◈ 서울특별시공고 제2016 - 2370호

서울시 민간임대주택 건립 및 운영기준 공고

「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 및 「행정절차법」 제46조 규정에 따라 민간임대주택 건설 등에 대한 서울시 운영기준을 수립하여 아래와 같이 공고합니다.

2016. 12. 8.

서울특별시장

제1장  총  칙

제1절 목 적

1-1-1. 본 기준은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민특법”이라 한다)에서 규정하는 민간임대주택(기업형임대주택, 준공공임대주택)의 원활한 공급을 위해 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2절 적용 범위

1-2-1. 본 기준은 서울시 시가화지역을 대상으로 「주택법」에 따른 사업계획승인을 통해 공급되는 민간임대주택 및 공공임대주택에 대해 이를 적용한다. 단 “역세권 2030청년주택”에 대해서는 「서울특별시 역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례」 및 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」을 적용한다.

제3절 적용 원칙

1-3-1. 민간임대주택 건립계획 등을 포함한 사업계획 수립시 본 기준에 정하는 바에 따른다. 단「민특법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국계법”이라 한다), 「주택법」 및 다른 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우는 그 기준이 정하는 바에 따른다.

1-3-2. 주거지역에서 「건축법」에 따라 30세대 미만의 준공공임대주택을 전체 연면적의 50% 이상 건축할 경우는 기 수립된 「‘민간임대주택에 관한 특별법’상 건축허가분 건축제한 완화기준 운영지침」을 적용한다.

1-3-3. 민간임대주택 건립계획 등을 포함한 사업계획은 이 기준에 적합하여야 한다.

제4절 용어의 정의

1-4-1. “공공임대주택”이란  「공특법」 제2조제1호 가목에 의한 주택을 말한다.

1-4-2. “민간임대주택”이란 「민특법」 제2조제1호의 주택을 말한다. 이 중 준주택은 제외한다.

1-4-3. “기본용적률”이란 사업대상지 용도지역의 용적률로서 합리적인 계획방향을 제시하기 위하여 시장이 정하는 기본요건을 모두 충족하는 경우 부여된다.

1-4-4. “상한용적률”이란 시장이 정하는 기준을 초과하여 공공시설을 제공하는 경우 기본용적률(1-4-3)에 추가로 용적률을 더한 용적률을 말한다.

1-4-5. “기업형임대주택”이란 「민특법」 제2조제4호의 임대주택을 말한다.

1-4-6. “준공공임대주택”이란 「민특법」 제2조제5호의 임대주택을 말한다.

1-4-7. “촉진지구”란 「민특법」 제22조에 따른 기업형임대주택 공급촉진지구를 말한다.

1-4-8. “공공시설”이란 「국계법」 제2조제13호의 공공시설, 학교 또는 「서울특별시 도시계획 조례」 제19조제2항의 기반시설을 말한다.

1-4-9. “통합심의위원회”란 민간임대주택 등의 임대주택 공급계획 관련 사항을 검토, 심의하기 위한 위원회를 말한다.

1-4-10. “공공기여율”이란 기본용적률 및 상한용적률 부여를 위하여 사업주체가 순부담으로 공공시설 등의 부지를 제공하거나 설치하여 제공하는 비율을 말한다.

1-4-11. “21세기형 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책”이란 건축물의 주거환경을 미래지향적으로 조성하기 위하여 서울시에서 중요하게 추진 중인 정책으로서 지속가능형 건축구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 친환경 건축물, 신재생에너지 사용, 에너지 효율 건축물, 공공기여 방안 및 역사문화 보전을 말한다.

제2장 사업대상지 등

제1절 사업의 대상지

2-1-1. 본 “서울시 민간임대주택 건립 및 운영기준”을 준용하여 「주택법」에 따른 사업계획승인을 통해 진행되는 사업은 「국계법 시행령」 제30조의 규정에 의한 용도지역과 제31조의 규정에 의한 용도지구 중 다음 각 목을 대상지로 한다.

가. 용도지역 : 주거지역(전용주거지역, 제1종일반주거지역 제외), 준공업지역(3-3-2 적용), 상업지역(3-3-3 적용) 단, 녹지지역은 제외

나. 용도지구 : 자연경관지구, 최고고도지구를 제외한 용도지구(단, 최고고도지구 중 김포공항주변 고도지구는 기정 높이 하에서 가능)

다. 그     외 : 개발제한구역은 제외

2-1-2. 민간임대주택 사업은 입지에 따라 역세권지구와 일반지구로 구분된다.

가. 역세권지구 : 사업대상지중 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(사용승인시점에 개통이 예정된 역을 포함한다. 이하 같다.)의 중심에서부터 500m 이내의 지역으로서 “역세권 청년주택”에서 규정하는 “대중교통중심 역세권”을 제외한 지역

나. 일 반 지 구 : 역세권지구를 제외한 지역

* 사업대상지가 역세권지구와 일반지구에 모두 해당되는 경우 사업지 면적의 1/2 이상이 포함되는 지구를 당해 사업지의 지구로 본다

2-1-3. 기타 민간임대주택 건립이 필요하다고 인정되는 경우 통합심의위원회 심의를 거쳐 별도로 사업대상지를 지정할 수 있다.

제2절 건축물의 노후도 기준

2-2-1. 사업대상지 노후건축물 기준은 「도시계획조례 시행규칙」 제4조 별표1에 따른다.

제3절 사업의 유형 및 절차

2-3-1. 본 기준에서 규정하는 민간임대주택 사업은 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인에 따라 건설 공급한다.

2-3-2. 촉진지구 지정제안 시 주거지역 이외 지역은 도시계획위원회 심의를 거쳐 촉진지구 지정 및 지구계획 승인을 이행하고, 주거지역은 도시계획위원회 심의를 거쳐 촉진지구를 지정하고 민간임대주택 통합심의위원회 심의를 거쳐 지구계획을 승인한다.

2-3-3. 촉진지구 이외 사업은 도시건축공동위원회 사전자문을 거쳐 사업계획승인 절차를 이행한다.

[사업 추진절차]

제3장 민간임대주택 사업계획 수립 기준

제1절 입지 및 사업규모

3-1-1. 민간임대주택 사업계획을 수립함에 있어 제2장 사업대상지에서 구분한 유형별(역세권지구, 일반지구) 입지 및 면적기준은 다음과 같다.

가. 역세권지구 : 사업대상지 면적이 3,000㎡ 이상

나. 일 반 지 구 : 사업대상지 면적이 5,000㎡ 이상

다. 촉 진 지 구 : 면적이 5,000㎡이상인 사업대상지 중 민특법 제22조 규정에도 불구하고 유상공급면적의 전부를 기업형임대주택(300호 이상)을 공급하는 경우에 지정 가능

* 사업대상지 면적은 기부채납하는 기반시설 등의 면적을 포함하여 산정한다.

제2절 용도지역 변경 기준

3-2-1. 유상공급 면적의 50% 이상을 민간임대주택으로 공급하는 사업계획 수립시 당해 용도지역을 유지하는 것을 원칙으로 하며, 다음의 요건을 충족하는 경우에 1단계 상향이 가능하다.

가. 용도지역 상향 요건 및 기준

1) 전부 임대주택을 공급하고, 서울특별시 지구단위계획 수립기준 中 ‘1-1 용도지역 조정 및 기반시설 확보계획’에서 규정하는 1-1-1 기본원칙 및 1-1-2. 용도지역 상향 대상지 요건 중 입지요건을 충족하는 지역에서 사업계획을 수립하는 경우 용도지역 상향이 가능하다.

[용도지역 상향 입지기준]

* 도로조건은 “개발 후 ”조건, 대상지에 연접하는 도로는 간선도로에서 대상지까지 해당 차로 이상을 유지하여야 함

상향후 용도지역	입 지 기 준
제3종일반주거지역	제3종일반주거지역, 준주거지역 및 상업지역과 연접하고 보도·차도가 구분된 3차로 이상 도로와 접할 것
준주거지역	역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 250m)으로서 간선도로와 접할 것

2) 용도지역 상향 입지기준을 충족하는 경우 역세권지구에서는 최대 준주거지역까지, 일반지구에서는 최대 제3종일반주거지역까지 상향이 가능하다.

구분	역세권지구	일반지구
용도지역 상향	제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 제3종일반주거지역 → 준주거지역	제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역

제3절 용적률 적용 기준

3-3-1. 민간임대주택 사업계획 수립시 기존 지구단위계획수립기준에 따른 용적률 체계에도 불구하고 사업대상지에 대해 적용하는 용적률 적용 체계는 다음과 같다.

가. 기본용적률 : 민간임대주택의 운영기간에 따라 용적률을 차등 적용

나. 상한용적률 : 시장이 정하는 기준을 초과하여 공공시설을 제공하는 경우 기본용적률에 추가로 용적률을 더한 용적률

변경후 용도지역 용 적 률			주거지역
			제2종	제3종	준주거
기본 용적률	민간임대주택 운영기간	8년 이상	200	250	400
		14년 이상	225	275	450
		20년 이상	250	300	500
상한용적률			법정용적률 이내

상한용적률 산정기준

○ 상한용적률 산정식: 기본용적률 × ( 1 + 1.3 × α × 가중치 )

- α : 순부담 공공시설부지 면적 / 공공시설부지 제공 후의 대지면적

※ 순부담 공공시설부지 면적 : 공공기여 의무비율을 초과하여 설치하는 공공시설부지 면적

- 가중치 : 공공시설제공부지 용적률 / 사업부지 용적률

※ 2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 용적률

3-3-2. 준공업지역은 서울시 도시계획조례 제35조 및 제55조 제4항, 서울시 지구단위계획 수립기준에서 규정하는 ‘2-9. 준공업지역,「2030 준공업지역 종합발전계획(2015)」’ 등을 준용한다.

3-3-3. 상업지역에 대해서는 서울시 도시계획조례 제32조 및 제55조 제3항에서 규정하는 기준 등을 준용한다.

제4절 공공기여율 부담 기준

3-4-1. 민간임대주택 사업계획 수립시 부지면적을 기준으로 다음 기준에 따른 임대주택 및 공공시설 등으로 설치․제공하여야 한다.

가. 용도지역이 상향되는 경우

1) 역세권지구의 공공기여율은 10%~15%이며, 공공기여는 전부 공공임대주택으로 제공한다.

2) 일반지구의 공공기여율은 15%이며, 이 중 10%는 공공임대주택으로 제공하고, 5%는 기반시설 등으로 제공한다.

3) 기업형임대주택 공급촉진지구의 공공기여는 1), 2)의 공공기여율에 5%를 합산하여 제공한다.

구분	역세권지구		일반지구
용도지역변경	제2종 → 제3종	제3종 →준주거	제2종 → 제3종
공공기여율	10%	15%	15%

* 제2종일반주거지역(7층 이하)은 위의 공공기여율에 5%를 추가한다.

* 공공기여 면적은 기본용적률을 기준으로 산정하며, 기본용적률은 [용도지역별 용적률]을 준용한다.

나. 용도지역이 유지되는 경우

1) 용도지역이 유지되는 경우의 공공기여율은 완화용적률의 30%를 공공임대주택으로 제공한다.

- ‘완화용적률’이란 용도지역별 기본용적률과 서울시 도시계획조례 제55조에서 규정하는 용적률과의 차이를 말한다.

2) 촉진지구의 공공기여율은 완화용적률의 50%를 공공임대주택으로 제공한다.

[용도지역별 용적률]

구분	용적률(%)
	제2종			제3종			준주거
	8년	14년	20년	8년	14년	20년	8년	14년	20년
기본용적률	200	225	250	250	275	300	400	450	500
조례용적률	200			250			400
완화용적률	-	25	50	-	25	50	-	50	100

3-4-2. 공공기여율을 산정함에 있어 사업자가 기부채납 하는 공공임대주택 부속토지 면적은 공공기여율에 포함하지만 상한용적률에는 적용할 수 없다.

3-4-3. 위 규정에도 불구하고 지역 특성 등을 감안하여 입안권자가 필요하다고 인정하거나 관련 위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설은 별도로 확보하게 할 수 있다.

제5절 건축계획 수립 기준

3-5-1. 용도지역이 준주거지역으로 변경되는 경우 '서울시 지구단위계획 수립 기준' 1-4-4. 비주거 비율을 적용한다.

3-5-2. 경관계획 시 고려하여야 하는 사항은 다음과 같다.

가. 주변지역을 포함하여 스카이라인을 형성하도록 권장한다.

나. 준주거지역으로 변경 시 사업대상지 이면부에 저층주거지가 입지한 경우에는 일조, 경관 등 부영향 저감방안 대책을 마련하여야 한다.

3-5-3. 사업시행자는 “역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 수립 및 운영기준” 제3장 건축계획 수립기준에서 규정하는 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책을 이행하여야 한다. 이 중 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 중 2가지 사항 이상을 의무적으로 이행하여야 한다.

3-5-4. 진·출입도로 최소폭원 관련사항은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제25조에 따른다.

3-5-5. 주민공동이용시설 설치대상(100세대 미만)이 아닌 경우에도 주민공동체 활성화를 위하여 50㎡ 이상의 주민커뮤니티시설을 설치하여야 한다.  사업자는 운영방안을 결정하고 임대의무기간동안 이를 지원하여야 한다.

3-5-6. 설계시 장애의 유무나 연령 등에 관계없이 모든 사람들이 보다 편하고 안전하게 이용할 수 있도록 유니버셜 디자인(Universal Design) 적용을 권장한다.

제6절 사회혼합 (Social mix)

3-6-1. 사업자는 공공임대주택과 민간임대주택에 대해 서로 간에 차별화된 구조와 동선체계, 공동이용시설 사용상의 불리 등으로 인한 차별 및 불편 문제가 발생하지 않도록 사회혼합(social mixing)을 고려한 건축계획을 수립하도록 권장한다.

3-6-2. 공공임대주택만을 별동으로 계획하는 것은 지양한다. 다만, 촉진지구 내에서 공공임대주택과 민간임대주택의 건설 규모의 차이로 인하여 통합심의위원회에서 필요하다고 인정하는 경우에는 공공임대주택을 별도로 건축할 수 있다.

제4장 민간임대주택의 공급 등

제1절  임대주택의 매입 및 공급

4-1-1. 공공임대주택의 지분에 해당하는 토지는 공공임대주택의 인수자에게 처분(무상양여)하는 내용을 포함하여야 한다.

예시) 공공임대주택의 공급가격은 「공공주택 특별법 시행규칙」제54조제5항 [별표7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 준용하여 별도로 정하는 표준건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

4-1-2. 공공임대주택의 부속토지와 건축물의 양도에 대하여는 관련 법률에 따른다.

제2절  서울주택도시공사의 역할

4-2-1. 시장은 민간임대주택 건립사업의 원활한 추진과 공공임대주택 공급 촉진을 위해 서울주택도시공사(이하 ‘공사’)를 사업지원기관으로 지정할 수 있으며, 사업지원기관은 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

가. 민간임대주택 건립사업(예정)대상지에 대한 민간임대주택 사업의 총괄지원

나. 사업계획 수립시 기반시설 설치계획 등의 자문

다. 토지주의 사업대행 및 사업성 분석

다. 공공기여에 따른 토지, 주택, 기여금 관리의 사무위임

라. 사업의 원활한 추진을 위한 재원조달, 투자유치, 자금 등 지원

마. 민간임대주택사업의 영향 등에 대한 모니터링, 지역활성화 사업추진 등

4-2-2. 서울주택도시공사 또는 공사가 출자하는 부동산투자회사는 본 운영기준에서 제시하는 민간임대주택 건립사업을 시행할 수 있으며, 사업자가 공공기여하는 공공임대주택에 대하여 이를 매입하거나 위탁 운영 및 관리를 할 수 있고, 사업자가 건립하는 민간임대주택에 대하여 시설임차를 통해 임대관리사업 등을 할 수 있다.