공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정

2020. 9.

서울특별시

(도시계획국)

■■ 목    차 ■■

	Ⅰ		개 요		1
		1.		공공시설 등 기부채납	1
		2.		운영기준 수립 배경	1
	Ⅱ		기본 원칙		2
		1.		적용대상	2
		2.		용적률 인센티브 산정 원칙	3
	Ⅲ		상한용적률 산정 기준		4
		1.		상한용적률 산정식	4
		2.		공공시설 등 설치비용 산정	5
		3.		부지의 가액 산정	7
		4.		구체적 개발안을 전제로 지구단위계획에서 설치비용 및 부지가액을 결정하는 경우	9
	Ⅵ		기부채납 시설의 성능기준 및 품질관리		10
		1.		공공시설물 기부채납 가이드라인	10
		2.		기부채납 시설의 성능 기준	11
		3.		공사 중 품질관리 및 소유권 이전	11
	별 첨
				2020년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인

공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준

정비구역(지구단위계획구역)에서 현금 기부채납이 가능하도록 개정된 법령내용을 바탕으로 용적률 인센티브의 적용대상, 산정원칙, 산정식 등 세부 운영기준을 수립하여 합리적으로 제도를 운영하고자 함

☞ 공공시설 등 : 공공시설(도로, 공원 등), 기반시설, 공공필요성이 인정되는 경우로서 도시계획조례로 정하는 시설 (공공청사, 문화시설, 체육시설 등) 및 ‘도시 및 주거환경정비법’제17조 제4항에 따라 용적률 완화를 위해 납부하는 현금

Ⅰ	개 요

1. 공공시설 등 기부채납

ㅇ 개념 : 토지주가 사업 토지가 포함된 지구단위계획구역(정비구역) 내에서 공공시설 등을 공공에 설치․제공하고 용적률을 완화 받는 것

ㅇ 효용 및 필요성 : 건축물 및 현금 등 다양한 방식의 합리적인 공공기여를 실현하면서 민간개발을 활성화하여 도시발전 촉진

2. 운영기준 수립 배경

ㅇ  공공시설 등 부지 외에 시설을 설치하여 제공하는 경우에도 용적률 인센티브를 제공할 수 있도록 법령규정 (국토계획법 시행령 제46조 제1항, 도시계획조례 제19조의2 및 시행규칙 제7조 제4항)

ㅇ 정비구역 내 대지 가액 일부를 현금으로 납부하는 경우, 공공시설 부지 등을 제공한 것으로 법령규정 (도정법 제17조 제4항, 도정조례 제12조 제4~6항)

ㅇ 시행에 필요한 운영기준 등은 시장이 따로 정할 수 있도록 규정

Ⅱ	기본 원칙

1. 적용 대상

ㅇ 공공이 필요하다고 인정하는 경우

- 공공시설 등 설치는 후속적인 유지관리를 수반하게 되므로 공공의 필요에 의해 설치하고 관리주체가 명확해야 함

ㅇ 설치주체와 방법이 명확한 경우

- 용적률 완화를 받은 사업의 완료(준공) 시점에 기부채납 대상 공공시설 등이 설치․제공될 수 있어야 함

ㅇ 공공이 온전하게 사용 가능한 경우

- 기부채납 대상 공공시설 등과 그 부속토지 또는 대지지분이 동시에 제공되거나, 도로 등 입체결정시 구분지상권이 함께 제공되어 공공이 온전하게 사용 가능한 경우

2. 용적률 인센티브 산정 원칙

ㅇ 현금 및 공공시설 설치비용을 부지면적으로 환산하여 상한용적률 인센티브 적용

환산 부지면적(㎡) = [eqn: {공공시설``설치비용(원)+현금``기부채납비용(원)} over {용적률을``완화받고자하는``부지가액(원/m ^{2} )}]

- 다만 사전협상형 지구단위계획의 경우에는 협상결과를 포괄하는 별도의 용적률 인센티브 적용 (도시계획조례　시행규칙 제7조 제3항 근거)

ㅇ 부지면적 환산을 위한 공공시설등 설치비용 및 부지가액은 지구단위계획 수립 이후 건축허가 시점을 기준으로 산정

▸ 계획수립 시 공공시설 확보비율, 순부담 기준의 충족여부는 계획의 입안 단계에서 설치비용과 부지가액을 예측하여 검토하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

▸ 동일 건물 내에 공공시설등을 복합설치 하는 경우 공용면적 및 대지 지분의 경우에도 사안별로 합리적으로 예측하여 입안하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

- 다만 사전협상과 같이 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 도시건축공동위 심의를 통해 가액을 미리 결정하여 계획을 수립할 수 있음 (도시계획조례 시행규칙 제7조 제4항 제1호)

ㅇ 사업부지 내·외 설치, 복합건물로 통합 설치 등 설치위치나 형태에 관계없이 동일한 용적률 인센티브 산식 적용

ㅇ 사업부지내 복합건축물 형태로 기부채납되는 공공시설등의 위치 기준

1) 공공시설등의 위치는 접근성, 인지성을 고려하여 지상1층·지상2층(부설주차장 및 기계·전기실 등 공용부분은 제외) 제공을 원칙으로 함. 다만, 아래의 경우로서 해당 도시계획 관련위원회에서 인정하는 경우에는 그러하지 아니함.

[지하층의 경우]

- 지하1층은 선큰을 설치하여 접근, 채광, 환기 등에 지장이 없는 경우

- 지형적 특성으로 가로와 접하거나 지하철 출입구와 연결되는 경우

- 기반시설 중 주차장으로서 합리적 건축계획을 위해 불가피한 경우

- 기타 기부채납시설의 사용목적을 위해 필요한 경우(시 도시계획 관련위원회에서 인정한 경우에 한함)

[지상층의 경우]

- 지상1층·지상2층이 가로활성 유도가 필요하여 불가피한 경우

- 고층전망대 등 기부채납하는 용도의 특성상 불가피한 경우

2) 공공시설등은 효율성 및 접근성을 향상시킬 수 있는 전용출입구, 전용엘리베이터 등 전용코어와 안내표지판 등을 설치하여야 함.(다만 해당 도시계획 관련 위원회에서 인정하는 경우에는 그러하지 아니함.)

Ⅲ	상한용적률 산정 기준

1. 상한용적률 산정식

= 허용or기준용적률 × (1+1.3×가중치×α토지+0.7×α현금·건축물)

ㅇ 가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 등 부지의 해당 용적률

ㅇ α토지란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(토지)로 제공하는 면적의 비율

※ 공공시설등 부지(토지)에는 ‘기부채납 부지’ 및 ‘건축물(공공시설 등) 기부채납 토지지분’ 포함

ㅇ α현금·건축물란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(현금 및 건축물 설치비용 환산부지)로 제공하는 면적의 비율

․ 공공시설 등 부지제공 면적 (기존 건축물 기부채납 시)

= [eqn: 공공시설등``부지``제공면적 TIMES {공공시설등``제공부지의``부지가액} over {용적률을``완화받는``부지의``부지가액}]

․ 환산부지 면적(㎡) = [eqn: {공공시설등``설치비용(원)+현금``기부채납비용(원)} over {용적률을``완화받고자하는``부지가액(원/m ^{2} )}]

	<적용 예시>
▸ 대상지 ․ 제3종일반주거지역 (기부채납 10%) ․ 허용용적률 : 230%, 대지면적 : 50,000㎡ ▸ 기부채납 내용 (가중치 1.0) ․ 토지(기부채납 부지 및 건축물 토지지분) 제공 면적 : 3,000㎡ ․ 현금 및 공공시설 설치에 대한 환산부지면적 : 2,000㎡ ⇒ 230%×(1+1.3×1.0×[eqn: {3,000} over {50,000-3,000}] +0.7×[eqn: {2,000} over {50,000-3,000}]) ∴ 상한용적률 = 256%

2. 공공시설 설치비용 산정

2-1. 건축물 시설

1) 건축물 시설 : 「건축법」 상 건축물에 해당하는 시설

2) 설치비용 산정식

ㅇ 신축건축물 제공시

= 설치비용 기준 × 건축연면적

- 설치비용 기준

‧ 공공시설 등은 서울시 기준에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용

공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 (서울특별시 기술심사담당관). 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다.

- 건축연면적 : 건축물의 「건축법」 상 연면적으로 민간 건축물에 복합 설치하는 경우는 공용면적까지 포함한 면적

ㅇ 기존건축물 제공시

= 감정평가 금액

- 감정평가 기준 : 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균 값 적용 (3-2 감정평가 기준 적용)

3) 체육시설, 문화시설 등 특별한 구조나 성능이 필요하거나, 협의에 의해 추가되는 인테리어(집기 등 포함) 비용 등 설치비용 기준 적용이 적절하지 않은 경우

설계내역 등 객관적인 산출근거를 통해 설치비용을 따로 산정 할 수 있음

ㅇ 설치비용을 따로 결정하여 적용하는 경우에는 지구단위계획에 결정근거 및 구체적 성능수준을 포함하여야 함

<내역서 검증 방법>

설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

인허가시 구체적인 내역서를 작성하여 공인된 협회를 통해 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 관리청의 확인 후 최종 인센티브량 결정

▸ 추진절차

① 설계내역서 제출 (사업자 → 시 또는 구)	⇒	② 내역서 검증 의뢰 (시 또는 구 → 협회)	⇒	③ 내역서 검증기관 선정 ( 협회 → 전문기관 )	⇒
④ 내역검증실시 (전문기관)	⇒	⑤ 검증결과서 제출 (전문기관 → 시 또는 구)	⇒	⑥ 검증수수료 지급 (사업자 → 전문기관)

○ 내역서 검증 의뢰

사용부서와 협의하여 작성된 설치비 내역서에 대한 적정성과 공신력을 갖추기 위해 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 협회에 내역서 검증 의뢰

※ 협회 예시 : 사)한국원가관리협회, 사)한국원가공학회, 사)지방계약원가협회 등

○ 검증 기관 선정

협회에서는 등록된 원가계산 전문기관 중에서 적정한 기관을 선정

○ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 의뢰자에게 제출

○ 검증 수수료 지급

사업자는 전문기관에 수수료 지급

2-2. 입체적 구조물 시설

1) 입체적 구조물 시설 : 건축물 외 시설 중 공간의 일부 범위를 정하여 도시관리계획으로 결정하는 시설 또는 지하, 고가, 터널 등 입체적 이거나 특수한 구조로 설치하는 시설

2) 설치비용 산정방법

설계도서(도면, 산출내역)에 의거 소요되는 재료비, 노무비, 경비 등을 고려하여 산정된 건축허가 시점의 총 공사비

ㅇ 입체적 구조물 시설 설치시 구분지상권 설정에 따른 사실상 영구적인 토지 사용료는 설치비용에 포함하여 산정

※ ‘내역서 검증 방법(p6)’을 준용하고, 사안별로 별도의 설치비용 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름

3. 부지의 가액 산정

3-1. 개별공시시가 기준 부지 가액

= 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가 × 부지가액 가중치

ㅇ 부지가액 가중치 : 인근 유사토지 실거래 사례를 참고하여 산정하는 개별 공시지가에 대한 단위 실거래가의 비율

ㅇ 인근 유사토지 : 가액산정 대상지의 대지경계로부터 2km 내에서 건축허가 시점으로부터 1년 이내에 거래된 50㎡이상의 토지로서, 부지가액 산정 대상지와 용도지역, 지목이 동일하고 접도조건이 유사한 사례

ㅇ 가중치 산정방법 : 최소 3개 이상의 인근 유사토지의 개별공시지가 실거래가 비율 사례를 면적기준으로 가중 평균

참고 가능한 인근 유사토지 조사를 원칙으로 하되, 참고 가능 사례가 없는 경우에는 부지가액 가중치는 2배로 적용

※ 사안별로 별도의 부지가액 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름

<적용 예시>

▸ 대상지 : 건축허가 시점 직전 개별 공시지가 3,500,000원/㎡

조사결과 인근 유사토지 적용가능 사례가 있는 경우

	거래 면적	실거래가 ÷ 개별공시지가
사례 1	100㎡	1.6
사례 2	1,000㎡	2.1
사례 3	300㎡	1.3
사례 4	60㎡	1.8

⇒ [eqn: {100 TIMES 1.6`+1,000 TIMES 2.1+300 TIMES 1.3+60 TIMES 1.8} over {100+1,000+300+60}] ≒ 1.9

⇒ 3,500,000원/㎡ × 1.9   ∴ 부지가액 = 6,650,000원/㎡

조사결과 인근 유사토지 적용가능 사례가 없는 경우

⇒ 3,500,000원/㎡ × 2     ∴ 부지가액 = 7,000,000원/㎡

3-2. 감정평가 기준 부지 가액

심의 시점에는 토지주가 제시한 감정평가금액으로 산출하되 건축허가 시점에 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균값으로 확정 하고, 세부절차 및 방법은 아래와 같이 실시

※ 단, 사업특성을 고려하여 별도의 기준을 마련하여 운영 가능

ㅇ  감정평가 절차

① 감정평가업자(2인) 선정 (시 또는 구, 사업자)	⇒	② 감정평가 의뢰 (시 또는 구 → 감정평가업자)	⇒	③ 감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒
④ 감정평가서 제출 (감정평가업자 → 시 또는 구)	⇒	⑤ 평가수수료 지급 (사업자 → 감정평가업자)	⇒	⑥ 감정평가금액 산술평균

○ 감정평가업자 선정

국토교통부장관이 선정․ 공고한 우수감정평가업자 중 공공 및 사업자입회하에 추첨을 통해 각각 1개 업체 선정

○ 감정평가 의뢰

공공은 추첨을 통하여 선정된 감정평가업자(2인)에게 감정평가 의뢰

○ 감정평가 실시

감정평가업자는 감정평가서를 작성하여 당해 평가자가 서명ㆍ날인하고 심사자 2인 이상이 심사한 후 감정평가서를 제출하기 전에 한국감정평가협회의 감정평가심사위원회 심사 실시

○ 수수료 지급

감정평가 수수료는 사업자가 평가를 실시한 감정평가업체에게 지급

4. 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획에서 설치비용 및 부지가액을 결정하는 경우

4-1. 공공시설등 설치비용 산정

ㅇ ‘2-1, 2-2의 산정 기준’을 준용하되 총 공사비는 도시계획 또는 도시건축공동위 심의 시점을 기준으로 산정

4-2. 부지의 가액 산정

ㅇ 도시계획 (용도지역, 도시계획시설) 변경이 없는 경우 :

- ‘3-1, 3-2 부지가액 산정 기준’을 준용하되 개별공시지가 및 인근 유사토지 기준은 도시계획 또는 도시건축공동위 심의 시점을 기준으로 산정

ㅇ 도시계획 (용도지역, 도시계획시설) 변경이 있는 경우 :

- 서로 다른 2개 감정평가기관이 도시계획변경 내용 및 개발용도를 고려하여 도시계획 또는 도시건축공동위 심의 (추정)시점을 기준으로 평가한 단위면적당 감정평가액을 산술평균한 값

	<적용 예시>
▸ 대상지 ․ 도시계획변경 : 3종일반주거지역 → 준주거지역 ․ 개별공시지가 : 3,000,000원/㎡ (계획수립당시, 3종일반 기준)
⇒ 도시계획 변경내용 및 심의 시점을 고려 감정평가 시행 ⇒ 감정가 1) 5,800,000원/㎡, 2) 6,200,000원/㎡ ⇒ [eqn: {5,800,000+6,200,000} over {2}] ∴ 부지가액 = 6,000,000원/㎡

Ⅳ	기부채납 시설의 성능 기준 및 품질관리

1. 공공시설물 기부채납 가이드라인

ㅇ 공공시설물 기부채납 시 다음의 가이드라인을 준용

ㅇ 입안권자는 첨부된 공공시설물 기부채납 체크리스트를 작성하여 결정권자에게 제출하고, 결정권자는 이를 검토하고 위원회 심의 진행

공공시설물 기부채납 가이드라인
[가이드라인의 원칙] ① 시설 사용자의 접근성 향상과 안전성·편리성 확보를 통한 공공성 증진 ② 지역여건, 시설특성 등을 고려하여 “사업부지내 복합건축물 형태로 기부채납되는 공공시설등의 위치기준”에 따라 위원회가 인정하는 지하층 및 지상층인 경우 예외가능
시설 입지
시설 위치 (건축물內)
그 외

공공시설물 기부채납 체크리스트
검토항목		검토사항	반영여부
[접근성]	위치	가로변 주출입구 및 보행량이 많은 경계부에 인접해 있는가? 시설이 개방되어 있어 주변 주민 및 보행자가 접근하기 용이한가?
	접도	12m이상 도로에 접하여 보행 및 차량의 접근이 용이한가?
	층수	보행접근이 용이한 층(지상1~지상2)에 위치하는가?
[편리성]	진출입	건축물 주출입구에 인접하게 위치하여 진출입이 용이한가? 해당 시설의 전용출입구 및 코어가 설치되어 진출입이 용이한가? (지하 진출입구의 경우 지하철 연결고려 등)
[안전성]	안전성	노약자, 장애우 등의 사용에 무리가 없도록 조성된 공간인가? 화재 등 발생시 대피가 원활하게 계획된 공간인가? 지하에 위치한 경우 일조채광에 무리가 없는가?
[지속성]	안내	시설물을 알리는 간판 등이 조성되어 사용자가 쉽게 파악할 수 있는가?

2. 기부채납 시설의 성능 기준

ㅇ 건축물 시설 성능 기준

- 제공용도에 적합한 시설성능을 갖추도록 하되 필요시 특수설비, 집기 등을 포함하여 즉시활용이 가능토록 하여야 하며, 계획에서 성능수준을 구체적으로 명시하는 경우에는 그 성능수준을 충족해야 함

ㅇ 건축물 이외의 시설 성능기준

- 총 공사비 산정시의 설계내역 등 산출 근거에 따름

3. 공사 중 품질관리 및 소유권 이전

ㅇ 지구단위계획 수립 이후 사업시행에 따라 공공시설등을 필요로 하는 관리청 또는 부서에서 품질점검 및 공사완료시 소유권 이전