◈ 서울특별시고시 제2013 - 000호

봉천2 역세권 장기전세주택 도시환경정비구역지정[지구단위계획구역 내 특별계획구역E]결정 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2008-52호(2008.2.28)로 지구단위계획 결정(변경) 고시된 봉천지구중심 지구단위계획구역 내 특별계획구역 E(관악구 봉천동 923-1번지 일대)에 대하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조 및 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 의거 특별계획구역 E 지구단위계획 결정(변경) 및 도시환경정비구역을 지정하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제5항부터 제7항 및「토지이용규제기본법」제8조 규정에 따라 지구단위계획결정(변경), 도시환경정비구역 지정 내용 및 지형도면을 고시합니다.

2013년   6월  00일

서 울 특 별 시 장

1. 정비구역의 지정

가. 정비사업의 명칭 : 봉천2 역세권 장기전세주택 도시환경정비사업

나. 도시환경정비구역 지정

구분	정비사업 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
신규	봉천2 역세권 장기전세주택 도시환경정비구역	관악구 봉천동 923-1번지 일대	-	증) 6,759.2	6,759.2	-

다. 정비계획

1) 토지이용계획

구분	명칭	면적(㎡)			비율(%)	비고
		기정	변경	변경후
합계		6,759.2	-	6,759.2	100.0	-
정비기반 시설 등	소계	1,037.4	증) 450.5	1,487.9	22.0	-
	도로	1,037.4	감) 491.4	546.0	8.1	-
	광장	-	증) 941.9	941.9	13.9	근린광장
획지	소계	5,721.8	감) 450.5	5,271.3	78.0	-
	획지1	5,721.8	감) 450.5	5,271.3	78.0	주거복합용지

주) 기정 도로면적은 도시계획시설로 미결정된 현황 도로면적임

2) 용도지역 결정(변경)

구분	면적(㎡)				구성비(%)	비고
	기정	변경		변경후
소계	6,759.2	-		6,759.2	100.0	-
제3종일반주거지역	6,759.2	감)	6,759.2	-	-	-
준주거지역	-	증)	6,759.2	6,759.2	100.0	-

3) 용도지구 결정 : 변경없음

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	연장(m)	폭원(m)	최초 결정일	비고
기정	①	미관 지구	중심지 미관지구	사당동~구로동	180,000.0	７,500	양측12	-	-
기정	⑧	미관 지구	일반 미관지구	봉천동1663-53 ~신림동1446-18	135,570.0	3,380	양측 12~45	서고10호 (2002.1.7)	-

※ 정비구역 내 면적(1,449.3㎡, 5,309.9㎡)과 연장(120m, 120m) 포함임.

4) 정비기반시설(도시계획시설) 결정(변경)

가) 도로

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	3	8	6	국지 도로	56	봉천동 923-2	봉천동 912-12	일반 도로	-	-	구역외 도로
변경	중로	3	2	12	국지 도로	56	봉천동 923-2	봉천동 912-12	일반 도로	-	-	확폭
기정	소로	3	7	6	국지 도로	56	봉천동 926-29	봉천동 923-17	일반 도로	-	-	구역외 도로
변경	소로	2	2	9	국지 도로	56	봉천동 926-29	봉천동 923-17	일반 도로	-	-	확폭

나) 광장

구분	도면표시 번호	시설명	시설의 세분	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
신설	①	광장	일반 광장	봉천동 923-14 번지 일대	-	증) 941.9	941.9	-	근린 광장

주1) 향후 사업시행인가(광장조성)시 지하빗물저류시설(면적 : 100㎡)을 지하 매설형으로 설치

5) 공동이용시설 설치계획 : 해당사항 없음

6) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

구분	구역구분		가구 또는 획지구분		위치	정비․개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신규	봉천2구역	6,759.2	획지1	5,271.3	봉천동 923-1번지일대	2	-	-	2	-	철거 119동

나) 건축시설계획

구분

구역구분

가구 또는 획지구분

위치

주된

용도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높이(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

신규

봉천2구역

6,759.2

획지1

5,271.3

봉천동 923-1번지 일대

주거

복합

60

이하

500

이하

80m

이하

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

•총 건립세대수 : 196세대(장기전세주택 : 56세대)

•규모별 건설비율

구분(전용면적)	계	분양주택	장기전세주택
계	196	140	56
60㎡ 이하	95	56	39
60~85㎡ 이하	73	56	17
85㎡ 초과	28	28	-
규모별 건설비율	48.5 : 37.2 : 14.3	40.0 : 40.0 : 20.0	69.6 : 30.4 : -

•전용면적 85㎡ 이하 규모 전체 세대수의 60% 이상 건설

•전용면적 85㎡ 이하 규모 주택 전체 연면적의 50% 이상 건설

•기존 세입자 재정착을 위한 임대주택 추가 건설 : 해당 없음

심의완화 사항

•사업계획인가시 장기전세주택 건립 부속토지(1,055.4㎡) 및 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 정책 5가지 이행하지 않을 경우 (패키지)허용용적률(200%) 미부여

•주거연면적 비율 90%이하

건축물의 건축선에

관한 계획

•남부순환도로변 및 봉천복개도로변 : 건축한계선 5m

•그 외 도로변 : 건축한계선 1m

기타사항에 관한 계획

•지하빗물저류시설 : 건축면적 5%(120㎡)이상 건축부지내 설치

•저층부에 도서관, 문화시설 등 커뮤니티시설(500㎡) 및 휘트니스센터 등 커뮤니티지원시설(500㎡) 조성

•기단부(비주거시설) 상부공간에 건축물 옥상녹화 의무 면적(264㎡)과 교목(36주 이상) 식재

•차량출입불허구간

- 남부순환도로변 및 중로3-2호선, 소로2-2호선 전 구간

- 봉천복개도로변 일부구간

❚ 용적률 계획

구분

이행조건

기준용적률

250%

-

허용용적률

(기준+패키지)

(패키지)용적률

200%

장기전세

주택공급

•장기전세주택 건립 부속토지(1,055.4㎡) 및 세대수

리모델링이

쉬운 구조

•「서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준」 제3조 제5호의 ‘건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조’에 적합할 것

커뮤니티

지원시설

•커뮤니티지원시설 (500.0㎡이상)

- 휘트니스센터, 문화센터 등

•커뮤니티시설 (500.0㎡이상)

- 도서관, 문화시설 등

- 사업시행인가 전 시설의 종류, 운영 및 관리 등을 관리청과 협의하여 결정

에너지효율

건축물

•에너지 성능지표 검토서 평점합계 86점 이상

•친환경에너지효율등급 1등급 이상 인증

•에너지 총량제

- 공동주택 : 190kwh/㎡‧년 이하

- 일반건축물 : 280kwh/㎡‧년 이하

친환경

건축물

•우수등급 이상의 친환경 예비인증

•옥상녹화(264㎡이상)

- 서울시 옥상녹화시스템 상세설계 및 관련도서 작성지침에 의거 조성

•전이층에 정원 및 녹화시설 설치

•환경친화적인 외부 창호계획

•「친환경주택의 성능 및 건설기준」의 설계기준 충족

•「청정건강주택 건설기준」 충족

신․재생

에너지사용

•신재생에너지 공급비율 5%이상

•신재생에너지 이용율

- 공동주택 2% 이상, 일반건축물 7% 이상

정비계획(상한) 용적률 산정

•공공시설 기부채납에 따른 용적률 완화

500%

이하

•상한용적률=허용용적률×(1+1.3×가중치×a)

=450×(1+1.3×1×0.0855)≒500.0%이하

a = 450.5÷5,271.3 = 0.0855

a: 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율

❚ 건축물의 용도

구분	계획내용	비고
허용용도 주1)	•업무시설(오피스텔 제외), 교육연구시설(학원, 도서관), 문화 및 집회시설, 노유자시설, 판매시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(단란주점 및 안마시술소, 고시원 제외), 공동주택(건축연면적의 90%미만) ※ 허용용도외의 용도는 불허, 지상1~3층 주거용도 불허	-
권장용도 주1)	•업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 공동주택(건축연면적의 90%미만)	-
가로활성화 용도배치	•보행자 접근이 용이한 가로변에 연도형상가(판매시설 및 근린생활시설 등) 배치	-

주1) 허용/권장용도 중 청소년 등 유해시설(사행, 혐오 등)인 건축물의 용도는 인가권자가 건축위원회 등을 통해 허용 가능

7) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	계획내용	비고
도시경관	•주변의 건축물을 감안한 스카이라인 계획 •시각적 개방감 확보를 통한 주거환경의 질 향상을 위해 타워형으로 건축물 계획 •현대적 입면디자인 계획을 통해 지구중심의 위상 제고 •자연친화적 주거공간 창출 •연도형상가 조성을 통한 가로활성화로 활력 있고 특색 있는 가로공간 창출	-
환경보전	•도시생태계 유지 및 환경을 보호하기 위해 조경녹지 설치, 에너지절약형 단지계획 기법 등 도입 •주차장 지하화 등을 통해 지상부 오픈 스페이스 확보 •대기환경보전법, 폐기물관리법, 건설공사 소음관리요령 등에 의거 저감방안 마련	-
재난방지	•긴급재난구조차량 접근 및 소방차의 접근로 배려 •자연재해에 대비한 방재시스템 및 단지내 상․하수도 시설의 합리적인 설계	-

8) 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
법 제6조 제4항 및 제48조 규정에 따른 방법	정비구역 지정고시가 있은 날부터 4년 이내	-	현황 : 142세대	-
			계획 : 196세대
			증) 54세대

9) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비고
•반경 500m내에 봉림중교(470m) 및 관악초교(150m), 은천초교(390m), 관광고교(490m), 신봉초교(360m) 입지	•청소년 유해시설인 단란주점 및 안마시술소 등 불허용도로 지정 •쾌적한 통학환경 조성을 위해 사업대상지 서측 남부순환 도로변에 접하여 일반광장 계획 •통학 안전성 제고를 위해 주요 접근로를 9m, 12m로 확폭하여 보도를 조성하였으며, 도로변으로 1m, 5m의 건축선을 지정하여 보행여건을 개선 •건축물 철거 및 공사시 비산먼지, 소음․진동 등에 대한 살수시설 설치, 공사차량 속도제한, 운행차량 방진덮개 사용, 소음관리요령 준수, 가설방음판넬 설치 등 저감방안 수립	-

10) 임대(장기전세)주택 및 소형주택의 건설에 관한 계획

가) 장기전세주택 건설계획

건립위치	부속토지면적(㎡)	동수	세대수	세대규모(전용)		비고
봉천동 944-1 번지 일대	1,055.4	2	56	•60㎡ 이하	39세대	-
				•60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하	17세대

나) 소형주택 건설에 관한 계획 : 해당사항 없음

2. 봉천지구중심 지구단위계획 결정(변경)

가. 봉천지구중심 지구단위계획구역 : 변경 없음

나. 특별계획구역 E 지구단위계획 결정(변경)

1) 특별계획구역 E 결정(변경)

구분	구역명	위치	면적(㎡)				비고
			기정	변경		변경후
변경	봉천동 특별계획구역 E	관악구 봉천동 923-1번지 일대	6,758.0	증)	1.2	6,759.2	재정비 결정고시 (서고 제2008-52호: ‘08.2.28)

※ 면적차이(1.2㎡)는 대장 상 차이로 인하여 발생된 것임.

2) 특별계획구역에 대한 지구단위계획 내용

가) 특별계획구역 주요 결정내용

구분	기 존	변 경	비고
용도지역 용도지구	•제3종일반주거지역 •중심지미관지구, 일반미관지구	•준주거지역 •중심지미관지구, 일반미관지구
건폐율	•60% 이하	•60% 이하
용적률	•기준용적률 : 250% 이하 •허용용적률 : 350% 이하 •상한용적률 : 400% 이하	•기준용적률 : 250% 이하 •허용용적률 : 450% 이하 •상한용적률 : 500% 이하
높이	•최고높이 70m 이하	•최고높이 80m 이하	-
허용용도	•업무시설(오피스텔 제외), 학원, 관광호텔, 관람집회시설, 전시시설, 판매시설, 제1․2종근린생활시설, 주거복합시설(단, 주택연면적 비율은 70% 이하) ※허용용도외의 용도는 불허용도	•업무시설(오피스텔 제외), 교육연구시설(학원, 도서관) 문화 및 집회시설, 노유자시설, 판매시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설(단란주점 및 안마시술소, 고시원 제외), 주거복합시설(단, 주택연면적 합계의 비율은 90% 미만) ※허용용도외의 용도는 불허, 지상1～3층 주거용도 불허	-
권장용도	•업무시설(오피스텔 제외), 판매시설	•업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 주거복합시설(단, 주택연면적 합계의 비율은 90%미만)	-
건축선	•남부순환도로변 : 건축한계선 5m •봉천복개도로변 : 건축한계선 3m •그 외 대지경계 : 건축한계선 1m	•남부순환도로변 : 건축한계선 5m •봉천복개도로변 : 건축한계선 5m •그 외 대지경계 : 건축한계선 1m	건축선 후퇴구간 보도부속형 전면공지 조성

※ 기타 특별계획결정은 봉천1 역세권 장기전세주택 도시환경정비계획과 동일함.

3. 지정사유

○ 봉천지구중심 지구단위계획구역 내 특별계획구역(E)에 역세권 장기전세주택(Shift)을 포함한 정비계획수립으로 역세권의 효율적인 토지이용과 쾌적한 도시․주거환경을 조성하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제4조와 동법 시행령 제10조에 의한 도시환경정비구역을 지정하고자 함

4. 관계도면 : 붙임참조

○ 지형도면 및 정비계획결정도(첨부된 도면은 참고용이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.)

○ 기타 자세한 내용은 열람장소에 비치된 도시환경정비구역 지정 도서 참조

5. 열람장소

○ 고시 관련 세부내용에 대하여 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 도시정비과(☎2133-4645) 및 관악구 도시계획과(☎ 880-3592)에 관련서류 비치 및 열람

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

❚ 정비구역 결정도

❚ 용도지역 결정(기정)도

❚ 용도지역 결정(변경)도

❚ 도시기반시설 결정(기정)도

❚ 도시기반시설 결정(변경)도

❚ 봉천지구중심 지구단위계획[특별계획구역 E 계획지침(기정)도]

❚ 정비계획 결정도