준공업지역내 임대산업시설 활용 기본계획

□준공업지역 재생 시 확보된 임대산업시설을 활용하여 지역내 기존 산업기반 보호와 新산업 육성이 될 수 있는 환경을 조성하고자 함

Ⅰ		사업개요

□ 추진근거

○ 준공업지역 종합발전계획(2009)

○ 2030 준공업지역 종합발전계획(서울시 준공업지역 재생과 활성화 방안, 2015년)

○ 서울특별시 도시계획 조례 제55조 제4항

□ 추진배경

○ 임대산업시설 확보는 서울시 ‘준공업지역 종합발전계획(2009)’의 ｢지역중심형(現, 전략재생형)｣ 정비 유형에서 비롯됨

- 전략재생형 허용 시, 증가된 용적률의 1/2은 임대산업시설 부지로 제공

※ 임대산업시설 : 시장이 영세제조시설, 산업시설 등을 지원하기 위하여 임대로 공급하는 시설물 또는 그 시설물을 설치하기 위한 부지(도시계획조례 제55조 제4항 제1호)

○ ’15년도 2030 준공업지역 종합발전계획 마련으로, 전략재생형 외에도 준공업지역내 임대주택 건축시 임대산업시설 허용

- 사업자 희망 시 허용하며, 확보방식도 종전 토지확보 외 건축물(토지지분 포함)로 확보 가능(도시계획조례 제55조 제4항 제3호)

□ 그 간 추진 경과

○ “준공업지역 종합발전계획” 최초 수립(도시계획과) : ’09. 10

○ “2030 준공업지역 종합발전계획” 수립(도시계획과) : ’15.12

- 준공업지역 재생과 활성화방안 용역 실시(도시계획과)  : ’14.5 ~’15.12

- 임대산업시설부지 활용방안 학술용역 완료(경제정책과) : ’15. 2

※ “2030 준공업지역 종합발전계획” 실현을 위한 추진계획 수립 시 준공업지역 내 임대
산업시설 운영․관리 사항은 경제진흥본부(경제정책과) 업무이관

[‘17.1. 사업거점조성반(現 신성장산업과)로 이관]

Ⅱ		임대산업시설 현황

□ 진행 중인 임대산업시설 : 총 3건

(‘18. 3월 현재)

구 분	고척동 교정시설 이적지	개봉지구 기업형임대주택지	문래동6가 기업형임대주택지
구역위치	고척동 100번지 일대	개봉동 222번지 일원	문래동6가 21번지
추진근거	준공업지역 종합발전계획 (2009, 지역중심형)	2030 준공업지역 종합발전계획	2030 준공업지역 종합발전계획
재생방향	-	‧공장 및 창고시설 등 산업문화유산 잠재목록 검토 ‧경인축 산업기능과 연계된 산업기반 입지 유도	‧재생시 주변 주거지역을 고려한 문화시설 등의 기능 유도 - 기존산업기반의 보호 및 주변산업을 고려한 지원시설 확보 고려 - 산업문화유산의 활용을 통한 지역내 부족한 문화 및 생활중심 기능의 도입 유도
토지소유 (사업시행)	LH공사 (현대산업개발)	㈜케이지엠씨개발 (←㈜한일시멘트 매각) (동부건설, 범양건설)	롯데푸드(주) (롯데건설)
구역면적	105,087㎡	41,788.4㎡	15,385.4㎡
임대산업시설 공공기여방식	토지 기부채납 3,516㎡	토지‧건축물 기부채납 토지 1,551.6㎡ 건축물 연면적 4,882㎡ (지하2층, 지상7층)	토지‧건축물 기부채납(11.96%) 토지 640.1㎡ 건축물 연면적 3,500.2㎡ (주차면수 31, 건물 1~3층)
임대산업시설 건축개요 (용적률/건폐율/최고높이)	400%이하/60%이하 /40m이하	236.71%/41.24% /39.8m	14%/2.68% / -
임대산업시설 건축물 허용 용도	‧ 산업 및 준산업시설 : 제조업소, 수리점, 일반업무시설, 전시장, 연구소, 공장 ‧ 산업지원시설(전체산업시설 연면적의 20%이내) : 1‧2종 근린생활시설, 회의장, 교육원, 직업훈련소, 도서관, 아동관련시설, 운동시설중 가목	‧ 산업 및 준산업시설 : 제조업소, 수리점, 일반업무시설, 전시장, 연구소, 공장 ‧ 산업지원시설(전체산업시설 연면적의 30%이내, 그 중 기숙사는 전체 지원시설의 1/3이내까지 허용) : 병원, 직업훈련소, 학원, 도서관, 일반업무시설, 소매시장, 집배송시설, 1‧2종 근린생활시설, 문화‧집회시설, 운동시설, 상점 등	-
추진현황	’14. 1 : 도시관리계획 결정 및 고시 ’16. 9 : 뉴스테이사업 우선 협상대상자 선정 ’17.12 : 주택사업계획 승인	’16.12 : 촉진지구지정 고시 ’17. 3 : 건축‧교통 통합심의 완료 ’17. 6 : 주택사업계획승인 ’17. 9 : 착공	’16. 5 : 촉진지구지정 고시 ’17. 7 : 사업계획 승인 고시 ’17.10 : 착공
향후계획	’18. 3 : 착공 ’21.하반기 : 준공 및 토지 소유권 이전 (LH → 서울시)	’20. 7 : 준공 및 토지 소유권 이전 (㈜케이지엠씨개발 → 서울시)	’20. 3 : 준공 및 토지 소유권 이전 (롯데푸드㈜ → 서울시)

□ 진행 지체 중인 임대산업시설 : 총 3건

(‘18. 3월 현재)

구 분	문래동 1‧2가 도시환경정비구역	문래동 2‧3가 도시환경정비구역	구로동 CJ 공장부지
구역위치	문래동1가 70-1번지 일원	문래동14-84번지 일원	구로동 636-1번지
추진근거	준공업지역 종합발전계획 (2009, 지역중심형)		준공업지역 종합발전계획 (2009, 지역중심형)
재생방향	‧소공인 산업비즈니스센터 조성 지역네트워크 형성/지원) 유도 ‧기술(숙련)집약형 앵커시설 설치 고려 ‧문래예술창작촌‧산업생태 보호 및 지역특화자원화 ‧낙후환경 개선 및 공원/녹지 등 휴식공간 조성 유도 ‧주민의견에 따라 환경정비를 추진하되, 영세산업‧창작촌과 공생할 수 있는 공간 확보 고려		-
토지소유 (사업시행)	-	-	CJ
구역면적	96,329㎡	89,056㎡	34,443㎡
임대산업시설 공공기여방식	토지 기부채납 5,796㎡ (문래동1가 60-2번지 일원)	토지 기부채납 6,953㎡ (문래동3가 58-42번지 일원)	토지 기부채납 3,533㎡ (구로동 636-1)
임대산업시설 건축개요 (용적률/건폐율/최고높이)	400%이하/60%이하/80m이하		400%이하/60%이하 /140m(40층)이하
임대산업시설 건축물 허용 용도	-	-	‧산업 및 준산업시설 : 제2종 근린생활시설 중 제조업소, 수리점, 업무시설 중 일반업무시설(오피스텔 제외), 연구소, 전시장, 공장
추진현황	’13. 7 : 도시환경정비구역 지정 및 고시 ’17.11 : 지역주민들이 구역지정 부분해제 요청 제출 ※ 추진위도 구성하지 못 함	’13. 7 : 도시환경정비구역 지정 및 고시 ※ 동의서 징구 및 사업방식 결정 지연 중	’14.10 : 지구단위계획구역 결정 및 고시 ※ 공장 이전부지 미확보로 사업추진 지연

※ 임대산업시설 지구‧정비계획 결정도 : 붙임 1

□ 임대산업시설(총 6건) 관련 검토의견

○ 정상 진행 중인 3건(고척동 교정시설 이적지, 문래동 6가 기업형 임대주택, 개봉지구 기업형임대주택)은 일련의 절차를 거쳐 임대산업시설 활용내용을 결정‧추진하고, 진행이 지체 중인 3건(문래동 1‧2가, 2‧3가, 구로동 CJ 공장 부지)은 지속적 모니터링 후 활용가능 시 활용방안 마련‧추진

Ⅲ		임대산업시설 활용 기본 추진계획

□ 임대산업시설 조성‧운영 관련절차 및 수요‧공급 매칭 시기

○ 임대산업시설 조성‧운영 관련 일반절차

기본계획수립		타당성조사/ 투자심사		공유재산협의‧심의		예산편성		기본‧실시 설계		자치구 인‧허가		착공		준공		운영‧관리
주관부서 활용부서		재정 담당관		자산 관리과		예산 담당관		주관부서 활용부서		자치구		시행사		시행사		주관부서 활용부서
1~2년(기획/설계 단계)										2~4년(허가/착공 단계)

○ 임대산업시설 기부채납 유형별 수요‧공급 매칭 시기

구분	별도부지	별도부지+건축물	건축물 일부
내용	임대산업시설 설치를 위한 별도부지 제공	별도부지에 건축물을 건립하여 부지‧건축물 동시 제공	민간사업대지 내 건축물 일부 공간을 임대산업시설로 제공
예시
고려사항	건축물은 주관(활용)부서 예산으로 별도 건립	독립된 공공건축물 유지관리 용이	공용부분 관리비용 등 민간건축물과 연계‧유지관리 고려 필요
해당 임대산업시설	고척동 교정시설 이적지	개봉지구 기업형임대주택	문래동6가 기업형임대주택
수요‧공급 매칭 시기	기본계획 수립 전부터 수요조사‧협의	공공시설의 자치구 인‧허가 전까지 수요조사‧협의	민간 건축물 준공 전까지 수요조사‧협의

□ 임대산업시설의 수요‧공급 매칭 추진 계획

○ 수요조사대상 : 서울시 소유권 확보 예상 임대산업시설 입지 지역

① 고척동 교정시설 이적지 ② 개봉지구 기업형 임대주택지
③ 문래동6가 기업형 임대주택지

○ 기부채납 임대산업시설의 수요‧공급 매칭 단계별 계획

수요조사		‧ 서울시 실‧본부‧국 및 유관기관 수요조사 실시 ‧ 수요조사 시 활용계획 의무적 작성 요청 (작성서식 : 붙임 2)
□
발굴수요 협의		‧ 관련부서의 임대산업시설 활용계획 관련하여 사업주체 및 유관기관과 협의 ‧ 관련 실‧본부‧국에게 회람 및 조정
□
위원회 상정 (시 주관부서)		‧ 관련부서, 입지 자치구와의 협의결과 및 활용계획 적합여부 등 최종 검토 후 ｢임대산업시설 활용방안 자문위원회｣ 상정
□
자문‧결정 완료‧통보 (시 → 구,사업주체)		‧ 위원회 자문 결과에 따라 임대산업시설 활용내용 확정‧통보 ‧ 세부계획 및 비용 산정 등 운영 예정부서와 협의‧조정

※ 임대산업시설 준공 전까지 수시로 수요조사 및 적정 용도 발굴 추진하고, 사업 준공(소유권 이전) 후에도 1~2년내 임대산업시설 활용을 결정하지 못하는 경우, 타용도로 변경‧활용토록 자산관리과(서울시 자산 총괄 부서), 재생정책과와 협의 및 이관 추진

○ ｢임대산업시설 활용방안 자문위원회｣ 구성‧운영 추진

- 구성목적 : 임대산업시설 효율적 활용방안 및 활용내용 확정을 위한 자문

- 위원구성 : 당연직 3명과 위촉직 6명, 총 9명으로 구성

‧ 당연직(3) : 경제진흥본부장(위원장), 경제기획관, 재생정책과장

※ 경제진흥본부장이 위원회 주재가 어려운 경우 경제기획관이 위원장 대행함

‧ 위촉직(6) : 2030 준공업지역 종합발전계획 참여자, 산업단지 전문가 중 섭외

※ 임대산업시설 활용방안 자문위원회 구성 인력풀 명단(안) : 붙임 3

‧ 간사 : 신성장산업과장

- 자문내용(안)

‧ 각 부서(기관)‧자치구의 임대산업시설 활용 계획 적합성 관련 자문

‧ 기부채납대상이 부지만인 경우, 부지개발방식 결정, 시설조성방향 관련 자문

‧ 준공 완료 후 임대산업시설별 운영 및 관리 관련 자문

‧ 임대산업시설 기부채납 방식 등 제도개선 관련 자문 등

□ 임대산업시설의 설계-공사-준공까지 관리계획

○ 주관부서(신성장산업과)‧활용부서(자치구)‧사업주체 간 TF 구성‧운영을 통해 단계별 관리 추진

설계단계		‧ 활용부서-사업주체간 협의하여 필요 요구사항 반영
□
시공단계		‧ 기부채납 결정내용에 적합하게 시공되는지 지속 점검‧감독 (주관부서, 입지 차지구)
□
준공단계		‧ 활용부서 요구 성능에 적합한지 준공 전 확인, 인허가 자치구와 협의 및 최종 승인 (주관부서, 입지 차지구)

○ 기부채납대상이 건축물인 경우 준공 후 인수‧인계(안)

설계 및 실 구분 등 협의 및 확정		‧ 설계 및 실 구분 등과 관련하여 주관부서-사업주체간 협의‧확정 및 설계‧설치비용 처리
□
설계내역 검증 및 공사		‧ 설계내역에 대한 인허가 자치구에서 검증 ‧ 가벽 설치 공사 감독은 감리자, 확인은 주관부서에서 실시
□
건축물 소유권 이전		‧ 공사 완료 후 사업주체는 기부채납을 위한 등기 이전절차 진행 ‧ 주관부서 또는 활용부서에서 재산관리관 지정받아 소유권 이전완료

□ 준공 후 임대산업시설 운영‧관리 기본방안

○ 기본방향

- 건물 유지관리, 입주공간 임대관리, 산업지원사업 운영은 한 개 기관으로
일원화 운영‧관리하되, 필요시 분리 운영‧관리 가능

○ 임대산업시설 종류별 운영‧관리방법 관련 기본 가이드(안)

구분	운영방법	운영주체	입주대상	입주업종	임대료
지역산업지원시설	위탁운영	SBA 등 서울시 산하기관, 지방공사, 비영리 전문기관, 관련업종 협회 등	소공인, 입주업종 기업	금속가공, 기계, 전기, 의료‧정밀기기, 전자부품, 컴퓨터 등 제조업, 이와 관련 융‧복합 산업 기업	주변 평균 임대료 50~60%
창업초기지원시설&일자리지원시설			예비창업인, 초기창업기업	제한없음	타 창업지원센터 임대료 수준
산업공간 임대시설 (순환용, 장기)	공기업운영	지방공사 등	소공인, 입주업종 기업	동일 지역산업 지원시설 입주 업종	주변시세의 80%
이전 사업체 정착 산업시설			소공인, 소공인조합 등	금속가공제품, 기계, 전기 등 지역제조업	임대시점에서 토지조성원가 및 이자율 반영 책정
기타 시설	서울시 운영	담당부서

※ 참고문헌 : 준공업지역내 임대산업시설 부지 활용방안 연구(2015)

※ 위 가이드(안)은 향후 지역‧여건 등을 고려하여 활용 부서에서 변경 가능

Ⅳ		향후 추진일정

○ 소유권 확보가능 임대산업시설에 대한 수요조사실시 : ’18. 3~4월

○ 수요조사 후 관계부서, 입지 자치구 등과 협의‧조정 : ’18. 4~5월

○ 임대산업시설 활용방안 자문위원회 구성 및 개최 : ’18. 5월말

○ 자문결과 바탕으로 기부채납 유형별 세부계획 수립‧추진 :’18. 6월~

- ‘고척동 교정시설 이적지’내 임대산업시설 건축 결정 시, 기본계획 및 타당성 조사 연구용역 추진 검토

○ 준공 후 소유권 이전 및 임대산업시설 운영‧관리 세부계획 수립‧추진 : ’20 ~ ’21

붙임 1. 임대산업시설 지구‧정비계획 결정도 1부.

2. 임대산업시설 활용 계획 서식 1부.

3. 임대산업시설 활용방안 자문위원회 구성 인력풀 명단 1부.  끝.