□ 비의무관리대상 공동주택 행정처분 관련 질의서

○ 질의요지

■ 단지현황	○ 소재지(준공년도) : 강남구 봉은사로109길66-8(1986년) ○ 단지명 : 동궁빌라 ○ 세대수 : 42세대 ○ 관리주체 : 없음 ○ 입주자대표 : 회장1명,총무1명(주민들이 돌아가면서 1년씩 관리) ○ 관리규약 : 없음 ○ 관리비 : 세대별 월 3만원 ○ 관리비사용 : 경비 및 미화원 임금, 가로등 전기료,정화조 청소비
■ 분쟁관련 내용	○ 해당 빌라에 거주하고 있지 않은 입주자와 입주자대표회의 간의 관리비 사용내역 공개 및 사무보고 미의무에 대한 분쟁 발생
■ 민원인 주장 (집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 위반)	○ 민원인은 입주자대표회의에 최근 5년간 관리비 사용내역 자료 공개를 요청하였으나, 요청한 자료 전체가 보관되어 있지 않아 이는, 통상 회계관련 서류 보관 의무기간(5년)를 준수하지 않았 음을 주장 ○ 『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』제26조에 의거 관리인은 구분소유자에게 매년 1회 이상 사무보고를 하도록 규정하고 있음 에도, 사무보고를 이행하지 않았음으로, 관계법령 위반에 따라 과태료 처분을 요청
■ 입주자대표회의 주장	○ 해당 빌라는 입주후 약30년 동안 관리주체 없이 입주자들이 매년 1년씩 돌아가면서 직접관리 하여온바, 관리여건상 체계적인 관리가 현실적으로 어려워 자료 보관 의무 등을 준수할 수 없는 상황임 을 주장 ○ 입주자대표회의에서는 투명하게 관리하기 위해 관리비 사용내역 을 매월 현재 거주하고 있는 세대에 관리비 사용내역을 우체통에 공개하고 있으며, 전문성이 있는 관리인이 아닌 입주자들이 직접 관리하다보니 사무보고 등 관계법령을 인지 할 수 없는 상황이며, 오히려 민원인이 『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』43조 (공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) 규정을 위반하여 30년동안 투명하게 관리하고 있는 상황에서 공동의 이익에 어긋 나는 행위를 지속적으로 하고 있어 관리업무를 방해하고 있다고 주장함

■ 질의내용		① 해당 다세대 빌라에 대하여 관리비 사용내역 등 회계자료 보관 의무 기간인 5년을 준수하지 못한 경우(4년간 자료를 보관하고 있는 상태)과태료 처분 대상에 해당되는지 여부? ② 해당 다세대 빌라에 대하여 관리인에게 『집합건물 소유 및 관리에 관한법률』제26조(관리인의 보고 의무등)규정에 따라 구분소유자 에게 1년에 1회이상 사무보고를 하지 않은 경우 과태료 처분을 할 수 있는지 여부?
■ 대립되는 견해	갑설	①『공동주택관리법』제27조(회계서류의 작성·보관 및 공개 등)에 의거 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비 등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래행위에 관한 증빙서류를 회계연도 종료일로부터 5년간 보관하여야 한다라고 규정하고 있고, 위반시 동법 시행령 제100조 별표9 에 의거 200만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 관계법령은 의무관리대상 공동주택의 경우에 해당하는 것으로 해당 다세대 빌라는 42세대로 공동주택관리법에서 규정하는 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않고, 또한 『공동주택관리법』제2조(정의) 규정에 의거 관리주체란 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자,임대사업자로서, 해당 다세대 빌라는 자료보관 주체인 관리주체가 존재하지 않고 입주민들이 직접관리하는 사항으로 이는 관계법령 적용대상에 해당하지 않아 과태료 처분은 할 수 없음 ②『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』제26조에서 정하는 사무보고의무는 관리인으로서, 해당 다세대 빌라 대표의 경우 공식적인 절차를 거쳐 선정된 관리인이 아닌, 부득이하게 세대 거주하는 입주자들이 1년씩 돌아가면서 관리하는 것으로 『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』에서 규정하는 관리인으로 볼 수 없으므로, 과태료 처분은 할 수 없음
	을설	① 공동주택에서 관리업무 제반서류 및 회계관련 서류 보관의 주체는 입주민들로부터 관리비를 받고 공동주택을 관리하는 관리인이며, 관리인은 관리비 등 회계관련 서류 보관의무과 있으므로 통상의 5년을 보관하지 않은 관리인에 대해서는 행정처분 대상에 해당한다고 봄 ②『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』제23조(관리단의 당연설립등) 및 제24조(관리인의 선임등)에 의거 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단을 설립하고, 그 관리단에서 사무를 집행할 관리인을 선임하도록 규정하는 바, 해당 다세대 빌라 대표는 전체 입주자들로부터 관리비를 받고 공용부분을 관리하는 관리인에 해당하는 되는 것으로, 대표들은『집합건물 소유 및 관리에 관한 법률』제26조(관리인의 보고의무 등)에 의거 구분소유자들에게 1년에 1회 이상 사무보고를 할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않는 경우 그 대표(관리인)들은 관계법령을 위반한 것으로 과태료 처분에 해당한다고 봄

■ 강남구 의견	갑설(기타 의견이 있으면 의견개진 부탁드립니다.)
■ 관계법령	[공동주택관리법] 제2조(정의) 10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. 가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장 나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 다. 주택관리업자 라. 임대사업자 마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임 대관리업자(시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다) 제27조(회계서류의 작성ㆍ보관 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다. [공동주택관리법 시행령] 제2조(의무관리대상 공동주택의 범위) 「공동주택관리법」제2조 제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 300세대 이상의 공동주택 2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함 한다)의 공동주택 4.「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상 건축물 제100조(과태료의 부과) 별표9 [집합건물 소유 및 관리에 관한 법률] 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

■ 관계법령	제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. 제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. 제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다 제66조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제26조제1항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓 보고를 한 경우