◈ 서울특별시공고 제2020- 호

도시관리계획[중화재정비촉진지구 재정비촉진계획(중화존치관리구역 지구단위계획)]

결정(변경)을 위한 열람공고

- 중랑구 중화동 306-48번지 일원 역세권 청년주택(공공지원민간임대주택) 사업 -

서울특별시 중랑구 중화동 306-48번지 외 2필지(306-19, 306-38)에 역세권 청년주택(공공지원민간임대주택) 사업 관련 도시관리계획[중화재정비촉진지구 재정비촉진계획(중화존치관리구역 지구단위계획)] 결정(변경)을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제28조, 같은 법 시행령 제22조와 「서울특별시 도시계획조례」 제7조 및 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」 제8조에 따라 주민 등의 의견을 청취하고자 아래와 같이 공고합니다.

본 도시관리계획 결정(변경)에 대하여 의견이 있을 경우 주민 등 이해관계인은 열람 기간 내에 의견서를 서면으로 제출할 수 있음을 알려드립니다.

2020년  5월  7일

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 열람 기간 : 2020.5.7. ~ 2020.5.21. (공고일 다음날부터 14일간)

Ⅱ. 열람 및 의견서 제출 장소 : 서울시청 주택공급과 역세권사업2팀 (☎02-2133-6294)

Ⅲ. 열람 사유 : 지구단위계획 결정(변경)

Ⅳ. 도시관리계획 결정(변경) 사항

□ 중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정(변경)

1. 재정비촉진지구의 명칭․유형․위치․면적 및 지정목적 (변경없음)

명칭	유형	위치	면적(㎡)	지정목적
중화 재정비촉진지구	주거지형	중랑구 중화동 일원	510,711.5 (786.1)	•노후․불량 주택이 난립하고 기반시설이 열악한 중화동 일대의 주거환경개선 및 기반시설 확충 등을 통한 종합적․체계적 도시정비를 위하여 재정비촉진계획이 결정됨

※ (   )는 금회 사업구역 면적으로, 중화재정비촉진지구 내 중화존치관리구역 지구단위계획구역임

2. 재정비촉진사업의 완료목표 연도 (변경없음)

3. 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표 (변경없음)

4. 재정비촉진계획의 개요

가. 토지이용에 관한 계획 (변경)

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
합계		510,711.5	-	510,711.5	100.0
주택건설용지	소계	298,166.3	증)786.1	298,952.4	58.5
	공동주택	298,166.3	증)786.1	298,952.4	58.5	•삼익아파트, 동구햇살아파트 포함 •역세권 청년주택(중화동 306-48 일원) 포함
상업용지	소계	40,660.6	감)786.1	39,874.5	7.8
	상업업무	33,410.6	감)786.1	32,624.5	6.4	•중화존치관리구역 지구단위계획구역 •역세권 청년주택(중화동 306-48 일원) 제외
	시장	7,250.0	-	7,250.0	1.4
주상복합용지	소계	6,384.6	-	6,384.6	1.3
	주상복합	6,384.6	-	6,384.6	1.3	•중화3재정비촉진구역

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
공공시설용지	소계	165,500.0	-	165,500.0	32.4
	공원	33,641.0	-	33,641.0	6.6	•근린공원 1개소, 어린이공원 3개소, 소공원 2개소
	녹지	22,679.7	-	22,679.7	4.4
	공공청사	2,316.7	-	2,316.7	0.5	•주민센터, 지구대, 소방파출소
	문화복지	9,352.0	-	9,352.0	1.8	•도서관, 타운센터, 커뮤니티센터
	도로	88,518.5	-	88,518.5	17.3	•보행자전용도로 포함
	광장	288.1	-	288.1	0.1
	공공공지 (미래공공부지)	8,170.0 (8,170.0)	-	8,170.0 (8,170.0)	1.6 (1.6)	•미래공공시설 수요대비
	주차장	534.0	-	534.0	0.1	•자전거주차장
	열공급시설	(5,125.0)	-	(5,125.0)	(1.0)	•중랑문화공원과 중복결정

나. 인구․주택수용계획 (변경)

구 분		주택수(세대)			인구수(인)			비 고
		기정	변경	변경후	기정	변경	변경후
합 계		8,601	증)92	8,693	23,223	증)125	23,348	•계획 가구당 인구 2.7인/세대 (서울시 2015년 도시계획지표)
촉진․ 존치정비구역	소 계	7,652	-	7,652	20,661	-	20,661
	60㎡미만	3,642	-	3,642	9,834	-	9,834
	60~85㎡이하	2,274	-	2,274	6,140	-	6,140
	85㎡초과	1,736	-	1,736	4,687	-	4,687
존치관리구역		949	증)92	1,042	2,562	증)125주1)	2,687	•역세권 청년주택 92세대 건립으로 인한 주택 및 인구수 증가

주1) 인구수(인)는 「공공주택 업무처리지침(국토교통부)」의 [별표10] ‘행복주택 공급계층별 가구당 인구수 기준’ 중 청년(일반형) 1.0인, 신혼부부 2.65인 적용하여 산정

다. 기반시설 설치계획 (변경없음)

라. 공원․녹지 및 환경보전 계획 (변경없음)

마. 교통계획 (변경없음)

바. 경관계획 (변경없음)

사. 특성화계획 (변경없음)

아. 도시․주거환경정비기본계획 (변경없음)

자. 재정비촉진구역 지정에 관한 사항 (변경없음)

차. 재정비촉진사업별 용도지역 결정계획 (변경)

1) 재정비촉진지구 용도지역 결정계획 (변경)

구분			면적(㎡)			구성비(%)	비고
			기정	변경	변경후
주거지역	계		510,711.5	-	510,711.5	100.0	-
	일반주거 지역	제1종일반주거지역	6,187.2	-	6,187.2	1.2	-
		제2종일반주거지역(7층이하)	81,285.8	-	81,285.8	15.9	-
		제2종일반주거지역	205,008.6	감)786.1	204,222.5	40.0	-
		제3종일반주거지역	200,537.1	-	200,537.1	39.3	-
	준주거지역		17,692.8	증)786.1	18,478.9	3.6	주1)

※ 주1) 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택 공급을 위한 용도지역 변경(제2종일반주거지역 → 준주거지역)

2) 중화1재정비촉진구역(주택재개발사업) (변경없음)

3) 중화2재정비촉진구역(주택재개발사업) (변경없음)

4) 중화3재정비촉진구역(도시환경정비사업) (변경없음)

카. 재정비촉진사업별 용도지구 결정계획 (변경없음)

타. 재정비촉진사업별 용적률․건폐율 및 높이계획 등 건축계획 (변경없음)

파. 기반시설의 비용분담계획 (변경없음)

하. 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책 (변경없음)

거. 단계별 사업추진에 관한 사항 (변경없음)

너. 광고물 관리계획 (변경없음)

더. 폐기물 처리에 관한 계획 (변경없음)

러. 기타계획 (변경없음)

머. 재정비촉진구역 정비계획 (변경없음)

버. 존치지역의 관리 및 정비계획 (변경없음)

서. 사업시행지침 (변겅없음)

어. 기타사항 (변경없음)

저. 중화존치관리구역 지구단위계획 (변경)

1) 지구단위계획구역에 관한 결정 (변경없음)

가) 지구단위계획구역 결정조서

구분	도면 표시번호	구역명	위치	면적(㎡)			최초결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	①	중화존치관리구역 지구단위계획구역	중화동 306-66일대	42,626.2 (786.1)	-	42,626.2 (786.1)	서울특별시고시 제2009-223호 (2009.06.04.)

※ (  )는 중화존치관리구역 지구단위계획구역 내 사업대상지 면적임

2) 토지이용 및 시설에 관한 결정 (변경)

가) 용도지역․지구에 관한 결정(변경)조서

(1) 용도지역 결정(변경)조서

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
계		42,626.2	-	42,626.2	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	19,813.0	감)786.1	19,026.9	44.6
	제3종일반주거지역	11,998.2	-	11,998.2	28.2
	준주거지역	10,815.0	증)786.1	11,601.1	27.2

○ 용도지역 결정(변경)사유서

구분	위치	용도지역		면적(㎡)	결정(변경)사유
		기정	변경
변경	중랑구 중화동 306-48 일원	제2종일반주거지역	준주거지역	786.1	•역세권 청년주택 공급을 위한 용도지역 변경

(2) 용도지구 결정조서 : 해당없음

나) 도시기반시설에 관한 결정조서 (변경없음)

3) 획지 및 건축물 등에 관한 결정 (변경)

가) 획지에 관한 결정(변경)조서

(1) 최대개발규모 (변경없음)

(2) 공동개발 결정(변경)조서

구분	획지번호	가구번호	지번	면적(㎡)		비 고
				필지	계
기정	-	D1	305-65	156.2	662.0	•공동개발(지정)
			305-71	156.2
			305-72	349.6
기정	-	D4	305-37	122.4	1,028.2	•공동개발(권장)
			305-38	280.0
			305-40	243.3
			305-59	120.6
			305-60	116.1
			305-61	145.8
기정	-	D5	305-42	413.1	565.9	•공동개발(권장) •부분편입 : 305-42, 305-43
			305-43	152.8
기정	-		305-35	135.5	547.8	•공동개발(권장) •부분편입 : 305-44, 305-45
			305-44	143.5
			305-45	268.8

구분	획지번호	가구번호	지번	면적(㎡)		비 고
				필지	계
신설	-	D7	306-19	135.2	786.1	•공동개발(지정)
			306-38	116.7
			306-48	534.2
기정	-	D10	303-54	457.1	560.9	•공동개발(권장) •부분편입 : 303-54
			303-56	103.8
기정	-		305-45	153.0	305.4	•공동개발(지정)
			305-46	152.4
기정	-	D11	303-14	127.3	872.0	•공동개발(지정)
			303-15	107.0
			303-17	278.7
			303-75	259.0
기정	-		303-4	381.5	1,031.3	•① 303-4, 303-76 공동개발(지정) •①, 303-44, 303-62 공동개발(권장)
			303-44	181.8
			303-62	86.9
			303-76	381.1
기정	-		303-1	735.5	969.3	•① 303-1, 303-66 공동개발(지정) •② 303-67, 303-68 공동개발(지정) •①, ② 공동개발(권장) •부분편입 : 303-1, 303-68
			303-66	93.6
			303-67	93.6
			303-68	46.6
기정	-		303-63	96.8	1,049.8	•① 303-63, 303-64, 303-79 공동개발(지정) •①, 303-65 공동개발(권장)
			303-64	96.8
			303-65	95.5
			303-79	760.7
기정	-	D14	304-25	180.5	330.9	•공동개발(지정)
			304-26	150.4
기정	-	D15	304-67	171.5	206.6	•공동개발(지정) •부분편입 : 304-70
			304-70	35.1
기정	-		304-62	34.0	319.2	•공동개발(지정)
			304-65	7.0
			304-66	106.8
			304-79	171.4

○ 공동개발 결정(변경)사유서

가구번호	변경내용	결정(변경)사유
D7	•306-19, 306-38, 306-48 공동개발(지정) 신설	•청년층 주거안정을 위한 역세권청년주택 건립을 위해 공동개발(지정)

나) 건축물에 관한 결정(변경)조서

(1) 건축물의 용도에 관한 결정(변경)조서

(가) 지정용도 결정(신설)조서

구분	도면번호	위치	용 도	비고
신설	U1	중화동 306-48 일원	•공동주택(주거복합)주1)	•중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

주) 공동주택은 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」 제2조제2호의 역세권 청년주택에 한하며, 오피스텔 등 준주택 제외

○ 지정용도 결정사유서

구분	계획내용	결정사유
지정용도	•지정용도 신설 - 공동주택(주거복합)	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 지정용도 신설

(나) 불허용도 결정조서 (변경없음)

(다) 권장용도 결정(변경)조서

구분	도면번호	위치	용 도
기정	1	간선변 (동일로, 봉화산로)	▶ 전층 •문화 및 집회시설 중 전시장, 공연장 •판매시설 중 상점 •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설 •업무시설(오피스텔 제외)
기정	2	이면부	▶ 전층 •제1종 근린생활시설(변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 가스배관시설 제외) •제2종 근린생활시설(노래연습장, 다중생활시설, 제조업소, 수리점 제외) •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설
변경	2	이면부 (중화동 306-48 일원 제외)	▶ 전층 •제1종 근린생활시설(변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 가스배관시설 제외) •제2종 근린생활시설(노래연습장, 다중생활시설, 제조업소, 수리점 제외) •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설

○ 권장용도 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정(변경)사유
권장용도	•중화동 306-48 일원 권장용도 폐지	•역세권 청년주택 건립에 따른 권장용도 폐지

(2) 건축물의 개발밀도에 관한 결정(변경)조서

(가) 건폐율계획 (변경)

구분	기정	변경	비고
건폐율	•관련법규 및 조례를 따름	•60% 이하	•중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

○ 건폐율계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
건폐율	•중화동 306-48일원 건폐율 60% 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 및 「서울특별시 도시계획조례」 제54조 준용

(나) 용적률계획 (변경)

- 기정

구 분		기준용적률	허용용적률	상한용적률1)	비고
제2종일반주거지역		200%		서울시 도시계획 조례 시행규칙 제7조 적용
제3종일반주거지역		250%
준주거지역		300%	360%
특별계획(가능)구역2)	1, 2구역	270%	350%

주1) 상한용적률 = 허용용적률×{1+1.3×가중치×(공공시설 제공면적/공공시설 제공후 대지면적)} 이하 (단, 가중치는 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공부지의 용적률)

주2) 특별계획(가능) 구역의 경우 세부개발계획 수립시 용도지역 상향(제2․3종일반주거지역→준주거지역) 전제

※ 공공건축물의 경우 해당 도시계획위원회의 심의를 득할 경우 인센티브 운영없이 허용용적률까지 달성 가능

※ 준주거지역내 건축물의 경우 비주거용도(오피스텔 등 준주택제외)의 비율이 전체 용적률 10%이상 설치하여야 하며 이는 지상부 설치를 의미한다. 단, 4m 이하 도로에 접한 건축물의 경우 용도가 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사일 경우는 제외한다.

※ 서울시 도시계획조례 제55조 제17항에 따른 관광숙박시설을 건축하고자 할 경우 시 도시계획위원회 또는 재정비위원회 심의를 통해 조례에서 정한 용적률의 20% 범위 내에서 완화가 가능하며 이 경우 「관광숙박시설 건립에 따른 지구단위계획」 기준을 따른다.

- 변경

구 분		기준용적률	허용용적률	상한용적률	비고
제2종일반주거지역		200%		서울시 도시계획 조례 시행규칙 제7조 적용1)
제3종일반주거지역		250%
준주거지역		300%	360%
특별계획(가능)구역2)	1, 2구역	270%	350%
중화동 306-48 일원3)		기본용적률 : 400% 이하		499% 이하

주1) 상한용적률 = 허용용적률×{1+1.3×가중치×(공공시설 제공면적/공공시설 제공후 대지면적)} 이하 (단, 가중치는 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공부지의 용적률)

주2) 특별계획(가능) 구역의 경우 세부개발계획 수립시 용도지역 상향(제2․3종일반주거지역→준주거지역) 전제

주3) 중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한하며, 비주거비율 등에 사항은 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 준용한다.

※ 공공건축물의 경우 해당 도시계획위원회의 심의를 득할 경우 인센티브 운영없이 허용용적률까지 달성 가능

※ 준주거지역내 건축물의 경우 비주거용도(오피스텔 등 준주택제외)의 비율이 전체 용적률 10%이상 설치하여야 하며 이는 지상부 설치를 의미한다. 단, 4m 이하 도로에 접한 건축물의 경우 용도가 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사일 경우는 제외한다.

※ 서울시 도시계획조례 제55조 제17항에 따른 관광숙박시설을 건축하고자 할 경우 시 도시계획위원회 또는 재정비위원회 심의를 통해 조례에서 정한 용적률의 20% 범위 내에서 완화가 가능하며 이 경우 「관광숙박시설 건립에 따른 지구단위계획」 기준을 따른다.

○ 용적률계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
용적률	•기본용적률 : 400% 이하 •상한용적률 : 499% 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 적용함

○ 용적률 적용기준(의무사항) (신설)

구분		적용기준	계획내용	완화 내용	비고
공공 기여율	공공시설 등 설치․제공비율	•부지면적의 15%에 해당하는 공공시설 설치 및 제공	•공공임대주택 부속토지면적 : 122.62㎡(15.60%)	기본 용적률 400% 부여 상한 용적률 499% 부여	모든 항목을 충족 하여야 함 (중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함)
		•완화용적률의 50% 공공임대주택 제공 (49.50%)	•공공임대주택 용적률산정용 연면적 : 389.90㎡(49.60%) → 부속토지면적 : 44.13㎡(5.61%)
		-	▶공공임대주택 부속토지면적 계 : 122.62㎡+44.13㎡=166.75㎡(21.21%)
건축물 용도구분	비주거비율	•15% 미만(가로변 비주거설치 의무)	•주거:비주거= 85.26%:14.74%
	주거비율	•85% 이상
주택 건설비중	주택규모	•공공임대주택 : 전용 45㎡ 이하 •민간임대주택 : 전용 60㎡ 이하	•공공임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ •민간임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ ※ 전용+서비스면적
건축물 형태	21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책	•리모델링이 쉬운구조, 커뮤니티 지원시설의 설치 계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물, 공공시설물 설치 중 2가지 사항 이상 의무적 으로 이행	•에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 이행 적용
주민공동 시설	커뮤니티시설	•100세대 미만 - 커뮤니티시설 설치면적 100㎡ 이상	•커뮤니티시설 117.36㎡ 계획

※ 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 준용

○ 준주거지역내 주거복합 건축물 용적률 기준 (변경없음)

○ 주거복합 건축물 건축시 주거 대 비주거 용적률 배분기준 (변경없음)

○ 공개공지 의무면적 이상 추가 확보시 용적률 완화 (변경없음)

(다) 건축물 용적률 인센티브 항목 (변경없음)

(라) 높이계획 (변경)

- 기정

구분		계획내용	비고
간선변	동일로변	•기준높이 50m 이하 •최고높이 70m 이하
	봉화산로변	•기준높이 40m 이하 •최고높이 60m 이하
이면부1)	중랑역로변 동일129길변	•기준높이 30m 이하 •최고높이 50m 이하
	10m이상 도로변	•최고높이 25m 이하
	10m미만 도로변	•최고높이 20m 이하
특별계획 (가능)구역	1,2구역	•기준높이 80m 이하 •최고높이 110m 이하

주1) 이면부는 사선제한 동시 적용

※ 건축물의 높이는 건축법의 규정에 의한 높이로 적용하며, 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실․계단실․승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물 최고높이의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이로 함

※ 상이한 제한을 받는 둘이상의 대지간 공동개발시 폭이 넓은 도로에 면한 대지의 규정을 적용

- 변경

구분		계획내용	비고
간선변	동일로변	•기준높이 50m 이하 •최고높이 70m 이하
	봉화산로변	•기준높이 40m 이하 •최고높이 60m 이하
이면부1)	중랑역로변 동일129길변	•기준높이 30m 이하 •최고높이 50m 이하
	10m이상 도로변	•최고높이 25m 이하
	10m미만 도로변	•최고높이 20m 이하
특별계획 (가능)구역	1,2구역	•기준높이 80m 이하 •최고높이 110m 이하
중화동 306-48 일원주2)		•최고높이 56m 이하	•중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

주1) 이면부는 사선제한 동시 적용

주2) 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한하며, 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 도시․건축공동위원회 심의를 통해 지구단위 계획에 결정되어 있는 최고높이 계획기준 완화

※ 건축물의 높이는 건축법의 규정에 의한 높이로 적용하며, 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실․계단실․승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물 최고높이의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이로 함

※ 상이한 제한을 받는 둘이상의 대지간 공동개발시 폭이 넓은 도로에 면한 대지의 규정을 적용

○ 높이계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
최고높이	•최고높이 56m 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 도시․건축공동위원회 심의를 통해 결정함

○ 높이 완화 항목 및 완화내용 (변경없음)

(3) 건축물의 배치․형태․색채․건축선 등에 관한 결정조서 (변경없음)

다) 기타사항에 관한 결정(변경)조서

(1) 대지내 공지에 관한 결정조서 (변경없음)

(2) 차량동선 및 주차계획에 관한 결정조서 (변경없음)

(3) 특별계획가능구역에 관한 결정조서 (변경없음)

(4) 공공기여 계획 (신설)

구분		용적률	공공기여율	공공기여계획	비고
①	공공임대주택 [제2종일반주거지역 →준주거지역]	기본용적률 : [400%]	용도지역 변경 부지 면적의 15% 이상 (117.92㎡ 이상)	공공임대주택 부속토지지분 [122.62㎡(15.60%)]	① 부속토지면적 : 122.62㎡(15.60%) - 22B형 10세대, 23형 5세대, 44형 3세대 [18세대] (전용+서비스면적) ② 부속토지환산면적 : 44.13㎡(5.61%) - 23형 7세대, 46B형 3세대 [10세대] (전용+서비스면적) ①+② = 166.75㎡(21.21%)
②	공공임대주택 완화용적률의 50% [지상연면적 49.50%]	상한용적률 : 법적용적률이하 [499%]	완화용적률의 50% (389.12㎡ 이상)	공공임대주택 용적률산정용 연면적 [389.90㎡(49.60%)] → 부속토지환산면적 [44.13㎡(5.61%)]

※ 공공기여하는 공공임대주택의 건축비는 시장이 표준건축비로 매입하고, 부속토지는 시장에게 기부채납 함

4) 경미한 사항에 관한 결정 (변경없음)

□ 중화재정비촉진지구 도시관리계획 결정조서

1. 재정비촉진지구 결정조서 (변경없음)

2. 용도지역․지구에 관한 결정(변경)조서

가. 용도지역 결정(변경)조서

구분			면적(㎡)			구성비(%)	비고
			기정	변경	변경후
주거지역	계		510,711.5	-	510,711.5	100.0	-
	일반주거 지역	제1종일반주거지역	6,187.2	-	6,187.2	1.2	-
		제2종일반주거지역(7층이하)	81,285.8	-	81,285.8	15.9	-
		제2종일반주거지역	205,008.6	감)786.1	204,222.5	40.0	-
		제3종일반주거지역	200,537.1	-	200,537.1	39.3	-
	준주거지역		17,692.8	증)786.1	18,478.9	3.6	주1)

○ 용도지역 결정(변경)사유서

구분	위치	용도지역		면적(㎡)	결정(변경)사유
		기정	변경
변경	중랑구 중화동 306-48 일원	제2종일반주거지역	준주거지역	786.1	•역세권 청년주택 공급을 위한 용도지역 변경

나. 용도지구 결정조서 : 해당없음

3. 도시계획시설에 관한 결정조서 (변경없음)

4. 중화존치관리구역 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정(변경)조서

가. 지구단위계획구역에 관한 결정 (변경없음)

나. 토지이용 및 시설에 관한 결정 (변경)

1) 용도지역․지구에 관한 결정(변경)조서

가) 용도지역 결정(변경)조서

구분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경후
계		42,626.2	-	42,626.2	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	19,813.0	감)786.1	19,026.9	44.6
	제3종일반주거지역	11,998.2	-	11,998.2	28.2
	준주거지역	10,815.0	증)786.1	11,601.1	27.2

○ 용도지역 결정(변경)사유서

구분	위치	용도지역		면적(㎡)	결정(변경)사유
		기정	변경
변경	중랑구 중화동 306-48 일원	제2종일반주거지역	준주거지역	786.1	•역세권 청년주택 공급을 위한 용도지역 변경

나) 용도지구 결정조서 : 해당없음

2)  도시기반시설에 관한 결정조서 (변경없음)

다. 획지 및 건축물 등에 관한 결정 (변경)

1) 획지에 관한 결정(변경)조서

가) 최대개발규모 (변경없음)

나) 공동개발 결정(변경)조서

구분	획지번호	가구번호	지번	면적(㎡)		비 고
				필지	계
기정	-	D1	305-65	156.2	662.0	•공동개발(지정)
			305-71	156.2
			305-72	349.6

구분	획지번호	가구번호	지번	면적(㎡)		비 고
				필지	계
기정	-	D4	305-37	122.4	1,028.2	•공동개발(권장)
			305-38	280.0
			305-40	243.3
			305-59	120.6
			305-60	116.1
			305-61	145.8
기정	-	D5	305-42	413.1	565.9	•공동개발(권장) •부분편입 : 305-42, 305-43
			305-43	152.8
기정	-		305-35	135.5	547.8	•공동개발(권장) •부분편입 : 305-44, 305-45
			305-44	143.5
			305-45	268.8
신설	-	D7	306-19	135.2	786.1	•공동개발(지정)
			306-38	116.7
			306-48	534.2
기정	-	D10	303-54	457.1	560.9	•공동개발(권장) •부분편입 : 303-54
			303-56	103.8
기정	-		305-45	153.0	305.4	•공동개발(지정)
			305-46	152.4
기정	-	D11	303-14	127.3	872.0	•공동개발(지정)
			303-15	107.0
			303-17	278.7
			303-75	259.0
기정	-		303-4	381.5	1,031.3	•① 303-4, 303-76 공동개발(지정) •①, 303-44, 303-62 공동개발(권장)
			303-44	181.8
			303-62	86.9
			303-76	381.1
기정	-		303-1	735.5	969.3	•① 303-1, 303-66 공동개발(지정) •② 303-67, 303-68 공동개발(지정) •①, ② 공동개발(권장) •부분편입 : 303-1, 303-68
			303-66	93.6
			303-67	93.6
			303-68	46.6
기정	-		303-63	96.8	1,049.8	•① 303-63, 303-64, 303-79 공동개발(지정) •①, 303-65 공동개발(권장)
			303-64	96.8
			303-65	95.5
			303-79	760.7
기정	-	D14	304-25	180.5	330.9	•공동개발(지정)
			304-26	150.4
기정	-	D15	304-67	171.5	206.6	•공동개발(지정) •부분편입 : 304-70
			304-70	35.1
기정	-		304-62	34.0	319.2	•공동개발(지정)
			304-65	7.0
			304-66	106.8
			304-79	171.4

○ 공동개발 결정(변경)사유서

가구번호	변경내용	결정(변경)사유
D7	•306-19, 306-38, 306-48 공동개발(지정) 신설	•청년층 주거안정을 위한 역세권청년주택 건립을 위해 공동개발(지정)

2) 건축물에 관한 결정(변경)조서

가) 건축물의 용도에 관한 결정(변경)조서

(1) 지정용도 결정(신설)조서

구분	도면번호	위치	용 도	비고
신설	U1	중화동 306-48 일원	•공동주택(주거복합)주1)	•중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

주) 공동주택은 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」 제2조제2호의 역세권 청년주택에 한하며, 오피스텔 등 준주택 제외

○ 지정용도 결정사유서

구분	계획내용	결정사유
지정용도	•지정용도 신설 - 공동주택(주거복합)	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 지정용도 신설

(2) 불허용도 결정조서 (변경없음)

(3) 권장용도 결정(변경)조서

구분	도면번호	위치	용 도
기정	1	간선변 (동일로, 봉화산로)	▶ 전층 •문화 및 집회시설 중 전시장, 공연장 •판매시설 중 상점 •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설 •업무시설(오피스텔 제외)
기정	2	이면부	▶ 전층 •제1종 근린생활시설(변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 가스배관시설 제외) •제2종 근린생활시설(노래연습장, 다중생활시설, 제조업소, 수리점 제외) •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설
변경	2	이면부 (중화동 306-48 일원 제외)	▶ 전층 •제1종 근린생활시설(변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 가스배관시설 제외) •제2종 근린생활시설(노래연습장, 다중생활시설, 제조업소, 수리점 제외) •노유자시설 중 아동관련시설, 노인복지시설

○ 권장용도 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정(변경)사유
권장용도	•중화동 306-48 일원 권장용도 폐지	•역세권 청년주택 건립에 따른 권장용도 폐지

나) 건축물의 개발밀도에 관한 결정(변경)조서

(1) 건폐율계획 (변경)

구분	기정	변경	비고
건폐율	•관련법규 및 조례를 따름	•60% 이하	•중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

○ 건폐율계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
건폐율	•중화동 306-48일원 건폐율 60% 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 및 「서울특별시 도시계획조례」 제54조 준용

(2) 용적률계획 (변경)

- 기정

구 분		기준용적률	허용용적률	상한용적률1)	비고
제2종일반주거지역		200%		서울시 도시계획 조례 시행규칙 제7조 적용
제3종일반주거지역		250%
준주거지역		300%	360%
특별계획(가능)구역2)	1, 2구역	270%	350%

주1) 상한용적률 = 허용용적률×{1+1.3×가중치×(공공시설 제공면적/공공시설 제공후 대지면적)} 이하 (단, 가중치는 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공부지의 용적률)

주2) 특별계획(가능) 구역의 경우 세부개발계획 수립시 용도지역 상향(제2․3종일반주거지역→준주거지역) 전제

※ 공공건축물의 경우 해당 도시계획위원회의 심의를 득할 경우 인센티브 운영없이 허용용적률까지 달성 가능

※ 준주거지역내 건축물의 경우 비주거용도(오피스텔 등 준주택제외)의 비율이 전체 용적률 10%이상 설치하여야 하며 이는 지상부 설치를 의미한다. 단, 4m 이하 도로에 접한 건축물의 경우 용도가 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사일 경우는 제외한다.

※ 서울시 도시계획조례 제55조 제17항에 따른 관광숙박시설을 건축하고자 할 경우 시 도시계획위원회 또는 재정비위원회 심의를 통해 조례에서 정한 용적률의 20% 범위 내에서 완화가 가능하며 이 경우 「관광숙박시설 건립에 따른 지구단위계획」 기준을 따른다.

- 변경

구 분		기준용적률	허용용적률	상한용적률	비고
제2종일반주거지역		200%		서울시 도시계획 조례 시행규칙 제7조 적용1)
제3종일반주거지역		250%
준주거지역		300%	360%
특별계획(가능)구역2)	1, 2구역	270%	350%
중화동 306-48 일원3)		기본용적률 : 400% 이하		499% 이하

주1) 상한용적률 = 허용용적률×{1+1.3×가중치×(공공시설 제공면적/공공시설 제공후 대지면적)} 이하 (단, 가중치는 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공부지의 용적률)

주2) 특별계획(가능) 구역의 경우 세부개발계획 수립시 용도지역 상향(제2․3종일반주거지역→준주거지역) 전제

주3) 중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한하며, 비주거비율 등에 사항은 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 준용한다.

※ 공공건축물의 경우 해당 도시계획위원회의 심의를 득할 경우 인센티브 운영없이 허용용적률까지 달성 가능

※ 준주거지역내 건축물의 경우 비주거용도(오피스텔 등 준주택제외)의 비율이 전체 용적률 10%이상 설치하여야 하며 이는 지상부 설치를 의미한다. 단, 4m 이하 도로에 접한 건축물의 경우 용도가 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사일 경우는 제외한다.

※ 서울시 도시계획조례 제55조 제17항에 따른 관광숙박시설을 건축하고자 할 경우 시 도시계획위원회 또는 재정비위원회 심의를 통해 조례에서 정한 용적률의 20% 범위 내에서 완화가 가능하며 이 경우 「관광숙박시설 건립에 따른 지구단위계획」 기준을 따른다.

○ 용적률계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
용적률	•기본용적률 : 400% 이하 •상한용적률 : 499% 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 적용함

○ 용적률 적용기준(의무사항) (신설)

구분		적용기준	계획내용	완화 내용	비고
공공 기여율	공공시설 등 설치․제공비율	•부지면적의 15%에 해당하는 공공시설 설치 및 제공	•공공임대주택 부속토지면적 : 122.62㎡(15.60%)	기본 용적률 400% 부여 상한 용적률 499% 부여	모든 항목을 충족 하여야 함 (중랑구 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함)
		•완화용적률의 50% 공공임대주택 제공 (49.50%)	•공공임대주택 용적률산정용 연면적 : 389.90㎡(49.60%) → 부속토지면적 : 44.13㎡(5.61%)
		-	▶공공임대주택 부속토지면적 계 : 122.62㎡+44.13㎡=166.75㎡(21.21%)
건축물 용도구분	비주거비율	•15% 미만(가로변 비주거설치 의무)	•주거:비주거= 85.26%:14.74%
	주거비율	•85% 이상
주택 건설비중	주택규모	•공공임대주택 : 전용 45㎡ 이하 •민간임대주택 : 전용 60㎡ 이하	•공공임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ •민간임대주택 : 22㎡, 23㎡, 44㎡, 46㎡ ※ 전용+서비스면적
건축물 형태	21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책	•리모델링이 쉬운구조, 커뮤니티 지원시설의 설치 계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물, 공공시설물 설치 중 2가지 사항 이상 의무적 으로 이행	•에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 이행 적용
주민공동 시설	커뮤니티시설	•100세대 미만 - 커뮤니티시설 설치면적 100㎡ 이상	•커뮤니티시설 117.36㎡ 계획

※ 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」 준용

○ 준주거지역내 주거복합 건축물 용적률 기준 (변경없음)

○ 주거복합 건축물 건축시 주거 대 비주거 용적률 배분기준 (변경없음)

○ 공개공지 의무면적 이상 추가 확보시 용적률 완화 (변경없음)

(3) 건축물 용적률 인센티브 항목 (변경없음)

(4) 높이계획 (변경)

- 기정

구분		계획내용	비고
간선변	동일로변	•기준높이 50m 이하 •최고높이 70m 이하
	봉화산로변	•기준높이 40m 이하 •최고높이 60m 이하
이면부1)	중랑역로변 동일129길변	•기준높이 30m 이하 •최고높이 50m 이하
	10m이상 도로변	•최고높이 25m 이하
	10m미만 도로변	•최고높이 20m 이하
특별계획 (가능)구역	1,2구역	•기준높이 80m 이하 •최고높이 110m 이하

주1) 이면부는 사선제한 동시 적용

※ 건축물의 높이는 건축법의 규정에 의한 높이로 적용하며, 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실․계단실․승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물 최고높이의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이로 함

※ 상이한 제한을 받는 둘이상의 대지간 공동개발시 폭이 넓은 도로에 면한 대지의 규정을 적용

- 변경

구분		계획내용	비고
간선변	동일로변	•기준높이 50m 이하 •최고높이 70m 이하
	봉화산로변	•기준높이 40m 이하 •최고높이 60m 이하
이면부1)	중랑역로변 동일129길변	•기준높이 30m 이하 •최고높이 50m 이하
	10m이상 도로변	•최고높이 25m 이하
	10m미만 도로변	•최고높이 20m 이하
특별계획 (가능)구역	1,2구역	•기준높이 80m 이하 •최고높이 110m 이하
중화동 306-48 일원주2)		•최고높이 56m 이하	•중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한함

주1) 이면부는 사선제한 동시 적용

주2) 중화동 306-48 일원 역세권 청년주택에 한하며, 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 도시․건축공동위원회 심의를 통해 지구단위 계획에 결정되어 있는 최고높이 계획기준 완화

※ 건축물의 높이는 건축법의 규정에 의한 높이로 적용하며, 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실․계단실․승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물 최고높이의 규정을 적용함에 있어서 피로티의 층고를 제외한 높이로 함

※ 상이한 제한을 받는 둘이상의 대지간 공동개발시 폭이 넓은 도로에 면한 대지의 규정을 적용

○ 높이계획에 대한 결정(변경)사유서

구분	계획내용	결정사유
최고높이	•최고높이 56m 이하	•청년층 주거안정 실현을 위한 역세권 청년주택 건립을 위한 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」에 의거 도시․건축공동위원회 심의를 통해 결정함

○ 높이 완화 항목 및 완화내용 (변경없음)

다) 건축물의 배치․형태․색채․건축선 등에 관한 결정조서 (변경없음)

3) 기타사항에 관한 결정(변경)조서

가) 대지내 공지에 관한 결정조서 (변경없음)

나) 차량동선 및 주차계획에 관한 결정조서 (변경없음)

다) 특별계획가능구역에 관한 결정조서 (변경없음)

라) 공공기여 계획 (신설)

구분		용적률	공공기여율	공공기여계획	비고
①	공공임대주택 [제2종일반주거지역 →준주거지역]	기본용적률 : [400%]	용도지역 변경 부지 면적의 15% 이상 (117.92㎡ 이상)	공공임대주택 부속토지지분 [122.62㎡(15.60%)]	① 부속토지면적 : 122.62㎡(15.60%) - 22B형 10세대, 23형 5세대, 44형 3세대 [18세대] (전용+서비스면적) ② 부속토지환산면적 : 44.13㎡(5.61%) - 23형 7세대, 46B형 3세대 [10세대] (전용+서비스면적) ①+② = 166.75㎡(21.21%)
②	공공임대주택 완화용적률의 50% [지상연면적 49.50%]	상한용적률 : 법적용적률이하 [499%]	완화용적률의 50% (389.12㎡ 이상)	공공임대주택 용적률산정용 연면적 [389.90㎡(49.60%)] → 부속토지환산면적 [44.13㎡(5.61%)]

※ 공공기여하는 공공임대주택의 건축비는 시장이 표준건축비로 매입하고, 부속토지는 시장에게 기부채납 함

라. 경미한 사항에 관한 결정 (변경없음)

Ⅴ. 기타 본 재정비촉진계획 변경에 대한 사항은 「중화재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정(변경)도서」에 명시

Ⅵ. 관계도서 : 생략(열람장소에 비치)