붙임 2) 상가건물임대차보호법 개정 건의안(’17. 12. 22.)

상가건물 임대차보호법 개정 건의안

제도의 지방화가 필요한 정책
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
가	법 적용범위 확대 (법 제2조 개정)	환산보증금 4억 이하만 보호대상으로 제한 ∎서울시 상가 임대차계약의 23%(서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사)가 「상가건물 임대차 보호법」상의 보호대상에서 제외 ∎주로 상권이 활성화된 지역에서 「상가건물 임대차 보호법」을 적용받지 못해 과도한 임대료 인상으로 사업장을 이전하는 사례가 많음 – 서울시 상가임대차 상담센터 주요 민원	∎(제1안) 보호범위 전면 확대 ∎(제2안) 적용기준인 환산보증금을 시․도 조례로 위임하여 지역실정에 맞게 탄력적으로 적용	旣 개정건의 (’15.11월)
나	임대료 증액 상한요율 현실화 (법 제11조 개정)	∎임대료 증액 한도가 고정율(지역에 관계없이 일률적으로 증액청구 당시 임대료의 9%)로 되어있어, 임대료의 규모가 다른 지역에 비하여 큰 서울시에서는 상당한 금액의 인상으로 이어짐.	∎임대료 증액 한도를 전년도 물가상승률 2배내에서 시·도지사가 정하도록 위임. - 증액청구시점 기준 전년도 생산자 물가지수(비거주용 임대) 기준으로 함.	旣 개정건의 (’15.11월)
다	최우선변제 적용 기준 현실화 (법 제14조)	∎우선변제 받을 임차인 기준과 보증금 규모, 시행령에 위임되어 현실을 반영하지 못하는 실정 - 우선변제 받을 수 있는 임차인(환산보증금 6천500만원이하)은 서울시 전체의 9.9% - 우선변제 보증금(2천200만원) 과소	∎(제1안) 우선변제 받을 수 있는 기준을 환산보증금에서 보증금으로 변경⇒ 우선변제 범위 확대 ※ 주택임대차 : 보증금 9,500만원 ∎(제2안) 지역별 사정에 맞게 우선변제를 받을 수 있는 임차 범위와 보호금액을 정할 수 있도록 조례에 위임	旣 개정건의 (’15.11월)
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
라	월차임 전환 시 산정율 현실화 (법 제12조, 시행령 제5조 개정)	∎주택임대차의 월차임 전환율은 연1할, 한국은행 기준금리의 4배 이하 이나, 상가임대차의 월차임 전환율은 연1할2푼, 한국은행 기준금리의 4.5배 이하로 과도하게 시행령으로 설정됨 ∎현행법 상 월차임산정률의 상한은 지역별 전월세 시장을 고려하지 않음 ∎최근 보증금을 월세로 전환하는 임대차가 늘어나는 현실에서 전환비율이 타 지역보다 높은 서울시의 경우 전환율을 낮출 필요가 있음	∎(제1안) 주택임대차와 동일하게 전환율을 규정하여 전환율 인하 ∎(제2안) 지역별 사정에 맞게 월차임 산정율을 정하도록 시‧도 조례에 위임.	旣 개정건의 (’15.11월)
마	광역분쟁조정위원회 설치 (신설)	∎상가임대차분쟁은 임대료, 임대차 기간, 임차권 양도와 권리금 분쟁 등 종류가 다양하고 분쟁을 해결할 통상적 기준이 지역마다 다름 ∎분쟁사례가 다양하고 개별적인데 비해, 소송실익이 크지 않아 억울해도 그냥 넘어가는 경우가 많고, 다양한 분쟁사례에 비해 상가임대차법 관련 판례가 많지 않기 때문에 해결기준이 명확하지 않아 임대인과 임차인 사이의 합의점을 찾기가 어려움	∎특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 ‘시·도’)에 분쟁조정기구 설치 - 분쟁조정위원회에 구속력을 부여하여 신청인과 피신청인의 참석을 의무화 - 분쟁조정위원회에서 조정 불성립 시에만 이의제기 방식으로 소제기 할 수 있도록 하여 실효성 확보	旣 개정건의 (’15.6월)
임대차 안정화에 필요한 정책
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
바	계약갱신요구권의 행사기간 확대 (제10조 개정)	∎주요 상권지역의 경우, 높은 초기투자비, 자영업자 증가에 따른 수익률 악화, 임대료 상승 등을 반영하지 못하는 짧은 임대기간 - (법 제10조) 계약갱신청구기간 5년 ※ 총임대기간 7.2년(‘17년 실태조사) ⇒ 5년을 초과하여 계약하는 경우 급격한 임대료 인상을 요구하는 경우가 많으므로 이를 방지하기 위해 계약갱신청구기간 연장 필요 ∎해외사례 조사에 따르면 프랑스 9년, 일본 30년의 임대차계약 유지로 안정적인 영업 보장	∎임대차 계약갱신요구권 행사기간 연장 (현행 5년 → 10년)	旣 개정건의 (’15.11월)
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
사	퇴거료 보상 청구 (신설)	∎철거 또는 재건축의 경우 상가건물임대차보호법 제제10조1항의갱신계약 거절사유에 해당하여 5년의 임대기간을 보장받지 못하며, 권리금도 보호받지 못함 ⇒ 철거 또는 재건축을 이유로 임대차 계약을 해지하고 신규임차인으로부터 높은 임대료와 권리금을 받은 사례 발생 ∎일본 등에서는 ‘정당한 임대계약 해지’를 위해서는 매출액의 배수에 해당하는 보상금을 지급해야 함	∎철거 또는 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우에는 권리금에 상응하는 보상금을 지급하도록 규정	旣 개정건의 (’15.11월)
아	전통시장 등을 권리금 회수기회 보호대상으로 포함 (법 제10조의5 개정)	∎법 제10조의5 제1호는 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 제10조의 4 규정에 의한 권리금 회수기회 보호대상에서 제외됨에 따라 ‘그 밖의 대규모점포’에 해당하는 전통시장은 권리금 회수기회의 보호를 받지 못하게 되는 문제 발생 ∎대규모점포 중 분양이 완료된 점포와 대규모 점포 내에서 상품이 판매되는 매장과 별도의 공간에서 독립적으로 운영되는 임대매장까지 권리금 회수기회 보호가 박탈회는 불합리한 문제점 발생(예시 : 1층-대형마트, 2층-임대매장)	∎전통시장, 대규모점포 중 분양이 완료된 점포, 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장이 권리금회수기회 보호받을 수 있도록 규정	旣 개정건의 (’15.6월)
자	임차인의 권리금 회수기회 확대 (법 제10조의4 개정)	∎임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 못할 뿐만 아니라, 권리금 회수기회 보호까지 보장받지 못하게 되는 문제 발생 - 상가임대차법에서 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체할 때는 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 등 임대인의 권리를 충분히 반영하고 있음.	∎임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정	신규 개정건의 (’17.12월)
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
차	임대인의 권리금 회수 방해 행위 금지기간 연장 (법 제10조의4 개정)	∎임차인이 권리금 회수 기회를 법으로 보호받을 수 있는 3개월의 신규임차인 주선기간은 현실에 부합하지 않음 - 임차인의 임대차 종료 직전 신규임차인 주선기간 3개월은 신규임차인을 구하기에 충분하지 않고, 계절에 영향을 받는 업종 등은 절대적으로 짧음.	∎임대인의 권리금 지급 방해 행위 금지기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지로 3개월 연장하여 임차인의 권리금 회수 기회를 확대	신규 개정건의 (’17.12월)
카	비영리목적 사용의 권리금 보호 예외기간의 연장 (법 제10조의4 개정)	∎상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대인은 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 있음 ⇒ 권리금에 비해 임대료가 저렴할 경우 임대인이 악용할 소지가 큼	∎임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유인 임대차 목적물인 상가건물의 비영리목적 사용 기간 연장 (1년 6개월→3년)	신규 개정건의 (’17.12월)
기타 제도적 건의사항
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
타	표준계약서 작성의 의무화 (법 제19조 개정)	∎임차인 등의 보호를 위하여 상가건물임대차 계약서 및 권리금 계약서를 표준화하였으나, 강제성이 없고 권장 사항으로 임의적인 특수조항 등으로 임차인 피해 발생 ⇒ 표준계약서 작성 의무화	∎ 표준임대차계약서 및 권리금 계약서 사용 의무화	旣 개정건의 (’15.11월)
파	권리금 실거래가 등 임대현황 공개 (신설)	∎권리금에 대한 현황 파악이 어려워 개별성을 갖는 권리금 평가가 용이하지 않음 ⇒ 권리금 보상이 지연되고 있고 분쟁 발생건수가 증가함 ⇒ 권리금 시장의 투명성을 제고 하여 임차인 피해 방지 ※ 서울시상가임대차상담센터 상담 건수 ‘15. 1~4월 220건(7.6%) / ’15. 5~8월 1,323(25.2%) ∎ 주거용 부동산의 임대계약은 부동산 거래정보시스템을 통해 공개되고 있음 ⇒ 비거주용 부동산의 임대계약은 정보비공개로 정보비대칭현상 발생	∎권리금 및 임대정보 공개로 정보 비대칭에 따른 피해 방지 ∎권리금 및 상가임대정보시스템의 운영 및 이용에 관한 규정을 제정 하여 상업용 부동산의 임대계약과 권리금 계약을 거래정보시스템을 통해 공개	旣 개정건의 (’15.11월)

상가건물임대차보호법 및 시행령 개정 (안) 신구문비교표

가. 법 적용범위 확대

(제1안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.	제2조(적용범위) ① -------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. <단서 삭제> ② <삭 제> ③ <삭 제>

(제2안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.	제2조(적용범위) ①---------------------- -------------------------------------- -------------------------------------- -------------. --, 서울특별시·광역시·․도 조례로 --------------------------- ------------- .

나. 임대료 증액 상한요율 현실화

현행법	개정안
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.	제11조(차임 등의 증감청구권) ① ----------- --------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.------------전년도 소비자물가상승률의 2배 범위 안에서 서울특별시·광역시·도 조례로 ----------------------------- --------.
현행 시행령	개정안
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.	<삭제>

다. 최우선변제 적용 기준 현실화

(제1안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략>	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음>
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	③-------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------보증금을 ---------------- ------------ .
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 〜 4. <생략>	제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)--------- ---------------------------------보증금이---------------------------------------- ---------------------------------------------. 1. 〜 4. <현행과 같음>

(제2안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략>	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음>
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	③ ---------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- -------------------- 서울특별시·광 역시·도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.	<삭제>

라. 월차임 전환시 산정률 현실화

(제1안)

현행 시행령	개정안
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.	제5조(월차임 전환 시 산정률) ① ----------- ------------------------------연 1할을 - -----. ② ------------------------------------- 4배를 ----.

(제2안)

현행법	개정안
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율	제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)-- --------------------------------------- ------------- 금액의 비율은 서울특별시, 광역시, 도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 〜 4. <생략>	제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)------- --------------------------보증금이----- ---------------------------------------- ------------------------------------------------------. 1. 〜 4. <현행과 같음>

현행법	개정안
<신 설>	제20조(분쟁조정위원회) ① 상가임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 특별시ㆍ광역시‧특별자치시‧도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에 분쟁조정위원회를 둔다. ② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 분쟁(이하, “상가건물 임대차 분쟁”이라 한다.)을 심의ㆍ조정한다. 1. 제10조의2에 따른 차임과 보증금의 증감에 관한 사항 2. 제10조의4에 따른 권리금에 관한 사항 3. 기타 상가건물 임대차 분쟁에 관련된 사항 ③ 조정의 당사자가 조정위원회의 조정안을 수락하면 당사자 간에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. ④ 조정위원회의 구성 및 운영방법에 관한 세부사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다. ⑤ 법무부장관은 분쟁조정위원회의 설치와 조정기능을 지원하기 위하여 필요한 경비의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.

마. 광역분쟁조정위원회 설치

바. 계약갱신요구권의 행사범위 확대

현행법	개정안
제10조(계약갱신 요구 등) ① <생략> ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.	제10조(계약갱신 요구 등) ① <현행과 같음> ②--------------------------------- ----------------10년을------------- ------------------.

현행법	개정안
<신 설>	제9조의2(퇴거료 보상) 임대인이 건물의 철거나 재건축으로 제10조1항 단서의 계약갱신거절을 할 경우, 제10조의4의 제3항의 손해배상액을 퇴거료로 지급해야 한다.

사. 퇴거료 보상 청구

아. 전통시장 등을 권리금 회수기회 보호대상으로 포함

현행법	개정안
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우.	제10조의5(권리금 적용 제외) ------------ ------------------------------------ -------------------------. 1.----------------------------------- ------------------------------------ 경우. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 가.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」의 적용대상이 되는 전통시장 나. 대규모점포 중 분양이 완료된 점포 다. 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장
2. (생 략)	2. (현행과 같음)

자. 임차인의 권리금 회수기회 보호기간의 확대

현행법	개정안
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ---제10조제1항제2호부터 제8호까지-------------------------------------.

차. 임대인의 권리금회수 방해 행위 금지기간 연장

현행법	개정안
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① --------------------6개월------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ---------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
② ∼ ⑤ (생 략)	② ∼ ⑤ (현행과 같음)

카. 상가건물의 비영리목적 사용기간 연장

현행법	개정안
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① ( 생 략)	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① (현행과 같음)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.	② ------------------------------------------------------------------------.
1.⋅2. (생 략)	1.⋅2. (현행과 같음)
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우	3. ----------------------3년---------------------------------------
4. (생 략)	4. (현행과 같음)
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)

타. 표준계약서 작성의 의무화

현행법	개정안
제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.	제19조(표준계약서의 작성 등) ---------------- --------------------------------------------- 상가건물임대차표준계약서와 권리금표준계약서를 정하여 그 사용을 의무화 하여야 한다.