서울시 주거환경관리사업 계획수립용역 대가기준(안)

2013. 10

서울특별시

(주거환경과)

서울시 주거환경관리사업 계획수립용역 대가기준(안)

도정법 개정으로 주거환경관리사업이 본격 시행(2012.8.2)됨에 따라 계획수립용역의 합리적인 대가기준을 마련하여 사업의 안정적 정착과 활성화를 도모하고자 함.

1		추진 개요

□ 추진배경

❍ 도정법 개정(′12.2.1)으로 주거환경관리사업 신설 및 시행(′12.8.2)

- 주민참여형 재생사업 지구단위계획 수립용역으로 용역비 산출 및 과업진행

- 지구단위계획 구역지정 및 정비(주거환경관리사업)구역 의제처리

❍ 정비계획 수립권자는 자치구청장이므로, 표준화된 용역비 산출기준 필요

- 사업초기단계로 용역 대가기준 및 과업범위 등 관련지침 부재

- 사업의 목적과 절차 등이 기존 정비사업과 상이하므로 국토개발 표준품셈 개정필요

□ 추진경위

❍ ′12. 2. 1 :  주거환경관리사업 신설

❍ ′13. 3.~ : 표준품셈 개정 T/F팀 구성(총 8명) 및 실무회의 개최(수시)

❍ ′13. 8. 7 : 표준품셈 개정관련 전문가 자문회의 개최

❍ ′13. 8. 23 : 표준품셈 개정(안) 적정여부 협의의뢰(한국엔지니어링 협회)

❍ ′13. 9. 16 : 표준품셈 개정(안) 적정여부 회신

❍ ′13. 9월 현재 : 주거환경관리사업 대상(후보)지 선정(총 12개소)

- 역촌동, 미아동, 전농동, 정릉동, 석관동, 상월곡동, 홍은동, 공릉동 등

□ 국토개발 표준품셈

❍ 관련법령 : 엔지니어링진흥법 제2조 및 제31조

❍ 목적 : 엔지니어링 기술제공의 질적 향상과 적정대가 산정을 위한 기준 제공

❍ 구성 : 총 7개분야 27개 업무별 표준품셈으로 구성되었으나,

- 현재까지 주거환경관리사업에 대한 국토개발 표준품셈 미제정

분 야 별	업 무 구 분
도시계획	∙지구단위계획 ∙광역도시계획, 도시기본계획,도시관리계획,도시(지역)교통계획 등
도시개발	∙도시 및 주거환경정비계획 - 도시 및 주거환경정비 기본계획 - 정비계획 (주거환경개선․재개발․재건축․도시환경정비사업+ 주거환경관리사업 신설 필요) - 사업시행인가,관리처분인가 ∙환지방식 개발계획, 주택단지 개발계획, 산업단지 개발계획 등
국토계획 등	∙국토종합계획, 도 종합계획, 취락지구 개발계획 등

2		추진 방향

□ 국토개발 표준품셈 개정(안) 마련

❍ 도시 및 주거환경정비계획(정비계획) 표준품셈 준용

- 주거환경관리사업은 도정법에 의한 정비사업임

- 신설업무(주민공동체 활성화, 도정조례 제8조)에 대한 소요작업량 추가

❍ 사업내용(저층주거지 보전관리)을 고려하여 업무범위 및 항목 등 조정

□ 서울시 주거환경관리사업 용역대가기준 수립

❍ 표준품셈 개정(안)을 근거로 기 용역현황 및 기술심사 등을 고려하여 대가조정

❍ 서울시 용역대가기준 수립 후 자치구 시달 및 용역시행(13년도 신규대상지)

3		국토개발 표준품셈 개정(안)

□ 품셈개정 프로세스

업무범위 설정	‣	기준면적 산정	‣	기준면적당 소요작업량 산출	‣	작업량 보정계수 산출	‣	표준품셈(안) 마련

□ 세부 내용

❍ 업무범위 : ‘공동체활성화방안’ 신설 및 지구단위계획 업무 일부 준용(별첨2)

- 정비계획 업무 중 ‘공급처리시설계획’ 등 관련없는 업무 제외

- 지구단위계획 업무 중 ‘경관계획(색채,가로시설물)’ 등 유사업무 적용

- 공동체활성화방안으로써 ‘주민공동체 조직구성’, ‘마을공동체 프로그램 구상’, ‘사회경제적 재생방안’ 신설, 주민워크샵(총 26회 이내) 별도 추가

❍ 기준면적 : 사업의 적정규모 및 효율성 등을 고려하여 5만㎡ 적용

❍ 기준면적당 소요작업량 : 현재 표준품셈 소요작업량 적용

- 단, 지구단위계획 소요작업량 준용시 보정계수(0.66)적용

※ 지구단위계획(10만㎡)과 정비계획(5만㎡)의 소요작업량 산출 기준면적이 상이

- ‘공동체 활성화방안’은 ‘주민참여형 재생사업 지구단위계획’ 용역 품의 3배적용

※ 현재 추진중인 용역(대림동 등)의 실투입 인력현황 고려(당초대비 1.4~2.1배 소요)

❍ 작업량 보정계수

- 면적보정계수 : 정비계획 보정계수 적용

※ 단, 3만㎡이하인 지역은 과업의 원활한 수행을 위해 계획면적 3만㎡ 적용

- 정비사업 보정계수 및 필지보정계수 : 미적용

※ 현재 도시환경정비사업에 한해 정비사업 보정계수를 적용(1.3~1.5)하고 있으며, 필지보정계수의 경우 주거환경관리사업은 필지가 아닌 주민참여를 기반으로 하므로 적용 불합리

구분	정비계획	주거환경관리계획
기준면적	5만㎡	5만㎡
면적 보정계수	[eqn: ( {계획면적} over {기준면적} ) ^{0.7}]	[eqn: ( {계획면적} over {기준면적} ) ^{0.7}]
정비사업 보정계수	1.0~1.5	미적용
필지 보정계수	3.0~0.75	미적용
최소면적	5만㎡	3만㎡

4		서울시 대가기준

□ 직접인건비

❍ 표준품셈 제정(안)을 기준으로 기준면적당 투입인력 산출

- 12년도 ‘지구단위계획 용역’ 기심비율 및 용역현황, 업무내용 등을 고려

- 자치구별 사업대상지 현황에 따라 세부항목 및 비율 조정 가능

[12년도 기술심사비율(기술심사담당관)]

구분	현황조사	기본구상	부문별계획	공동체활성화	성과품작성	주민설명회
심사비율	10%～27%	27%～36%	4.5%～27%	33%	35%	50%
적용비율	30%	40%	10%	70%	30%	50%

※ ‘공동체활성화’ 심사비율은 품셈개정(안)에 대한 기 지구단위계획 용역비율로 산정

□ 직접경비

❍ 당해 업무수행에 직접 필요한 여비, 자료비, 인쇄비, 자문비, 현장운영비 등을 포함한 것으로써 추후 실비 정산

- 2012년도 용역대비 일부항목 조정 및 추후 여건변화에 따라 변경조정

[직접경비 적용(안)]

구분	기정(12년도)	적용(안)
총괄계획가	1,500,000원 x 8개월	1,200,000원 x 8개월
주민워크샵 등	150,000원(3만 x 5인) x 32회	100,000원(1만 x 10인) x 26회
비고	용역기간 : 10개월 , 총괄계획가 운영 : 8개월 주민워크샵 등 : 총 26회(통별간담회, 주민대표회의 등) = 5개월간 주1회(20회) + 3개월간 월2회(6회) ※보고서 및 도서는 별도 적용(최근년도 조달청 인쇄단가 고려)

□ 간접비

❍ 간접비란 직접인건비 및 직접경비 이외의 경비로써 제경비 및 기술료로 구분

[간접비 산정방식(표준품셈)]

업무구분	제경비(원)	기술료(원)
도시및주거환경정비계획	직접인건비 x 120%	(직접인건비+제경비) x 30%

※ 제경비(업무관리비, 일반관리비, 직원급여 등),기술료(기술연구비, 조사연구비 등)

❍ 간접비 산정시 주민설명회 및 주민워크샵 직접인건비는 제외

- 주민설명회 등의 직접인건비는 현장투입인력에 대한 대가이므로 간접비 지급 불합리(필요시 직접경비로 산정하여 지급)

5		추진방안

□ 주거환경관리사업 계획수립용역 시행(2013년도 신규대상지)

❍ 서울시 대가기준에 따라 계획수립 용역비 산출 및 예산 재배정 요청(구→시)

❍ 용역비 적정여부 협의, 기술용역타당성 심사의뢰 및 예산재배정(시→구)

❍ 주거환경관리사업 계획수립용역 발주 및 사업 추진(자치구)

[추진절차]

용역비 산출 (구)	‣	예산 재배정 요청 (구→시)	‣	기술용역 타당성 심사의뢰 (주거환경과 → 기술심사담당관)	‣	예산 재배정 (시→구)	‣	용역발주 (자치구)

[신규대상지(총 12개소, 9월기준)]

은평구 역촌동, 강북구 미아동‧수유동, 동대문구 전농동, 성북구 정릉동‧석관동‧상월곡동

서대문구 홍은동(10),홍은동(8), 노원구 공릉동, 강동구 암사동‧성내동

□ 국토개발 표준품셈 개정 추진(10월중, 한국엔지니어링협회)

❍ 협회 내부 일정(예산편성, 개정계획 등)에 따라 최소 1~2년이상 소요예정

별첨1. 서울시 용역대가기준(안)

별첨2. 주거환경관리사업 표준 업무범위

별첨3. 사업대상지 현황.  끝.

별첨1		용역대가기준(안)

[5만㎡기준]

구분	업무내용	기술자(일․인)
		기술사		특급		고급		중급		초급		보조원
		적용	품셈	적용	품셈	적용	품셈	적용	품셈	적용	품셈	적용	품셈
현황 조사	토지이용현황	0.3	1.1	0.6	2.0	1.5	5.1	3.8	12.7	4.6	15.2	5.3	17.8
	건물현황	0.3	1.0	0.6	2.0	1.5	4.9	3.8	12.7	4.6	15.2	5.3	17.8
	인구및 산업현황	0.2	0.5	0.3	1.0	0.8	2.5	1.9	6.3	3.1	10.3	3.1	10.2
	도시시설설치현황	0.2	0.5	0.3	1.0	0.4	1.3	1.2	4.0	1.6	5.2	2.7	9.0
	교통관계 현황	0.2	0.5	0.3	1.0	0.8	2.6	2.3	7.5	3.0	10.0	3.8	12.8
	도시계획현황 및 관련계획	0.1	0.4	0.2	0.7	0.4	1.2	1.0	3.4	1.5	5.0	1.6	5.3
	가로시설물 및 조경환경	0.1	0.4	0.2	0.7	0.5	1.7	0.8	2.8	1.1	3.6	1.8	5.9
	문재력 및 잠재력	0.1	0.4	0.2	0.7	0.5	1.7	0.8	2.8	1.1	3.6	0.0	0.0
	자연환경	0.1	0.4	0.2	0.7	0.5	1.7	0.8	2.8	1.1	3.6	1.7	5.6
	소계	1.6	5.2	2.9	9.8	6.8	22.7	16.5	55.0	21.5	71.7	25.3	84.4
기본 구상	과제정립 및 목표설정	0.1	0.3	0.2	0.5	0.8	2.0	0.9	2.3	2.1	5.3	2.8	7.0
	기본방향 및 지표설정	0.2	0.6	0.4	0.9	1.3	3.2	1.1	2.7	2.5	6.3	3.4	8.5
	소계	0.4	0.9	0.6	1.4	2.1	5.2	2.0	5.0	4.6	11.6	6.2	15.5
부문별 계획	토지이용계획	0.2	2.3	0.5	4.6	1.1	11.4	2.3	22.9	3.5	34.5	3.4	34.4
	공원녹지계획	0.1	0.9	0.1	1.3	0.4	4.2	0.4	3.8	0.7	7.0	1.2	12.1
	기반시설 설치계획	0.3	3.2	0.5	4.6	1.4	14.0	1.6	16.4	3.1	30.6	3.1	30.8
	가구 및 획지계획	0.1	1.3	0.2	2.0	0.5	5.0	0.5	4.9	1.7	17.2	2.0	19.7
	건축물 계획	0.7	6.6	0.9	9.1	2.0	19.9	2.6	25.5	5.3	52.5	5.9	59.0
	교통동선계획	0.3	2.6	0.4	4.0	0.9	9.2	0.8	8.1	2.1	21.3	3.6	36.4
	경관계획	0.2	1.8	0.3	2.6	0.5	5.0	0.4	4.2	1.4	14.2	2.4	24.2
	단계별 시행계획	0.1	1.1	0.2	2.3	0.7	7.4	1.4	14.1	1.7	17.1	1.6	16.2
	환경성 검토	0.1	1.1	0.2	2.3	0.7	7.4	1.4	14.1	1.7	17.1	1.6	16.2
	소계	2.1	20.9	3.3	32.8	8.4	83.5	11.4	114.0	21.2	211.5	24.9	249.0
주민 공동체 활성화 방안	주민공동체 조직구성	0.2	0.3	0.6	0.9	1.7	2.4	4.6	6.6	5.5	7.8	6.5	9.3
	마을공동체 프로그램 구상	6.3	9.0	8.6	12.3	18.9	27.0	24.4	34.8	50.2	71.7	56.3	80.4
	사회경제적 재생방안	0.4	0.6	0.6	0.9	2.1	3.0	1.9	2.7	4.4	6.3	5.9	8.4
	소계	6.9	9.9	9.9	14.1	22.7	32.4	30.9	44.1	60.1	85.8	68.7	98.1
성과품 작성	보고서 작성 및 편집	0.8	2.5	1.5	4.9	3.4	11.2	5.6	18.6	5.6	18.7	3.8	12.5
	관련도서 작성	0.4	1.2	0.8	2.5	1.7	5.6	3.7	12.4	7.4	24.7	9.3	30.9
	소계	1.1	3.7	2.2	7.4	5.0	16.8	9.3	31.0	13.0	43.4	13.0	43.4
총계		12.1	40.6	18.9	65.5	45.0	160.6	70.1	249.1	120.4	424.0	138.1	490.4
주민 워크샵	주민워크샵 등	13.0	26.0	13.0	26.0	13.0	26.0	26.0	52.0	26.0	52.0	26.0	52.0
공청회	공청회/주민설명회 등	1.0	2.0	1.0	2.0	1.0	2.0	2.0	4.0	2.0	4.0	2.0	4.0

별첨2		표준 업무범위

▢ 관련법령

구분	도시및주거환경정비법	국토의 계획 및 이용에 관한 법률(지구단위계획)
주거환경관리사업	•정비사업의 명칭 및 면적 •도시계획시설 설치계획 •공동이용시설 설치계획 •주용도,건폐율,용적률,높이에 관한 계획 •환경보전 및 재난방지에 관한 계획 •정비사업 시행예정시기 •정비사업의 시행방법 •기존건축물의 정비개량에 관한 계획 •정비기반시설 설치계획 •건축물의 건축선에 관한 계획 •재해에 대한 취약요인 검토결과 •안전 및 범죄예방에 관한 사항 •가구 또는 획지에 관한 계획 •환경성 검토결과 •기존 수목의 현황 및 활용계획 • 교통처리계획 •정비구역 주변 교육환경보호에 관한 계획 •공동체 활성화 방안 •국토법 제52조의 1항 각호에 관한 계획 (필요시)	• 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모 • 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률 • 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 • 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채, 건축선에 관한 계획 • 환경관리계획 또는 경관계획 • 지하(공중)공간에 설치할 시설물의 높이,배치,규모 • 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채 • 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질 • 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설계획 • 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 등
일반정비사업	•세입자 주거대책 •정비구역 및 주변지역 주택수급사항 •정비구역 분할 또는 결합에 관한계획 •인구 및 주택의 수용계획 •임대주택 건설에 관한 계획 •주거환경관리사업 각 호 사항	•용도지역이나 용도지구 세분(변경)하는 사항 • 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한 대체하는 사항 • 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 •주거환경관리사업 각 호 사항 포함

▢ 표준품셈(업무범위 설정)

구분	주거환경관리계획	지구단위계획	정비계획	비고
현황 조사	토지이용현황	토지소유 및 이용현황	토지이용현황
	건물현황	건축물현황	건물현황
	인구 및 산업현황	인구 및 산업현황	인구 및 산업현황
	도시시설 설치현황	기반시설현황	도시시설 설치현황
	교통관계조사	교통현황	교통관계조사
	도시계획현황 및 관련계획	도시계획현황 및 관련계획	공급처리시설관계조사
	가로시설물 및 조경환경	가로시설물 및 조경환경	사회경제여건조사
	문재력 및 잠재력	문제력 및 잠재력
	자연환경	자연환경
기본 구상	과제정립 및 목표설정	과제정립 및 목표설정
	기본방향 및 지표설정	기본방향 및 지표설정
		토지이용체계구상
		교통동선체계구상
		공원녹지체계구상
부문별 계획	토지이용계획	용도지역,지구계획	토지이용계획
	단계별 시행계획	주요지구스케치모델	단계별 시행계획
	환경성 검토	환경관리계획	환경성 검토
	공원녹지계획	공원녹지계획	건축배치구상계획
	기반시설계획	기반시설계획	공공용지부담계획
	가구 및 획지계획	가구 및 획지계획	공급처리시설계획
	건축물계획	건축물계획	교통시설계획
	교통처리계획	교통처리계획
	경관계획	경관계획
		특별계획구역 계획
주민 공동체활성화	주민공동체 조직구성			도정조레제8조 (신설)
	마을공동체 프로그램 구상
	사회경제적 재생방안
워크샵	주민워크샵/주민회의
공청회	공청회/주민설명회	공청회/주민설명회	공청회/주민설명회
시행 계획		도시계획결정
		집행계획

▢ 표준품셈(주요 업무내용)

구분	항목			주요내용
현황 조사	인구 및 산업현황			∙상주인구 및 가구규모조사 ∙시설이용인구 및 취업인구조사 ∙직업분포 및 소득조사 ∙소유주 및 세입자 현황, 마을공동체 현황 등
	토지이용현황			∙토지이용현황 ∙토지소유별․지목별 현황
	건물현황			∙건물용도별현황 ∙건물구조별현황 ∙건물년도별 노후도 조사
	교통관련 현황			∙주변교통체계조사 ∙주차장 및 주차현황조사 ∙교통시설조사 ∙대중교통수단의 운용에 관한 조사
	도시시설 설치현황			∙지장물 및 공공시설물조사 ∙도시계획시설조사 ∙지역 커뮤니티 시설 현황 조사
	도시계획 등 관련계획 현황			∙용도지역․지구․구역, 도시계획 현황 ∙기타 상위 및 관련계획 검토
	가로시설물 및 조경환경			∙가로시설물․조경, 보호수목 등
	문재력 및 잠재력
	자연환경			∙지형, 지세, 기상, 수계 등 조사
기본 구상	과제정립 및 목표설정			∙구역내 문제점 유형화 및 도시정비적 측면에서 인접지역을 고려한 정비방향 제시
	기본방향 및 지표설정			∙ 도시계획 및 설계의 제어요소 등 법적사항 검토 포함 ∙ 정비사업의 시행계획 및 시행방안 검토
부문별 계획	토지이용계획			∙공간수요 및 적정용도 판정 ∙인구 및 주택수급계획 ∙토지이용계획 ∙획지분할계획
	공원녹지계획			∙대상구역 및 주변지역의 공원녹지시설계획 - 기존수목활용계획 등
	기반시설 설치계획		◦에너지 등 자원의 절약 및 재활용계획	∙지역에 적합한 에너지 등 자원에 대한 절약 및 재활용 계획 및 조정계획
			◦생활환경시설계획	∙지역에 적합한 생활환경시설에 대한 계획 및 조정계획
			◦공동이용시설계획	∙주민공동체활성화 등을 위한 시설 배치 및 규모, 조성계획
			◦도시기반시설의 배치와 규모계획	∙각종 도시기반시설에 대한 규모 및 배치계획 및 조정계획
	가구 및 획지계획			∙기존 대지규모 및 용도지역지구에 적합한 가구 및 획지규모에 대한 계획 및 조정계획
	건축물 계획		◦건축물 용도, 밀도 높이	∙가구 및 획지조정계획에 따른 건축물 및 시설배치, 용도, 밀도, 높이, 형태, 색채 및 건축선에 대한 계획
			◦건축물 배치 및 건축선
			◦건축물 형태 및 색채
			◦기 타	∙공동개발 및 합벽건축, 대지안의 공지, 공개공지 등
	교통동선계획			∙대상구역 및 주변지역의 차량 및 보행자에 대한 교통처리계획 및 시설계획
	경관계획	◦도시경관구조 분석		∙건축물의 색채와 외부환경에 대한 계획 ∙도시내 주요간선도로 등 도시의 경관축을 이루는 가로변의 건축물이나 수목, 조형물에 대한 조성지침 ∙보행자를 위한 가로환경 및 가로시설물에 대한 계획
		◦도시축별 경관계획
		◦건축물 외관계획
		◦색채계획
		◦기타 역사․문화 경관
	단계별 시행계획			∙사업시행(연계)방안 ∙년차별 및 사업집행계획
	환경성 검토			∙환경현황 조사․분석 ∙환경성 예측 및 저감방안
	교육환경보호계획
	세입자주거대책
	재난방지계획
	용도지구변경계획
주민 공동체활성화 방안	사업추진주체 구성			∙주민협의체 및 마을공동체 운영위원회 구성지원 ∙실무협의체 구축
	마을공동체 프로그램 구상			∙공동이용시설 운영 및 활성화 계획 ∙주민참여형 커뮤니티 프로그램 등
	사회경제적 재생방안			∙마을축제, 지역 커뮤니티 형성, 지역문화 발굴 ∙일자리창출, 협동조합 또는 마을기업 육성 등

별첨3		사업대상지 현황