서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준(안)

제정 2021.12.02.

1차 개정 2023.01.13.

2차 개정 2023.05.19.

제1장		총 칙

제1절. 목적

1-1-1. 이 기준은「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함)에 따라 서울특별시(이하 “서울시”라고 함)에서 추진되는 소규모재개발사업에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

1-1-2. 이 기준은 소규모재개발사업의 관련 규정과 정합성을 유지함을 원칙으로 하고, 사업의 신속한 추진 및 활성화를 목표로 한다.

제2절. 적용범위 및 원칙

1-2-1.「소규모주택정비법」에 따른 소규모재개발사업의 시행과 관련하여 사업계획을 수립하는 사업시행자와 관련 협의 및 심의, 사업시행계획을 인가하는 행정기관의 장은 이 기준을 따라야 한다.

1-2-2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함), 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함), 「소규모주택정비법」, 「서울특별시 도시계획 조례」(이하 “도시계획조례”라 함), 「서울특별시 빈집 및 소규모주택정비에 관한 조례」(이하 “소규모주택정비조례”라 함)」, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비 조례”라 함) 등 관련 규정에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 본 업무처리기준을 따른다.

1-2-3. 1-2-2의 관련 규정이 개정된 경우는 개정된 규정을 따른다.

제3절. 용어의 정의

1-3-1. “소규모재개발사업”이란 「소규모주택정비법」제2조제1항라목, 같은법 시행령 제3조제1항제4조, 같은법 시행규칙 제2조 제1항 및 제2항 및 본 기준에서 정하는 사업요건을 모두 충족하는 사업을 말한다.

1-3-2. “사업계획”이란 「소규모주택정비법」상 소규모재개발사업을 위해 작성하는 용도지역 조정, 용적률 체계, 공공기여 기준, 건축계획 등을 말한다.

1-3-3. “순부담”이란「도시정비법」제2조제4호에 따른 정비기반시설,「국토계획법」제52조의2제1항 및「도시계획조례」제19조제2항에 따른 “공공시설 등”(지구단위계획구역에 한한다)을 기부채납 하는 것을 의미한다.

1-3-4. “역세권”이란 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전 기본법」 및 「도시철도법」에 따라 건설·운영되는 철도역(개통 예정인 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 250m 이내인 지역(과반 이상 걸치는 경우를 포함하되, 통합심의위원회 자문 또는 심의에서 인정하는 경우에 한한다)을 말한다.

1-3-5. “노후‧불량건축물”이란 「도시정비법」제2조제3호, 같은법 시행령 제2조, 「도시정비 조례」제4조에 따른 노후·불량건축물을 말한다.

1-3-6. “공공임대산업시설”이란 「산업발전법 시행령」 제2조에 따른 산업 관련시설 또는 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」 제11조제3항에 따른 권장업종과 관련된 시설로서, 시장 또는 구청장이 산업 지원 또는 창업 지원, 영세상인 지원을 위해 임대로 공급하거나 직접 운영하는 시설물 및 이를 위한 부지를 말한다.

1-3-7. “공공임대상가”란 「서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례」 제3조제2호에 의한 상가로서, 시장 또는 구청장이 영세상인 지원을 위해 임대로 공급하거나 직접 운영하는 시설물 및 이를 위한 부지를 말한다.

제2장		사업대상지 및 사업시행예정구역 지정

제1절. 사업대상지

2-1-1.「소규모주택정비법」제2조 및 같은법 시행령 제3조에 따른 소규모재개발사업 대상지는 역세권 또는 「국토계획법 시행령」제30조제1항제3호다목의 준공업지역으로서, 다음의 요건을 모두 충족하는 지역을 말한다.

가. 해당 사업시행구역의 면적이 5천제곱미터 미만, 1,5천제곱미터 이상 일 것

나. 노후‧불량건축물의 수가 해당 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

다. 해당 사업시행구역이 「시행규칙」 제2조제1항 각 호의 도로 및 예정도로 등이 둘 이상으로서, 너비가 각각 8m 이상과 4m 이상인 도로에 접할 것

라. 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등 기존 사업지역이 아닐 것

라. 기타 준공업지역 관련사항은 「도시계획조례」 및 「서울시 준공업지역 종합발전계획」에서 정한 바에 따름

제3장		사업계획 수립기준

제1절. 용도지역 조정

3-1-1. 용도지역을 조정하고자 하는 경우 또는「국토계획법」에 따른 도시관리계획 변경 절차 병행시 지구단위계획 지정 및 계획 결정을 의제하여야 하며, 이 경우 절차는 지구단위계획 수립기준의 ‘지구단위계획 의제처리 절차’에 따른다.

3-1-2. 다음의 기준을 고려하여 사업대상지의 용도지역 조정계획을 수립하며, 서울시 통합심의를 거쳐 용도지역 조정을 결정한다.

가. 서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인(도시계획국, ’19.6.)

나.「서울특별시 지구단위계획수립기준」중 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준에서 규정하는 용도지역 상향 기준

구 분	판단 기준	비 고
제2종	제2종일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것	- 도로조건은 “개발 후” 조건으로 하되 간선도로에서 당해 사업부지까지의 진입도로로 정의 - 공공시설부담(조성하여 기부채납하는 경우에 한함) 준수를 전제로함
제3종	제3종일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것
준주거	역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 250m 이하)으로서 간선도로와 접할 것

※ 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가 해당 차로 이상이며, 간선도로에서 당해 대상지까지 해당 차로 이상을 유지하여야 함

※ 대상지가 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당 하거나 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우에는 가급적 현재 용도지역 유지를 원칙으로 하고, 토지이용계획 및 주변 여건 등을 고려하여 조정이 필요한 경우 위원회 심의를 통하여 결정

<경관관리 및 보전이 필요한 지역>

아래에 해당하는 지역	아래의 지역‧지구와 인접한 지역
◦구릉지(표고40m 이상, 경사도10도 이상) ◦중점경관관리구역 중 역사도심, 한강변(표고40m이상), 주요산(표고40m 이상) ◦고도지구, 자연경관지구 내	◦녹지지역, 전용주거지역 ◦개발제한구역, 도시자연공원구역 ◦고도지구(16m이하), 자연경관지구

3-1-3. 용도지역 조정은 제1종일반주거지역인 경우 제2종일반주거지역으로, 제2종일반주거지역인 경우 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역인 경우 준주거지역으로 하되, 통합심의위원회 심의에서 인정하는 경우에 한한다. 다만, 제1종일반주거지역의 경우 구역의 정형화 등을 위해 필요한 경우로서, 통합심의위원회 심의에서 인정하는 경우에 한한다.

3-1-4. 제2종일반주거지역(7층 이하)은 용도지역 조정 시* 제2종일반주거지역과 동일기준으로 적용하되, 용도지역 미조정 시 층수 완화는 통합심의위원회 심의 결과에 따른다. * 제2종(7층) → 제2종일반 포함

제2절. 용적률체계 및 공공기여 등

3-2-1. 주거지역내 용도지역 상향이 있는 경우 용적률 및 공공기여 기준은 다음과 같다.

가. 용도지역 조정 시 용적률 완화기준

․ 용도지역 조정 후 용도지역의 최대 법적상한까지 용적률 완화 가능하며 조정시 용적률 기준은 아래 표와 같다.

<용적률 기준>

용도지역		기준용적률	상한용적률
변경 전	변경 후
제1종일반주거지역	제2종일반주거지역	150% 이하	250% 이하
제2종일반주거지역 (7층이하 포함)	제3종일반주거지역	200% 이하	300% 이하
제3종일반주거지역	준주거지역	250% 이하	500% 이하

※  단, 고밀준주거에 관한 사항은 3-2-6에서 별도로 규정하고 있음

나. 공공기여 기준

․「소규모주택정비법」 제49조의2제1항에 따른 용적률이 「국토계획법」 제78조에 따라 「도시계획조례」로 정한 용도지역 조정 전 용적률을 초과한 경우, 그 초과한 용적률의 50%에 해당하는 면적의 공공임대주택 등 건축물을 건설하여 시장, 구청장 또는 서울주택도시공사 등에 공급하여야 한다. 이때, 공공임대주택의 경우 표준건축비로 매입하고 부속 토지는 기부채납하여야 한다.

다. 공공기여 건축물 용도

․「소규모주택정비법」 제49조의2제2항 및 같은법 시행령 제41조의3제1항제3호에 따른 시·도조례로 정하는 건축물 이라 함은 공공임대산업시설, 공공임대상가를 말한다(공공임대주택 우선공급 검토, 예정구역 지정 전에 관리주체와 협의).

3-2-2. 용도지역이 유지되는 경우 용적률 기준은 다음과 같다.

가. 일반주거지역 및 준공업지역 안에서 공동주택 등의 용적률은 「도시계획조례」 제55조에 따른다.

나. 사업시행자는 「소규모주택정비법」 제49조에 따라 소규모재개발사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우, 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.

① 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택**의 임대주택 비율(건축물 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율)이 20퍼센트 이상인 경우 :「국토계획법」제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

** 임대기간 30년 이상

② 공공임대주택의 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우 :「도시계획조례」제55조에 따른 해당 용도지역의 용적률 + (당해 공공임대주택 건설비율 × (2.5 일반주거, 5.0 준주거)

3-2-3. 용도지역 혼재지역의 용적률 적용기준은 「국토계획법」제84조 및 같은법 시행령 제94조의 규정을 따른다.

3-2-4. 공공기여 건축물의 경우 공공 임대산업시설, 공공 임대상가 둥을 공공기여율(증가용적률의 50%를 변경된 용적율로 나누어 환산한 비율)에 따라 기부채납한다.

3-2-5. 임대주택 건설 시에는 서울시 주관부서(공공주택과)와, 정비기반시설 또는 공공시설 등 제공 시에는 서울시 공공시설 통합관리부서(도시계획과)와 심의 전에 사전협의를 이행하여야 한다.

3-2-6. 고밀준주거 적용시 용적률 상한은 중심지 역세권 700%, 비중심지 역세권 600%으로 하며, 인접 도로의 폭원 및 인접 지역의 제반 환경 등을 고려하여 심의에서 적정성을 판단한다.

이때, 중심지 역세권은 도시기본계획상 도심, 광역중심, 지역중심, 지구중심에 해당하는 역세권을 의미한다.

단, 사업대상지가 승강장으로부터 250m에 과반 이상이 포함되지 않은 경우에는, 용적률 상한을 중심지 역세권 600%, 비중심지 역세권 500%으로 한다.

제3절. 건축계획 등

3-3-1. 용도지역별 최고높이(층수 포함)는 관련법령 및 기준에 따른다.

3-3-2. 대상지가 준주거지역으로 변경되거나, 역세권 등에 위치하여 가로활성화가 필요할 경우 지상1층은 비주거로 설치하는 것을 원칙으로 하고, 비주거 용도에서 준주택과 생활형 숙박시설은 제외한다. 단 공공임대주택을 제외한 공공기여시설은 비주거 용도에 포함할 수 있다.

3-3-3. 비주거 용도 비율은 서울특별시「역세권 복합개발 (고밀주거) 계획수립 기준」 및 「지구단위계획 수립기준」을 적용하여, 준주거지역의 경우 용적률의 5% 이상을 준수하여야 한다.

3-3-4. 소규모재개발사업의 배치 및 경관계획 등은 다음의 사항을 고려하여 계획한다.

가. 건축 배치 등 일반사항은 「서울시 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업 부문)」 상 일반 재생관리지침을 준용하되, 통합심의를 통해 완화 가능

나. 주변지역과 조화로운 스카이라인을 형성하도록 권장

다. 사업대상지와 연접하여 저층주거지가 입지하는 경우에는 일조, 경관 등
부영향 저감 대책 검토

3-3-5. 제2종일반주거지역(7층) 유지 시 층수기준은「서울특별시 지구단위계획수립기준」중 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준에서 규정하는 기준을 따른다.

3-3-6. 대상지 내 자연경관지구, 고도지구 등 용도지구․용도구역이 있는 경우 관련 법령 및 기준에 따르며, 자연경관지구, 고도지구 등 용도지구․용도구역과 인접한 경우 해당 용도지구·용도구역을 고려하여 밀도, 높이 등 건축계획을 수립하여야 한다.

3-3-7. 소규모재개발사업 대상지에서 역세권 주택 및 공공임대주택을 건립하고자 할 경우, 「서울시 역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준」을 따른다.

3-3-8. 소규모재개발사업으로 건설하는 주택은 도시형 생활주택으로 설치할 수 없다.

제4절. 통합심의 등

3-4-1. 「소규모주택정비법」제27조에 따라 소규모재개발사업의 통합심의는 다음과 같이 구분한다.

가. 서울시 통합심의 대상은 다음과 같다.

①「국토계획법」에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구 지정 또는 변경하는 사항

②「소규모주택정비법」제49조제1항 및 제49조의2제1항에 따라 용적률 상한까지 건축하는 경우

③ 아래 사항과 제1항, 제2항 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우

1)「국토계획법」에 따라 시장이 결정하는 도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항

2)「서울시 도시계획 조례」제28조제1항제1호 또는 제2호에 따른 층수를 정하기 위한 사항, 같은 조례 제39조에 따른 자연경관지구 안에서의 건축제한 완화사항 등

3)「건축법」에 따른 건축심의 대상 중 ‘서울시 건축위원회’ 심의사항

④ 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항

나. 자치구 통합심의 대상은 다음과 같다.

①「소규모주택정비법」제27조에 의한 통합심의 대상 중 가목 이외의 사항

② 그 밖에 구청장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항

3-4-2. 「소규모주택정비법」제27조에 따른 서울시 통합심의는 “서울시 도시재생위원회”를 말하며, 주요절차는 다음과 같다.

가. 서울시 통합심의 절차

통합심의 신청 (관련서류 제출)	→	전문가 사전자문 (도시재생위원회)	→	통합심의 (도시재생위원회)	→	심의결과 통보
(조합등 → 자치구 → 서울시)		(전략주택공급과)		(전략주택공급과)		(서울시 → 자치구)

나. 자치구에서 통합심의를 운영하는 경우 자치구청장은「소규모주택정비법」제27조에 따른 공동위원회를 구성하여야 한다.

3-4-3. 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정에 관한 사항에 대해서는 「서울시 지구단위계획 수립기준」4-3-4. 의제처리형 기준에 따른다.

제4장		공공지원사항

4-1-1. 시장은 소규모재개발사업의 원활한 추진을 위해 「소규모주택정비법」제44조,「소규모주택정비조례」제45조 및 제46조에 따라 공공지원을 할 수 있다.

4-1-2. 시장은 「소규모주택정비법」제50조, 같은법 시행령 제42조 및 「소규모주택정비조례」제51조에 따라 서울주택도시공사를 소규모재개발사업의 지원기구로 지정할 수 있으며, 서울주택도시공사는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

가. 소규모재개발사업의 정책 지원

나. 소규모재개발사업의 상담 및 교육 지원

다. 소규모재개발사업의 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립 지원

라. 소규모재개발사업의 관리 지원

마. 소규모재개발사업의 주민합의체 구성 및 조합 설립의 지원

바. 소규모재개발사업의 주택 설계·시공 및 유지관리에 대한 지원

사. 소규모재개발사업의 타당성 평가

아. 소규모재개발사업에 대한 융자 등의 지원

자. 그 밖에 시장이 별도로 정하는 사항

제5장		행정사항

5-1-1. 본 기준은 「소규모주택정비조례」개정 시행일로부터 시행한다.

5-1-2. 본 기준 1-3-4. 역세권의 범위는 「소규모주택정비조례」개정 시행일(2021.12.30.)로부터 3년까지 350m 이내로 하며, 소규모재개발사업 조합설립인가를 위한 연번동의서가 발급된 경우에 한하여 적용한다.

5-1-3. 본 기준 시행일 이후에 토지등소유자가「소규모주택정비법」에 따라 자치구청장에게 조합설립을 위한 동의서 검인 신청을 한 경우, 해당 기준을 따른다.

※ 단, 본 기준 시행일 이전에 토지등소유자가「(구)소규모주택정비법」(시행일 : '23.4.18. 이전)에 따라 자치구청장에게 소규모재개발사업의 시행예정구역 지정을 제안한 경우, 토지등소유자가 희망하면 당시 시행되던 기준을 적용한다.

5-1-4. 본 기준 이외의 사항은 관련 법령 등에서 정한 바에 따른다.

5-1-5. 본 기준 관련 법령, 조례, 지침 등 개정 시 개정된 규정에 따른다.