[붙임 3] 철도부지별“개발관리 틀”분석결과

연번	대상지명	정합성 검토				철도부지 세분				유형화			권고사항
		분석내용			분석결과	형태 (면적㎡)	분석내용	분석결과		분석내용	분석결과
		편익	부작용	전제조건 및 저감방안	개발여건 단계		철도부지 세분	관리기준	개발방식	유형 (현재용도지역)	용도지역 관리방향	용도, 밀도, 경관 등 〔( ) : 현 용도지역 상 밀도내용〕
1	효창공원앞역	임대주택공급 등 정책부합	-	-	1차 (성숙)	역사 (8,090)	철도시설 상·하부지 (지하역사)	◾도시계획시설로 관리(지하) ◾철도시설과 독립된 공간으로 도시계획시설(철도) 공간적 범위 결정을 통한 일반지역으로 개발관리(지상) ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립	도시계획 시설(철도) 공간적 범위결정	근린생활 (제1,2종일반주거지역)	▪유형화 분석결과, “근린생활”지역으로 용도지역을 준주거지역~제2종일반주거지역까지 관리 가능하나, 주변지역이 대부분 제2종일반주거지역인 저층 주택가로 형성되어 있으므로 쾌적한 주거환경을 위하여 제2종일반주거지역 이내로 관리함이 바람직함. ▪단, 임대주택 개발 시 제3종일반주거지역으로 변경 검토 가능	◾권장용도 : 판매시설, 공동주택 ⦁추천용도 : 임대주택 ◾밀도: - 건폐율(60%) ⦁제2종일반주거지역 :60%이하 - 용적률(150%,200%) ⦁제2종일반주거지역 : 200%이하 ◾경관 - 건축물은 12층 이하로 관리(제2종 일반주거지역)	◾임대주택 도입 적극검토
2	금천구청역	상위계획실현 (시흥지구중심) 토지이용 고도화	-	-	1차 (성숙)	역사 (18,123)	혼합부지 (역사공간일부,역외부지,역사부대편익부지등이 혼재)	◾지구단위계획수립 후 복합역사 개발사업으로 추진 ◾역외부지를 별도 개발 시 토지면적이 일정면적(10,000㎡)이상일 경우 지구단위계획 수립 후 개발하거나 도시개발사업으로 개발	지구단위 계획	근린생활 (준공업지역, 철도, 지구단위계획구역)	▪용도지역 변경 검토 불필요	◾권장용도 : 공동주택, 판매시설, 문화집회시설, 업무시설 ⦁추천용도 : 임대주택, 지역문화센터 ◾밀도: - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 : 400%이하(400%) ◾경관 - 건축물은 최고높이 80m이하로 관리	◾대상지는 금천구청역 복합역사계획의 효율성을 위해 금천구심 지구단위계획구역에서 제척 (2015.2.26) ◾역사개량을 포함하여 개발검토 ◾연탄 공장부지를 포함한 종합적 계획 수립하여 개발을 권고 ◾임대주택 도입 적극검토 ◾개발시 역전광장(공공공간) 존치 권고
3	영등포역 소화물 취급소	임대주택공급 등 정책부합 토지이용 고도화	-	-	1차 (성숙)	연변부지 (2,739)	역외부지 (선로(수화물운송)에 연접한 부지로, 시설(철도)폐지 된 부지)	◾필요에 따라 지구단위계획 수립	건축허가	상업중심 (준공업지역)	▪용도지역 변경 검토 불필요	◾권장용도 : 공동주택 ⦁추천용도 : 임대주택 ◾밀도: - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 : 400%이하(400%) ◾경관 - 건축물은 최고높이 50m이하로 관리	◾도시기본계획상 도심지이나, 도심기능을 입지시키는데 적합한 부지는 아님 ◾인접 주거지와 어울리는 용도로 개발가능 ◾임대주택 도입이 가능한 부지로 검토 권고 ◾부지 전면도로(신길로61길, 영신로20길 등)가 협소하여 부지 내 교통광장 개설 등 교통동선의 합리화 필요
4	용산역 인근	상위계획실현 (용산도심) 임대주택공급 등 정책부합	-	-	1차 (성숙)	연변부지 (약5,600)	역외부지 (선로와 연접한 가용부지)	◾필요에 따라 지구단위계획(특별계획구역 지정)수립	도시계획 시설(철도) 폐지 후 건축허가	상업중심 (제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역 (용산지구)	▪유형화 분석결과, “상업중심”지역으로 근린상업지역, 준주거지역으로 관리가 가능하나, 철도 및 지하차도로 단절된 이면부 부지로 주변 지역과 연계된 개발에 한계가 있고 대중교통과의 접근성이 떨어져 중심상업 기능을 하기에는 부적합함에 따라 현행 용도지역으로 관리함이 바람직함. ▪단, 임대주택 개발 시 제3종일반주거지역 변경 검토 가능	◾권장용도 : 공동주택, 업무시설 ⦁추천용도 : 임대주택, 오피스 ◾밀도: 용도변경(준주거지역) 후 적용 - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 : 200%이하(200%) ◾경관 - 건축물은 12층 이하로 관리(제2종 일반주거지역)	◾임대주택 도입이 가능한 부지로 검토 권고 ◾부지 앞 도로가 협소하여 개발 시 부지내로 차량진출입을 위한 진출입도로 확보방안 필요
5	수서 차량기지	상위계획 실현 (수서·문정 지역중심)	-	-	1차 (성숙)	차량기지 (196,795)	역외부지 (선로, 철도 검수 시설 등)	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리함 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	지구단위 계획 (사전협상)	복합지역 (자연녹지지역)	▪서울시 주요 도시정책 실현을 위해 필요한 지역 ▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요 ▪유형화 분석결과, “복합지역”으로 근린상업, 준주거지역, 제3종일반주거지역으로 관리 가능 ▪연접한 KTX 수서역세권 개발대상지와 용도지역의 급격한 차이가 없도록, 부지 남측은 제3종일반주거지역, 부지 북측은 준주거지역으로 관리 하는 것이 바람직 함.	◾KTX 수서역 설치 및 역세권개발사업 추진과 연계하여 종합계획 수립 후 개발 추진 ◾용도, 밀도, 경관계획은 해당 개발계획 내용을 따름	◾시설 이전 또는 복개를 전제로 개발검토
6	왕십리역 소화물 취급소	상위계획실현 (청량리,왕십 리 광역중심) 토지이용 고도화 임대주택공급 등 정책부합	-	-	1차 (성숙)	연변부지 (5,693)	역외부지 (선로에 연접한 가용부지)	-	지구단위 계획	상업중심 (제3종일반주거지역)	- (현재 개발사업 추진중으로 개발계획 적용)	◾용도 : 공동주택, 육아종합지원센터 ◾밀도 : - 건폐율 :50%이하 - 용적률 ⦁BL1구역: 기준용적률 210%, 허용용적률 230%, 상한용적률 280% ⦁BL2구역: 기준용적률 250%,허용용적률 250%	◾진출입로 일부를 확장하고 임대주택을 도입하는 계획안에 따라 사업추진 중
7	KTX수서역세권	토지이용 고도화	-	-	1차 (성숙)	역사 (166,134)	혼합부지 (수서역사 및 선로부지)	-	역세권개발법 (지구단위 계획)	복합지역 (자연녹지지역)	- (현재 개발방안 협의(국토부-서울시) 중으로 협의내용 적용)	◾국토부-서울시 간 개발방안 협의 중 ◾용도, 밀도, 경관계획은 역세권개발사업 등 향후 수립되는 해당 계획내용을 따름	◾개발계획수립 시 인접한 수서차량기지를 복개하여 통합 개발계획 수립 권고
8	서울역 북부 역세권	토지이용 고도화	-	-	1차 (성숙)	연변부지 (55,535)	역외부지 (선로 및 역외부지,역사부대편익부지 혼재)	-	지구단위 계획	중심지 (제3종일반주거지역)	▪유형화 분석결과, “중심지”로 준주거지역 이상으로 용도지역 관리가 가능하나, 현재 서울역북부역세권 개발을 위한 “서울역일대 미래비전 수립” 중으로 해당 계획 내용을 따름	◾지구단위계획구역(서울역 특별계획구역) ◾용도, 밀도, 경관계획은 향후 수립되는 서울역일대 미래비전 수립 계획내용을 따름	◾서울역고가에서의 개방감과 조망을 확보하기 위한 건축물 형태 및 배치계획 ◾임대주택 또는 장기투숙형 호텔 도입 권고 ◾전시장, 공연장 등 문화시설 도입 권고
9	창동 차량기지	상위계획실현 (창동·상계 광역중심)	-	-	1차 (성숙)	차량기지 (181,819)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾철도운영과 무관한 부지로 시설폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행	지구단위 계획 (사전협상)	중심지 (자연녹지지역)	▪지구단위계획구역 또는 도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요 ▪유형화 분석결과, “중심지”로 준주거지역 이상으로 용도지역 관리 가능함에 따라 해당지에 중심지 기능시설을 도입시에는 일반상업지역으로 관리함이 바람직 함 ▪다만, 주거단지로 개발시에는 주변지역이 대부분 제3종일반주거지역임을 고려하여 3종일반주거지역으로 관리함이 바람직함	◾경제기반형 도시재생활성화 계획(창동·상계 신경제 중심지 조성) 수립 중 ◾용도, 밀도, 경관계획은 지구단위계획이나 도시개발사업 등 향후 수립되는 해당 계획내용에 따름	◾지역단절이 해소됨에 따라 주변을 고려한 도로망계획 수립 필요
10	광운대 역세권	상위계획실현 (월계 지역중심)	교통혼잡 (대규모 개발에 따른 교통혼잡)	교통혼잡 대책수립	2차 (중도)	역사,연변 (243,636)	혼합부지 (역사, 선로, 역사부대편익부지,역외부지 등이 혼재)	◾지구단위계획 수립 후 복합역사개발사업으로 추진 ◾역외부지 토지면적이 일정면적(10,000㎡)이상일 경우 지구단위계획 수립 후 개발하거나 도시개발사업으로 개발	지구단위 계획 (사전협상)	복합지역 (일반상업지역)	▪용도지역 변경 검토 불필요	◾사전협상 추진 중 1) 광운대역사 - 용도: 판매시설, 관광숙박시설, 문화 및 집회시설 등 - 경관 : 지상 18층이하 2) 광운대 물류시설 - 용도: 주거복합, 업무, 공공시설 ◾밀도 - 건폐율, 용적률은 해당 용도지역 건폐율(60%,), 용적률(800%)을 준용. 단, 현재 용도지역 기준과 사전협상결과가 차이가 있을 경우 사전협상 결과를 따름	◾현재 사전협상 중으로 협상결과에 따름 - 대토 등의 방식으로 부지경계조정을 포함하여 부지전체의 통합적인 계획안을 수립하고 그에 따라 사업진행 - 부지동서를 연결하는 동선(차량, 보행) 적극개설 - 부지경계에 있는 도로의 확폭 또는 신규개설 필요 - 부지일부에 임대주택 도입을 검토할 필요가 있음 ◾대규모 부지 개발에 따른 교통혼잡이 우려됨. 계획 수립 시 주변을 고려한 도로망 계획 필요
11	수색 역세권	상위계획실현 (상암·수색 광역중심) 토지이용 고도화	공공공간축소 (주차장, 광장 등 공공공간) 교통동선 불합리 (대규모 철도부지로 단절된 동선연결)	공공공간 기능유지 도로개설 (남북 간 도로 신설)	2차 (중도)	역사,연변 (153,506)	혼합부지 (역사, 선로, 역사부대편익부지,역외부지 등이 혼재)	◾지구단위계획 수립 후 복합역사개발사업으로 추진 ◾역외부지 토지면적이 일정면적(10,000㎡)이상일 경우 지구단위계획 수립 후 개발하거나 도시개발사업으로 개발	지구단위 계획 (사전협상)	중심지 (자연녹지지역, 제2종일반주거지역,지구단위계획구역(수색지구))	▪자연녹지지역은 도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	◾사전협상 추진 중 - 사업 신청내용 : 자연녹지를 일반상업, 준주거지역으로 용도지역변경하고 도시계획시설(철도역) 복합화 - 도입용도 : 역무시설, 판매, 업무, 공공시설 등 ◾밀도 - 건폐율, 용적률은 사전협상 결과를 따름	◾현재 사전협상 중으로 협상결과에 따름 ◾은평터널에서 수색역 삼거리까지 이어지는 은평터널로와 수색역 반대편 도로(상암산로)를 연결하는 남북 간 도로신설 검토
12	용산역 정비창 (국제 업무지구)	상위계획실현 (용산광역중심) 임대주택공급 등 정책부합	교통혼잡 (대규모 개발에 따른 교통혼잡) 교통동선 합리화필요 (주변지역과의 연결, 부지 내 동선 등)	교통혼잡 대책수립 도로개설 (부지내 통행, 주변지역에서 부지로의 연결도로망 등)	2차 (중도)	정비창 (566,800)	역외부지 (역사, 선로, 역사부대편익부지,역외부지 등이 혼재)	◾철도운영과 무관한 부지, 시설폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행	지구단위 계획	중심지 (제3종일반주거지역)	▪대상지는 도시기본계획상 광역중심으로 개발을 통하여 지역거점을 육성할 필요성이 있으므로 대상지 일부를 중심상업지역으로 변경 검토 가능 ▪대규모 부지로 다수의 용도지역 설정이 필요함에 따라 연접되는 용도지역들 간 1단계 이내 범위로 설정되도록 적절한 용도지역 배치가 필요함.	◾현재 용산지구단위계획 재정비 검토 중으로 해당 계획내용을 따름	◾도시개발사업 등을 적용하여 도심 기능을 수용할 수 있는 사업추진 ◾부지 내 동선(차량, 보행)계획 필요 ◾개발 시 주변지역을 고려한 동선(차량, 보행)계획 필요
13	가산디지털단지역	상위계획실현 (가산·대림 광역중심) 토지이용 고도화	주변상권 영향 공공공간축소	상권 악영향 최소화 하는 용도(업종, 규모)도입 환승주차장확보	2차 (중도)	역사 (8,333)	역사 (선로, 플랫폼, 역건물)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입 시 공간적범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외	복합역사 (건축물 범위결정)	상업중심 (준공업지역)	▪용도지역변경 검토 불필요	◾권장용도 : 제2종근린시설, 판매시설, 업무시설 - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 : 400%이하(400%) ◾경관 -건축물은 최고높이 80m이하로 관리
14	노량진역 (민자역사 사업중단)	상위계획 실현 (노량진 지구중심) 토지이용 고도화	공공공간축소 (역전광장 축소)	역전광장 위치 존치	2차 (중도)	역사 (38,650)	혼합부지 (역사, 역사 부대편익부지)	◾도시계획시설로 관리 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입 시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외 ◾대상지에 역내 선로가 포함되어 있을 경우 역내선로부지 관리기준도 함께 적용	지구단위 계획	상업중심 (제3종일반주거지역)	▪유형화 분석결과, “상업중심”으로 근린상업지역, 준주거지역으로 관리 가능하나, ▪역 전면부 노량진로의 노선상업지역 기능 유지 및 역 후면부 노량진수산시장의 상업지역 기능 보조하고 과도한 상업지역 확장을 방지하기 위하여 준주거지역으로 변경검토 가능	◾권장용도 : 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설, 공동주택 ⦁추천용도 : 임대주택, 교육장, 회의실, 도서관 ◾밀도: - 건폐율:60%이하(60%) - 용적률(250%) ⦁준주거지역 : 400%이하 ◾경관 -건축물은 최고높이 50m이하로 관리	◾임대주택(저렴주택) 공급 ◾개발로 인해 역전광장 면적 축소가 우려됨. 개발 시 광장의 위치와 기능을 유지, 향상할 수 있는 방안 검토
15	망우역	토지이용고도화 임대주택공급 등 정책부합	교통 (혼잡,동선) 주변상권 악영향 고밀개발경관훼손	교통대책(혼잡,동선)수립 상권 악영향 최소화 하는 용도(업종, 규모)도입 고밀개발 지양	2차 (중도)	역사 (75,224)	혼합부지 (역사, 역내선로 등)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입 시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외 ◾개발 대상지에 역내 선로가 포함되어 있을 경우 역내선로부지 관리기준도 함께 적용	지구단위 계획	복합지역 (제1종일반주거지역)	▪유형화 분석결과, “복합지역”으로 근린상업지역, 준주거지역, 제3종일반주거지역으로 관리 가능한 지역이나, ▪역사 주변으로 주거기능(북측 : 저층주택가 및 아파트 혼재, 남측 : 주상복합)이 우세하고 부지남측으로 개발완료 된 대규모 판매시설이 다수 존재하여 상권중복 등의 부작용이 우려됨에 따라 경쟁적인 상업기능을 방지하기 위하여 제3종일반주거지역으로 변경검토 가능	◾권장용도 : 판매시설, 공동주택, 제2종 근린생활시설, 문화집회시설 ⦁추천용도 : 임대주택 ,지역문화센터 ◾밀도: - 건폐율(50%) ⦁제3종일반주거지역 : 50%이하 - 용적률(100%) ⦁제3종일반주거지역 : 250%이하 ◾경관 - 주변 시가지와 어울리는 sky line 계획 -건축물은 최고높이40m 이하로 관리	◾동북권은 타 권역에 비해 문화복지시설이 부족하므로 해당시설을 지역생활권단위로 균형있게 확충될 수 있도록 검토 ◾임대주택 도입 권고 ◾주거환경 개선 및 기반시설의 확충 이라는 도시재정비촉진지구의 취지 상 재정비촉진지구에 편입시키는 것은 바람직하지 않다고 판단되므로 별도 개발계획 수립 권고
16	서강대역	토지이용 고도화	동선(보행) 단절	역이용, 경의선 숲길 보행연속성 보장하는 보행동선 계획	2차 (중도)	역사 (17,504.4)	철도시설 상·하부지 (지하역사)	◾도시계획시설로 관리(지하) ◾철도시설과 독립된 공간으로 도시계획시설(철도) 공간적 범위 결정을 통한 일반지역으로 개발관리(지상) ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립	지구단위 계획	주거중심 (제2종일반주거지역(7층이하), 중심미관지구)	▪유형화 분석결과, “주거중심”지역으로 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 관리 가능한 부지로서, 주변지역이 대부분 준주거, 제3종일반주거지역임에 따라 임대주택 확보 등 시 정책에 부합하는 개발계획 수립 시 제3종일반주거지역으로 변경 검토 가능	◾권장용도 : 공동주택, 문화집회시설, 병원 ⦁추천용도 : 기숙사, 창업지원시설 ◾밀도: - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 : 200%이하(200%) ◾경관 - 건축물은 12층 이하로 관리(제2종 일반주거지역)	◾주거중심지역으로 현재 논의되고 있는 숙박시설은 주용도로 바람직하지 않음 ◾대학가 밀집지역으로 청년창업공간 및 지역 학생들이 거주할 수 있는 소형주택 공급권고
17	창동역 (민자역사 사업중단)	상위계획실현 (창동·상계 광역중심)	교통혼잡 (주변 도로협소)	교통혼잡 대책수립	2차 (중도)	역사 (44,650)	혼합부지 (역사, 선로)	◾도시계획시설로 관리 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능	지구단위 계획	상업중심 (제2종일반주거지역, 준주거지역)	▪유형화 분석결과, “상업중심”으로 근린상업지역, 준주거지역으로 관리 가능한 부지로서, 교통혼잡 개선 및 주변상권 부영향 방지, 적절한 공공기여 등 개발계획 수립 시 용도지역으로 변경 검토 가능.	◾권장용도 : 근린생활시설,판매시설 ⦁추천용도 : 지역커뮤니티 센터 ◾밀도: - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률 (200%, 400%) ⦁준주거지역 : 400%이하 ◾경관 - 준주거지역은 최고높이 50m 이하로 관리	◾부지와 접하고 있는 도로가 모두 협소(부지전면(지하차도 상부 일방통행로이며, 부지후면(주택가와 접함)은 모두 1차선도로와 접하고 있음)하여 개발시 주변지역 교통혼잡이 우려됨. 개발시 교툥혼잡 대책을 우선 수립할 것을 권고
18	공덕역 인근	임대주택공급 등 정책부합	교통혼잡 (주변 도로협소) 공공공간기능저하 (경의선 숲길 연속성 단절)	차량 진출입, 주차문제 해소방안 경의선숲길 연속성보장	2차 (중도)	연변부지 (5,676)	철도시설 상·하부지 (지하철도본선)	◾도시계획시설로 관리(지하) ◾철도시설과 독립된 공간으로 도시계획시설(철도) 공간적 범위 결정을 통한 일반지역으로 개발관리(지상)	지구단위 계획	상업중심 (제3종일반주거지역,일반상업지역)	▪유형화 분석결과, “상업중심”으로 준주거지역, 근린상업지역으로 관리 가능한 부지로서, 과밀개발 억제와 주변지역과 어울리는 용도, 밀도를 고려한 개발을 유도할 필요가 있으므로 현행의 용도지역을 유지하는 것이 바람직함	◾권장용도 : 업무시설, 판매시설, 공동주택 ⦁추천용도 : 임대주택, 오피스 ◾밀도: - 건폐율 : 60%이하(60%) - 용적률(250%, 800%) ⦁제3종주거 : 250%이하 ⦁일반상업지역 : 800%이하 ◾경관 -일반상업지역은 건축물 최고높이 70m이하로 관리 -제3종일반주거지역은 건축물 최고높이 40m이하로 관리	◾개발계획 시 부지일부는 시민생활, 휴식공간(공원 및 문화공간 등 공공공간) 조성제공 ◾해당지역은 업무시설 밀집지역으로 마포공덕지구중심으로서 기존 업무기능을 강화하는 개발계획 필요 ◾임대주택 도입 가능부지 ◾주변도로가 협소함에 따라 개발 시 발생할 수 있는 부작용(부지 진출입, 교통혼잡, 주차문제)등의 대책 수립 ◾개발시 공원길(경의선 숲길)의 연속성을 단절시키지 않는 계획안 수립
19	서울역 인근	상위계획실현 (도심) 토지이용 고도화	교통불편 (차량,보행동선)	차량 진출입로확장	2차 (중도)	연변부지 (약4,299)	역외부지 (선로에 연접한 가용부지)	◾철도운영과 무관한 부지, 시설폐지 후 일반시가지로 관리(지상) ◾공항철도 환승통로, 지하철1호선은 공간적 범위 결정(지하) ◾필요에 따라 지구단위계획(특별계획구역) 수립	지구단위 계획	중심지 (제3종일반주거지역,지구단위계획구역(용산지구))	▪유형화 분석결과, “중심지”로 준주거지역이상으로 관리 가능한 부지이나, 지하에 지하철 1호선이 지나감에 따라 안전성을 고려하고 구)서울역(문화재)의 경관 훼손방지를 위하여 고밀개발을 지양하고자 현행 용도지역을 유지하는 것이 바람직함	◾용산지구단위계획 내용에 따름 ◾밀도: - 건폐율 : 50%이하(50%) - 용적률 : 250%이하(250%) ◾경관 - 건축물은 최고높이40m 이하로 관리	◾현재 서울역일대 미래비전 수립 중으로 해당 계획내용을 따름 ◾보행의 안전과 원활한 차량진출입 방안 마련 ◾보행 및 차량 접근성을 확보한 후(도로개설 등) 개발가능
20	구로역	-	교통불편 (동선)	진출입 교통동선 처리대책수립	3차 (미흡)	역사 (3,653)	혼합부지 (역사, 역외부지 등이 혼재)	◾지구단위계획수립 후 복합역사 개발사업으로 추진 ◾역외부지는 철도시설 폐지 후 일반지역으로 개발	-	복합지역 (준공업지역,제2종일반주거지역)	▪용도지역 변경 불필요	-	◾해당부지는 벚꽃로 고가도로와 구로지하차도가 분기하는 지점에 위치하고 있어 기존 차량동선과 차량진출입 동선이 심하게 간섭할 우려가 있음. 합리적 차량동선 마련을 전제로 개발계획 수립 ◾구로역 상부를 복개하는 개발계획 권고
21	독산역	-	-	-	3차 (미흡)	역사 (7,233)	역사 (선로,플랫폼, 역사건물 포함)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외함	-	복합지역 (준공업지역)	▪용도지역 변경 불필요	-
22	방학역	-	교통불편 (동선)	동측도로 확폭	3차 (미흡)	역사 (5,239)	역사 (선로,플랫폼, 역사건물 포함)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외함	-	근린생활 (준주거지역, 제1종지구단위계획구역)	▪용도지역 변경 불필요	-
23	석계역	-	교통불편 (혼잡)	교통혼잡 대책수립	3차 (미흡)	역사 (5,386)	역사 (선로,플랫폼, 역사건물 포함, 6호선 지하철 구간은 제외)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외함	-	근린생활 (제3종일반주거지역, 미관지구)	▪용도지역 변경 불필요	-
24	신이문역	-	-	-	3차 (미흡)	역사 (5,618)	역사 (선로,플랫폼, 역사건물 포함)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외함	-	주거중심 (제2,3종일반주거지역)	▪용도지역 변경 불필요	-	◾역사가 협소하여 확장과 개선이 필요함 ◾역사에 대한 이용편의를 증진하기 위하여 장기적으로 역사를 이문차량기지 방면으로 약 300m 정도 이동하는 방안을 검토할 필요성이 있음 ◾역사주변이 노후저층주택이 밀집한 재개발구역이므로 역사 개발시점을 주택지 정비와 연계하여 결정함이 바람직함.
25	외대앞역	-	교통(혼잡) 주변상권	도로개설 어려움 상권 부정적 영향 예상됨	3차 (미흡)	역사 (5,490)	역사 (역사, 역사부대 편익부지)	◾도시계획시설로 관리 ◾해당부지에 적용되는 도시관리계획을 준용하여 개발계획 수립 ◾기존 역사기능 개선을 전제로 복합역사개발 가능 ◾임대주택 도입시 공간적 범위 결정을 통해 임대주택을 도시계획시설에서 제외함	-	주거중심 (제2종일반주거지역)	▪용도지역 변경 불필요	-
26	DMC역	-	공공공간 기능저하	공공공간 존치	3차 (미흡)	역사 (15,118)	역사 부대편익부지 (주차장, 광장, 휴게공간 등)	◾개발하지 않는 것이 원칙 ◾단, 기존 역사부대편익부지의 기능을 유지·강화하는 개발계획을 전제로 협의를 통해 역사부지에 포함하여 복합역사 개발 가능	-	복합지역 (자연녹지지역, 제2종일반주거지역)	▪자연녹지지역은 도시개발구역으로 지정하여 시가지화	-	◾역사개량 없이 역사부대편익부지만의 개발은 지양 ◾부대편익부지(주차장, 휴게장소, 광장)는 해당시설의 필요성이나 대체여부를 평가할 필요가 있고, ◾또한, 역사의 접근성, 가시성 확보 등도 함께 고려되어야 함
27	경의선 연대앞	-	-	-	3차 (미흡)	선로 (약22,857)	선로부지 (선로 및 녹지)	◾가급적 개발 지양	-	근린생활 (제2종일반주거지역, 역사미관지구)	▪용도지역 변경 불필요	-	◾현재 사용 중인 선로의 안전을 위해 구간 폐선 후 개발검토
28	대방역 인근	-	교통 (동선,혼잡)	부지 내 도로 확폭 어려움 고밀개발 시 차량동선 처리 어려움	3차 (미흡)	연변부지 (1,107)	역외부지 (역사와 연결되는 철도공사 건물, 주차장, 도로 등)	◾철도운영과 무관한 부지로 시설폐지 후 일반시가지로 관리함	-	주거중심 (제2종일반주거지역)	▪용도지역 변경 불필요	-
29	이문 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (32,968)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (제1,2종일반주거지역)	▪용도지역 변경 불필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
30	구로 차량기지	-	교통불편 (동선)	접근성 개선 (차량동선)	3차 (미흡)	차량기지 (253,224)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	상업중심 (준공업지역)	▪용도지역 변경 불필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
31	군자 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (212,000)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (제1종일반주거지역)	▪유형화 분석결과, “주거중심”지역으로 개발 시 제2,3종일반주거지역으로 변경 검토 가능	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
32	고덕 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (255,966)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (자연녹지지역)	▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
33	방화 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (170,965)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (자연녹지지역,항공시설보호지구, 최고고도 지구)	▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
34	신내 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (190,140)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (자연녹지지역)	▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
35	천왕 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (197,026)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (자연녹지지역)	▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
36	개화 차량기지	-	-	-	3차 (미흡)	차량기지 (379,683)	역외부지 (선로, 철도 검수시설 등	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	주거중심 (자연녹지지역)	▪도시개발구역으로 지정하여 시가지화 필요	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
37	청량리역 차량 정비고	-	-	-	3차 (미흡)	정비창 (34,421)	역외부지 (선로, 차량 정비시설 등)	◾시설이전 시 철도폐지 후 일반시가지로 관리 ◾필요에 따라 지구단위계획 수립 또는 도시개발사업 시행 ◾부지 내 철도시설을 복개하거나 지하화 후 상부를 활용할 경우 철도시설 상·하부지 관리기준을 따름	-	복합지역 (제2종일반주거지역, 청량리 재정비 촉진지구(존치관리구역))	▪유형화 분석결과, “복합지역”으로 근린상업지역~제3종일반주거지역까지 관리 가능하고 역세권(지역중심이상 역반경 500m) 으로 간선도로와 접하고 있음에 따라 용도지역 상향 검토 가능	-	◾시설 이전 또는 복개계획을 수립 후 개발 검토 ◾향후 개발시점에 대하여 재검토 가능
※ 부지별 개발밀도(건폐율, 용적률)는 서울시특별시도시계획조례 및 복합역사 개발사업에 따른 협의기준을 따름 ※ 부지별 높이 관리는 2015 서울특별시 지구단위계획수립기준에서 제시하고 있는 해당 용도지역 기준을 따름

■ 적용기준

용도지역 상향 대상지 요건

2015 서울특별시 지구단위계획 수립기준을 적용

법정 제·개정 및 관련 계획에서 조정 필요성을 제시한 지역

관련법령의 제·개정으로 인해 용도지역 조정이 필요한 지역

도시기본계획 등 상위계획과 지구단위계획 및 도시계획사업 등의 도시관리계획의 실현을 위해 용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

중심지 발전계획, 생활권계획 등 서울시 차원의 종합계획 성격을 가진 관련계획에서 용도지역 조정 필요성을 제시한 지역

여건 변화에 대응하기 위해 정책적으로 판단한 지역

서울시 주요 도시관리정책 실현을 위해 반드시 필요한 지역

인근 대단위 개발사업 완료 또는 개발계획 확정, 역세권 형성 등으로 토지이용이 급격하게 변화되거나 변화가 예상되는 경우

반복되는 수해 등 재난방지를 위해 도시관리계획 수립이 필요한 경우 (단, 재해방지 등 목적달성을 위해 필요한 최소한의 범위내 조정 )

용도지역 지정현황이 주변의 용도지역, 지역여건 등과 현격하게 차이가 있어 조정의 필요성이 있다고 판단되는 소규모 부지의 경우

기타

도시·주거환경정비기본계획, 준공업지역 발전계획 등 다른 도시계획에 의한 경우와 역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 관련은 해당 기준에 따름

용도지역 상향 시 제반조건

2015 서울특별시 지구단위계획 수립기준을 적용

조정여건 충족여부

검토 항목	판단기준
조정요건	◾ 도시·주거환경정비기본계획의 계획용적률, 층수 등과의 부합여부 ◾ 용도지역 상향 대상지 요건 등 서울시 지구단위계획 수립지침과의 정합성 ◾ 도시계획시설 설치 또는 기타 시책사업 추진을 위한 용도지역 조정 필요성
계획내용의 적정성	◾ 공공기여방안 제시여부 ◾ 입지기준 충족여부 ◾ 규모별 유형비율, 임대주택 등의 확보의 적절성
주변지역과의 관계	◾ 경관 및 주거환경 영향성 검토 (경관 및 주거환경 영향성 검토 기준 참조) ◾ 주변 용도지역과의 조화 (과도한 밀도상승 여부, 인접한 용도지역과의 차이 등)
※조정요건은 제시한 요건 중에서 어느 하나에 해당하는 경우 조정요건을 충족

입지요건 충족여부

주거지역계열에서의 조정

구 분	판단기준
제2종(7층)	◾ 제2종(7층)일반주거지역 이상과 연접하고 2차로 이상의 도로와 접할 것
제2종	◾ 제2종일반주거지역 이상과 연접하고 보도·차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것
제3종	◾ 제3종일반주거지역 이상과 연접하고 보도·차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것
준주거	◾ 역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 250m 이내) 으로서 간선도로와 접할 것
※ 도로조건은 “개발 후”조건으로 하되 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가 해당차로 이상이며 간선도로에서 당해 대상지까지 해당차로 이상을 유지하여야 함

상업계열에서의 조정

구 분	판단기준
중심상업	◾ 도심·부도심 지역 중에서 전략적 개발이 필요하다고 판단된 지역으로 역세권 250m 이내 중심지로서, 주간선도로와 접하고 있는 지역
일반상업	◾ 지역중심 이상에 해당하는 지역으로 역세권(500m 이내) 이고 간선도로와 접하고 있는 지역 ◾ 지구중심에 해당하는 지역으로 역세권지역(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역
근린상업	◾ 지구중심 이하에 역세권(250m 이내)으로 간선도로와 접하고 있는 지역 ◾ 지역중심 이상의 경우 지역 특성 유지 및 강화를 위해 중·저밀 개발유도가 필요한 지역
유통상업	◾ 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위해 필요하다고 판단되는 지역

용도지역별 용적률을 감안한 최고높이 결정범위 설정

2015 서울특별시 지구단위계획 수립기준을 적용

블록별 평균높이는 용도지역상 용적률에 따른 최고높이의 결정범위를 만족해야함

구 분	간선부	이면부
제3종일반주거지역	60m 이하	40m 이하
준주거지역/준공업지역	80m 이하	50m 이하
근린상업지역	90m 이하	60m 이하
일반상업지역	120m 이하	70m 이하
※ 접도조건은 도로폭 20m를 기준으로 간선부와 이면부로 구분하였으며, 도로체계 등 지역여건에 따라 필요하다고 인정되는 경우 조정이 가능

중심지 위계에 따른 최고높이 조정

서울시 도시기본계획에서 결정된 중심지 위계에 따라 지역특성을 감안하여 용도지역별 최고높이 차등적 가감 조정 가능

구 분	최고높이 조정범위
도심 및 전략적 개발지역	별도적용
부도심	최고높이의 ± 30%
지역중심	최고높이의 ± 25%
지구중심	최고높이의 ± 20%
생활권 중심	최고높이의 ± 15%
그 외	최고높이의 ± 10%
※ 도심 및 전략적 개발이 필요한 경우 또는 별도의 높이 관리계획이 수립되어 있는 경우 등 도시·건축공동위원회에 높이조정이 필요하다고 판단하는 경우 조정범위를 달리 적용할 수 있음

부지유형별 용도 관리

구 분	관리범위
중심지	준주거지역 이상
상업중심	근린상업지역, 준주거지역
복합지역	근린상업지역, 준주거지역, 제3종일반주거지역
근린생활	준주거지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역
주거중심	제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역

5. 용도별 밀도 관리

구 분	건폐율(%)	용적률(%)
제1전용주거지역	50	100
제2전용주거지역	40	120
제1종일반주거지역	60	150
제2종일반주거지역	60	200
제3종일반주거지역	50	250
준주거지역	60	400
중심상업지역	60	1,000 (4대문안 : 800)
일반상업지역	60	800 (4대문안 : 600)
근린상업지역	60	600 (4대문안 : 500)
유통상업지역	60	600 (4대문안 : 500)
전용공업지역	60	200
일반공업지역	60	200
준공업지역	60	400
보전녹지지역	20	50
생산녹지지역	20	50
자연녹지지역	20	50
자료: 서울특별시도시계획조례