◈ 서울특별시고시 제2018-000호

『반포아파트지구 개발기본계획 및 반포아파트지구 3주구 정비계획』 변경 및 지형도면 고시

건설부고시 제131호(1976.8.21)로 아파트지구 지정되고, 서울특별시고시 제2004-419호(2004.12.27)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2012-102호(2012.4.19)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2013-358호(2013.10.31)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시 서초구고시 제2016-62호(2016.7.1)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2017-75호(2017.3.2)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2017-91호(2017.3.16)로 아파트지구 개발기본계획 변경결정, 서울특별시고시 제2017-274호(2017.7.27)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경결정, 서울특별시고시 제2017-418호(2017.11.16)로 아파트지구 개발기본계획 (경미한)변경 결정된 반포아파트지구에(3주구) 대하여,  「도시 및 주거환경정비법」 제16조와 「주택법(법률 제6916호, 2003.11.30)」 부칙 제9조 및 「도시 및 주거환경정비법(법률 제6852호, 2003.7.1)」 부칙 제5조 제3항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 규정에 의하여 신반포 21차 아파트(3주구) 개발기본계획(정비계획)을 변경 지정(결정)하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조의 규정에 의하여 지형도면을 작성하였기에 이를 고시합니다.

2018년 00월 00일

서 울 특 별 시 장

1. 아파트지구개발기본계획의 명칭·위치 및 면적

가. 명칭 : 서울특별시 반포아파트지구 개발기본계획(정비계획)

나. 위치 : 서초구 반포동, 잠원동 일대

다. 면적

구분	정비구역 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
기정	반포 아파트지구	서초구 반포동, 잠원동 일대	1,548,924.6	-	1,548,924.6	-

2. 주요 변경내용(반포아파트지구 3주구 신반포21차 아파트)

가. 현금 및 건축물 기부채납에 따른 공공기여 계획 변경 (기존 0% → 변경 3%)

나. 공공기여 및 소형(임대)주택 건설에 따른 용적률 완화 (기존 230% → 변경 299.7%)

3. 반포아파트지구 개발기본계획 결정(변경)조서

가. 토지이용계획 : 변경없음

나. 건축물 규제사항 : 변경없음

다. 중심시설 및 기타 건축물 계획 : 변경없음

4. 정비구역 및 정비계획 변경 내용

가. 정비구역의 위치 및 면적

구분	정비구역 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
기정	신반포21차아파트 주택재건축정비사업	서초구 잠원동 59-10번지 일대	8,785.9	-	8,785.9	-

나. 정비계획 변경 내용

1) 토지이용계획(변경없음)

구분	명칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합계		8,785.9	100.0	-
획지	주택용지	8,785.9	100.0	공동주택 및 부대복리시설

2) 용도지역(변경없음)

구분	명칭	면적(㎡)	비율(%)	비고
합계		8,785.9	100.0	-
주거지역	제3종일반주거지역	8,785.9	100.0	-

3) 도시계획시설 결정조서(해당사항 없음)

4) 공동이용시설 설치계획

- 주택건설기준 등에 관한 규정에 따름

5) 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

(1) 기존건축물의 정비·개량계획

구분	구역구분		가구 또는 획지구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후신축	철거 이주
기정	신반포21차아파트 주택재건축정비구역	8,785.9	획지	8,785.9	잠원동 59-10번지일대	2	-	-	2	-	-

(2) 건축시설계획 : 변경

구분

구역구분

가구 또는 획지구분

위치

주된

용도

건폐율

용적률

높이

(층수)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

정비

계획

예정

법적상한

기정

신반포21차아파트

주택재건축정비구역

8,785.9

주택

용지

8,785.9

잠원동 59-10번지

일대

공동주택

및

부대복리

시설

20%

이하

230%

이하

-

-

-

변경

50%

이하

239.3%

이하

299.7%

이하

66m

(22층)

이하

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

∙ 국민주택규모(85㎡이하) 주택을 전체세대수의 60%이상 건립

∙ 국민주택규모(85㎡이하) 주택을 전체연면적의 50%이상 건립

구분	세대수		주택연면적
	세대수(세대)	비율(%)	면적(㎡)	비율(%)
계	293	100.0	10,965.38	100.0
60㎡이하	203	69.28	6,373.84	58.1
60~85㎡이하	53	18.09	1,019.88	9.3
85㎡초과	37	12.63	3,571.66	32.6

심의완화 사항

∙ 용적률 완화(도시 및 주거환경정비법 제54조)
- 정비계획용적률(239.3%) → 예정법적상한용적률(299.7%)
- 임대주택 용적률 : (299.7% - 239.3%) × 50% = 30.2%

※ 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 따른 용적률 완화 심의 완료(‘18.6.20)

건축물의 건축선에

관한 계획

∙ 건축한계선
- 북측 이면도로변(8m) : 3m
- 그 외 도로변 : 관련법령의 건축선 규정에 따름

기타사항

∙ 전면공지(보도형)
- 대상지 북측 이면도로변 건축한계선 후퇴부 보도형 전면공지(3m)로 조성

(3) 용적률 산정

※ 1) 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회에서 심의 시 결정된 예정법적상한용적률은 건축위원회 심의를 통해 확정함

2) 현금납부에 관한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」 제17조 및 같은 법 시행령 제14조를 준용하고, 추후 감정평가결과에 따라 현금납부액은 순부담률 기준(3.0%)범위에서 조정될 수 있음

구분	산정내용
	사업부지	획지	계획정비기반시설 면적			계획기반시설 내 기존 국·공유지
			토지 (대지지분)	건축물 (환산부지면적)	현금 (환산부지면적)
토지 이용계획	8,785.9㎡	8,785.9㎡	75.7㎡	56.3㎡	132.0㎡	-
공공시설부지 제공면적 (순부담)	∙ 순부담 면적 = 계획정비기반시설(264㎡) - 계획정비기반시설내 기존 국·공유지(0㎡) = 264㎡ ∙ 순부담 비율 = 순부담 면적 ÷ (사업부지 – 계획정비기반시설내 기존 국·공유지) = 264㎡ ÷ (8,785.9㎡ - 0㎡) = 3.0%
건축물 기부채납	∙ 어린이집 (연면적 397㎡이상) - 총 제공면적 = 132㎡ (①대지지분 ＋ ②환산부지면적) ① 대지지분 : 대지면적(8,785.9㎡) × 건축물 기부채납 비율(0.86%) = 75.7㎡ ② 환산부지면적 : 공사비1) × 건축물 기부채납 면적 ÷ 부지가액2) (2,917,000원/㎡ × 397㎡) ÷ 20,560,000원/㎡ = 56.3㎡ ※ 1) 공사비 : 2017 공공건축물 공사비 책정 등 가이드라인(서울시) 중 어린이집 단가 적용 ※ 2) 부지가액(원/㎡) : 공시지가 가중평균 2배 적용(17년 1월 1일 기준)
현금 기부채납	∙ 현금 기부채납 (약 27억) - 환산부지면적 = 현금 기부채납 비용 ÷ 부지가액1) = 2,713,920,000원 ÷ 20,560,000원/㎡ = 132㎡ ※ 1) 부지가액(원/㎡) : 공시지가 가중평균 2배 적용(17년 1월 1일 기준)
정비계획 용적률 산정	∙ 기준(허용)용적률 : 230% ∙ 정비계획용적률 : 239.3% = 기준용적률 × (1 + 1.3 × α1)) = 230% × 1 + 1.3 × 0.03098 = 239.3% ※ 1) α = 총 제공면적 ÷ (대지면적 – 총 제공면적)
예정법적 상한용적률	∙ 예정법적상한용적률 = 299.7% 이하

다. 공공기여에 관한 사항(건축물 기부채납)

1) 국·공립어린이집

※ 1) 국·공립어린이집(시설 및 지분)은 서초구청으로 귀속되며, 서초구청장이 운영 및 관리함
2) 향후 토지 및 건축계획 변경 등에 따라 연면적 및 지분 면적은 조정될 수 있음

구분	시설명		위 치	면적	최초 결정일	비고 (관리청)
	명칭	세분류
신설	사회 복지시설	국·공립 어린이집	잠원동 59-10번지 (B1~2F)	연면적 397.2㎡ 지분면적 132.0㎡	-	서초구청장

2) 제공내역

※ 상기내역은 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준(2014, 서울시)」에 의거하였으며, 부지가액 등은 사업계획승인시 재산정하여 반영

구분		내용	비고
사회복지시설 연면적 (국·공립어린이집)	지상층(1F)	101.9㎡	∙ 계획연면적 : 397.2㎡ (전용놀이터 제외) ∙ 지상2층/지하1층 (부지내 별동설치) ∙ 지하층은 전용주차장 및 공용면적 ※ 추후, 구체적인 보육시설 배치 및 실내공간 활용 등은 관리청과 협의 과정에서 변경될 수 있음
	지상층(2F)	169.7㎡
	지하층(B1F)	125.6㎡
건축비		2,917,000원/㎡	∙ 2017 공공건축물 공사비 책정 등 가이드라인(서울시) - 어린이집 공사비(연면적 500㎡) 적용
설치비용		1,158,632,400원	∙ 설치비용 : 건축비 × 건축연면적 - 2,917,000원/㎡ × 397.2㎡ = 1,158,632,400원
부지가액		20,560,000원/㎡	∙ 토지별 공시지가 평균 × 2배
환산부지면적		56.3㎡	∙ 환산부지면적 : 설치비용 ÷ 부지가액 - 1,158,632,400원 ÷ 20,560,000원/㎡ = 56.3㎡
토지지분		75.7㎡	∙ 대지면적 × 사회복지시설 연면적 비율 - 8,785.9㎡ × 0.86% = 75.7㎡
총 제공면적		132.0㎡	∙ 부담률 : 1.5%

라. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분		계획내용	비고
도시경관		∙ 대상지 주위의 주요 조망축에서의 경관 및 주변지역과의 부조화 방지를 고려하여 스카이라인 등을 계획
환경보전	환경영향	∙ 다량의 건축폐기물 발생 예상
	영향대책	∙ 사업시행 이전에 보존가치 있는 수목에 대해 조사하고 이식 등 대책 수립
재난방지	화재	∙ 화재발생을 대비한 방화계획은 건축법의 방화에 관한 규정 및 관련법규를 준수하여 종합적인 방재계획 수립
	수해	∙ 구역 내 우수구역 및 주변지역의 우수체계를 검토하고, 지구 내부로의 우수유입을 최대한 방지할 수 있는 계획 및 시설설비체계 구축
	교통	∙ 재해시 소방도로의 기능이 유지될 수 있는 단지 내 동선체계 구축 ∙ 비상시 보행자 동선이 비상도로 기능을 유지할 수 있도록 계획

마. 정비사업의 시행계획

사업시행방법	사업시행 예정시기	사업시행자	정비사업의 시행으로 증가되는 예상 세대수	비고
주택재건축 정비사업	정비구역 지정고시가 있는날부터 4년 이내	신반포21차아파트 주택재건축정비사업 조합	현황 : 108세대 계획 : 293세대 증) 185세대

바. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 변경없음

사. 가구 및 획지에 관한 계획

구분	가구	면적(㎡)	획지구분		비고
			위치	면적(㎡)
획지	주택용지	8,785.9	서초구 잠원동 59-10번지	8,785.9	주택용지

아. 재건축 소형주택 건설에 관한 계획

건립위치	부지면적(㎡)	세대수	세대규모		비교(연면적)
			전용	공급
서초구 잠원동 59-10일원	8,785.9	43	44.99㎡	62.49㎡	계획 : 2,687.1㎡ (기준 : 2,653.3㎡)

■ 산출근거

※ 연면적은 지상층 연면적 기준이며, 추후 관련규정 범위 내에서 변경 가능

구분		산출근거	내용	비고
기준용적률		∙ 아파트지구개발기본계획에서 정한 용적률	230%
정비계획용적률		∙ 기준용적률 × {1 + (1.3 × α)} = 230% × {1 + (1.3 × 0.03098)}	239.3%
예정법적상한 용적률		∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조	299.7%
소형 주택 면적 산정	용적률 증가분	∙ 법적상한용적률 - 정비계획용적률	60.4%
	증가된 용적률의 50%	∙ 60.4% × 50%	30.2%
	의무연면적	∙ 계획대지면적 × 증가된용적률의 1/2이상 = 8,785.9㎡ × 30.2%	2,653.3㎡ 이상
재건축 소형주택 확보 계획		∙ 계획연면적 = 62.49㎡ × 43세대	2,687.1㎡

5. 2018년 제8차 도시계획위원회 심의결과 : 조건부 가결

▶ 조건사항

1. 국·공립어린이집계획은 이용자 편의성 확보 측면에서 대상지 서측으로 위치를 조정하고,
차량동선계획 및 보행자 안전 등의 적정성을 검토할 것.

2. 건축계획 및 교통처리계획 관련

2-1. 향후 건축위원회 심의시 북측으로 연접한 한신4지구 정비계획상 주동배치를 고려하여
금회 상정안의 건축대안(최고 22층, 통경축 확보) 수용 여부 등을 면밀 검토할 것.

2-2. 대상지 북측 도로(8m)의 여건을 감안하여 주차계획(499대)은 법정주차대수(293대) 대비
과도하지 않도록 조정할 것.

6. 기타 자세한 내용은 개발기본계획(정비계획)변경결정 도서 참조 (비치도서와 같음)

7. 관계도면 : 붙임참조

◦ 지형도면 및 정비계획결정도

※ 첨부된 도면은 참고용이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없음

8. 열람장소

◦ 고시 관련 세부내용에 대하여 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 공동주택과
(☎2133-7137) 및 서초구 주거개선과(☎2155-7341)에 관계서류 비치 및 열람

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할
예정이오니 참고하시기 바랍니다.

■ 반포아파트지구 개발기본계획 - 토지이용계획도(변경없음)

■ 반포아파트지구(3주구) 개발기본계획 - 토지이용계획도(변경없음)

■ 정비계획 결정도(기정)

■ 정비계획 결정도(변경)