【별첨4】- 컨설팅 결과 실행계획서 작성서식

B				과업별 세부 실행계획		4

3-10		장기전세주택 분납임대 도입

< 부서명 : 주택정책실 임대주택과 임대계획팀 /☏2133-7059>

	맥킨지/삼일 권고안 요약
□ 개 요 ○ 중대형 또는 일부 고가 장기전세 주택에 분납임대 제도 도입, 20년간 분양 현금흐름 창출 - 1단계 : 미공고 장기전세 예정 물량 중 74㎡ 이상 평형 1,088호에 대해 분납임대 도입(`13.9 공고 예정분 포함, `13.7 모집분 ~800호 및 강일 ,고덕, 위례, 항동분 제외) - 2단계 : 기존 장기전세 물량 중 고가 재건축매입형 ~758호에 대해 분납 임대 도입 (全단계 도입시, 전체 장기전세 물량 중 ~11% 해당) ○ 맥킨지 의견 : 1단계 이상 적용이 바람직하다 사료됨 □ 국내·외 사례 ○ 국내 사례 - LH : 2011년 이후 “인기 주택 모델”이라는 다수 언론의 호평 ○ 해외 사례 - 영국: “부담가능한 내 집 마련” 제공 → 생애최초 주택구매자 60% 선호 응답 ○ 시 사 점 - 무주택 서민의 “내 집 마련 지원” 측면에서 검증된 주거복지 정책으로 수요 존재 □ 추진방법 ○ 신규 건설사업의 장기전세주택은 60㎡ 이하 소형만 공급 ○ 기존 장기전세주택 중 일부 대형, 고가주택을 매각, 분납임대 전환 등 검토 추진

Ⅰ. 추진개요

□ 검토배경 및 필요성

○ 일부 “고가” 장기전세 주택은 공공성에 위배된다는 감사원, 언론 비판

- 비서민층 대상 혜택 부여로 서민들을 위한 임대주택 재원에 부담 가중 (60㎡ 이상 장기전세에 3분위 이상 입주자 비율은 최소 65%)

- 최근, 서울시에서도 국민임대 및 장기전세주택의 평형 축소 방침이 있었고, 언론 등 호평

※ “국민주택 평형축소 방안에 서울시민 10명 중 7명 찬성” (서울시 `13 전화설문조사)

○ 분납임대주택은 임대주택 물량으로 집계 가능(국토부)하며, 분납임대 수익으로 1.5배 이상의 임대주택 확보 가능함

□ 실태 및 문제점

○ 1단계 미공고 장기전세주택 예정물량 분납임대 전환 관련

- 신규 건설사업의 장기전세주택은 ’13. 5월부터 60㎡ 이하 소형만 공급하는 것으로 정책 전환 기 시행함

※ 향후 추진 예정인 항동(’14년 이후), 고덕/강일(’15년 이후) 지구의 임대주택(장기전세/국민임대)는 전부 60㎡이하 소형으로 공급 예정

- 건설 중인 마곡/ 내곡 등 74㎡ 이상 장기전세주택 1,088호, 전세가 대책 (’13. 8.13일 발표) 일환으로 ’13.9.16 입주자 모집 완료

○ 2단계 기존 장기전세주택 중 고가 재건축 매입형 ~758호에 대해 분납임대 전환 관련

- 재건축 정비사업 매입형은 도시 및 주거환경정비법령(법 제30조의 3)에 따라 토지 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매입이 의무화 되어 있는 사항으로 분납임대(분양전환)는 법적으로 불가능

※ 기부채납 목적 외 사용은 환매권 발생

- 또한 임대주택법령(법 제16조, 시행령 제13조) 상 장기전세주택은 20년 이내 매각이 제한되며, 임대를 계속할 수 없는 사유(부도, 파산 등 경제적 사정)를 객관적으로 인정받을 논리 없음(국교부 장관 허가사항)

□ 맥킨지․삼일회계법인 권고안의 정책적 시사점

○ 고가의 장기전세 물량은 무주택 “서민” 주거복지 향상에 기여하는 바가 제한적이며, 공공성 비판이 다수 존재함

- ＂자력으로 주택구입이 가능한 고소득자에게 장기전세주택이 공급되어 그 만큼 저소득 서민의 장기전세 입주 기회가 제한 되고 있음 ” (감사원 보고서, 2013.4.)

- ＂서울시가 세금 1조9235억원을 들여 건설한 시프트에는 연봉이 2억~3억원에 이르는 고소득자도 입주하는 부작용이 발생 (조선일보, 2010.3.31)

○ 분납임대주택은 무주택 서민의 “내 집 마련 지원” 측면에서 검증된 주거복지 정책으로 서울시민 수요 존재

- 맥킨지 설문조사 결과(`13.6): 현재 장기전세 거주자 응답자 ~60%가 분납 임대 전환 희망

Ⅱ. 세부 추진계획

□ 과업내용

○ 임대주택법 상 장기전세주택은 20년 이내 매각이 제한되나, 장기전세주택 법제화 이전 최종 사업승인된 물량은 법상 장기전세주택에 해당하지 않음

○ 2009.6.26. 이전 사업승인된 114㎡ 이상 장기전세주택에 대하여 매각, 분납임대 전환 등 비교․분석하여 SH공사 재무구조 개선 추진방안 마련

- 장기전세주택은 2007년 처음 우리시에서 도입하였고 임대주택법에 장기전세주택이 도입된 것은 2009.6.26.임

- 따라서, 2009.6.26. 이전 최종사업승인된 경우에는 우리시에서 정책적으로 장기전세주택으로 운영하고 있을 뿐, 법적인 장기전세주택이라고 보기 어려움

○ 장기전세주택 중도 퇴거자 발생분부터 매각, 분납임대 등 추진

□ 추진방법

○ 대  상 : 2009.6.26. 이전 사업승인된 114㎡ 이상 장기전세주택

<2009.6.26. 이전 최종 사업승인된 장기전세주택 현황>

최종사업승인	공급원	위치(단지)	규 모 (전용㎡)	물량(호)
계				861
’08.12.11	SH공사	강일지구	114	420
’08.12.31	SH공사	왕십리주상복합	124	9
’08.12.31	SH공사	천왕이펜하우스2단지	114	49
’08.12.31	SH공사	천왕이펜하우스5단지	114	152
’08.12.31	SH공사	천왕이펜하우스3단지	114	230
’08.12.31	SH공사	천왕이펜하우스2단지	114	1

○ 예산 : 소요예산 없음

○ 추진일정

- 2014.5.~10. : 사업성 분석, 시뮬레이션(SH공사 도시연구소)

․ 검토대안 : 현시점 매각, 분납임대주택 전환, 장기전세유지, 공공임대(10년) 전환

- 2014.11~12 : 사업성분석 결과에 따른 조치방안 마련

- 2015.1~     : 장기전세주택 중도 퇴거자 발생분부터 매각, 분납임대 등 추진

□ 기대효과

○ SH공사의 주택 공급 다각화를 통한 재무 건전성 지원

Ⅲ. 예상장애요인 및 극복방안(갈등관리 포함)

□ 기존 세입자와 계약에 따라 장기전세 기간(20년) 보장 의무

○ 분납임대전환에 따른 법적 제한은 없으나 기존 세입자와의 계약 존중 필요

- 기존 세입자에게 최장 20년간까지 전세기간을 보장하는 것으로 분양하였으므로, 기존 세입자가 자발적 전출 시에만 매각, 분납임대 등 가능함

⇒ 극복방안 : 기존 세입자의 자발적 전출에 따라 단계별 사업추진