문서번호	세제과-6533
결재일자	2014.5.15.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	세제개선팀장	세제과장		재무국장
협 조
	★세무과장
	38세금징수과장

멸실주택 재산세 급등에 따른

세 부담 상한 개선

2014. 5

제 무 국

(세제과)

			목 차

1. 세 부담 상한 개요	1

2. 실태분석(서울시)	2

3. 주요 급등원인	5

4. 제도개선의 필요성	4

1) 도정법에 의한 멸실주택 소유자의 세부담 완화

2) 재산세 급등 관련 자치구 민원해결

5. 개정 건의(안)	5

※ 신․구조문 대비	6

멸실주택 재산세 급등에 따른

세 부담 상한 개선 건의

「도시 및 주거환경정비법」(가칭 “도정법”)에 의한 주택멸실 후 재산세 급등에 따른 재산세 부과의 형평성 문제 해결과 관련 민원 해소를 위해  지방세법 개정․건의를 검토하고자 함.

1		세 부담 상한 개요

○ 관련근거 : 지방세법 제122조 및 동법 시행령 제118조 1호 라목

○ 제정목적

- 2005.1월 부동산 세제개편에 따라 지방세의 과표산정 방식을 “시가기준”으로 적용함에 따라 급격한 세 부담을 완화하기 위해 신설

○ 주요내용

- 주 택 : 주택공시가격에 따라 차등 적용(직전년도 재산세상당액x 비율%)

3억원 이하	3억원 초과 6억원 이하	6억원 초과
5%	10%	30%

- 토 지 : 직전년도 재산세상당액의 150%로 일괄 적용, 단, 도정법에 의한 주택멸실의 경우 직전년도 재산세 상당액 산출시 산출지수(130/100)n 적용

※ 연차별 산출지수 적용(예)

주택멸실연차	1년차	2년차	3년차	4년차
n	0	1	2	3
재산세 상한액	A1 = 주택세액×150%	A2 =A1×(1.3)1×150%	A3 =A2×(1.3)2×150%	A4 =A3×(1.3)3×150%
직전연도상당액	주택세액	A1×(1.3)1	A2×(1.3)2	A3×(1.3)3
세 부담상한 (멸실전 대비 상승비율)	50%	95%	153.5%	229.55%

2		실태 분석(서울시)

멸실주택 재산세 과세자료 분석 개요

◈ 대상 : 최근 4년간(‘10~’13년) 멸실주택에 대한 재산세 과세자료         (단위 : 백만원)

연도별	건수	재산세 상승					재산세 감소
		건수	멸실전	멸실후	증감	증감율	건수	멸실전	멸실후	증감	증감율
계	164,394	154,929	13,490	26,157	12,667	93.9%	9,465	6,772	4,281	△2,491	△36.8%
2010	39,851	39,708	2,975	5,809	2,834	95.3%	143	66	56	△10	△15.1%
2011	44,074	40,964	3,642	6,860	3,218	88.4%	3,110	1,948	1,334	△614	△31.5%
2012	42,846	38,276	3,295	6,601	3,306	100.3%	4,570	3,884	2,390	△1,494	△38.4%
2013	37,623	35,981	3,578	6,887	3,309	92.5%	1,642	874	501	△373	△42.7%

○ 주택멸실에 따른 재산세 부과 연평균 41천여건 76억원 수준

- 총 164.394건 중 94.2%(154,929건) 재산세 상승, 금액대비 평균 93.9% 상승

․ 총 25개구 중 23개구 상승/ 대상건수 90%이상 4년 연속 상승

▷ 전 과세대상 상승(관악구 등 6개구), 90% 이상 상승(강동구 등 17개구)

⇒ 멸실 후 토지로 부과(관악구 등) 및 토지지분이 상대적으로 높은 단독주택 멸실(도봉구 등)등이 원인이며 4년 연속상승은 주택관리처분 인가 후 착공 또는 공사 중으로 판단됨.

- 총 164,394건 중 5.8%(9,465건)가 재산세 감소, 금액대비 평균 36.8% 감소

․ 강남구(과세대상 중 63.8% 감소). 강서구(과세대상 중 23.9%감소)

⇒ 멸실 전 주택가격이 월등하게 높거나(강남), 주택대비 토지지분이 상대적으로 적음(강서)

○ 민선 5기 대규모 재개발(건축)사업 축소 등으로 과세건수 감소 추세

- ‘11년(최고 44,074건) 대비 6,451건 감소(15% 감소)

⇒ 재개발(건축) 정비구역 해제(강북 수유동 711 등 114개소), 뉴타운사업 취소(종로 창신동 등 13개소)

○ 공동주택보다 단독주택이 멸실 전 대비 상승분포가 큰 편임.

- 단독주택(대상물건 86,178건 중 85,263건 상승/98.9%)

- 공동주택(대상물건 78,216건 중 69,666건 상승/89.1%)

⇒ 토지지분이 많고 공시지가 상승률이(토지 3.5%/주택 3.2%) 다소 높은 단독주택이 9.8%↑

○ 멸실 후 1~2년차에 세 부담 가중이 가장 큰 것으로 나타남

- 1년차(27,518건 중 24,101건 상한액 150% 적용)/2년차(45,154건 중 34,608건 상한액 195% 적용)

※ 과세 대상 물건 중 세 부담 상한율 최대폭 적용 과세 분포(상승건수 대비)

년차별	1년차	2년차	3년차	4년차
세부담상한	50%	95%	153.5%	229.5%
분 포 율	88%	77%	56%	39%

○ 주택가격 3억원 이하 소액주택(총 과세대상 중 80.7% 분포)의 경우,  세 부담으로 인한 상대적 박탈감이 가중되는 것으로 나타남

- 타 구간에 비해 평균부담액 약 2배 증가(64→128천원)

- 연차별(1~4년차) 최고 146.2%까지 상승

(주택가격 기준/단위 : 천원)

세부담 상한 구간별	건수	멸 실 전 (평균부담액)	멸 실 후 (평균부담액)	증감액 (부담액증감)	평균증감율(%)
3억원 이하	122,116	7,832,043 (64)	15,625,753 (128)	7,793,710 (64)	99.5
3억원 초과~6억원 이하	22,600	5,197,972 (230)	7,714,595 (341)	2,516,623 (111)	48.4
6억원 초과	6,549	5,734,315 (876)	3,986,743 (609)	△1,747,572 (△267)	△30.5

- 과표기준 1억 5천만원 이하 구간이 세율 증가(0.1~0.15 → 0.2)로 급등

․ 재산세 평균상승률 105.8%로 극심한 세 부담 가중(주택과표기준/단위 : 천원)

세율적용 구간별	멸 실 전	멸 실 후	증감액	평균증감율(%)
1억 5천만원 이하	6,042,699	12,438,719	6,396,020	105.8
1억 5천만원 초과 3억원 이하	6,115,780	9,799,446	3,683,666	60.2
3억원 초과	6,605,850	5,088,927	-1,516,923	△23.0

3		주요 급등원인

○ 주택으로 과세하던 것을 멸실 후 토지로 부과함에 따라 급등

- 세부담 상한율 상향(주택 105%/110%/130% → 토지 150%)

- 상대적으로 높은 공시지가를 과세표준으로 적용(주택가격 → 공시지가)

- 과표산정시 공정시장가액비율 상향 적용(주택 60% → 토지 70%)

※ 공정시장가액비율은 정부가 납세자들의 세 부담을 줄여주기 위해 ‘09년도부터 도입한 재산세의 과표기준

○ 과세표준 1억 5천만원 이하 주택의 경우,  토지로 부과됨에 따라 재산세가 0.5~2배 증가로 세 부담 가중

과세표준(구간별)	세율 적용		증감
	멸실 전	멸실 후
	주 택	토 지
6천만원 이하	0.1%	0.2% (분리과세)	≒200%↑
6천만원 초과~1억5천만원 이하	60,000원+6천만원 초과금액의 0.15%		≒50% ↑

※ 도정법에 의한 토지의 분리과세(지방세법 시행령 제102조 5항 7호)

○ 과도한 재산세 상당액 산출지수(지방세법시행령 제118조 라목) 적용으로 4년차의 경우 상한폭 최고 230%까지 상승

- 재산세 상승 총 142,230건 중 9,747건으로(상승건수 대비 6.8% 분포)

	직전년도 재산세 상당액 산출(시행령 제118조 라목)
◈「도정법」에 의한 주택멸실의 경우 주택멸실 후 3년 동안 산출지수[(130/100)n] 적용 ☞ 직전년도 재산세 상당액 = 멸실전 주택에 실제 과세한 재산세액x(130/100)n ※ n =(과세연도-멸실전 주택에 실제 과세한 연도-1) ☞ 멸실 1년차(직전년도 재산세 상당액의 150%)/ 2년차부터 산출지수 적용

4		제도개선의 필요성

○「도정법」에 의한 멸실주택 소유자의 세 부담 완화를 통한 조세 형평성 제고

- 국가 또는 지방자치단체의 계획에 의한 행정행위로 인해 세 부담 상한율이 적용됨에도 멸실 전 대비 50%~230% 상승으로 인한 부담 가중

○ 재산세 급등 관련 자치구 민원해결 필요 등

- 구청장협의회(강동구 발의, ‘14. 1. 15) 안건 채택→세 부담 하향 조정(150→130%)

- 재산세 급등관련 조세심판원 심판청구(고덕시영아파트/‘10.11월) 등

5		개정 건의(안)

□ 조세부담이 큰 소액주택 소유자에 대한 재산세 불균형 문제  해소를 위해 세 부담 완화 추진

○ 주택의 최고 상한율 한도 내에서 세 부담 상한율 하향 조정(150→130%)

⇒ 지방세법 제 122조(세 부담 상한) 규정 개정

	법 개정에 따른 세수추이
◈ 세수 감소 예상액 : 15억원 수준(‘13년 순 재산세 1조 7,000억원 대비 0.08%) ▷ 현 행 : 직전연도 재산세 상당액 74억원 x 150% = 111억원 ▷ 개 정 : 직전연도 재산세 상당액 74억원 x 130% = 96.2억원

○ 재산세 상당액 산출지수에 대하여는 적용의 타당성 및 적정성 검증을 위해 연구용역 후 개정추진(지방세법 시행령 제118조 라목)

⇒ 한국지방세연구원 또는 시정개발연구원 연구과제로 제출 추진(예정)

붙임 : 지방세법 개정안 신구조문 대비표 1부.  끝.

신․구조문 대비표

□ 지방세법 제 122조

현 행	개 정 안
제 122조[세 부담 상한] 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. <개정 2011.12.31.> 1~3호 <신설> 4호	--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------다만, 주택의 경우와 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택 멸실의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 4. 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 인한 주택멸실의 경우에는 100분의 130을 초과하는 경우엔 100분의 130에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.