붙임1		개정기준 전후 대비표

현  행

개  정(안)

비  고

Ⅱ. 기본원칙

2. 용적률 인센티브 산정원칙

○ 현금 및 공공시설등 설치비용을 부지면적으로 환산하여
상한용적률 인센티브 적용

<이하 생략>

○ 부지면적 환산을 위한 공공시설등 설치비용 및 부지가액은 지구단위계획 수립 이후 건축허가 시점을 기준으로 산정

▸ 계획수립 시 공공시설 확보비율, 순부담 기준의 충족여부는 계획의 입안 단계에서 설치비용과 부지가액을 예측하여 검토하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

▸ 동일 건물 내에 공공시설등을 복합설치 하는 경우 공용면적 및 대지 지분의 경우에도 사안별로 합리적으로 예측하여 입안하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

- 다만, 사전협상과 같이 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 도시건축공동위 심의를 통해 가액을 미리 결정하여 계획을 수립할 수 있음 (도시계획조례 시행규칙 제7조 제4항 제1호)

<이하 생략>

Ⅱ. 기본원칙

2. 용적률 인센티브 산정원칙

○ 현금 및 공공시설등 설치비용을 부지면적으로 환산하여
상한용적률 인센티브 적용

<이하 생략>

○ 부지면적 환산을 위한 공공시설등 설치비용 및 부지가액은 지구단위계획 수립 이후 건축허가 시점을 기준으로 산정

▸ 계획수립 시 공공시설 확보비율, 순부담 기준의 충족여부는 계획의 입안 단계에서 설치비용과 부지가액을 예측하여 검토하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

▸ 동일 건물 내에 공공시설등을 복합설치 하는 경우 공용면적 및 대지 지분의 경우에도 사안별로 합리적으로 예측하여 입안하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인

▸ 건축허가 변경이 있는 경우 당초 건축허가 받은 규모(기부채납 건축물 총 연면적)를 초과하는 부분에 대해서는 변경시점 기준으로 재산정하여 충족여부를 재확인

- 다만, 사전협상과 같이 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 도시건축공동위 심의를 통해 가액을 미리 결정하여 계획을 수립할 수 있음 (도시계획조례 시행규칙 제7조 제4항 제1호)

<이하 생략>

‧ 건축허가
변경 시
공공기여량 산정기준
명확화

Ⅲ. 상한용적률 산정기준

2. 공공시설 설치비용 산정

2-1. 건축물 시설

1) 건축물 시설 :「건축법」상 건축물에 해당하는 시설

2) 설치비용 산정식

ㅇ 신축건축물 제공시 = 설치비용 기준 × 건축연면적

- 설치비용 기준

‧ 공공시설 등은 서울시 기준1)에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용

- 건축연면적 : 건축물의 「건축법」 상 연면적으로 민간 건축물에 복합 설치하는 경우는 공용면적까지 포함한 면적

ㅇ 기존건축물 제공시 = 감정평가 금액

- 감정평가 기준 : 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균 값 적용 (3-2 감정평가 기준 적용)

<이하 생략>

----------------------------

공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 (서울특별시 기술심사담당관). 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다.

Ⅲ. 상한용적률 산정기준

2. 공공시설 설치비용 산정

2-1. 건축물 시설

1) 건축물 시설 :「건축법」상 건축물에 해당하는 시설

2) 설치비용 산정식

ㅇ 신축건축물 제공시 = 설치비용 기준 × 건축연면적

- 설치비용 기준

‧ 공공임대주택은 국토교통부 장관이 고시한 ‘공공건설임대주택 표준건축비’를 준용. 다만, 성능 개선 등을 위하여 별도의 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름

‧ 기숙사, 오피스텔1)은 공공임대주택 설치비용 기준 준용

‧ 공공임대상가, 공공임대산업시설은「수도권정비계획법」에
따라 매년 고시하는 표준건축비 준용

‧ 그 외 공공시설등은 서울시 기준2)에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용

※ 설치비용은 부가가치세 면세된 단가 적용

- 건축연면적 : 건축물의「건축법」상 연면적으로 민간 건축물에 복합 설치하는 경우는 공용면적까지 포함한 면적

ㅇ 기존건축물 제공시 = 감정평가 금액

- 감정평가 기준 : 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균 값 적용 (3-2 감정평가 기준 적용)

<이하 생략>

----------------------------

1) 공공주택 특별법 제2조의2, 공공주택 특별법 시행령 제4조제2호의 오피스텔

2) 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 (서울특별시 기술심사담당관). 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다.

‧ 설치비용
산정기준 개선

‧ 기부채납
공공시설 설치비용 검증가이드라인
(서울시,
´21.7) 반영

<내역서 검증 방법>

설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

인허가시 구체적인 내역서를 작성하여 공인된 협회를 통해 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 관리청의 확인 후 최종 인센티브량 결정

▸ 추진절차

① 설계내역서 제출 (사업자 → 시 또는 구)	⇒	② 내역서 검증 의뢰 (시 또는 구 → 협회)	⇒	③ 내역서 검증기관 선정 ( 협회 → 전문기관 )	⇒
④ 내역검증실시 (전문기관)	⇒	⑤ 검증결과서 제출 (전문기관 → 시 또는 구)	⇒	⑥ 검증수수료 지급 (사업자 → 전문기관)

ㅇ 내역서 검증 의뢰

사용부서와 협의하여 작성된 설치비 내역서에 대한 적정성과 공신력을 갖추기 위해 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 협회에 내역서 검증 의뢰

※ 협회예시 : 사)한국원가관리협회, 사)한국원가공학회, 사)지방계약원가협회 등

○ 검증 기관 선정

협회에서는 등록된 원가계산 전문기관 중에서 적정한 기관을 선정

○ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 의뢰자에게 제출

○ 검증 수수료 지급

사업자는 전문기관에 수수료 지급

<이하 생략>

4) 내역서 검증방법

ㅇ 온전한 성능의 기부채납 시설 확보를 위하여 신축 건축물 제공 시 운영(예정)부서의 요청사항을 반영한 설치비용 검증 실시

ㅇ 설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우는 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

- 인·허가시 구체적인 내역서를 작성하여 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 인·허가부서, 운영(예정)부서의 확인 후 최종 인센티브량 결정

▸ 추진절차

검증업체 목록 요청 (통합관리부서→헙회)	⇨	전문기관 등록 모집공고 (협회→전문기관)	⇨	모집 전문기관 통보 (협회→통합관리부서)	⇨

설계내역서 검증 요청 (사업자→인·허가부서)	⇨	내역서 검증기관 선정 (인·허가부서, 사업자)	⇨	내역서 검증 의뢰 (인·허가부서→전문기관)	⇨

내역 검증실시 (전문기관)	⇨	검증결과 제출 (검증기관→인·허가부서)	⇨	검증수수료 지급 (사업자→전문기관)

ㅇ 검증 기관 선정

- 통합관리부서는 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 공인된 협회(한국원가관리협회, 지방계약원가협회 등)에 원가계산 전문기관2) 목록을 모집 요청하고, 협회는 검증업체를 모집 공고하여 통합관리부서에 통보(전문기관 리스트는 2년 마다 갱신)

ㅇ 내역서 검증 의뢰

- 운영(예정)부서 협의하여 작성된 최종 설치비 내역서를 민간에서 작성하여 인·허가부서에 검증 요청

- 인·허가부서 및 사업자 입회하에 전문기관 추첨 및 의뢰

ㅇ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

- 선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 인·허가부서에 제출

- 인·허가부서는 검증결과를 사업자·통합관리부서·운영(예정)부서에 통보

ㅇ 검증 수수료 지급

- 사업자는 전문기관에 수수료 지급 <이하 생략>

----------------------------

2)「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제6조제2항 또는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」시행규칙 제9조에 따라 기획재정부 또는 행정안전부에서 정한 원가계산용역기관 요건을 충족하는 기관

‧ 기부채납
공공시설 설치비용 검증가이드라인
(서울시,
´21.7) 반영

3. 부지의 가액 산정

3-1. 개별공시지가 기준 부지 가액

= 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가 × 부지가액 가중치

ㅇ 부지가액 가중치 : 인근 유사토지 실거래 사례를 참고하여 산정하는 개별 공시지가에 대한 단위 실거래가의 비율

ㅇ 인근 유사토지 : 가액산정 대상지의 대지경계로부터 2km 내에서 건축허가 시점으로부터 1년 이내에 거래된 50㎡이상의 토지로서, 부지가액 산정 대상지와 용도지역, 지목이 동일하고 접도조건이 유사한 사례

ㅇ 가중치 산정방법 : 최소 3개 이상의 인근 유사토지의 개별공시지가 실거래가 비율 사례를 면적기준으로 가중 평균

참고 가능한 인근 유사토지 조사를 원칙으로 하되, 참고 가능 사례가 없는 경우에는 부지가액 가중치는 2배로 적용

※ 사안별로 별도의 부지가액 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름

3-2. 감정평가 기준 부지 가액

심의 시점에는 토지주가 제시한 감정평가금액으로 산출하되 건축허가 시점에 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균값으로 확정 하고, 세부절차 및 방법은 아래와 같이 실시

※ 단, 사업특성을 고려하여 별도의 기준을 마련하여 운영 가능

ㅇ 감정평가 절차

① 감정평가업자(2인) 선정 (시 또는 구, 사업자)	⇒	② 감정평가 의뢰 (시 또는 구 → 감정평가업자)	⇒	③ 감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒
④ 감정평가서 제출 (감정평가업자 → 시 또는 구)	⇒	⑤ 평가수수료 지급 (사업자 → 감정평가업자)	⇒	⑥ 감정평가금액 산술평균

<이하 생략>

<신  설>

<이하 생략>

3. 부지의 가액 산정

3-1. 개별공시지가 기준 부지 가액

= 심의 또는 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가 × 부지가액 가중치

ㅇ 부지가액 가중치 : 인근 유사토지 실거래 사례를 참고하여 산정하는 개별 공시지가에 대한 단위 실거래가의 비율

ㅇ 인근 유사토지 : 가액산정 대상지의 대지경계로부터 2km 내에서 건축허가 시점으로부터 1년 이내에 거래된 50㎡이상의 토지로서, 부지가액 산정 대상지와 용도지역, 지목이 동일하고 접도조건이 유사한 사례

ㅇ 가중치 산정방법 : 최소 3개 이상의 인근 유사토지의 개별공시지가 실거래가 비율 사례를 면적기준으로 가중 평균

참고 가능한 인근 유사토지 조사를 원칙으로 하되, 참고 가능 사례가 없는 경우에는 부지가액 가중치는 2배로 적용

※ 사안별로 별도의 부지가액 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름

3-2. 감정평가 기준 부지 가액

심의 시점에는 토지주가 제시한 감정평가금액으로 산출하되 건축허가 시점에 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균값으로 확정 하고, 세부절차 및 방법은 아래와 같이 실시

※ 단, 사업특성을 고려하여 별도의 기준을 마련하여 운영 가능

ㅇ 감정평가 절차

① 감정평가업자(2인) 선정 (인·허가부서, 사업자)	⇒	② 감정평가 의뢰 (인·허가부서 → 감정평가업자)	⇒	③ 감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒
④ 감정평가서 제출 (감정평가업자 → 인·허가부서)	⇒	⑤ 평가수수료 지급 (사업자 → 감정평가업자)	⇒	⑥ 감정평가금액 산술평균

<이하 생략>

3-3. 도시계획 (용도지역, 도시계획시설) 변경이 있는 경우 부지 가액

ㅇ ‘3-2의 감정평가 기준으로 산정

<이하 생략>

‧ 심의시점
기준마련

‧ 소관부서
명확화

‧ 도시계획
변경이 있는
경우 적용원칙마련