붙임		아파트단지 조성기준

본 기준은 아파트단지 조성에 대한 정책방향 실현을 위한 지침으로서 원칙적으로 도시관리계획을 수립하는 모든 아파트에 적용

- 아파트의 규모, 위치 등 여건에 따라 해당 항목만 적용하며, 도시계획위원회 등 관련 위원회에서 인정 시 완화 가능

1		대규모 아파트단지로 인해 막혔던 길을 다시 연결

기본방향

○ 기존 도시조직을 존중하여 주변 가로조직과 유기적으로 연계되는 가로망 구성

세부지침

① 대규모 아파트단지 재건축시 한변의 길이가 200m 이상인 수퍼블록은 주변 가로망과 연계성 등을 고려하여 적정 규모로 분절하여 재구성하여야 한다.

- 블록 사이는 가로를 신설하여 분절하되 주변부 주요 가로와의 연결성, 주요 자원과의 접근성 등을 고려하여 계획

- 재구성된 블록 한 변의 길이는 200m 이하로 계획

② 저층 주거지 재개발시 기존 주요 가로의 기능을 유지시켜야 한다.

- 집산도로 이상의 가로는 보전 또는 재구성

- 주요 옛길, 옛 물길 등 전통적 도시조직 체계는 보전·복원

□옛 길의 형태 보전 및 원형요소 훼손 최소화, 도로로 사용되는 옛 물길과 주변지역 훼손 지양 및 복원 추진

적정 규모로 블록 분할하여 개발한 사례

2		단지 내 길을 중심으로 지역사회 커뮤니티 공간 조성

기본방향

○ 생활공유가로를 중심으로 지역사회와 공유가 필요한 커뮤니티시설 배치

세부지침

① 다시 연결되거나 보전된 가로 중 주요 가로는 단지와 지역사회의 커뮤니티 중심이 되는 생활공유가로로 조성하여야 한다.

- 다시 연결되거나 보전된 가로 중 하나 이상을 생활공유가로로 조성하되, 단지 규모, 주변 현황, 주변 가로와의 연결성 등을 고려하여 관련 위원회에서 인정하는 경우 조성 배제

- 다시 연결되거나 보전된 가로 중 생활공유가로 이외의 가로는 보행통로로 조성

- 생활공유가로 및 보행통로의 조성기준

구분	계획유형	계획기준	폭원
생활공유가로	도시계획도로, 보차혼용통로 또는 공공보행통로	지역 및 단지의 통행로(보행자, 자전거, 차량) + 지역사회 커뮤니티 공간	15M 내외
보행통로	공공보행통로	지역 및 단지의 통행로(보행자, 자전거)	8M 내외

※ 생활공유가로도 가급적 보행자 중심으로 계획(지상 공간은 비상차량 등만 운행)

□시ㆍ종점부는 인접 도로 및 대지와 동일레벨로 조성하여 계단, 경사로 등이 설치되지 않도록 하고, 시점부에서 종점부의 시인성이 확보되도록 가급적 일직선으로 조성

□시ㆍ종점부 주변은 대지 내 공지 등으로 지정하여 공원, 광장 등 오픈스페이스로 조성

□단지 내에서 레벨차가 발생하는 경우 장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등 교통약자가 보행하기 편리하도록 완만하게 계획하는 등 무장애(BarrierFree)설계

□별도 포장 등 단지 내 보행통로와 구분되도록 하고, 24시간 개방

- 단지내부에 조성되는 가로가 지속적으로 개방될 수 있도록 충분한 안내와 정보 제공

□분양공고문, 분양계약서에 생활공유가로와 보행통로의 개방에 관한 사항 명시

□아파트 관리규약에 생활공유가로와 보행통로의 개방에 관한 사항 명시

□해당 자치구는 반기별로 생활공유가로와 보행통로의 운영현황 모니터링

□생활공유가로와 보행통로 시·종점에 안내판을 설치하여 개방되는 가로임을 단지주민과 지역주민이 인지할 수 있도록 안내

② 생활공유가로를 중심으로 가로변에 커뮤니티 공간을 조성하여야 한다.

구 분		배치장소	계획기준	확보방안
지역단위 커뮤니티시설 (공공시설)		중심지 및 역세권 연접블록, 도시계획도로변, 생활공유가로변	(지역)생활권계획에서 필요로 하는 시설(기반시설 등)	기부채납 (여러 단지 공동 기부채납 가능)
단지단위 커뮤니티 시설 (주민공동시설)	개방형	도시계획도로변, 생활공유가로변	주민공동시설 중 지역사회의 이용 수요가 있는 시설	주민공동시설 중 1/3 이상 개방 권장
	내부형	보행통로변, 단지 내부	단지 내부 주민을 위한 주민공동시설	주민공동시설(법적의무사항) 설치

- 커뮤니티 공간의 조성 기준

※ 용어의 정의

□ 지역단위 커뮤니티시설

공공시설로서 기부채납 또는 공공에서 조성하여 확보하는 시설

□ 개방형 단지단위 커뮤니티시설

주택법에 의한 주민공동시설 중 지역사회에 개방하는 시설로서 지역   주민들의 실수요에 대응하는 시설

□ 내부형 단지단위 커뮤니티시설

주택법에 의한 주민공동시설 중 단지 주민만을 위한 시설

- 개방형 커뮤니티시설을 필요시 설치할 경우 지속적으로 개방될 수 있도록 충분한 안내와 정보를 제공하고, 사업자는 독립적 관리운영방안(예 : 사용대차계약 등) 제시

□분양공고문, 분양계약서, 건축물대장에 개방형 커뮤니티시설에 관한 사항을 명시

□아파트 관리규약에 개방형 커뮤니티시설에 관한 사항 명시

□해당 자치구는 반기별로 개방형 커뮤니티시설의 운영현황 모니터링

- 자전거도로를 조성할 경우 인접 자전거도로와의 연계를 고려하되, 생활공유가로에 우선 배치

커뮤니티시설 조성 예시(역세권 연접단지)

③ 커뮤니티시설 조성 시 저출산･고령화 등 미래 수요와 지역의 특성, 여건 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

- 시설 예시

주요목적	구체적 역할	적용범위	관련시설(예시)
기초생활 공유	단위주택 내에서 이루어지던 생활을 공간절약 차원에서 이웃과 공동으로 사용	단지단위(내부형)	공동작업장, 공동취사장, 주민회의실, 생활지원센터 등
이웃공동체 육성	잦은 접촉을 통한 이웃과의 공동체 의식 함양	지역단위, 단지단위(개방형)	도서관, 다문화소통센터, 문화시설(센터), 주민휴게시설 등
여가생활 공유	여가 및 레저 트렌드가 변화하는 시대를 맞이하여 주민들의 다양한 여가욕구 충족	지역단위, 단지단위(개방형)	수영장 등 주민운동시설, 다목적행사실, 청소년수련시설 등
생활편의 향상	입주민과 지역사회 주민의 생활편의 제공	단지단위 (개방형/내부형)	근린생활시설, 게스트하우스 등
사회변화 대응	1~2인 가구 증가 대응	단지단위 (개방형/내부형)	공용식당, 공용세탁실 등
	고령화사회 대응	지역단위, 단지단위 (개방형/내부형)	실버케어센터, 노인복지시설,응급의료센터, 노인정 등
	저출산 대응	단지단위 (개방형/내부형)	지역돌봄센터, 방과후 교실, 어린이집 등
	청년층 지원	지역단위, 단지단위(개방형)	지역 재택근무센터, 지식창업센터 등

3		역세권 대규모 아파트 복합개발

기본방향

○ 높은 대중교통 접근성을 가진 역세권에 비주거/주거 용도의 복합개발을 통해 지역사회의 중심기능 수행 및 주변 도시와 소통 강화

○ 복합개발로 인한 계획이득의 일정 부분은 지역생활권에 부족한 생활SOC, 공공임대주택 등 공공정책사업에 활용

세부지침

※ 세부지침은 역세권 복합개발 시범사업을 통해 별도 확정시행 예정이며, 도시․건축혁신방안에 따른 사전공공기획과 연계하여 추진

4		다양한 세대와 계층을 포용하는 맞춤형 주거지 조성

기본방향

○	저출산․고령화, 1~2인 가구 증가 등 인구 및 가구구조 변화를 반영한 다양한 주택 공급

세부지침

① 생활권 수요에 맞춰 다양한 유형의 주택 공급을 검토한다.

- 3대 이상 가구, 1~2인 가구(청년, 노인 등), 신혼부부 등 생활권 단위의 주거유형별 수요조사 결과에 따라 다양한 유형의 주택 공급

② 1~2인 가구, 노인, 청년 등 거주자의 행태(생활패턴, 라이프 스타일 등)를 고려한 평면 특화 및 주동 배치를 검토한다.

- 평면 특화 시 주요 거주자의 행태를 고려한 단위세대․공공공간 계획

□예) 노인 특화동 → 무장애 설계, 공동건강관리공간 / 1~2인 가구 특화동 → 공동주방

- 대규모 단지의 경우 특화된 동들은 거주자 특성을 고려하여 배치

□예) 청년층은 역세권 등 교통편의를, 노인층은 공원 주변 등 정주성을 우선 고려

- 1~2인 가구를 위한 아파트는 같은 주동 내 이웃과 공유하고 교류하는 커뮤니티 공간 조성

다양한 단위세대 및 주동 배치 예시

③ 분양주택과 더불어 다양한 계층이 거주할 수 있도록 공공주택 공급을 검토한다.

- 다양한 유형의 가구 수용을 위해 공공주택의 전용면적 다양화

- 단지 내에서 공공주택과 분양주택이 소셜믹스(Social Mix) 될 수 있도록 공공주택은 동·호수·평형을 분산 배치

④ 주변부 저층주거지 등의 주차 수요를 조사하여 지역 주민들이 이용할 수 있도록 아파트 단지 내 주차장 추가확보 및 공유방안을 검토한다.

5		주변과 경관적 조화를 이루는 아파트 단지 조성

기본방향

○ 지구차원의 통합적·입체적 경관 가이드라인을 수립하여 단지단위 경관계획 수립 시 지침으로 활용

○ 단지 내·외부 가로는 보행자 시각에서 디자인적 일체감을 주도록 관리

세부지침

① 아파트지구, 택지개발지구, 재정비촉진지구 등 지구 차원의 계획이 선 수립되는 경우 선제적으로 지구 차원의 입체적 경관 가이드라인을 마련하여야 한다.

- 도시 전체적 스케일, 단지 스케일, 보행자 레벨의 스케일을 검토하며, 통경축과 바람길도 함께 고려

- 주변과의 차이가 두드러지는 높이·형태·규모계획 지양

- 경관적으로 특성화 관리되는 블록은 필요한 경우 특별건축구역 지정 검토

- 경관 가이드라인에 따라 개별 사업단위의 경관계획 수립

② 중심지 및 주요 경관자원(구릉지, 수변 등) 연접블록은 그 특성을 반영한 경관관리를 하여야 한다.

- 중심지 및 주요경관자원 경관관리 기준

구 분	대상지 기준		계획기준 (상위계획 기준 적용)
시가지경관형성 유도구역	중심지의 역세권	도심·광역·지역·지구중심 + 역세권 (단지면적의 1/2이상 포함 시)	시가지 경관형성 유도구역 지침 준수(붙임 1) (중심지에 어울리는 경관 형성 등)
자연녹지경관형성 유도구역	구릉지 및 연접블록	표고 40m 이상인 지역 및 연접블록	경관계획 중 주요산 중점경관관리구역 관리원칙 1,2,3 적용 (지형훼손 최소화, 녹지연속성 확보, 외부공간 녹화 등 )
수변경관형성 유도구역	한강·지천 주변블록	한강 0.5㎞~1㎞, 지천 200m 이내	경관계획 중 한강변 중점경관관리구역 관리원칙 3,5,7 적용 (수변 스카이라인 관리, 접근성 강화, 수변공공시설 유도 등 )

※ 역세권 : 역 승강장의 중심점으로부터 반경 500m 이내

③ 주변의 자연지형을 최대한 보전하고, 단지 내·외의 고저차를 최소화하는 방안을 설계 초기에 고려하여야 한다.

④ 단지 내 가로는 주변부 가로와 통일성 있게 디자인 하여야 한다.

- 바닥 포장, 가로시설물 등의 디자인 컨셉을 주변부 가로와 통일하고, 가능하면 건축물 1~2층 입면 디자인 컨셉도 통일

첨부 1. 시가지 경관형성 유도구역 경관계획 지침

2. 서울특별시 경관계획의 주요산 중점경관관리구역 관리원칙 중

주요내용 발췌

3. 서울특별시 경관계획의 한강변 중점경관관리구역 관리원칙 중

주요내용 발췌

첨부1		시가지 경관형성 유도구역 경관계획 지침

○ 중심지와 조화로운 건축물 경관을 형성한다.

- 중심지 연접단지는 중심지부터 주변지역으로 가면서 점차 낮아지는 스카이라인이 형성될 수 있도록 유도

- 주변 건축물들의 높이를 고려하여 과도한 높이 및 입면 계획이 되지 않도록 하고, 랜드마크가 되는 동은 일반주동과 차별화된 입면․규모․형태 계획

- 건축물 옥상디자인은 간결하게 하되, 랜드마크가 되는 동의 옥상은 상징성을 강화

- 옥상부에 휴게공간을 조성하는 경우, 불특정 다수가 이용하는 공공공간을 조성할 것을 권장하며, 도시를 조망할 수 있는 조망공간 및 전망대를 계획

- 공공공간의 기능을 가진 주동의 옥상공간으로는 다양한 진입동선 구축

〈잠실광역중심 일대 스카이라인 계획 예시 (출처 : 한강변관리기본계획 p.240)〉

〈옥상부 디자인 특화 및 공공공간 조성유도〉

○ 중심지 주요 가로의 연속적 가로경관 형성을 유도한다.

- 중심지 및 역으로의 접근이 용이하도록 단지 외곽에 담장 등의 설치를 지양하며, 역세권으로 접근 가능한 보행로(공공보행통로) 설치 및 방향성을 갖는 주동배치

- 건축물 전면 공간이 가로와 통일성을 가지도록 디자인하고, 건축물과 접하고 있는 외부 공간에 쉼터 등을 배치

- 가로에 면하는 주동은 휴먼스케일에 입각하여 입면디자인, 형태, 색상, 재료 등을 통일성 있게 계획

- 저층부는 음식점, 소매점, 문화시설 등 가로활성화 용도가 입지하도록 유도하여 가로활동의 다양성 도모

〈건축물 전면공간 활용〉	〈저층부 가로활성화 용도 도입〉

첨부2		서울특별시 경관계획의 주요산 중점경관관리구역 관리원칙 중 주요내용 발췌 (참고)

○ 과도한 성･절토를 지양하여 구릉지 원지형을 최대한 보호한다.

- 과도한 절·성토를 지양하여 구릉지 원지형을 최대한 보호하도록 배치하고 주변대지 및 도로와의 고저차를 최소화

- 건축물 조성시 발생하는 옹벽 및 담장 등은 도로변에 설치하는 것을 원칙적으로 지양하고, 지형 차이에 의해 발생하는 옹벽 및 담장은 경사면 처리 또는 커뮤니티시설 도입을 권장

〈원지형에 순응하는 배치계획 예시도〉

○ 주요산 자연녹지축과의 연계를 위해 풍부한 수목식재 녹화계획을 유도한다.

- 주요산에 연접하여 단지를 조성하는 경우, 단지 내 외부공간에 주요산 주변지역으로 연계되는 녹지축을 형성하고 녹지축 형성구간에 풍부한 수목 식재를 계획

- 단지경계부 외부공간은 커뮤니티 형성이 가능한 자연친화형 외부   공간을 조성

- 주요 보행중심 가로에 면하는 외부공간은 보행광장, 휴게시설, 상가 등 보행활성화 시설 도입을 유도하고 내사산에 면하여 조성되는 외부공간은 자연녹지공간과 연계를 유도하여 녹지공간 및 커뮤니티 공간을 확보

○ 도시적 맥락이 단절되지 않도록 기존 도시조직을 고려한다.

- 주요산 주변지역 내 단지 조성 등으로 인해 도시적 맥락이 단절되지 않도록 기존 도시조직을 파악하여 배치계획에 반영하고 주변 가로  체계와 연결되도록 동선을 계획

- 연속성 있는 가로경관을 위해 가로변 건축물의 가로벽, 저층부 높이, 지붕형태 등 공통된 가로경관요소를 연계하는 형태 및 입면을 계획

- 주변지역 건축물에 비해 장대한 입면이 발생하지 않도록 주변지역 건축물의 규모를 고려한 매스분절을 유도하되, 불가피할 경우 휴먼스케일을 고려하여 입면 분절·분동

〈주변의 도시적 맥락을 고려한 동선계획 예시도〉

〈주변 건축물의 규모와 휴먼스케일을 고려한 입면계획 예시도〉

첨부3		서울특별시 경관계획의 한강변 중점경관관리구역 관리원칙 중 주요내용 발췌 (참고)

○ 수변을 향해 점차 낮아지는 스카이라인을 계획한다.

- 건축물이 중첩되어 형성하는 입체적 경관을 형성하기 위해, 수변에 면하여 중·저층 주동 배치구간 설정을 유도하고 수변으로 점차 낮아지는 높이계획을 유도

- 수변으로 통경축을 설정하고 통경축 연접부에 중·저층 주동 배치구간을 설정하여 통경축변으로 점차 낮아지는 높이계획을 유도

〈수변으로 점차 낮아지는 스카이라인 계획 예시도〉	〈통경축변으로 점차 낮아지는 높이계획 예시도〉

○ 배후 주요산의 조망 확보를 고려하여 건축계획 한다.

- 한강변 대안부 조망점에서 조망되는 주요산의 전경과 능선의 연속적 흐름을 고려한 규모 및 형태계획을 유도

- 수변 중심지역의 경우 중심지역으로서의 상징적 스카이라인을 조성하되, 수변, 주요산으로의 시각적 통경축을 고려한 배치, 형태, 규모계획을 유도

〈배후 주요산 조망확보를 고려한 높이 및 형태계획 예시도〉

○ 수변 접근가로는 열린 시야를 확보하고 쾌적한 보행환경을 조성한다.

- 광역통경축(한강변) 가로에 면하는 건축물은 가로변에서 건축선을 후퇴 하여 한강변으로 열린 조망을 확보

(15층 이상의 건축물의 경우 11층 이상부터 벽면선 추가 후퇴 유도)

○ 쾌적한 보행환경 조성을 위해 질서있는 건축계획을 유도한다.

- 지구 보행･활동축 가로에 면하여 근린생활시설, 커뮤니티시설 및 조경 시설을 배치

- 지구 보행･활동축 가로에 면하는 외부공간은 주차공간, 옹벽, 담장 설치를 가능한 지양하되 불가피한 경우 친환경 소재 포장 및 식재 차폐를 유도하여 쾌적한 보행가로환경 조성

〈수변으로 열린 조망확보를 고려한 건축선 계획 예시도〉