문서번호	공동주택과-14669
결재일자	2016.8.18.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관	지원총괄팀장	공동주택과장	주택건축국장
협 조
	실태조사2팀장
	실태조사1팀장
	공동주택관리팀장
	주무관
	주무관

소규모 공동주택관리 컨설팅 계획

2016. 8.

주택건축국

(공동주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	□	■

소규모 공동주택 관리 컨설팅 계획

공동주택관리법 상의 의무관리 공동주택 단지에 비해 상대적으로 관리역량이 미흡한 150세대 이하 소규모 공동주택 단지를 대상으로 투명하고 효율적인 관리가 되도록 관리 컨설팅을 실시하고자 함

Ⅰ		현황 및 관리실태

□ 소규모 공동주택 현황

○ 1,979단지 158,224세대 (단지수 기준 47%, 세대수 기준 10%)

합 계		의무 관리단지		소규모(임의관리) 단지
단 지	세 대	단 지	세 대	단 지	세 대
4,150	1,494,047	2,171	1,328,743	1,979	158,224

□ 소규모 공동주택 관리실태

○ 의무 관리단지에 비해 주택관리역량 미흡

- 주택관리사 자격증이 없는 비전문가에 의해 관리되고 있으며 입주자대표회의의 구성과 운영이 미흡한 실정임

○ 불투명한 사업자 선정, 부적정한 관리비 지출

- 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 의무이행 사항이 아니므로 수의계약 남발로 사업비 과다지출 우려 있음

○ 특정인 등에 의한 독단적 관리

- 입주자대표회의 운영, 사업자선정 등에 대한 규정을 적용받지 않는 임의관리 단지로 특정인에 의한 독단적 관리 우려 있음

○ 장기수선계획 수립, 장기수선충당금 적립 미준수

- 소규모 공동주택이라도 승강기가 설치된 곳은 장기수선 계획이 수립되어야 하고 장기수선충당금이 부과 적립되어야 함

Ⅱ		컨설팅 방향

□ 상대적으로 미흡한 소규모단지 관리역량 강화

□ 관리 컨설팅을 통한 관리비 거품제거 및 비리 차단

□ 소규모 단지 특성에 맞는 표준관리규약 마련 및 교육 실시

Ⅲ		세부 추진 계획

□ 컨설팅 개요

○ 기    간 : ‘16.9월~12월 (단지별 1~2일)

○ 대    상 : 50단지 내외

○ 대상선정 : 자치구에서 컨설팅 대상단지 선정

○ 팀 구 성 : 시·구 공무원, 회계사 등 외부전문가

팀 명	담당조직	책임구역	외부전문가
컨설팅1팀	실태조사1팀	강북지역 14구	회계사, 퇴직공무원 등
컨설팅2팀	실태조사2팀	강남지역 11구	회계사, 퇴직공무원 등

- 외부전문가 수당 1일 200,000원

* 외부전문가는 실태조사 외부전문가 풀 활용

○ 예산과목 : 공동주택 커뮤니티 활성화 및 공동 주거문화 개선/

공동주택관리 실태조사/사무관리비(201-01)

□ 단지별 확인 사항

○ 관리비 구성 및 관리비 집행 적정성

○ 입주자대표회의 운영 및 운영비용 사용 관련사항

○ 장기수선계획수립 · 장충금 사용, 잡수입 관리 및 사용 등

□ 컨설팅 방법

○ 컨설팅팀에서 관리실태 확인 후 분야별 개선 의견 제시

- 컨설팅 의견서는 서울시가 작성하고 자치구는 아파트단지 통보

○ 소규모 공동주택 표준 관리규약 마련

- 소규모 공동주택에 적합한 관리규약 통합정보마당 등재

○ 관리비·장기수선충당금·잡수입 사용 등 관련 규정 교육

- 소규모 공동주택도 준수해야할 주택법령 등 제규정 교육

Ⅲ		향후계획 및 행정사항

□ 향후계획

○ 공동주택관리법 상의 의무관리 대상 확대 추진

- 의무관리 기준을 150호 이상에서 100호 이상으로 조정하여

의무관리 단지가 확대되도록 국토교통부에 법령개정 요청

○ 소규모 공동주택 관리인·주민대표 교육기회 확대

- 자치구 동대표 교육이나 서울시의 아파트주민학교에 소규모 공동

주택 관리인이나 주민도 참여할 수 있도록 적극 홍보

○ 자치구별로 맞춤형 소규모 공동주택 관리 지원

- 아파트 관리교육, 공사·용역시행 자문, 안전점검 지원 등

□ 행정사항

○ 소규모 단지 표준 관리규약 마련 : ‘16.8월중

○ 공동주택통합정보마당에 소규모단지 관리정보 메뉴 신설 : ‘16.8월중

○ 자치구별 컨설팅 대상 단지 선정 : ‘16.8.25까지 완료

붙임 : 1. 소규모 공동주택 관리 컨설팅 착안사항 1부

2. 소규모 공동주택 관리 체크리스트 1부

3. 소규모 공동주택 관리 컨설팅 서식 1부.  끝.

(별첨1)

소규모 공동주택 관리 컨설팅 착안 사항

항 목	컨설팅 착안 사항	비 고
관 리 비	○ 관리비 항목 및 구성내역 적합여부 ○ 수선유지비와 장기수선충당금 구분여부 ○ 관리비 집행 사항 적정여부 - 공사·용역 등 사업자 선정의 적정여부 (반복적 수의계약, 높은 가격 계약 등) - 계약금액, 지급금액, 채권자 일치여부 - 지출증빙자료 (세금계산서, 영수증 등) ○ 공동시설 사용료 세대별 산정방법 적정여부 ○ 전기· 수도 등 각종 사용료 산정방법 적정여부 ○ 사용료 부과차액 발생 시 처리 적정여부
대표회의 운 영	○ 입주자 대표회의 운영 적정성 - 입주자 대표회의 운영비 사용 - 업무추진비의 지급 근거 - 위락목적 사용 여부 - 선관위 출석 수당 지급 적정여부
장기수선 충당금	○ 장기수선 계획 수립여부 ○ 장기수선충당금 부과 및 관리 ○ 관리규약에 적립요율 규정 여부 ○ 장기수선충당금 집행해야 할 공사비 등 타 과목 지출 여부
잡수입	○ 징수 · 사용 · 예치장부 및 증빙 자료 보관 여부 ○ 잡수입의 용도 및 사용절차 관리규약 규정 여부

(별첨2)

소규모 공동주택 관리실태 체크리스트

아파트명				전화번호
주 소
규 모	세대수 ( )	동수 ( )			층수 ( )
준공연도			승강기 : ( )대

항 목	확 인 사 항	비 고
입대의 운영	· 구성유무 : (구성, 미구성) · 구성원수 : 명 · 회의록 작성 여부 : (작성, 미작성)
선관위 구성	· 구성유무 : (구성, 미구성) · 구성원수 : 명
관리방법	· 관리방법 : (자체관리, 위탁관리) · 관리회사 : · 관리소장 : (유, 무) · 소장 주택관리사자격증 : (소유, 미소유)
관리규약	· 관리규약 : (있음, 없음) · 관리규약 제·개정 시기 :
장기수선계획 장충금 적립	· 장기수선계획 : (수립, 미수립) · 장기수선충당금 적립액 : 천원
기타사항

(별첨3)

(            )아파트 관리 컨설팅 내용

아파트명				전화번호
주 소
규 모	세대수 ( )	동수 ( )			층수 ( )
준공연도			승강기 : ( )대

분 야	관리실태 및 개선의견
관 리 비 부과·사용
입주자대표 회의 운영
장기수선계획 및 충당금 적립
잡수입관련
기타 사항