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문서번호		송파센터-9957				부 원					파트장				송파센터장				남부주거복지처장
보존기간		10년																				12/27
						정점현					유경선				곽두환				허정식
결재일자		2021.12.27
공개여부		비공개(6)				협조	개발금융운영부장					김찬수		공공주택부장				이석중			주택관리부장				최광락
일상감사		대상아님
통제
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거여2-1구역(송파 시그니처 롯데캐슬) 재개발 임대주택 신규입주 관리계획(안)
				서울주택도시공사
(남부주거복지처 송파센터)

재개발 임대주택 신규 입주계획

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	목 적
서울시 주택재개발 정비사업에 따라 공급되는 거여2-1구역(송파 시그니처 롯데캐슬) 재개발세입자 및 재건축 행복주택 325세대의 입주관리 계획을 수립 ․ 시행하여 신규 입주자들에게 편의를 제공하고, 주택관리업무에 만전을 기하고자 함.

Ⅰ		관 련 근 거

□ 공공주택특별법 제50조(공공임대주택의 관리)

□ 공동주택관리법 제9조(공동주택관리기구), 제11조(관리의 이관), 제12조(사업주체의 주택관리업자 선정), 제13조(관리업무의 인계), 제63조(관리주체의 업무 등)

□ 주택관리규정 제17조(관리업무 인계계획), 동 규정 시행내규 제3조(입주시 입주관리 계획의 내용)

□ 주택관리부-588(2021.03.23.)[2021년 신규 입주주택 입주관리 종합계획]

□ 공공주택부-5335(2021.10.29.)[거여2-1구역 재개발임대주택 특별공급 계획(안)]

□ 공공임대부-5462(2021.11.03.)[거여2-1구역 재개발임대주택 공급대상자(철거세입자) 동호추첨 결과 통보]

□ 공공주택부-5771(2021.11.17.)[2021년 1차 행복주택 입주자 모집 공고 동호 배정 결과 알림]

Ⅱ		단지 현황

1. 단지 건설현황

단지명	건설규모									소재지	시공사	난방방식
	계		임대주택					분양주택
	동수	세대수	동수	세대수				동수	세대수
				계	재개발	재건축 행복주택	행복주택 리츠 2호
거여2-1구역 (송파시그니처롯데캐슬)	17	1945	3	368	282	43	43	14	1,577	서울시 송파구 거마로 56(송파구 거여동 202-180)	롯데건설 (주)	지역난방
준공예정일				2021.12.31					건축면적		13,394.41㎡
입주개시일(임대/분양)				2022.01.24					연면적		291,331.05㎡

※ 재개발 및 재건축 행복주택 당첨세대 325세대 공급 및 입주, 행복주택 리츠 43세대 2022. 7월 이후 입주예정

2. 조감도 및 배치도

조감도	배치도

3. 공동주택 관리대상

단지명	공급면적(㎡)			계약면적(㎡)
	계	분양(87.23%)	임대(12.77%)	계	분양	임대
거여2-1구역 (송파시그니처롯데캐슬)	185,911.37	162,174.17	23,737.20	290,795.61	255,710.84	35,084.77

Ⅲ		주택유형별 공급 현황

1. 임대주택 공급 일반현황

주택유형	계	재개발세입자	재건축 행복주택	행복주택 리츠2호	비고
재개발 행복주택	368	282	43	43

2. 임대주택 공급현황

유형 (㎡)	세대수				아파트 계약면적(단위:㎡)
					□공급면적(㎡)			공용면적			공유대지면적 (㎡)
	계	재개발	재건축 행복주택	행복주택 (리츠2호)	소계①	전용	주거공용	□기타 공용	□지하주차장	계약면적 (□+□+□)
계	368	282	43	43	23,737.20	15,526.72	8,210.48	866.35	10,481.22	35,084.77	7,511.56?
39.90	180	121	16	43	60.96	39.90	21.06	2.23	26.93	90.12	21.95
39.94	12	12	-	-	62.68	39.94	22.74	2.23	26.96	91.87	22.57
41.96	128	112	16	-	64.06	41.96	22.10	2.34	28.32	94.72	23.06
51.97	48	37	11	-	79.44	51.97	27.47	2.90	35.08	117.42	28.60

3. 임대주택 공급일정

가. 재개발 임대 및 재건축 행복주택 공급 일정

구 분	재개발 세입자 추진일정	재건축 행복주택	비 고
세대수	282세대	43세대	총325세대
동·호 추 첨	2021. 11. 02.(수) 10:00	2021. 11. 17.(수) 16:00	공공주택부
주택공개	2021. 11. 20.(토) ~ 11. 22.(월)	2021. 11. 20.(토) ~ 11. 22.(월)	시공사
계약기간	2022. 1. 17.(월) ~ 3. 25.(금)	2021. 12. 1.(수) ~ 12. 8.(수)	공공주택부
입주지정기간	2022. 1. 24.(월) ~ 3. 25.(금)	2022. 1. 24.(월) ~ 3. 25.(금)	송파센터

※ 행복주택 리츠2호는 2021.12월 공급, 2022.7월 이후 입주예정

나. 임대조건 현황

○ 관련근거: 임대주택 전세전환이율 조정안 통보(서울시주택정책과-1308호 2011. 1.20.)

-  전세전환이율  : 재개발 임대주택 6.7% , 행복주택 6.0%

○ 재개발 임대주택 임대조건 현황

전용면적 (㎡)	임대보증금(단위:원)				구분	월임대료 (단위:원)
	계약금 (20%)	잔금 (80%)	전환보증금 (추가금액)	합계
39.90	6,310,000	25,240,000		31,550,000		155,900
			16,760,000	48,310,000	전환(60%)	62,360
			39,400	12,620,000	전환(60%)	195,300
39.94	6,434,000	25,736,000		32,170,000		159,000
			17,080,000	49,250,000	전환(60%)	63,600
			40,200	12,860,000	전환(60%)	199,200
41.96	6,632,000	26,528,000		33,160,000		163,900
			17,620,000	50,780,000	전환(60%)	65,500
			41,400	13,260,000	전환(60%)	205,300
51.97	8,222,000	32,888,000		41,110,000		203,200
			21,850,000	62,960,000	전환(60%)	81,200
			51,300	16,440,000	전환(60%)	254,500

○ 행복주택 임대조건 현황

공급 유형 (㎡)	공급 대상 (신청 자격)	공급 호수	임 대 조 건
			임대보증금(천원)			월임대료(원)	임대보증금 및 임대료의 상호전환
			계	계약금 (20%)	잔금 (80%)		구 분	보증금(천원) 전환(50%)	월임대료 (원)
39.90	신혼 부부	10	120,000	24,000	96,000	400,000	최대	160,000	200,000
							최소	60,000	525,000
	고령자	6	114,000	22,800	91,200	380,000	최대	152,000	190,000
							최소	57,000	498,700
41.96	신혼 부부	12	125,600	25,120	100,480	419,000	최대	167,500	209,500
							최소	62,800	549,800
	고령자	4	119,320	23,864	95,456	398,000	최대	159,120	199,000
							최소	59,660	522,200
51.97	신혼 부부	11	155,200	31,040	124,160	517,000	최대	206,900	258,500
							최소	77,600	678,600

Ⅳ		입주관리

1. 입주일정

○ 임대주택 입주지정 기간 : 2022. 1. 24.(월) ~ 2022. 3. 25.(금)

2. 입주절차

1단계 (이사예약) (2022. 1. 5.~ 2022. 3. 17.)		2단계 (입주 전)		3단계 (입주일)
∙ 이사예약 접수 (예약기간 : 2022. 1. 5. ~ 2022. 3. 17.) 롯데건설에서 동호추첨 계약자 휴대폰으로 계약 링크 전송	➠	∙ 잔금 납부 완료 (입주전일까지 납부 완료)	➠	⦁SH송파센터에서 잔금납부 확인 후 관리사무소로 입주증 FAX 송부 ⦁계약자 본인 확인 및 잔금 납부 여부 확인 ⦁관리계약서 체결 및 관리규약 동의 ⦁입주카드 작성 ⦁입주증(열쇠불출증) 교부
↕		↕		↕
입주자 ￫ 입주예약 링크연결(롯데건설)		입주자 ↔ 지정은행		입주자 ↔ 송파센터, 관리사무소

	4단계 (입주일)		5단계 (입주일 이후)
➠	⦁입주증 제출 ⦁키불출(열쇠교부)-키불출 이후부터 관리비 부과 ⦁시설물 확인후 인수인계서 작성 ⦁각종계량기 검침	➠	⦁하자 및 불편사항 접수 (캐슬 모바일 A/S 입, 전화 접수) ⦁하자 처리 ⦁전입 주민등록등본 제출 (입주 후 14일 이내)
	↕		↕
	입주자 ↔ 입주지원센터		입주자 ↔ 캐슬 모바일 A/S 앱, 전화 접수 등본 : 서울주택도시공사 송파센터

3. 입주시 유의사항

○ 단지내 사다리차 이용은 불가하며 엘리베이터 사용 여부 및 입주 일시에 대한 협의가 반드시 필요하므로

계약예정자는 2022. 1. 5(수) ~ 2022. 3. 17(목) 안에 롯데건설에서 계약자 휴대폰으로 송신된 문자

의 계약사이트 링크를 클릭하여 이사예약을 하여야 하며 예약이 어려운 고령자일 경우 관리사무소와         추후 방법 협의예정

○ 토 ․ 일요일(공휴일 포함) 입주자들은 입주일 이전에 잔금 납부여부를 확인하고, 납부시에만 입주 가능

하며, 주말(공휴일) 입주세대의 경우 전일 모든 입주절차(잔금, 열쇠수령 등)를 완료해야 함을 사전 홍보

○ 시공사 방침으로 입주 전 청소 등을 위한 키수령은 불가하며 잔금 납부 후 키불출을 통한 청소 등을 하여야 함.

Ⅴ		관리방법

1. 단지형태 및 관리방법

가. 단지형태 : 분양 임대 혼합(총 1,945세대 중 분양 1,577세대, 임대 368세대)

나. 관리방법

-  분양주택 관리업체에 위탁 관리

[공동주택관리법 시행령 제7조(혼합주택단지의 관리) 3항 1호 : 분양임대           혼합단지 관리방법의 결정 및 변경과 주택관리업자의 선정은 해당 혼합주택           공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대           사업자가 결정]

2.  위·수탁업체 선정 방법

가. 신규 입주단지는 공동주택관리법 11조(관리이관) 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성될 때 까지 주택관리업자를 선정하여 관리하여야 함.

나. 임대주택 또한 최초 위·수탁계약 체결은 사업주체인 재개발조합에서 선정한 주택관리업자(위탁관리업체)와 계약을 체결하여야 함.

다. 향후 입주자대표회의 구성 후 공동주택관리법 시행령 제7조(혼합주택단지의 관리)에 의거 입주자 대표회의와 임대사업자가 혼합주택의 관리에 관하여 협의하여 계약 체결함.

3.  위·수탁업체 계약 및 관리사무소 개소

가. 위탁관리업체 선정

- 계약방법 : 사업주체(조합선정) 경쟁입찰

- 계약기간: 개소일로 부터 입주자 대표회의 구성 후 관리주체 선정시까지

- 계약체결 예정일: 2021. 12. 27. 이후 예정

- 계약금액: 총 관리면적에서 임대주택 면적의 비율로 계약

- 관리 면적 현황                                          (단위: 호, ㎡)

구 분	합 계	분 양	임대주택				비 고
			계	재개발	행복주택리츠	재건축 행복주택
관리호수	1,945	1,577	368	282	43	43
계약면적(㎡)	290,795.61	255,710.84	35,084.77	26,960.14	3,875.16	4.249.47
공급면적(㎡)	185,911.37	162,174.17	23,737.20	18,242.32	2,621.28	2.873.60

나. 관리사무소 개소

- 개소 예정일: 2021. 12. 27. 이후

- 인력 현황

구분	합계 (명)	관리원			보안용역	미화용역
		계	사무인원	기술인원
인원	사업주체에서 결정

Ⅵ		임대관리 세부시행

1.  입주안내문 제작 ‧ 배포 및 홈페이지 게시

가. 입주안내문 제작

○ 재개발세입자 및 행복주택

- 금회 계약 체결예정 및 계약 세대 : 315세대(재개발 동호추첨대상자 총282세대, 행복주택   계약자 33세대 )

- 제작부수: 400부(입주예정자 배부 및 센터·관리사무소 등 방문자용 비치)

- 예산과목: 임대.임대.수탁.제부대비(예산부서: 주택관리부)

○ 리츠2호 행복주택

- 행복주택(리츠2호) 추후 주택공개 및 입주안내문 제작 결정

- 주택공개: 개발금융운영부, 공공임대부, 사업주체인 조합(시공사)등과 협의 예정

- 입주안내문 : 추후 공급 및 계약 결정 시 인쇄 제작 여부 결정

나. 입주안내문 배부방법 및 게시

- 송파센터에서 제작 후 재개발 임대 입주자는 공공임대부에서 계약시 배부 및

행복주택은 우편발송(단, 입주안내문 제작 지연시 송파센터에서 직접 우편발송)

- 공사 및 송파센터 홈페이지에 게시

2. 주택 공개

가. 공개일자 : 2021. 11. 20.(토) ~ 11. 22.(월) 일간 공개 완료

나. 안내방법 : 세대 개별 등기우편발송(문자발송)

다. 공개방법 : 당첨세대 공개

라. 행사진행 : 롯데건설

3.  입주지원 운영방안

가. 분양 입주지원센터의 임대주택 입주지원

- 분양(조합)주택 입주지정일(2022. 1. 10.~ 2022. 3. 15.)이 임대주택 입주지정일 (2022. 1. 24.~ 2022. 3. 25.)을 포함하고 있어 시공사 측(입주지원센터)에서 분양과 임대주택 동일하게 입주업무 처리

- 입주지원센터 운영기간: 2022. 1. 10.~ 2022. 3. 31.

나. 입주업무 추진사항

잔금 확인	입주사전예약접수	관리계약체결 및 관리규약 동의서 작성	키불출 및 입주세대 시설물검침·인수인계	미입주 세대 시설물점검
송파센터	롯데건설 (이사예약 앱링크연결)	관리사무소	입주지원센터	송파센터

다. 입주지정기간 종료 후 관련업무 추후 협의 예정

4.  임대보증금(잔금) 납부 안내

가. 입주지정기간 중 입주하기 전까지 납부(연체료 2개월 이하 연6%, 2개월 초과 연6.5%)

나. 주말(토ㆍ일요일) 및 공휴일 입주예정세대는 당일 현장(입주지원센터, 관리사무소 등)에서는 현금수납 불가로 사전에 은행에 납부 및 납부 영수증 등을 지참토록 안내

5. 위탁관리업체 및 관리소장 업무협의(교육)

가. 교육 대상: 위탁관리업체 담당직원 및 관리사무소장, 관리원

나. 교육 시점: 임대주택 입주개시 3일전까지

다. 교육(업무협의)내용: 임대주택 입주 및 관리업무 관련 업무협의 및 혼합단지

관리 운영에 따른 교육

6. 관리사무소 개소비용

가. 인건비(선투입비용): 선투입 인건비용은 관리사무소에서 선지출 후 청구에 의하여 관리면적에서 임대주택 면적분 비율로 지급

나. 비품등 물품구입비

- 구입방법  및 비용지급 : 신규입주 관련 관리사무소 개소(집기, 비품구매) 비용은 관리주체(관리사무소)에서 선구입 후 총 관리면적에서 임대주택 면적분 비율만큼의 비용을 관리사무소 청구에 의거 지급

- 비용부담: 분양분은 분양입주자, 임대분은 임대사업자(공사) 부담

- 비용부담의 한도: 총 구입비의 임대지분 금액(단, 소모품, 사무용품, 도서인쇄비 등 소모성 경비는 관리비에 부과)

- 청구방식 및 증빙자료: 관리업체 및 관리사무소 별도 통지 예정

- 예산과목: 임대.임대.수탁.제부대비(예산부서 : 주택관리부)

7. 주택 화재보험 및 어린이놀이시설 배상보험 등

구 분	화재보험	어린이놀이시설 배상보험	신체배상책임보험	승강기 책임보험
대상여부	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	공사 관리중인 15층 이상 의무관리 대상 아파트 (15층이하 재난배상책임보험)	승강기
관련법규	화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제5조 및 동 시행령 제2조	어린이놀이시설 안전관리법제21조 및 동법시행제13조제2항	기본법 제76조 및 동 시행령 제83조의2	승강기 안전관리법 제30조 및 부칙 8조
가입주체	소유자	소유자	소유자	소유자
의무가입	○	○	○	○
가입시기	소유권을 취득한 날로부터 30일	어린이 놀이시설 인도 받은날로부터 30일 이내	시설 사용 개시 전	관리주체가 변경된 날
배분기준	임대혼합단지로 건물 연면적 및 어린이놀이터 면적 기준 보험 가입 후 임대면적 비율에 따라 지급
비 고	. 경로당 보험 및 시설물영업배상책임보험 등의 경우 입주자(임차인) 부담 . 예산과목: 주택화재보험 임대.임대.화재.아파트 어린이놀이시설 배상보험 임대.임대.기타보험료

8. 관리비 부과

가. 부과기준: 세대별 관리비 부과 면적의 비율에 따라 부과

나. 공가관리비 부담기준

구 분	입주개시전	입주기간중		입주기간 종료일 익일부터
		미입주기간	입주일로 부터
계약(세대)	사업주체(조합)	공사	입주자	입주자
미계약(공가)	사업주체(조합)	공사		공사

※ 입주일: 열쇠 인수한 날을 기준 (입주자가 잔금납부 및 관리규약에 동의 포함)

다. 공가관리비 : 매월 관리사무소에서 서울주택도시공사(남부자산처 송파센터)로 청구

9. 관리비예치금

○ 관련근거: 사장방침 제622호(2020.10.12.)[선수관리비 운영 및 관리계획(안)

가. 부과기준: 분양단지 관리비예치금 부과기준 적용

나. 산정방법: 전용면적 × 부과금액

다. 예산과목 : 대행.임대.선수관리비

라. 지급방법 : 관리주체 청구에 따른 전체세대 일괄 지급

다. 면적별 관리비예치금

평형	전용면적 (㎡)	세대수	관리비예치금 (원)	지 급 방 법
39	39.90	137	분양단지 관리비 예치금 부과기준 적용	․ 추후 관리사무소의 청구에 의하여 일괄지급 예정
39	39.94	12
41	41.96	128
51	51.97	48

※ 법 개정(2019.10.24.)으로 임대인인 우리공사가 관리주체 청구에 따라 전체세대 일괄 지급

Ⅶ		하자보수업무 처리절차

1. 입주지정기간 및 A/S센터 운영중

하자발견			시공사 하자접수처 근무시간 내 → 하자접수처
			“캐슬모바일”A/S 앱 또는 전화접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치[분양주택과 동일한 절차로 관리됨]
			시공사 하자접수처 근무시간 외 → 생활지원센터(관리사무소)
			관리사무소에 하자접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치 [분양주택과 동일한 절차로 관리됨]

2. A/S센터 운영 경과 후

하자발견			관리사무소에 하자접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치 [분양주택과 동일한 절차로 관리됨]

Ⅷ		행 정 사 항

1. 입주설명회 개최 보류 : 코로나19로 잠정 중지

가. 2020년 행정부시장 신년 업무보고시 권고사항이나, 코로나-19로 집회, 행사 등을 취소, 연기중이므로 추후 주택관리부에서 방침 시달 후 시행예정.

나. 입주설명회 교육내용

- 공동주택에 대한 전반적 이해, 입주절차, 하자신고 및 처리, 조화로운 공     동주택 생활의 이해, 임차인 의무사항(전대금지, 주택소유 등)

- 임차인대표회의 구성 안내 등 기타 단지의 효율적인 관리를 위해 필요한 사항

2. 임대주택 관리규약 제정 및 관리협약 체결

가. 관리규약 제정

- 최초 관리규약은 사업주체 제안한 내용을 입주예정자 입주 시 과반수 서면동의로 결정(공동주택관리법 제18조 및 동법 시행령 제20조)

- 임대주택 표준관리규약 제정(안)을 관리주체에 통보

나. 관리협약 체결

- 입주자대표회의 및 임차인대표회의 구성 후 서울시 표준관리규약에 따라 혼합단지관리 협약서 체결 예정

3. 임대주택 당첨자 및 계약자명단, 임대 기본자료 송부

- 당첨자 발표 후, 주택 사전공개 및 입주 협력을 위해 시공사(또는 관리사무소)에 관련자료 송부

※ 개인정보 보호를 위해 시공사 및 관리업체와 개인정보처리위탁 계약 체결(개인정보 유출방지)

4. 입주세대의 키불출(비밀번호) 요청시

- 입주예정세대의 잔금납부여부를 송파센터에서 확인하여 관리사무소에서 붙임 입주증을 교부 받고 관리계약서 및 관리규약, 입주자 카드를 작성하고 입주지원센터에서 키불출(키불출 주체는 반드시 잔금납부여부 외 임대차계약서 및 계약자 본인여부 확인 후 처리)

5. 입주현황 및 하자처리현황 파악 보고

- 일일 입주현황 입주지원센터(또는 관리사무소)에서 작성, 송파센터로 e-mail 발송.

- 일일 하자처리 현황은 A/S센터에서 작성, 송파센터로 e-mail 발송.

6. 입주자 전대 ‧ 전매방지

가. 관련근거: 공공주택 특별법 제49조의 4(공공임대주택의 전대제한), 동법 제49조 의 7(공공주택의 거주실태 조사 등), 동법 제57조의 4(벌칙), 서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙 제8조 제2항(입주자 관리)

나. 조사대상: 입주예정 세대(세대원 포함)

다. 조사기간: 입주시	부터 연2회 시행

라. 조사방법: 입주시 본인여부 확인(신분증 대조) 및 가재도구 확인 후 거주자   실태조사서에 서명 날인, 입주예정자가 아닌 경우 이삿짐 반입 금지

마. 불법전대 방지 특별 관리

- 입주안내문에 불법전대시 처벌규정 및 계약자 본인 입주여부 확인 명시

- 연 2회이상 정기적인 거주자 실태조사 시행

- 불법숙박 영업행위 중계사이트를 통한 모니터링

7. 임차인대표회의 구성지원

가. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제42조에 따라 150세대 이상 의무관리   대상단지의 임차인대표회의 구성 의무화 시행(150세대 이하 단지도 구성 독려)

나. 임차인 과반수 입주시 관리주체에 임차인대표회의 구성토록(의무구성 사실          및 협의사항 반기별 1회이상) 협조공문 시행.

붙임  1. [거여2-1 송파시그니처 롯데캐슬] 신규입주 재개발 임대주택 입주자사전점검 실시 1부

2. 거여2-1구역 설계개요 및 동별 개요 1부

3. 거여2-1단지 임대주택매매계약서 1부

4. 거여2-1구역 재개발임대주택 동호배정결과명세 1부

5. 송파시그니처롯데캐슬 행복주택 계약자 명단 1부

6. 송파시그니처 롯데캐슬 입주증 양식 1부

7. 혼합주택단지 임대주택 표준관리규약(안) 개정전문 1부.  끝.