역세권 민간시프트 매입업무 처리기준

제1장  목 적

민간 부문에서 건설되는 역세권 시프트 등을 매입하는 공통적인 업무처리 기준을 정하고자 함.

제2장  관련 근거

2-1. 관계법령

○ 『주택법』 제38조의6 및 동법 시행령 제42조의16

○ 『도시 및 주거환경정비법』 제30조의3 및 동법시행령 제41조의2

○ 『도시재정비 촉진을 위한 특별법』 제31조 및 동법시행령 제35조

제3장  시프트의 매입

3-1. 인수자 : 서울특별시장

3-2. 역세권 민간시프트의 종류

○ 주택건설사업과 건축허가로 건설되는 시프트

○ 주택재건축사업으로 건설되는 시프트

○ 재개발정비사업으로 건설되는 시프트

○ 도시환경정비사업으로 건설되는 시프트

○ 재정비촉진사업으로 건설되는 시프트

○ 준공업지역에서 건설되는 시프트

○ 신도시계획 운영체계에서 건설되는 시프트

3-3. 매입대상 시프트의 선정(동․호수 추첨)

○ 전산추첨으로 결정

- 일반분양주택과 시프트 사회혼합(Social mix)

- 조합원분이 있을 경우 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 함.

○ 전산추첨이 원칙이나 이의 시행이 어려울 경우 구청관계자, 경찰 입회하에 수기추첨 할 수 있으며, 이 경우 사진, 동영상, 관계자 사인 등 증거자료 제출

3-4. 매입가격 산정

○ 매입가격은 임대주택법에 따라 국토해양부장관이 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」로 함.

- 부속 토지는 인수자에게 무상양여

○ 건축비 가산항목

- 『임대주택법』 시행규칙 별표1에 의거 인정

ㅇ 구조 : 철근콘크리트 라멘구조 - 표준건축비에 5% 가산

철골철근콘크리트 구조 - 표준건축비에 10% 가산

철골조 - 표준건축비에 16% 가산

ㅇ 지하층 면적 : 표준건축비의 63%

ㅇ 발코니 샤시 일괄시공 : 표준건축비의 5%범위 내 가산

ㅇ 발코니 확장 일괄시공 : 국토해양부의 【공동주택 발코니 확장비용 심사

참고 기준】을 적용하여 산정

ㅇ 이외 별표1의 항목에 대해선 사전 검토 후 인정

3-5. 계약 시기

○ 건축공정 20% 이후 사업시행자의 매입 신청에 의해 계약 체결

- 전체층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때를 건축공정 20%로 봄.

3-6. 매입가격 지급 방법

○ 계약금 : 매입가격의 20%(건축공정 20% 이상)

○ 중도금 : 매입가격의 60%(건축공정 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각 15% 지급)

○ 잔  금 : 매입가격의 20%(준공인가 이후 10%, 소유권 이전 완료 후 10% 지급)

※ 책임 감리자의 확인을 거쳐 각 단계별 건축 공정 확인

3-7. 주택 인수(권리의 양도․양수)

○ 사업시행자는 시프트의 준공인가를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기촉탁(신청)하여야 함.

- 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기촉탁(신청)할 수 있음.

제4장  계 약

4-1. 약정 체결

○ 약정시기 : 본 계약 전

○ 약정대상 : 사업시행자, 서울특별시장, 대한주택보증의 3자 약정

○ 약정내용 : 주택분양보증

- 사업주체가 부도 등의 사유로 계약을 이행할 수 없는 경우 대한주택보증이

분양이행하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급

4-2. 매매 계약 신청

○ 계약시기 : 건축공정 20% 이후

○ 계약신청 : 사업시행자 → 구청장 → 서울특별시장

○ 매매 계약 신청시 제출 내용

- 사업개요(사업명, 위치, 건립규모, 공정률 등)

- 시프트 규모 등

※ 첨부 서류

- 시프트 매매(매입) 계약서 1부

- 시프트 매입가격 산출검토서 및 근거 자료 1부

- 사업시행인가서 1부

- 건축공정 확인서(감리 확인) 1부

- 시공보증 및 분양보증서 1부

- 마감재 리스트(일반분양분과 동일시공 확인) 1부

- 시프트 동․호 추첨 등 증빙서류 1부

- 시프트 현장 사진, 위치도, 평면도, 배치도 각 1부

- 매입가격 관련 근거 서류 등

4-3. 매매 계약 체결

○ 계약 통보 : 서울특별시장 → 구청장 → 사업시행자

○ 매매(매입) 계약서 작성(2부)

- 서울특별시장 1부, 사업시행자 대표 1부

- 직인 날인(서울특별시장, 사업시행자 대표)

4-4. 매입가격 지급

○ 지급 신청 : 구청장→ 서울특별시장

- 계약금 : 계약체결 관련 서류

- 중도금 : 건축공정 증빙 서류

- 잔  금 : 준공인가 및 소유권 이전 증빙 서류(등기필증 등)

※ 신청서식 (예시)

사업단지명	시프트 건립규모	총매입가격	금년도 예산액	금회배정요구액 (계약금:20%)	현재까지 지급금액	비고

첨부 1. 건축공정 확인서 1부

2. 시프트 현황 사진 각 1부

3. 시프트 매매(매입) 계약서 1부

○ 매입가격 배정 (계약금, 중도금, 잔금) : 서울특별시장 → 구청장

○ 매입가격 지급 (계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 → 사업시행자

○ 매입가격 지급 결과보고 (계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 → 서울특별시장

- 잔금 지급 이전 (하자)이행보증 증권 등 확보 후 제출(구 → 시)

- 잔금 지급 이후 등기권리증 등 소유권(보존) 이전 관련 확인 서류 제출(구 → 시)

제5장  마감재 및 하자 점검

5-1. 내부 마감재

○ 시프트의 바닥․벽․천정․각종설비 등은 일반분양분과 동일시공

- 발코니 샤시 및 발코니 확장 여부 등 포함

○ 설계변경 및 사업계획변경 등에 따른 마감재 변경(상향포함)시 인수자와 사전협의

5-2. 현장점검 및 하자 점검

○ 1차 점검 : 건축공정 80%

- 사업시행자 : 일반분양분과 시프트에 대한 Sample House 시공 및 마감재 List 제출

ㅇ 견본주택(Model House) 활용 가능

ㅇ Sample House 및 Model House 설치가 불가능할 경우 마감재 List

및 시프트 시공계획서 등으로 대체 가능

- 일반분양분과 시프트에 대한 동일시공 여부 1차 확인(SH공사) 및 마감재

수준 협의(시 및 SH공사)

○ 2차 점검 : 입주자 사전 점검 시

- 입주자 사전 점검일 지정 및 2차 점검일 협의(사업시행자 → SH공사)

- 현장 점검ㆍ하자 점검 및 시정조치 후 보고 (구 → 시, SH공사 → 시)

- 시프트 준공 전 하자 점검 사항 보완 조치 완료

- 각 단계 협의 완료 후 대금 지급

※ 주요 점검 사항

- 하자 여부 및 바닥․벽․천정․각종설비(발코니 샤시 및 발코니 확장 포함) 등 일반분양주택과의 동일시공 여부

- 협의사항 외 항목에 대한 추가시공 여부

- 기타 시프트 하자 등

제6장  인수 및 관리

6-1. 인수

○ 시프트 인수 시기

- 사업시행자의 요청에 의하여 SH공사에서 인수 일정 협의

- 인수 이전에 발생하는 비용에 대해서는 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

6-2. 소유권 이전

○ 소유권 이전 시기

- 사업 준공 이후 매입가격의 90% 지급 시점

- 소유권 이전에 따른 비용은 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

○ 소유권 이전 절차

- 등기촉탁서 및 위임장 제출 : 사업시행자 → 구

- 직인 날인 요청 : 구 → 시

- 직인 날인 관련서류 송부 : 시 → 구

- 사업시행자를 통한 소유권 이전 등기

- 소유권 이전 관련서류 제출 : 사업시행자 → 시

- 잔금지급

제7장  행정 사항

○ 이 기준은 결정일부터 시행

○ 재개발정비사업에서의 시프트 매입에 관한 사항은 『도시 및 주거환경정비법』 관련규정 개정 이후에 적용

※ 붙 임 : 1. 매입추진 절차도 1부

2. 매매(매입) 표준계약서(예) 1부

붙임 1

: 매입추진 절차도

사업승인 전

사업주체의 사전 협의		사업계획승인신청 전 인수자와 시프트의 규모 등에 관하여 협의 후사업계획승인신청서에 반영

사업승인 후 매입 업무처리

사전조사 및 매입조건 협의		매매계약 체결을 위한 사전조사 - 형별, 호수, 배치, 발코니 샤시 설치 여부 등 매입가격 지급 방법 등의 사전협의
매매계약신청		시프트 동․호수 선정 통보 및 매매계약 체결 신청 - 형별,호수,배치,마감재,매입가격 등 근거자료 첨부
		※신청시 첨부서류 - 시프트 매매(매입) 계약서 1부 - 시프트(전체단지, 배치도, 위치) 현황 사진 1부 - 시프트 매입가격 산출검토서 및 근거 자료 1부 - 사업시행인가서 1부(건축허가인 경우 허가서) - 건축공정확인서 - 시공보증 및 분양보증서 1부 - 마감재 리스트 1부 - 시프트 동․호수 추첨 문서 (추첨결과 서명서, 배치도, 현장사진)
매입결정 통보 및 약정체결		시프트 인수 여부 결정 및 통보 (시 → 구) 주택분양보증을 위한 약정체결(사업시행자,시,대한주택보증)
매매계약 체결		매매계약 체결 : 건축공정 20% 이후
		※ 관련부서에 계약체결 결과 통보
매입가격 지출		단계별 매입가격 지급(계약금, 중도금, 잔금) - 예산 배정 및 처리(시 → 구 → 사업시행자)
소유권 이전		주택 인수
		※ 첨부서류 - 소유권 이전 관련서류 제출 (사업시행자→구→시) - (하자)이행 보증증권
공급 및 관리		시프트 인수 후 SH공사에서 공급 및 관리

붙임 2

: 매매(매입) 표준계약서(예)

역세권 시프트 매매(매입) 표준계약서

다음 표시 주택 등을 매매(매입)함에 있어 분양자인 ○○○주택사업시행자 대표 ○○○ (이하 □갑□이라 한다)과 서울특별시장(이하 “을□이라 한다)은 다음과 같이 주택 등의 매매(매입) 계약을 체결하고 이를 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여□갑□과□을□이 날인 후 각 1통씩 보관한다.

1. 계약자

□갑□    ○○○ 주택사업시행자       대표 ○○○   (인)

□을□    서 울 특 별 시 장               ○○○   (인)

2. 계약일자 :       년      월      일

3. 매매(매입) 주택 등의 표시

소재지	서울특별시 구 동 번지 호
대 지	대 지 (㎡)
주 택	시 설 규 모			분 양 면 적 (㎡)
	동 수	호 수		계		전 용		주거공용
기 타	시설명 및 규모		분 양 면 적 (㎡)
			계		지하주차장		기타공용
	지하주차장 외

제1조(주택 등의 가격)

매매(매입)가격 총액	토 지	건 물
원	무상양여	원

① 주택 등의 매매(매입)가격은 다음과 같이 한다.

제2조(매입가격의 지급)

①□을□은 매입가격을 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여□갑□에게 지급한다.

② 계약금은 매매계약 체결 시 매입가격 총액의 20%에 해당하는 금액을 지급한다.

③ 중도금은 매입가격 총액의 60%에 해당하는 금액을 건축공정에 따라 4회에 걸쳐 분할 지급하되, 건축공정의 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때에 각 15%를 지급한다.

④ 잔금은 준공인가 이후에 10%를 지급하고, 나머지는 소유권 이전이 완료된 후에 10%를 지급한다.

⑤ “갑” 은 시프트 매입에 소요되는 예산을  “을” 이 사전에 확보할 수 있도록 관할구청을 경유하여 매입예정 전년도 6월말까지 “을” 에게 소요예산을 통보하여야 한다. 이 경우 “갑” 이 요청하지 않거나 “을” 의 예산상의 사정 등 부득이한 사유로 지급예산 미확보 시 “갑” 은 지급 지연에 대한 손해 등에 대하여 청구하지 아니한다.

제3조(소유권 보존)

① “갑” 은 소유권 보존 등기 절차를 이행하여야 하며, 소유권 보존 등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 “을” 에게 소유권 이전 등기를 완료하여야 하며, 이를 완료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 “갑” 이 부담하여야 한다. 다만, “갑” 의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령, 기타 부득이한 사정으로 공부정리 등의 절차가 지연되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 소유권 보존(및 소유권 이전)등기에 따르는 소요비용 등은 “갑” 이 부담한다.

③ 소유권 보존(및 소유권 이전)등기 이전에 시프트에 대하여 부과되었거나 부과될 제세공과금(부가가치세 포함) 등이 있을 경우에는 “갑” 이 납부하여야 한다.

④ “갑□이□을□에게 소유권 이전하는 면적이 계약서에 표시된 분양면적과 차이가 나는 경우에는 이에 대한 상당금액을 서로 정산한다. 다만, 건축시설의 공용면적 차이가 상하 1,000분의 3이내인 경우 및 사업 시행인가일 이후 관계법 등의 개정 등으로 건축구조가 변경되어 건축시설의 공용면적 차이가 상하 1,000분의 3이내인 경우에는 서로 청구하지 아니한다.

⑤ “갑□은 □을□에게 매각할 대지 및 주택 등 건축시설에 설정된 지상권, 지역권, 근저당권, 가압류, 가등기, 가처분 등은 소유권 보존(이전) 절차 이행 전까지 말소하여야 하며, 이에 소요되는 비용은□ 갑□의 부담으로 한다.

다만, 도시철도법 제5조의2 규정에 의한 구분지상권의 경우에는 그러하지 아니한다.

제4조(시설물의 시공 및 유지관리)

① 바닥․벽․천정․각종설비 등 주택의 내부마감 공사(발코니 샤시 및 발코니 확장 포함)는 일반분양 주택과 동일하게 시공한다.

② 시프트의 내부 마감재 변동이 있을 시 “갑” 은 “을” 과 사전협의 하여야 하며, “을” 의 의견을 반영하여야 한다.

③ “갑□은 대지 및 건축시설물에 대한 소유권 보존(이전) 등기 전까지는 성실한 관리의무를 다하여야 하며 화재 등 재해로 인한 피해에 대해서는□갑□의 책임 하에 신속히 원상  복구하여야 한다.

④ 제 ①항 내지 ③항에 따라 소요되는 경비 및 인수 이전에 소요되는 관리비 등 필요경비는 “갑” 이 부담한다.

제5조(하자 보수)

① “을□은 공급 예정인 시프트에 대하여 SH공사 사장의 확인 점검 결과 건물에 중대한 하자가 발생하였을 경우에는 이를 원상 복구토록 □갑□에게 요구할 수 있으며 이에 불응 시에는 인수를 거부할 수 있다.

또한 경미한 하자 등에 대하여는 즉시 이를 □갑□의 책임 하에 보수․수리하여 □을□의 인수에 문제가 없도록 하여야 하며 이에 소요되는 경비는 “갑” 이 부담한다.

제6조(입주 절차)

① “갑” 은 시프트 입주와 관련하여 “을” (또는 SH공사)의 열쇠 인도 등의 요구가 있을 시 매입가격의 완납여부와 관계없이 지정기일 내에 지체 없이 인도하도록 하며, 이를 이행하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금 등은 “갑” 이 부담한다.

제7조(기타)

① “갑” 과 “을” 은 협의하여 이 서식의 각 조항에 저촉되지 아니하는 범위 내에서 필요한 조항을 삽입 또는 삭제할 수 있다.

[별지 1호]

역세권 시프트 목록

○ 소 재 지 :

○ 단 지 명 :

○ 역세권 시프트 목록

호당 주택면적(㎡)					호별 대지 지분 (㎡)	호수	호별 매입 가격	주택 가격
공급면적			기타공용면적 (지하주차장면적 등)	계약면적
주거 전용	주거 공용	계

[별지 2호]

동 호 내 역

형별(㎡)	동	호	호별 내역

* 형별란에는 역세권 시프트 목록상의 공급면적을 순서대로 기재

[별지 3호]

역세권 시프트 매입가격 산출

계약면적 (◯◯형)	공급면적(㎡)			기타공용 면적(㎡)	지하주차장 (㎡)	지하층면적 (㎡)	계약면적
	전 용	주거공용	계

□ 공급면적

□ 시프트 매입가격 산정기준

① 대지비 : 무상양여

② 건축비 : 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비 및 임대주택법 시행규칙 별표1

가. 건축비 단가

∘ 계약면적(00형) :     원/㎡(○~○층 이하, 전용면적 ○㎡ 초과 ~ ○㎡ 이하)

∘ 계약면적(00형) :     원/㎡(○~○층 이하, 전용면적 ○㎡ 초과)

나. 평형별 건축비

◎ 계약면적㎡ (○○형)

구 분	면적(㎡)	표준건축비 단가(원/㎡)	건축비(원)	비고
지상층 면적				○ 세대
지하층 면적				표준건축비의 63%
발코니 샤시				표준건축비의 ○%
발코니 확장
총 계

◎ 계약면적㎡ (○○형)

구 분	면적(㎡)	표준건축비 단가(원/㎡)	건축비(원)	비고
지상층 면적				○ 세대
지하층 면적				표준건축비의 63%
발코니 샤시				표준건축비의 ○%
발코니 확장
총 계

다. 임대주택법시행규칙 [별표1] 제2호 라목에 의거 부가항목 가산여부에 따라 가격 변동될 수 있음.

③ 역세권 시프트 세대당 매입가격

구분		토지비	건축비(원)	합 계(원)
계약면적㎡	(00형)	무상양여
계약면적㎡	(00형)	무상양여

④ 역세권 시프트 총매입가격 :             원

구 분		세대수	세대별가격	총가격	비고
합 계
계약면적㎡	(○○형)
계약면적㎡	(○○형)

역세권 시프트 매입가격 산정

구 분	산 정 근 거	산 정	비 고
건축비보상금액 (지상층부분)	1) 공급면적(A형)	원	0세대
	표준건축비 원/
	표준건축비 × 공급면적()
	2) 공급면적(B형)	원	0세대
	표준건축비 원/
	표준건축비 × 공급면적()
(지하층부분)	1)공급면적(A형) ㎡	원
	2)공급면적(B형) ㎡	원
(가산 항목)	1)공급면적(A형) ㎡	원
	2)공급면적(B형) ㎡	원
A형 세대당 보상금액	( 건축비 )	원	0세대
B형 세대당 보상금액	( 건축비 )	원	0세대
총 보상금액	(A형x0세대) +(B형x0세대)	원	0세대
비 고

참고 1. 임대주택법 시행규칙 [별표1] 에 의거 산출

2. 부가항목에 대해서는 사업현황에 따라 결정