선충당금을 사용하여야 할 경우도 있으므로, 장기수선계획에 예외적인 경우의 장기수선충당금 사용에 대한 근거(예: 사고 등 예기치 못한 사정에 의해 긴급히 지출이 필요한 경우, 얼마 이내 소액 범위 내에서 계획 변경에 따른 비용 지출 등)를 장기수선계획 총론 등에 마련하여 그에 따라 우선 장기수선충당금을 선 집행하고 추후 장기수선계획을 변경하도록 하는 것은 가능함

- (처리절차) 총론에 근거 마련된 경우 → 관리주체는 장충금 사용계획서를 작성 → 입주자대표회의 의결을 거쳐 집행

③ 장기수선계획서의 항목에 해당하는 수선을 하려했으나 계획서 상의 금액과 실제 공사금액이 현저한 차이가 발생하여 적립된 전체 장기수선충당금에서 수선금액 전체를 지출할 수 있는지?

(예시) 장기수선계획서 상의 배수펌프 전체 수선비용이 100만원으로 계획되어 있으나 실제 공사금액이 500만원(입찰)이어서 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결에 따라 장기수선충당금으로 적립된 500만원 전액을 지출할 수 있는지?

ㅇ 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 적립된 장기수선충당금으로 집행하여야 함

ㅇ 장기수선계획 수립 시 공사항목별 적립액을 기준으로 전체 장기수선충당금을 산정하는 점을 감안할 때 항목별 수선비용이 과다하게 산출될 경우 수선계획을 조정한 후 집행하는 것이 타당

※ 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요시 조정할 수 있도록 규정되어 있는 것은 부족 시 장충금의 적립율을 현실에 맞게 조정할 수 있는 근거를 마련했다고 판단됨

④ 주차시설충당금 일부를 장기수선충당금으로 전환하여 장기수선계획에 의한 공사를 하고자 하는 데 가능한지?

ㅇ 주택법령에서는 주차충당금에 대하여 정하고 있는 내용은 없으나, 해당 금액은 잡수입에 해당함

ㅇ 해당 공동주택의 관리규약에 잡수입 지출후의 집행 잔액 중 소유자가 적립에 기여하는 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정하였다면 해당 금액은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당될 것이므로 이에 관한 내용을 귀 공동주택 관리규약에 명시하여 잡수입의 일부를 장기수선충당금으로 적립하는 것은 가능함

⑤ 장기수선충당금 은행예치에 따라 발생한 이자를 잡수입 명목으로 지출할 수 있는지?

ㅇ 장기수선충당금은 소유자가 적립에 기여한 것으로 은행예치에 따라 발생한 이자 또한 소유자 기여분으로 보아 잡수입으로 지출할 수 없으며, 장기수선충당금으로 보아야 할 것임

4. 장기수선충당금의 용도외 사용

① 하자 진단에 따른 소요비용을 장기수선충당금으로 사용 가능한지?

ㅇ 2010.10.6.부터는 장기수선충당금을 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하되, 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사분쟁조정위원회의 ㉠주택법 제46조의4에 따른 조정등의 비용, ㉡주택법 제46조의7에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비용, ㉠또는 ㉡의 비용을 청구하는데 드는 비용에 한정하여 사용할 수 있음

※ 소송비용, 주택법 제46조의7에 따른 하자진단 및 하자감정에 드는 비비용 외의 비용으로 사용하는 것은 안됨

② 입주자대표회의에서 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하지 않을 경우 처벌 규정은?

ㅇ 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자는 주택법 제101조제2항제6호에 따라 1천만원이하의 과태료 처분 대상임

③ (잡수입 공용부분 사용여부) 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수 없음(법제처 법령해석(’14.2.) 참조)

* 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당되므로 사용가능