붙임 1) 상가건물임대차보호법 개정안(’15. 06. 09)

「상가건물임대차보호법」개정 건의

□ 현황 및 실태

1.「상가건물임대차보호법」제10조의5(권리금 적용 제외) 관련

○「유통산업발전법」제2조의 규정에 의한 대규모점포의 종류는 3,000㎡ 이상의 백화점, 대형마트, 전문점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 및 그 밖의 대규모점포가 있고, 준대규모점포에는 3,000㎡ 미만의 슈퍼마켓과 기타 식·음료품 위주의 종합소매업이 있으며,

○ 그 밖의 대규모점포에는 전통시장과 분양이 완료된 점포의 집단이 포함되어 있음.

○ 그러나 ´15.5.13「상가건물임대차보호법」개정시 백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰 등「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포는 매장의 통일적 관리가 어렵다는 이유로 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외됨.

<유통산업발전법 제2조(정의)>

3. "대규모점포"란 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 별표에 규정된 것을 말한다.

가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는      여러 개 나누어 설치되는 매장일 것

나. 상시 운영되는 매장일 것

다. 매장면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것

4. "준대규모점포"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 점포로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

가. 대규모점포를 경영하는 회사 또는 그 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에        따른 계열회사를 말한다)가 직영하는 점포

나.「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가        직영하는 점포

다. 가목 및 나목의 회사 또는 계열회사가 제6호 가목에 따른 직영점형 체인사업 및       같은 호 나목에 따른 프랜차이즈형 체인사업의 형태로 운영하는 점포

2. 상가건물임대차관련 분쟁조정 관련

○ 상가임대차분쟁은 임대계약, 임대차 갱신 시 임대료조정, 임차권양도와 권리금 분쟁 등 종류가 다양하고 분쟁을 해결할 기준이 지역마다 다를 수 밖에 없으므로 지역별 분쟁조정위원회의 설치가 필요함.

○ 이러한 상가임대차 실정의 지역별 차이와 분쟁해결의 기준을 달리 마련해야하는 점이나 상가임대차보증금 적용범위, 최우선변제의 범위, 인상률 상한선, 보증금의 월세 전환율 등 지역별로 경제적 실정 등을 고려하여 각 지방자치단체의 조례로 정할 필요가 있음.

○ ´14년 9월 정부가 마련한「상가건물임대차보호법」개정안에는 각 시·도에 분쟁조정위원회를 설치하여 임차인 및 임대인이 권리금 관련 분쟁을 신속하게 해결할 수 있도록 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’를 설치하도록 규정하였으나, 법안심사과정에서 삭제됨.

○ 현재, 서울시는 명예갈등조정관제도를 운영하고 있으나 임대인의 참여의무가 없고, 조정이 권고에 불과하기 때문에 실효성이 떨어짐.

○ 분쟁사례가 다양하고 개별적인데 비해, 소송실익이 크지 않아 억울해도 그냥 넘어가는 경우가 많고, 다양한 분쟁사례에 비해 상가임대차보호법 관련 판례가  많지 않기 때문에 해결기준이 명확하지 않아 임대인과 임차인 사이의 합의점을 찾기가 어려움.

□ 문제점

1. 개정된「상가건물임대차보호법」제10조의5 제1호는 임대차목적물인 상가건물이

「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우,  제10조의4 규정에 의한 권리금 회수기회 보호대상에서 제외됨에 따라 ‘그밖의 대규모점포’에 해당되는 전통시장은 권리금 회수기회의 보호를 받지 못하게 되는 문제 발생.

※ 대규모점포로 분류된 서울시 전통시장 : 148개

<제정「유통산업발전법」(1997.4.10. 제5327호) 부칙 제3조 제1항>

(기존시장 등에 대한 경과조치)

이 법 시행당시 종전의「도·소매업진흥법」제6조의 규정에 의하여 허가를 받은 시장·대형점·대규모소매점 또는 도매센터도 이 법 제8조의 규정에 의한 대규모점포의 개설등록을 한 것으로 본다.

<개정「유통산업발전법」시행령(2006.6.22. 제19542호) 부칙 제3항>

(시장에 대한 경과조치)

이 영 시행 당시 종전의 별표1에 따라 시장으로 등록한 경우에는 이 영 시행 이후에도

법 제8조에 따른 대규모점포로 본다.

○ 이로 인해 백화점 등에 비해 상대적으로 보호가 절실한 환경에 있는 영세·중소상인 밀집지역인 전통시장 세입자들의 권리금이 보호되지 않는 사각지대에 노출.

○「유통산업발전법」제2조 별표의 규정에 따른 대규모점포는 ´97.7.1. 이전에는 허가를 받은 모든 전통시장이 권리금 회수기회 보호대상에서 제외되는 반면, 그 이후에는  3,000㎡ 이상만 제외되어 전통시장 간 형평성 문제발생.

2. 분양이 완료된 점포의 집단으로 법 제12조 제2항 제2호 각목의 규정에 의한   ① 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한「민법」또는「상법」에 따른 법인  ② 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한「중소기업협동조합법」제3조 제1항      제1호에 따른 협동조합

③ 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 조직한 자치관리단체

등의 경우에도 권리금 회수기회 보호대상에서 제외되는 문제점 발생.

3. 대규모점포 내에서 상품이 판매되는 매장과 별도의 공간에서 독립적으로 운영되는 임대매장까지 권리금 회수기회 보호가 박탈되는 불합리한 문제점 발생. (예시 : 1층-대형마트, 2층-용역의 제공장소로서 임대매장)

4. 상가임대차의 경우 보증금이나 월세의 규모, 인상률, 인상횟수 등 상가건물 임대차 분쟁의 빈발정도에 있어 지역별 격차가 점차 확대되고 있는데, 특히 서울시의 경우 타 지역에 비해 보증금이나 월세의 규모가 크고 인상률이나 인상횟수도 많아 분쟁해결의 유연성을 발휘하기 어렵고, 지나치게 일도양단적인 해결만이 가능하도록 되어있는 실정이기 때문에 임대인과 임차인의 권리 균형을 맞출 수 있게 도와주는 분쟁조정기구 설치의 필요성이 큼.

○ 서울시는 현재 명예갈등조정관제도를 운영하고 있으나 조정내용이 권고안에 불과하여 실효성이 적고, 피 신청인(일반적으로 임대인)이 분쟁조정에 응하지 않을 경우, 조정 절차가 개시되지 못함.

○ 분쟁해결수단으로의 소송은 장기간 소요가능성이 크고, 소송비용 발생 및 소송기간동안의 영업 손실로 영세상인의 부담이 증가하는 등 사회적비용이 클 뿐만 아니라 소액임차인은 소송실익이 크지 않고 금전적 영업 손실이 더 크기에 억울해도 소제기를 하지 않는 경우가 대다수.

□ 개선대책

1. 상가건물임대차보호법 제10조의5 개정으로 권리금 회수기회 보호 적용제외 대상 축소

○「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」의 적용대상이 되는 전통시장

○ 대규모점포 중 분양이 완료된 점포

○ 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장

2. 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 ‘시·도’)에 분쟁조정기구 설치

○ 분쟁조정위원회에 구속력을 부여하여 신청인과 피 신청인(임대임·임차인)의 참석을 의무화하고, 분쟁조정위원회의 조정안에 대한 이의제기 방식을 소제기로 하여 신속한 해결이 가능토록 하여 실효성 확보.

○ 중앙정부의 예산지원 하에 시·도에서 위임받아 분쟁조정기능을 수행, 지원을 위한 정보수집, 사례연구, 제도연구 등을 중앙정부의 예산지원 하에 시·도에서 위임받아 수행하도록 조문신설.

붙임 : 신·구조문 대비표 1부

신․구조문 대비표

( 상가건물임대차보호법 )

현 행	개 정 건 의(안)
제10조의5(권리금 적용 제외) ------------- -------------------------------------- -------------------------. 1. ----------------------------------- --------------------------------- ---------.	제10조의5(권리금 적용 제외) ------------ ------------------------------------ -------------------------. 1.----------------------------------- --------. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 가.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」의 적용대상이 되는 전통시장 나. 대규모점포 중 분양이 완료된 점포 다. 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장
제20조 <신설>	제20조(분쟁조정위원회) ① 상가임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 특별시ㆍ광역시‧특별자치시‧도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에 분쟁조정위원회를 둔다. ② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 분쟁(이하, “상가건물 임대차 분쟁”이라 한다.)을 심의ㆍ조정한다. 1. 제10조의2에 따른 차임과 보증금의 증감에 관한 사항 2. 제10조의4에 따른 권리금에 관한 사항 3. 기타 상가건물 임대차 분쟁에 관련된 사항 ③ 조정의 당사자가 조정위원회의 조정안을 수락하면 당사자 간에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. ④ 조정위원회의 구성 및 운영방법에 관한 세부사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다. ⑤ 법무부장관은 분쟁조정위원회의 설치와 조정기능을 지원하기 위하여 필요한 경비의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.