서울시 젠트리피케이션 대응방안

□ 총 괄

① 지역별 민관협의체 구성 및 상생협약 체결 유도

② 지역정체성 보존을 위한 앵커시설 확보·운영

③ 거버넌스를 통한 젠트리피케이션 공론화

④ 마을변호사 및 마을세무사 지정·운영
⑤ 서울형 장기안심상가 조성·지원

⑥ 임차상인 상가매입비 지원을 통한 자산화전략

⑦ 부동산중개업소 특별지도 순회점검

□ 지역별 대응 방안 : 총괄대책을 지역별 특성에 맞게 재구성

① 대학로       ② 인사동       ③ 신·홍·합 지역

④ 성미산 마을 등 마을공동체    ⑤ 도시재생지역(해방촌, 성수동 등)

⑥ 북촌 및 서촌

□ 도시계획적 수단을 통한 관리

① 재생 등 도시계획사업계획 수립 시, 예방대책 수립

② 지구단위계획 가이드라인 마련

□ 법령 등 제도 개선

① ｢상가건물임대차보호법｣ 개정 건의

② 지역상생발전을 위한 도지재생특별법 개정에 따른 조례개정 등

붙임 : 1. 분야별 대책 세부방안 1부.

2. 분야별 추진실적 1부.  끝.

<붙임1>

젠트리피케이션 분야별 세부 대응방안

1

지역별 민관협의체 구성 및 상생협약 체결 유도

□ 대책방안

○ 상생협약 체결 유도를 위해 지역별 민관협의체 구성

○ 상인 - 건물소유자 - 지자체 간 상생협약 체결로 자발적․자율적 해결 유도

- 임대인 : 임대기간 동안 임대료 상향 유보, 임차인에 대하여 권리금 보호

- 임차인 : 상권활성화 및 권리금 안정화를 위해 노력

- 시(구) : 시민 편의시설 설치, 가로환경 개선 등을 통한 상권활성화 지원

○ 자율적 상생협약 성공사례 확산

	서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례
제5조(상생협약체결 권장 및 지원) ① 시장은 예산지원을 통해 임대인의 의사와 관계없이 상권이 활성화되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 상가건물임대차 상생협약(이하 "상생협약"이라 한다) 체결을 권장하고 이를 지원할 수 있다. 1.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제24조의 규정에 의한 임차상인 및 공설시장 입점상인 보호대책과 같은 법 제49조의 규정에 의한 시장정비사업 입점상인 보호대책의 시행 2.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제27조제1항의 규정에 의한 지원사업 3. 기타 관계법령 또는 조례에 따라 예산지원을 통해 직·간접으로 상권이 활성화되는 내용을 수반하는 지역개발사업 등 ② 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약에 차임과 차임인상률, 임대차기간, 계약갱신요구권 및 권리금회수기회 보장 등 상가임대차계약의 안정을 위한 제반사항이 포함될 수 있도록 하여야 한다. ③ 시장은 제1항의 규정에 의한 상생협약체결을 지원하기 위하여 소요되는 사업비와 필요 경비를 예산에 반영할 수 있다.

	서울특별시 도시재생 활성화 및 지원에 관한 조례
제16조(도시재생활성화계획의 수립) ① 시장은 법 제19조에 따라 도시재생전략계획에서 지정된 도시재생활성화지역에 대하여 도시재생활성화계획을 수립할 수 있다. ② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하고, 법 제27조의2에 따른 상생협약 등 지역상생발전 대책이 포함되도록 수립하여야 한다. <개정 2018.3.22.>

참 고		상생협약 표준안

○○○ 지역 활성화를 위한 상생협약서

○○○ 지역의 건물주, 상가임차인 및 서울시(자치구)는 상생발전을 도모하고 상권을 활성화하기 위하여 다음과 같이 협약을 체결하고 이의 성실한 준수를 확약한다.

건물주는 ‘상가건물 임대차보호법’의 제반 규정을 준수하고 지역경제의 안정을 보장하기 위하여 임대차 기간 동안 차임과 보증금을 인상하지 않으며 계약기간 이후 임차인이 재계약을 희망하는 경우 특별한 사정이 없는 한 적극 협력한다.

임차인은 손님에게 불쾌감을 주는 호객행위, 보도 상 물건 적치 등 일체의 행위를 하지 않을 것이며 쾌적한 영업환경과 거리환경 조성 등  상권의 지속적인 성장 및 활성화를 위해 적극 노력한다.

건물주와 임차인은 안정적인 지역경제의 상생발전을 도모하기 위하여 최선을 다해 적극 상호 협력한다.

서울시와 ○○구는 공공인프라 및 환경 개선사업 등을 통해 상권 활성화 사업을 적극 지원한다.

○○○ 건물주 대표        ○○○ 상인회 대표        서울시장(○○구청장)

2

지역정체성 보존을 위한 앵커시설 확보․운영

□ 앵커(핵심)시설 확보 필요성

○ 젠트리피케이션 발생지역은 높은 지가 및 임대료로 인해 지역의 특성을 대표하는 민간시설(독창적 공방․상가 등) 이전 불가피

○ 지역의 정체성 유지를 위해서는 공공기관에서 부동산 매입 또는 임차를 통해 핵심(앵커)시설 확보․유지 필요

□ 대책방안

○ ‘건물 매입’ 등으로 저렴한 임대시설 및 지원공간 제공

- 市가 직접 시설을 매입․임차하여 문화․예술인, 영세 소상공인 등의 입주․활용 지원

- 지원시설 설립으로 직․간접적으로 해당지역의 활성화 지원

○ 앵커(핵심)시설 확보․운영

- 운영대상지역 : 문화지역, 재생지역, 신홍합지역, 마을공동체 등

3

법률지원단(마을변호사/마을세무사) 운영 및 부동산중개업소 지도

□ 대책방안

법률지원단

○ 자치구와 협력을 통해 시민 삶의 질 향상을 위한 법률적 지원체계 구축

- 25개 자치구 424개 동주민센터의 법률주치의로 정착할 수 있는 방안 적극 모색

- 자치구 추천 변호사를 마을변호사로 위촉하여 지역사회 참여를 확대

○ 대한법률구조공단과 협의하여 소외계층에 대한 법률구조 적극지원

○ 지역별 전담 세무사 선정 운영

부동산중개업소 지도

○ 젠트리피케이션 대상지역 자치구 부동산중개업자 간담회 개최

○ 서울시, 자치구, 국세청 등 유관기관과 특별합동 단속반 운영

○ 젠트리피케이션 대상지역 부동산매매 및 임대차 거래량 모니터링

○ 부동산 불법 중개행위 신고센터 설치

4

서울형 장기안심상가 운영

□ 대책방안

장기안심상가

○ 서울시 소재한 상가건물을 소유한 임대인으로

○ 일정기간 임대계약조건 유지 등 임차인 전원과 1:1 상생협약 체결 및 서울시 상가건물 임대료 안정화 정책에 동의 필요

○ 상생협약 이행 및 위반시 지원금 반환 등에 대한 약정․공증필요

○ 지원범위 : 방수, 지붕, 내벽 목공사, 도장, 미장, 보일러, 상·하수, 전기 등 일체의 리모델링 비용

○ 지원금액 : 상가건물주 1인당 30백만원 이내

5

도시계획적(지구단위계획 재정비 등) 수단을 통한 관리

□ 대책방안

○ 도시계획․재생 등 도시관리계획 수립 시 예방대책 수립

- 도시재생전략계획 및 도시재생활성화계획 수립 시, 임차인 보호방안 및 구역별 특성을 최대한 감안하여 젠트리피케이션 대응방안 포괄적 규정

- 지구단위계획 수립(재정비) 시 젠트리피케이션 가능성을 조사․분석하여, 필요시 불허용도 지정 등 계획에 반영

○ 젠트리피케이션 관련 지구단위계획 가이드라인(안)

- 대규모 판매시설, 가맹사업(프랜차이즈) 등 입지 규제

- 근린생활시설(휴게․일반음식점 등) 입지기준 강화

- 최대개발규모 제한

- 지정․권장용도 도입

6

임차인 보호를 위한 상가임대차 상담센터 및 분쟁조정위원회 운영

□ 대책방안

○ 상가임대차 전반에 대한 실질적 전문상담과 중재․조정을 통해 타협을 유도하는 동시에 대안을 제시하여 신속한 임대차 갈등 해소

○ 특히, 젠트리피케이션 발생지역 영세임차상인 임대차 상담 및 분쟁 조정에 대한 적극적인 대안 마련

○ 상가임대차 분쟁에 대한 올바른 기준제시로 갈등예방 및 완화

○ 상담센터 홈페이지 구축․운영으로 센터 이용률 제고

7

법령 및 제도개선

□ ｢상가건물 임대차보호법｣ 개정 건의(’17.12.22)

① 임차인의 계약갱신요구권 확대 : 5년 →10년

▸ 단, 철거 또는 재건축 등 특별한 사정이 있는 경우 제외

② 임대료 인상률 제한 : 시․도 실정에 맞게 지방자치단체 조례에 위임

▸ 현재 5% 이내로 인상률 제한, 임대료의 합리적 인상기준을 마련

③ 상가임대차법 적용범위 확대

▸ 법 적용 : 환산보증금 6억1천만원 이하 → 전면 확대 또는 시도 조례로 위임

④ 건물철거나 재건축 시, 권리금에 준하는 손해배상 청구권 인정

▸ 철거 또는 재건축의 경우, 현행법에서는 정당한 갱신계약 거절사유에 해당

⑤ 분쟁 발생시 ‘시‧도분쟁조정위원회’ 설치를 통한 구제절차 마련

▸ 대화와 타협으로 제소전 화해(문제해결)의 가능성을 열어 사회적 비용 절감

⑥ 우선변제권의 기준이 되는 환산보증금을 보증금으로 변경 ➡ 월세와는 무관하게 보증금 기준만으로 우선변제권 적용

▸ 서울은 환산보증금 6,500만원 이하인 경우에만 우선변제권(2,200만원) 인정

⑦ 전통시장 등을 권리금 회수기회 보호대상으로 포함

▸ 전통시장, 대규모점포 내 분양 완료 점포, 독립임대매장 등을 권리금보호 적용

⑧ 임차인의 권리금 회수기회 확대

▸ 신규임차인 주선기간 : 임대차 종료 직전 3개월 → 6개월

▸ 권리금회수기회 보호 적용제외 대상 사유 중 비영리목적 사용기간 : 1년6개월→3년

□ ｢도시재생 특별법 개정에 따른 조례 개정(’18.3.22)

	서울특별시 도시재생 활성화 및 지원에 관한 조례
제16조(도시재생활성화계획의 수립) ① 시장은 법 제19조에 따라 도시재생전략계획에서 지정된 도시재생활성화지역에 대하여 도시재생활성화계획을 수립할 수 있다. ② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하고, 법 제27조의2에 따른 상생협약 등 지역상생발전 대책이 포함되도록 수립하여야 한다. <개정 2018.3.22.>

<붙임2>

젠트리피케이션 분야별 세부 추진실적

1

지역별 민관협의체 구성 및 상생협약 체결 유도

□ 연도별 상생협약 체결현황 : 8개 지역 18건

○ ’15년(2) : 신촌(9월), 성수(12월)

○ ’16년(4) : 세운(1월), 성수(4월), 창신·숭인(11월), 해방촌(11월)

○ ’17년(3) : 마장(1월), 세운(8월), 용산전자상가(12월)

○ ’18년(9) : 영등포․경인로(6월, 8건), 용산전자상가(8월, 1건)

□ 주요내용 : 건물소유주-임차상인-지자체간 자발적·자율적 협의추진

○ 임대인 : 임대기간 동안 임대료 상향유보, 임차인에 대한 권리금 보호

○ 임차인 : 상권활성화 및 권리금 안정화를 위한 노력

○ 시(구) : 시민 편의시설 설치, 가로환경 개선 등 상권활성화 지원

2

지역정체성 보존을 위한 앵커시설 확보․운영

□ 市가 부동산을 매입 또는 임차하여 지역 특성을 대표하는 앵커시설을 조성하고 지원공간 및 저렴한 임대시설로 제공

○ 9개지역, 앵커시설 19개소 확보(설계 및 건립) 및 운영 추진 중(’18.10월 기준)

문화지역 : 대학로, 인사동

○ 대학로 창작연극 지원시설 건립, 공유형 창작 플랫폼극장 매입·운영, 서울형 창작극장 운영, 서울 공예박물관 조성, 예술청 건립 등

○ 창작활동을 목적으로 공간을 임차하여 운영중인 민간창작공간 지원 등

신·홍·합 지역

○ 신촌·홍대·합정 임대료 상승으로 인한 예비 스타트업 기업의 지역 이탈을 막고 청년창업을 지원하고자 ‘창업 주거 및 네트워크 공간’ 조성

- 청년 공동창업 주거 공간 ‘청년창업 꿈터’ 및 창업카페 운영(신촌, 숭실대점, 홍대점)

- 신촌역 인근 문화앵커시설 ‘신촌문화발전소’ (’18.6월 개관 및 운영)

재생지역

○ 사업목적 : 함께 잘사는 지역조성을 위한 서울형 도시재생 젠트리피케이션 대응계획으로 지속가능한 도시재생을 추진

○ 추진실적 : 28개소(’15년 6개소/’16년 8개소/’17년 10개소/’18년 4개소)

- ’15년 : 장위지역(7월), 창신·숭인(6월, 7월, 8월, 10월), 세운상가(11월)

- ’16년 : 가리봉(5월), 장위(5월), 서울역 일대(8월), 해방촌(9월), 장안평(9월), 낙원상가(11월), 상도(11월), 암사(12월)

-’17년 : 서울역 일대(3월 2개소, 5월, 6월, 7월, 9월, 10월 2개소), 성수(6월, 11월)

- ’18년 : 상도(1월), 세운상가(2월), 서울역 일대(2월), 용산전자상가(4월)

마을공동체

○ 성미산 지역 “마을활력소” 조성 및 운영

- ‘마을활력소’ 부지 매입 완료(’16.12월)

- 매입 마을활력소 조성사업 추진계획 수립(’17.3월)

- 민간위탁 수탁기관 선정(’17.11월), 준공(’18.5월), 운영(’18.7월)

3

서울형 장기안심상가 운영

□ 5년 이상 임대료 인상을 자제하기로 임차인과 상생협약 체결한 임대인에게 최대 3천만원까지 리모델링 비용 지원

○ 추진실적 : ’18년 제2차 장기안심상가 선정 : 25개(90명 임차인)

- ’16년 : 12개 자치구 34개 건물 125명 임차인 리모델링비 670백만원

- ’17년 : 11개 자치구 43개 건물 134명 임차인 리모델링비 566백만원

- ’18년 : 14개 자치구 33개 건물 117명 임차인 리모델링비 596백만원

4

법령 및 제도개선

□ 상가임차인 보호 조례 제정 및 지원 강화

○ 제264회 시의회 정례회시 제정안 통과(’16.1.7 공포)

- ‘투자․출연기관’이 보유하고 있는 상가건물 임대차 보호 강화(최소 2년이상 임대)

- 서울시 장기안심상가 등 지역자산화 전략을 위한 근거 마련

- 상가건물 임대차 분쟁조정위원회의 구성 및 운영에 관한 사항 규정 등

○ ｢상가건물임대차보호법｣ 개정 건의(’17.12.22.)

- 지역실정에 맞는 보호제도 운영을 위해 시도에 권한 부여

-  환산보증금 적용기준 및 임대료 인상률 상한을 시·도 조례로 위임

-  시·도에 광역분쟁조정위원회 설치 및 운영

-  임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장(5년→10년)

-  철거·재건축 시 임차인에게 권리금에 상응하는 퇴거료 보상

-  전통시장 등을 권리금 회수기회 보호대상에 포함

○ 지역상생발전을 위한 도시재생특별법 개정 및 건의(’17.7.31.)

- 상생협약 등 대책 수립을 위한 근거규정 마련

▹ 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」일부개정(’17.12.26.)(시행 ’18.6.27)

제27조의2(상생협약)

① 도시재생활성화지역 내의 주민, 상가건물의 임대인, 임차인 등 대통령령으로 정하는 자는 상생협약을 체결할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 상생협약 사항에 관한 표준적인 내용을 정하여 고시하고, 그에 따를 것을 권장할 수 있다.

③ 제1항에 따른 상생협약에는 상생협약을 체결한 당사자(이하 “협약당사자”라 한다)별 의무적인 이행사항, 차임과 차임인상률 안정화에 관한 사항, 임대차기간의 조정에 관한 사항, 상생협약 위반 시 제재사항 등을 포함할 수 있으며, 협약 당사자는 상생협약을 이행하기 위하여 노력하여야 한다.

- 도시재생활성화지역 내 협의체에 의한 상가건물 임대차계약에 관한 특례 마련

- 지역상생발전을 위한 도시재생조례 개정(’18. 2월)

현 행	개 정 안
제16조(도시재생활성화계획의 수립)	제16조(도시재생활성화계획의 수립)
① (생 략)	① (현행과 같음)
② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하도록 수립하여야 한다.	② 도시재생활성화계획은 도시재생전략계획에 부합하고, 법 제27조의2에 따른 상생협약 등 지역상생발전 대책이 포함되도록 수립하여야 한다.
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)

○ 상가 공공자산화 매입방안별 검토 추진

- 자체예산 및 주택도시기금을 통한 상가 매입 /기부채납 받은 공공시설 일부 임대

※ SH 도시연구원 관련연구 추진 중(`18.3월 ~ 12월)

□ 한옥 등 건축자산 진흥에 관한 조례시행규칙 제정(’18.5.17)