『중계본동 재개발사업 관련 LH 사업성분석 및 운영실태 점검, 도시계회위원회 자문 결과  관련임』

서울시 및 노원구에서 토지등소유자, 세입자분들께

중계본동 토지등소유자 및 세입자 여러분 안녕하십니까?

‘14. 11월 서울시 및 노원구에서 토지등소유자 및 세입자분들께 안내문 배포시 LH의 사업성 분석 내용에 대하여 점검 후 결과를 알려 드리겠다고 말씀드린 바, 그 이후의 진행 상황 등에 대하여 아래와 같이 알려드립니다.

-  아        래  -

1. 지금까지의 추진 경위

먼저 지금까지 추진 경위를 말씀드리면 중계본동 주택재개발정비사업은 ‘08년 1월 개발제한구역에서 해제되었으며, 개발제한구역 해제지역은 난개발 및 환경훼손 방지를 위해 자연녹지지역, 제1종전용주거지역 및 제1종일반주거지역으로 지정하는 것이 원칙이나, 백사마을만 예외적으로 ‘08년 4월에 국민임대주택 50%이상 확보하는 조건으로 자연녹지지역을 제2종일반주거지역으로 용도지역을 변경했으며, ‘09년 5월 주택재개발정비구역으로 지정되었습니다.

‘11년 우리시에서 인문, 도시경관 등 전문가 자문을 받아 국민임대주택 부지에 기존의 지형, 터, 길 등 70년대 주거문화의 역사를 보전·재생하는 개념의 새로운 형태의 임대주택을 건립하는 주거지보전사업 추진을 제안했고, ‘11년 9월 LH에서 주민설명회 개최와 ‘11년 11월 재열람 공고 등의 관련절차를 거쳐 ‘12년 6월 21일 중계본동 주택재개발정비구역변경지정으로 주택재개발 및 주거지보전사업이 추진되고 있었습니다.

2. 재개발 사업 지연의 원인은 주민대표회의와 LH의 무리한 요구 때문입니다.

이러한 사업추진 과정에서 ‘13년 12월 31일 새로운 주민대표회의 임원이 구성되고 ‘14년 9월 LH에서 불합리하게 작성된 사업성분석 결과를 일방적으로 주민들에게 공개하여 주민 다수가 왜곡된 정보로 인하여 혼란과 갈등을 겪고 있습니다. 게다가 주민대표회의와 LH는 이미 도시계획결정 절차를 거쳐 확정되어 수용하기 어려운 용적률 상향 등을 요구하면서 주택재개발사업 추진을 장기간 중단시키고 있습니다.

즉, 주민대표회의 및 LH에서는 사업성이 없다는 이유를 들어 사업 추진을 중단하면서 이미 결정된 용적률 상향 등의 무리한 요구를 지속적으로 하고 있는바, 우리시에서 금년 3월초 LH의 사업성 분석 내용과 주민대표회의 등 운영실태에 대해서 시·구·전문가 합동점검을 실시한 결과 LH에서 사업비를 산정하는데 비례율이 사업추진 상황 등 여러 여건에 따라 달라질 수 있음을 감안하더라도 전반적으로 ‘지출은 과다하게 산정하고, 수입은 과소하게 산정하여 비례율이 낮게 산정’되는 문제점이 있다는 전문가 의견이 있었습니다.

(※ 사업성 분석 결과 등에 대한 세부내용은 별첨 자료를 참고하여 주시기 바랍니다.)

또한 우리시에서는 사업정상화를 위해 필요하다는 LH와 주민대표회의측의 계속되는 사업성개선 요구(안)에 대해 ‘15년 8월 19일 도시계획위원회 사전 자문을 받은 결과 “기 결정된 계획의 변경은 타당한 근거 및 당위성이 전제되어야 하는 바, 기정 백사마을 주택재개발 정비계획('12.6.21)을 변경할 합당한 사유가 없고, 그 간 추진경위, 행정의 일관성, 타 지역과의 형평성 등을 감안할 때 계획 변경은 타당하지 않음”이라는 자문결과가 있었음을 알려드립니다.

3. 중계본동 재개발사업은 유사한 조건의 타 정비사업 지역과 비교하더라도 사업성이 뒤떨어지지 않으며 주거지보전사업으로 오히려 주민부담이 감소되었습니다.

일반적으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 대부분은 공공개발방식(공공수용방식인 국민임대, 보금자리주택 등)으로 추진되고 있습니다. 예외적으로 중계본동과 같은 사업방식인 주택재개발정비사업방식으로 추진하고 있는 지역은 성북구 정릉동 757번지 일대 정릉골 주택재개발정비구역이 있으나, 정릉골 재개발구역은  ‘11년에 제1종일반주거지역, 용적률 110%, 층수는 5층 이하, 아파트를 제외한 다세대나 연립주택 등 공동주택을 건립하는 것으로 결정되었으며, ‘14년 6월 24일 추진위원회가 구성되어 현재 재개발사업이 추진되고 있습니다.

이에 반해 중계본동은 제2종일반주거지역, 용적률 200%, 층수는 최고 20층으로 결정 되었으며, 이는 결정 당시 서울시 도시계획위원회 심의 과정에서도 고층·고밀 개발에 따른 자연경관 저해 등 많은 논란이 있었음에도 어렵게 결정되었음을 말씀드리며, 기존의 유사한 지역과 비교 했을 때도 사업성에 손실이 없다 할 수 있습니다. 게다가 주거지보전사업을 진행하면서 학교용지가 폐지되었기 때문에 주민부담은 오히려 줄어들게 되었습니다.

4. 중계본동 백사마을 주택재개발 사업이 조속히 진행될 수 있도록 현명한 판단을 부탁드립니다.

토지등소유자 및 세입자 여러분!!!

중계본동 백사마을 주택재개발사업의 중단상태가 장기화 될수록 주민대표회의 운영비 및 LH의 관리비 등 사용비용만 증가되어 결국은 사업성 악화 요인으로 작용될 것이고, 이로 인한 피해는 주민 여러분에게 고스란히 전가될 수 밖에 없습니다.

따라서 조속히 사업이 추진되어 주민 피해를 최소화하고, 열악한 주거환경 개선을 통해 삶의 질이 향상 될 수 있도록 주민 여러분께서 현명한 판단을 해 주시길 당부 드립니다.

2015.   9.    .

노 원 구 청 장

(주택사업과장 ☎ 2116-3930, 담당팀장 ☎ 2116-3919, 담당자 ☎ 2116-3918)

서 울 특 별 시 장

(주거재생과장 ☎ 2133-7155, 담당팀장 ☎ 2133-7183, 담당자 ☎ 2133-7185)

		주거지보전사업으로 토지등소유자의 부담이 늘어나는가?

○ ‘12.6.21. 당초 임대아파트건설 부지면적 만큼 주거지보전사업으로 변경하면서 학교용지 폐지로 인해 분양아파트 부지면적, 세대수 등이 증가되면서 주민부담은 오히려 줄어들게 되었습니다.

구 분	정비사업 방식	정비사업 + 주거지보전사업 방식	비 고 (증·감)
	최초 정비계획(‘09.5.28)	변경 정비계획(‘12.6.21)
정비기반시설	52,595㎡	42,235㎡	감)10,360㎡
분양주택부지	89,557㎡	96,587㎡	증) 7,030㎡
임대주택부지	40,446㎡	42,773㎡	증) 2,327㎡
분양주택세대	1,461세대	1,720세대	증) 259세대
층 수	최고20층(평균 15층)	최고20층(평균 16층)	평균층수 15층→16층

		LH 사업성분석에 대한 문제점은?

□ 점검기준

○ 타 정비사업장의 사례와 서울시 정비사업 실태조사시 적용된 사업성분석 방식과 유사한 ROE방식을 기준으로 점검하였음.

LH의 사업성 분석은 일반적인 비례율 산정방식과 다르게 산정함.

※ NPV방식 : 비례율 52.89% (※ 순현재가치분석, 물가상승률과 할인율 등 고려)

※ ROE방식 : 비례율 72.32% (※ 자기자본이익률, 물가상승률과 할인율 등 미고려)

□ 점검결과 :‘지출은 과다산정’,‘수입은 과소산정’되어 비례율이 낮게 나온 것으로 추정됨

○ 지출부분 : 최소 338억원 ~ 최대 670억원 과다산정

- 최소치 : ② 주거이전비(16억원), ③ 건설간접비 및 판매·관리비(203억원), ④ 국·공유지 매입비(119억원) 항목만 반영됨

- 최대치 : ① 건축공사비(206억원) ② 주거이전비(16억원), ③ 건설간접비 및 판매·관리비(203억원), ④ 국·공유지 매입비(119억원)가, ⑤ 이주대여금이자(126억원) 모든 항목이 반영됨

① 건축공사비 : LH 건축공사비(4,564천원/3.3㎡) 산정 내역중 가산비용의 불합리한 부분(273천원/3.3㎡)은 제외하고, 미포함된 철거비(25천원/3.3㎡)를 포함하더라도 적정 건축공사비는 4,316천원/3.3㎡으로 예상되며, 이를 반영 할 경우 총 206억원 정도 절감이 예상됨

☞ LH 자체 자문위원도 “공사비가 과다하게 책정된 부분이 있고, 분양가 대비 공사비가 높은 수준”이라는 일부 의견이 있었음

※ 타 사례 및 공공관리지역(강북)과의 계약내용을 비교 해 봐도 16~30만원/3.3㎡ 정도 높은 것으로 보임

② 주거이전비 : 세입자에게만 지급되는 주거이전비를 토지등소유자(330세대)에게도 지급하는 것으로 산정되었음(16억원).

③ 건설간접비 및 판매·관리비 : 건축공사비에 건설간접비 및 판매·관리비가 포함되어 있는데도 사업비 항목중 부대비에 건설간접비(90억원), 판매·관리비(113억원) 중복 산정되어 있음.

④ 국·공유지 매입비 : 국·공유지 매입비 중 도로 등의 매입비용이 과다하게 산정되었음(119억원).

⑤ 이주대여금 이자 : 현금청산자(15%)를 제외한 토지등소유자(85%)가 부담하는 이주대여금 이자 중 토지등소유자가 개별적으로 부담하는 유상 이주대여금 이자(126억원 : 유상이주금 50%적용시)까지도 사업비로 책정되었음.(※ 토지등소유자와 LH가 사업비로 책정할지 여부를 협의 결정할 사항임)

○ 수입부분 : 최소 38억원 ~ 최대 111억원 과소산정

⑥ 미분양 및 할인율 : 친환경·신재생에너지·우수디자인이 반영되어 고급화된 대규모 아파트단지의 특성 및 위치 등을 고려할 때 25%의 미분양율 및 할인율 15%는(111억원, 최대치)는 과도하다고 판단되며, 특히, 미분양분 중 5%를 LH에서 31% 할인가로 인수하는 것은 불합리한 것으로 보임(38억원, 최소치).

또한, 분양가 1,295만원/3.3㎡은 위 와 같은 점 등을 고려하지 않고 보수적으로 책정되었다고 볼 수 있음

○ 점검결과 지출과 수입의 최소치와 최대치의 범위로 적용하면 추정비례율은 대략 88.67% ~ 106.28% 정도로 예상됨

※ 최소치 : 지출부분{② 주거이전비(16억원), ③ 건설간접비 및 판매·관리비(203억원), ④ 국·공유지 매입비(119억원)} + 수입부분{⑥ 미분양율 및 할인율(38억원, 최소치)}

※ 최대치 : 지출부분{① 건축공사비(206억원), ② 주거이전비(16억원), ③ 건설간접비 및 판매·관리비(203억원), ④ 국·공유지 매입비(119억원), ⑤ 이주대여금이자(126억원)} + 수입부분{⑥ 미분양율 및 할인율(111억원, 최대치)}

- 공사비 및 분양가는 LH 분석 내용을 그대로 인정하고, 점검결과의 최소치를 적용하더라도 추정비례율은 88.67%(증 16.35%)로 추정되고,

- 점검에 따른 적정 공사비(4,316천원/3.3㎡)를 건축공사비에 추가로 반영 할 경우 최소 비례율이 약 97%까지 상승될 것으로 예상됨

○ 참고로, 점검결과 최소치를 적용한 추정비례율 88.67%를 기준하여, 공사비와 분양가의 증·감에 따른 비례율의 추정치는 다음 표와 같습니다.

< 공사비 및 분양가 증·감에 따른 추정비례율 >

( 단위 : % )

구 분			일반분양가(공급면적 기준)
			증 50만원	증 50만원	증 55만원	LH 제시	감 45만원
			1,450만원	1,400만원	1,350만원	1,295만원	1,250만원
3.3㎡당 공 사 비	증 10%	5,020천원	106.98	95.76	84.58	72.15	62.15
	증 5%	4,792천원	115.24	104.02	92.84	80.41	70.41
	LH 제시	4,564천원	123.50	112.28	101.10	88.67	78.67
	감 5%	4,336천원	131.76	120.54	109.36	96.93	86.93
	감 10%	4,108천원	140.02	128.80	117.62	105.19	95.19

주) 상기 추정비례율은 LH가 제시한 사업성 분석 내용에서 ‘지출’ 과다산정 및 ‘수입’ 과소산정의 최소치를 적용한 것을 기준으로 공사비 및 분양가 증·감에 따른 추정비례율의 변화를 예시적으로 보여 주기 위한 자료입니다.

비례율 등 사업성 분석은 사업내용, 시행사 또는 시공사와 계약 내용 및 추후 일반분양가 등의 요인에 따라 변동의 소지가 있음을 양지 바랍니다.

		LH 및 주민대표회의 운영실태 문제점은?

LH 및 주민대표회의 운영비 등으로 사용한 금액은 약 90억원 정도입니다.

-------- < 총 사용금액(약 90억원) 현황 > --------

- 주민대표회의 사용경비 : 34억원

[ 1996~2014년까지 (가칭 추진위 운영비 및 인건비 포함) ]

- LH 사용경비 : 56억원

[ 2004~2013년까지 (사업시행자 지정 이전인 ‘96.6월~‘08년까지 집행금액 37억원 포함) ]

LH 및 주민대표회의 예산편성·집행 등 운영실태를 점검한 결과 다음과 같은 문제점이 있음을 알려드립니다.

○ ‘04년 ~‘13년까지 LH와 주민대표회의에서 사용한 금액 및 ‘14.2월 체결한 “주민대표회의 운영경비 지원 약정서”등에 대해 「주민대표회의 운영규정」 제24조 규정에 따른 토지등소유자전체회의의 의결절차를 거치지 않음.

- 사용금액 : 총 8,843백만원(주민대표회의 3,230백만원, LH : 5,613백만원)

○ ‘96년 ~‘04년 가칭 추진위원회의 체불급여 명목으로 LH에서 지급한 812백만원에 대한 수령확인서, 통장이체 등 증빙서류와 주민대표회의 운영비 95백만원에 대한 산출근거 및 증빙서류 확인불가

○ 주민대표회의의 업무추진비 사용에 대한 증빙서류 확인불가(월30~100만원)

○ LH와 주민대표회의의 식대, 교통비, 회의수당, OS비용 지급시 간이영수증 사용, 세금계산서 및 원천징수 영수증 미발행 등 경비사용의 투명성 결여

주) 사업시행자 등에 대한 운영실태 점검결과 문제점 등에 대하여는 LH 및 주민대표회의측에 통보 예산사용의 투명성 확보(클린업시스템 등재 등) 방안을 강구하는 등 운영방법 및 절차를 개선 및 시정하도록 행정권고 하였음을 알려드립니다.