붙임 2) 상가건물임대차보호법 개정안(’15. 11. 26)

상가건물 임대차보호법 개정 건의안

제도의 지방화가 필요한 정책

연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
가	보호대상 확대 (법 제2조, 시행령 제2조 개정)	환산보증금 4억 이하만 보호대상으로 제한 ∎서울시 상가 임대차계약의 22.3%(서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사)가 「상가건물 임대차 보호법」상의 보호대상에서 제외 ∎주로 상권이 활성화된 지역에서 「상가건물 임대차 보호법」을 적용받지 못해 과도한 임대료 인상으로 사업장을 이전하는 사례가 많음 – 서울시 상가임대차 상담센터 주요 민원	∎(제1안) 보호범위 전면 확대 ∎(제2안) 적용기준인 환산보증금을 시․도 조례로 위임하여 지역실정에 맞게 탄력적으로 적용 ∎(제3안) 1분의 100인 환산율을 시장 이자율에 맞추어 인하 조정하여 간접적으로 보상 대상 확대
나	임대료 증액 한도의 현실성 확보 (법 제11조 개정, 시행령 제4조 삭제)	∎임대료 증액 한도가 고정율(지역에 관계없이 일률적으로 증액청구 당시 임대료의 9%)로 되어있어, 임대료의 규모가 다른 지역에 비하여 큰 서울시에서는 상당한 금액의 인상으로 이어짐. ∎시행령을 개정하기 위해서는 통상 4-5년 정도의 기간이 소요되어 물가상승 등 경제상황의 변동을 반영하는 데 한계	∎임대료 증액 한도를 전년도 물가상승률 2배내에서 시·도지사가 정하도록 위임. - 증액청구시점 기준 전년도 생산자 물가지수(비거주용 임대) 기준으로 함.
다	보증금 보호금액 현실화 (법 제14조, 시행령 제6조 개정)	∎우선변제 받을 임차인 기준과 보증금 규모, 시행령에 위임되어 현실을 반영하지 못하는 실정 - 우선변제받을수 있는 임차인(환산보증금 6천500만원이하) 서울시 전체의 12.6% - 우선변제 보증금(2천200만원) 과소	∎(제1안) 우선변제 받을 수 있는 기준을 환산보증금에서 보증금으로 변경⇒ 우선변제 범위 확대 ※ 주택임대차 : 보증금 9,500만원 ∎(제2안) 지역별 사정에 맞게 우선변제를 받을 수 있는 임차 범위와 보호금액을 정할 수 있도록 조례에 위임
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
라	월차임 전환시 산정률 현실화 (법 제12조, 시행령 제5조)	∎한국감정원에 의하면 주택의 월차임 전환율은 6.8%인데 비해 상가임대차의 전환율은 11.1%로 시장이자율에 비해 과도하게 설정됨⇒이는 상가임대차보호법 시행령에서 주택보다 고율의 전환율을 정한 것과도 관련이 있음 ∎현행법 상 월차임산정률의 상한은 지역별 전월세 시장을 고려하지 않음 ∎최근 보증금을 월세로 전환하는 임대차가 늘어나는 현실에서 전환비율이 타 지역보다 높은 서울시의 경우 전환율을 낮출 필요가 있음	∎(제1안) 주택임대차와 동일하게 전환율을 규정하여 전환율 인하 ∎(제2안)지역별 사정에 맞게 월차임 산정율을 정하도록 시‧도 조례에 위임.

젠트리피케이션 방지를 위한 정책

연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
마	임대차 갱신과 임대료 조정기준 확정 (법 제10조)	∎2013년 개정법에 의해 계약갱신권이 폭넓게 인정됨 - 갱신시에 임대료 인상에 관한 분쟁이 발생할 가능성 증가 - 임대료 인상률 상한이 임대료의 기준이 될 수 없으나 실제로 임대료 인상률 상한에 따라 결정되는 경우가 다수⇒임차인부담 가중⇒사업장 이전 ※ 5년 미만 임대기간: 37.42% ∎선진국의 경우 임대료 결정을 위한 가이드라인 존재 ① 미국 뉴욕시 : 임대료 가이드라인 위원회에서 임대료 인상율 결정 ② 독일, 프랑스 : 지자체가 마련한 표준임대료에 따라 결정	∎① 해당점포의 특성, ②임대건물의 용도, ③임대인과 임차인이 부담해야 하는 의무, ④임대건물의 상업적 가치,⑤ 주변 시세 등을 고려한 조정기준을 지역별로 정하도록 조례에 위임 필요
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
바	임대기간 연장 (법 제9조, 제10조 개정)	∎주요 상권지역의 경우, 높은 초기투자비, 자영업자 증가에 따른 수익률 악화, 임대료 상승 등을 반영하지 못하는 짧은 임대기간 - (법 제10조) 계약갱신청구기간 5년 ※ 총임대기간 6.1년(‘15년 실태조사) ⇒ 5년을 초과하여 계약하는 경우 급격한 임대료 인상을 요구하는 경우가 많으므로 이를 방지하기 위해 계약갱신청구기간 연장 필요 ∎해외사례 조사에 따르면 프랑스 9년, 일본 30년의 임대차계약 유지로 안정적인 영업 보장	∎임대차 계약갱신청구기간 연장 (현행 5년 → 10년)
사	퇴거료 보장 (신설)	∎철거 또는 재건축의 경우 상가건물임대차보호법 제제10조1항의갱신계약 거절사유에 해당하여 5년의 임대기간을 보장받지 못하며, 권리금도 보호받지 못함 ⇒ 철거 또는 재건축을 이유로 임대차 계약을 해지하고 신규임차인으로부터 높은 임대료와 권리금을 받은 사례 발생 ∎일본 등에서는 ‘정당한 임대계약 해지’를 위해서는 매출액의 배수에 해당하는 보상금을 지급해야 함	∎철거 또는 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우에는 권리금에 상응하는 보상금을 지급하도록 규정

기타 제도적 건의사항

연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
아	표준계약서 작성의 의무화 (법 제19조)	∎임차인 등의 보호를 위하여 상가건물임대차 계약서 및 권리금 계약서를 표준화하였으나, 강제성이 없고 권장 사항으로 임의적인 특수조항 등으로 임차인 피해 발생 ⇒ 표준계약서 작성 의무화	∎ 표준임대차계약서 및 권리금 계약서 사용 의무화
자	권리금 실거래가 신고 등 상가건물 임대현황 공개 (신설)	∎권리금에 대한 현황 파악이 어려워 개별성을 갖는 권리금 평가가 용이하지 않음 ⇒ 권리금 보상이 지연되고 있고 분쟁 발생건수가 증가함 ⇒ 권리금 시장의 투명성을 제고 하여 임차인 피해 방지 ※ 서울시상가임대차상담센터 상담 건수 ‘15. 1~4월 220건(7.6%) / ’15. 5~8월 1,323(25.2%) ∎ 주거용 부동산의 임대계약은 부동산 거래정보시스템을 통해 공개되고 있음 ⇒ 비거주용 부동산의 임대계약은 정보비공개로 정보비대칭현상 발생	∎권리금 및 임대정보 공개로 정보 비대칭에 따른 피해 방지 ∎권리금 및 상가임대정보시스템의 운영 및 이용에 관한 규정을 제정 하여 상업용 부동산의 임대계약과 권리금 계약을 거래정보시스템을 통해 공개

상가건물임대차보호법 및 시행령 개정(안) 신구조문비교표

가. 보호대상 확대

(제1안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.	제2조(적용범위) 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. <단서조항 삭제> ② ~ ③ <삭제>

(제2안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.	제2조(적용범위) ①---------------------- ------------------------------------ ------------------------------------ -------------. 다만, 서울특별시 ․광역시 ․도 조례로 --------------------------- ------------- .

(제3안)

현행 시행령	개정안
제2조(적용범위)③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.	제2조(적용범위)③ ---------------------- ---------------------------------------- 1분의 (60~80)을 말한다.

나. 임대료 증액 한도의 현실성 확보

현행법	개정안
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.	제11조(차임 등의 증감청구권) ① ---- --------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.------------전년도 소비자물가상승률의 2배 범위 안에서 서울특별시, 광역시, 도 조례로 -------------.
현행 시행령	개정안
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.	<삭제>

다. 보증금 보호금액의 현실화

(제1안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략> ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음> ③---------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- 보증금을 고려하여 ----------------- .
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 〜 4. <생략>	제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)--- ----------------------------------------- 보증금이------------------------------ -----------------------------------. 1. 〜 4. <현행과 같음>

(제2안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략> ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음> ③ ---------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- -------------------- 서울특별시, 광 역시, 도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다	<삭제>

라. 월차임 전환시 산정률의 현실화

(제1안)

현행 시행령	개정안
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.	제5조(월차임 전환 시 산정률) ① ------- --------------------------------------- 연1할을 -----. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4배를 말한다.

(제2안)

현행법	개정안
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율	제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)-- --------------------------------------- ------------- 금액의 비율은 서울특별시, 광역시, 도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 〜 4. <생략>	제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)--- --------------------------보증금이----- ---------------------------------------- ------------------------------------------------------. 1. 〜 4. <현행과 같음>

마. 임대차 갱신과 임대료 조정기준 확정

현행법	개정안
제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.	제10조(계약갱신 요구 등) ③ ------------------------------------ -------------------- . ----------- 해당점포의 특성, 임대건물의 용도, 임대인과 임차인이 부담해야 하는 의무, 임대건물의 상업적 가치, 주변 시세 등을 고려하여 제11조에 따른 범위 내에서 증감할 수 있다.

바. 임대기간 보장

현행법	개정안
제10조(계약갱신 요구 등) ① <생략> ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.	제10조(계약갱신 요구 등) ① <현행과 같음> ②--------------------------------- ----------------10년을------------- ------------------.

현행법	개정안
제9조의2 <신설>	제9조의2(퇴거료 보상) 임대인이 건물의 철거나 재건축으로 제10조1항 단서의 계약갱신거절을 할 경우, 제10조의4의 제3항의 손해배상액을 퇴거료로 지급해야 한다.

사. 퇴거료 보상

아. 표준계약서 작성의 의무화

현행법	개정안
제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.	제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서와 권리금표준계약서를 정하여 그 사용을 의무화 하여야 한다.