붙임 3	유휴철도부지 관리방안 전․후 비교

□ 관리방안 구성 및 체계

구분	기존(2016년)	재정비(2023년)	비고
유휴철도부지 미래상 및 관리목표	-	철도부지에 대한 가치가 재인식됨에 따라 현안사항 및 정책방향을 반영한 미래상과 관리목표를 수립 - 미래상 : 이동 및 활동이 집적되는 도시활동의 핵심코어 - 4대 목표 ◦(교통/환승) 이용자중심의 통합적 환승체계 구축 ◦(주변과의 연계) 철도부지 전체 및 주변지역 연계를 고려한 개발계획 수립 ◦(도시기능/활동) 복합적 도시활동 및 가로활동의 중심공간 ◦(공공공간/도시환경) 오픈스페이스 공공공간 네트워크의 중심공간	창의행정 의견사항 반영
유휴철도부지 관리대상	개발가용지 관점에서 개발이 용이한 철도부지 일부 대상 - 철도기관 제출부지 39개소	도시적 차원의 능동적 계획관리 관점에서 관리대상 및 범위를 서울시 전체 유휴철도부지로 확대 - 서울시 전체 유휴철도부지 80개소	부지일부 개발시에는 전체 철도부지에 대한 계획검토를 바탕으로 활용계획 제안토록 함
유휴철도부지 유형화	주로 정량적 분석(용도별면적, 공시지가, 승객수요 등)을 통해 유형구분 - 중심지, 상업중심, 복합지역, 근린생활, 주거중심 유형별 개발방향 설정 및 용도지역 관리범위 제시 ⇒ 도시기본계획에서 제시하는 중심지체계와 연계가 어렵고, 철도부지의 규모나 형태에 대한 고려가 미흡	중심지체계, 주변 토지이용 특성, 철도역의 위상, 유형 및 규모 등을 종합적으로 고려하여 유형화 - 중심지 역세권 : 도심·광역중심, 지역중심, 지구중심 - 중심지 외 역세권 : 생활중심 - 차량기지 (* 차량기지는 각각의 입지여건이 상이하고, 부지활용 시 별도의 전략적 개발계획 수립이 필요하여 별도의 특별유형으로 구분)

구분	기존(2016년)	재정비(2023년)	비고
개발여건평가	정성적 평가(개발편익, 부작용, 부작용 저감방안 등)을 통해 3단계로 구분 - 1차(성숙), 2차(중도), 3차(미흡(*개발불가)) ⇒ 3차(미흡)으로 분류된 부지의 경우 개발자체가 불가	사업추진의지 및 정책여건에 따라 사업추진이 가능하도록 2단계로 단순화하여 유연하게 적용 - 중점관리, 일반관리(*저감방안이 제시될 경우 사업 추진 가능) +보전유형(*장기적인 수요발생 시까지 토지이용 유보)	모든 유휴철도부지에 있어 적절한 저감방안 마련 시 사업추진이 가능하도록 재정비
철도부지 개발절차	5년 단위로 중장기 개발계획 제출 개별 개발계획은 수시로 제출가능하나 1차(성숙), 2차(중도) 부지로 제한 미제출부지에 대해서는 개발협의 제외	기존 개발절차의 틀은 유지하되, 중장기계획 미제출 부지에 대해서도 개발협의가 가능하도록 변경 다만, 철도부지 일부에 대한 개발 제안 시, 전체 유휴철도부지에 대한 계획검토를 바탕으로 개발계획을 제안하도록 함 기본계획 수립 전 협의 시 철도부지 경계설정 이외 가이드라인 준수에 대한 사항도 협의하도록 함
관리기준 구성	복합역사개발에 대해서만 공간계획 가이드라인 제시 그 외 개발계획은 철도부지별 관리기준, 부지개발 및 용도지역 관리원칙만 제시 ⇒ 유휴철도부지 전체를 아우르는 관리기준 부재	전체 유휴철도부지 개발에 적용되도록 관리기준을 구성하고 세부적인 기준 수립 - 공통관리기준(공통), 유형별관리기준(역세권유형별), 부지별 관리기준(개별부지별)

□ 공통 관리기준 주요변경내용

구분	기존(2016년)	재정비(2023년)	비고
공간계획 가이드라인	복합역사 개발계획에 대하여만 공간계획 가이드라인 제시 개발항목에 따라 관련 내용 산발적으로 분포	복합역사 개발뿐 아니라 전체 유휴철도부지를 아우르는 종합적인 공간계획 가이드라인 제시 철도지하화를 고려한 개발계획 수립, 철도부지 전·후면부 통합 육성, 건축물 디자인 특화권장 등 주요 현안이슈 관련 가이드라인 추가 명시	분야별로 세부 가이드라인 마련 (공공공간, 도시경관, 역세권 일대 활력창출, 역사이용 및 교통편의성 증진 등)
용도지역	역세권 유형별로 용도지역 관리범위를 설정 부지별 관리기준에서 용도지역 관리방향 제시	역세권 부지별로 최대 용도지역 범위 제시 - 역세권 중심지 위계, 철도부지 및 주변 용도지역 현황, 중심지 육성 방향 등 종합고려 제시된 역세권별 용도지역 관리범위 이내에서 관련기준 조건 충족 시 용도지역 상향 가능하도록 함
도입용도	부지규모에 따라 복합용도, 주용도 기준 제시(1만㎡미만 제외) - 대규모부지(5만㎡이상) : 복합용도 5개 이상, 주용도 2개 권장 - 중·소규모부지(5만㎡미만) : 복합용도 3개 이상 - 주용도는 연면적의 20~50%	기본적으로 복합용도를 유도하되, 복합용도 및 주용도 개수 기준 단순화(5천㎡미만 및 단순 역사개량은 제외) - 다용도 복합기능 권장, 복합용도 3개 이상, 복합용도별 면적은 연면적의 5% 이상 - 역세권 유휴철도부지별로 선택이 필요한 주용도 제시

구분	기존(2016년)	재정비(2023년)	비고
공공기여	복합역사 개발계획에 대하여만 공공기여 기준 제시(복합역사 개발에 따른 협의기준(`09) 준용) 시설유지, 공간적범위, 폐지에 구분 없이 일괄 공공기여비율 10% 적용 ⇒ 기타부지에 대한 공공기여 기준 및 도시계획시설 폐지·복합화에 대한 기준 부재	공공기여 적용대상, 용도지역 변경, 도시계획시설 복합화 유형 등에 대한 공공기여 기준 구체화 - 복합역사 개발계획뿐 아니라 용도지역 변경, 도시계획시설 폐지·복합화가 수반되는 모든 유휴철도부지 개발 시 적용 용도지역 간 변경은 사전협상 기준, 종간변경은 지구단위계획 수립기준 적용 도시계획시설 변경에 따른 공공기여기준 - 철도역사 복합개발 : 10% - 공간적범위 결정(시설+비시설) : 10~15% - 공간적 범위 결정(비시설 복합개발) : 15% - 시설폐지 : 20%	타 도시계획과 구분되는 철도의 특수성 및 철도지하화 등 주요이슈를 고려하여 공공기여 비율 조정
용적률	복합역사 개발 시 기준 용적률은 해당 지역 용적률의 80% 이하 기타부지는 「市도시계획조례」 상 용적률 적용	복합역사 개발과 기타부지에 대한 용적률 공통 적용 - 사전협상 추진 시 : 「서울시 지구단위계획 수립기준」에 따른 사전협상형 용적률 적용기준 준용 - 지구단위계획 수립 시 : 「서울시 지구단위계획 수립기준」에 따른 용도지역별 용적률 계획기준 준용 - 지구단위계획 미수립 시 : 「서울시 도시계획조례」상 용적률 적용
도시관리계획 사항	사업부지 면적 1만㎡이상 개발 시 지구단위계획 수립(용도지역 변경 수반 시 사전협상제도 추진 가능)	사전협상 기준면적 조정에 따라 부지관리원칙 및 기준 변경(사전협상 기준면적으로 하향 조정) - 사업부지 면적 5천㎡이상 개발 시 지구단위계획 수립