별첨 2

매입주택(소형, 임대, 장기전세) 업무 처리기준

제1장  목 적

관련규정에 따라 건설되는 소형, 임대, 장기전세 주택 등에 대한 매입업무 처리 기준을 정하고자 함

제2장  관련 근거 및 대상사업

2-1. 관계법령

○『주택법』제38조의6 및 동법 시행령 제42조의16

○『도시 및 주거환경정비법』제30조의3 및 동법시행령 제41조의2

○ □도시재정비 촉진을 위한 특별법』제31조 및 동법시행령 제35조

제3장  주택(소형, 임대, 장기전세) 매입

3-1. 인수자

○ 서울특별시장

3-2. 대상사업

○ 주택건설사업과 건축허가로 건설되는 주택

○ 주택재건축사업으로 건설되는 주택

○ 도시환경정비사업으로 건설되는 주택

○ 재정비촉진사업으로 건설되는 주택

○ 준공업지역에서 건설되는 주택

○ 신도시계획 운영체계에서 건설되는 주택

○ 기타 매입주택

3-3. 매입대상 주택 선정(동․호수 추첨)

○ 전산추첨으로 결정

- 일반분양주택과 사회혼합(소셜믹스)

- 조합원분이 있을 경우 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 함

○ 전산추첨이 원칙이나 이의 시행이 어려울 경우 구청관계자, 경찰 입회하에 수기추첨 할 수 있으며, 이 경우 사진, 동영상, 관계자 사인 등 증거자료 제출

3-4. 매입가격 산정

○ 매입가격은 임대주택법에 따라 국토교통부장관이 고시하는 「공공건설임대주택 표준건축비」로 함

- 부속 토지는 인수자에게 무상양여

○ 건축비 가산항목

- ｢임대주택법 시행규칙｣ 별표1 및 ｢공동주택 분양가격의 산정에 관한 규칙｣ 별표 1의3 제3호의 비용

건축구조

▸철근콘크리트 라멘구조	: 표준건축비에 5% 가산(무량판구조 포함)

▸철골철근콘크리트 구조	: 표준건축비에 10% 가산

▸철골조	: 표준건축비에 16% 가산

※ 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용

지 하 층

▸표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액

※ 지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간)는 제외

※ 지하층의 구조형식에 따라 건축비를 추가로 가산할 수는 없음

시공보증수수료

▸해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료 표준건축비에 포함

※ 일반분양분에 대한 분양보증수수료는 가산항목에서 제외

발코니 새시 일괄시공

▸표준건축비의 4.7% 적용(5% 이내로 규정하고 있음)

발코니 확장 일괄시공

▸국토교통부 기준〔공동주택 발코니 확장비용 심사참고 기준(2008. 1.)〕적용

※ 다른 사양·자재 등으로 시공되는 경우 ｢분양가심사위원회｣ 결과 검토 후 반영

음식물류 폐기물 공동처리시설의 설치비

▸｢쓰레기 자동집하시설｣ 중 ｢음식물 쓰레기시설｣에 대해서만 가산비용 인정

※ 산정방식 : (임대주택의 전용면적/총 전용면적)×음식물류 처리시설비

주택성능 등급

▸｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣ 별표 1의3 제3호의 비용

※ 공동주택성능등급에 따른 기본형 건축비의 가산비용을 적용 받고자 할 경우

- 공동주택성능 인증서를 발급받아 ｢분양가심사위원회｣에 제출

- 기본형 건축비의 가산비용을 적용받은 경우 입주자 모집공고안에 표시

3-5. 계약 시기

○ 건축공정 20% 이후 사업시행자의 매입 신청에 의해 계약 체결

- 전체층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때를 건축공정 20%로 봄

3-6. 매입비 지급 방법

○ 계약금 : 매입가격의 20%(건축공정 20% 이상)

○ 중도금 : 매입가격의 60%(건축공정 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각 15% 지급)

○ 잔  금 : 매입가격의 20%(준공인가 이후 10%, 소유권 이전 완료 후 10% 지급)

※ 책임 감리자의 확인을 거쳐 각 단계별 건축 공정 확인

3-7. 주택 인수(권리의 양도․양수)

○ 사업시행자는 준공인가를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기촉탁(신청)하여야 함

- 사업시행자가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기촉탁(신청)할 수 있음

※ 이 경우 이에 소요되는 비용은 사업시행자 부담

제4장  계 약

4-1. 약정 체결

○ 약정시기 : 본 계약 전

○ 약정대상 : 사업시행자, 서울특별시장, 대한주택보증의 3자 약정

○ 약정내용 : 주택분양보증

- 사업주체가 부도 등의 사유로 계약을 이행할 수 없는 경우 대한주택보증이 분양이행하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급

4-2. 매매 계약 신청

○ 계약시기 : 건축공정 20% 이후

○ 계약신청 : 사업시행자 ➜ 구청장 ➜ 서울특별시장

○ 매매 계약 신청시 제출 내용

- 사업개요(사업명, 위치, 건립규모, 공정률 등)

- 매입주택 규모 등

- 매입가격 관련 근거 서류 등

※ 첨부 서류

- 주택(소형, 임대, 장기전세) 매매(매입) 계약서 1부

- 주택(소형, 임대, 장기전세) 매입가격 산출검토서 및 근거 자료 1부

- 사업시행인가서 1부

- 관리처분계획인가서 1부

- 건축공정 확인서(감리 확인) 1부

- 시공보증 및 분양보증서 1부

- 마감재 리스트(일반분양분과 동일시공 확인, 마감재 비교 리스트 포함) 1부

- 주택(소형, 임대, 장기전세) 동․호 추첨 등 증빙서류 1부

- 주택(소형, 임대, 장기전세) 현장 사진, 위치도, 평면도, 배치도 각 1부

4-3. 매매 계약 체결

○ 계약 통보 : 서울특별시장 ➜ 구청장 ➜ 사업시행자

○ 매매(매입) 계약서 작성(2부)

- 서울특별시장 1부, 사업시행자 대표 1부

- 직인 날인(서울특별시장, 사업시행자 대표)

4-4. 매입비 지급

○ 지급 신청 : 구청장 ➜ 서울특별시장

- 계약금 지급 신청시 : 계약체결 관련 서류

- 중도금 지급 신청시 : 건축공정 증빙 서류

- 잔금 지급 신청시   : 준공인가 및 소유권 이전 증빙 서류(등기필증 등)

※ 신청서식 (예시)

사업단지명	건립규모 (소형, 임대, 장기전세)	총매입 가격	금년도 예산액	금회배정요구액 (계약금:20%)	현재까지 지급금액	비고

첨 부 : 1. 건축공정 확인서 1부

2. (소형, 임대, 장기전세) 현황 사진 각 1부

3. (소형, 임대, 장기전세) 매매(매입) 계약서 1부

○ 매입비 배정(계약금, 중도금, 잔금) : 서울특별시장 ➜ 구청장

○ 매입비 지급(계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 ➜ 사업시행자

○ 매입비 지급 결과보고(계약금, 중도금, 잔금) : 구청장 ➜ 서울특별시장

- 잔금 지급 이전 (하자)이행보증 증권 등 확보 후 제출(구 → 시)

- 잔금 지급 이후 등기권리증 등 소유권(보존) 이전 관련 확인 서류 제출(구 → 시)

제5장  마감재 및 하자 점검

5-1. 내부 마감재

○ 매입주택의 바닥․벽․천정․각종설비 등은 일반분양분과 동일시공

- 발코니 샤시 및 발코니 확장 여부 등 포함

○ 설계변경 및 사업계획변경 등에 따른 마감재 변경(상향포함)시 인수자와 사전협의

5-2. 현장점검 및 하자 점검

○ 1차 점검 : 건축공정 80%

- 사업시행자 : 일반분양분과 (소형, 임대, 장기전세)주택에 대한 Sample House 시공 및 마감재 List 제출

· 견본주택(Model House) 활용 가능

· Sample House 및 Model House 설치가 불가능할 경우 마감재 List 및 (소형, 임대, 장기전세)주택 시공계획서 등으로 대체 가능

- 일반분양분과 (소형, 임대, 장기전세)주택에 대한 동일시공 여부 1차 확인(SH공사) 및 마감재 수준 협의(시 및 SH공사)

○ 2차 점검 : 입주자 사전 점검 시

- 입주자 사전 점검일 지정 및 2차 점검일 협의(사업시행자 → SH공사)

- 현장 점검ㆍ하자 점검 및 시정조치 후 보고 (구 → 시, SH공사 → 시)

- (소형, 임대, 장기전세)주택 준공 전 하자 점검 사항 보완 조치 완료

- 각 단계 협의 완료 후 대금 지급

※ 주요 점검 사항

- 하자 여부 및 바닥․벽․천정․각종설비(발코니 새시 및 발코니 확장 포함) 등 일반분양주택과의 동일시공 여부

- 협의사항 외 항목에 대한 추가시공 여부

- 기타 시프트 하자 등

제6장  인수 및 관리

6-1. 인수

○ 인수 시기

- 사업시행자의 요청에 의하여 SH공사에서 인수 일정 협의

- 인수 이전에 발생하는 비용에 대해서는 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

6-2. 소유권 이전

○ 소유권 이전 시기 : 소유권보존등기 이후 60일이내

- 사업시행자는 주택재건축사업의 소유권보존등기 이후 60일 이내에 재건축소형주택에 대한 소유권 이전을 완료하여야 함

- 다만, 사업시행자의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령 기타 부득이한 사정으로 공부정리 등의 절차가 지연되는 경우에는 그러하지 아니함

- 소유권 이전에 따른 비용은 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

○ 소유권 이전 절차

- 등기촉탁서 및 위임장 제출 : 사업시행자 → 구

- 직인 날인 요청 : 구 → 서울시

- 직인 날인 관련서류 송부 : 서울시 → 구

- 사업시행자를 통한 소유권 이전 등기

- 소유권 이전 관련서류 제출 : 사업시행자 → 서울시

- 잔금지급

제7장  행정 사항

○ 이 기준은 결정일부터 시행

※ 첨 부 : 별지 서식 1 ~ 3부

[별지 1호]

(소형, 임대, 장기전세)주택 목록

○ 소 재 지 :

○ 단 지 명 :

호당 주택면적(㎡)					호별 대지 지분 (㎡)	호수	호별 매입 가격	주택 가격
공급면적			기타공용면적 (지하주차장면적 등)	계약면적
주거 전용	주거 공용	계

[별지 2호]

동 호 내 역

형별(㎡)	동	호	호별 내역

* 형별란에는 (소형, 임대, 장기전세)주택 목록상의 공급면적을 순서대로 기재

[별지 3호]

(소형, 임대, 장기전세)주택 매입가격 산출

계약면적 (◯◯형)	공급면적(㎡)			기타공용 면적(㎡)	지하주차장 (㎡)	지하층면적 (㎡)	계약면적
	전 용	주거공용	계

□ 공급면적

□ (소형, 임대, 장기전세)주택 매입가격 산정기준

① 대지비 : 무상양여

② 건축비 : 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택 표준건축비 및 임대주택법 시행규칙 별표1

가. 건축비 단가

∘ 계약면적(00형) :     원/㎡(○~○층 이하, 전용면적 ○㎡ 초과 ~ ○㎡ 이하)

∘ 계약면적(00형) :     원/㎡(○~○층 이하, 전용면적 ○㎡ 초과)

나. 평형별 건축비

◎ 계약면적㎡ (○○형)

구 분	면적(㎡)	표준건축비 단가(원/㎡)	건축비(원)	비고
지상층 면적				○ 세대
지하층 면적				표준건축비의 63%
발코니 샤시				표준건축비의 ○%
발코니 확장
총 계

◎ 계약면적㎡ (○○형)

구 분	면적(㎡)	표준건축비 단가(원/㎡)	건축비(원)	비고
지상층 면적				○ 세대
지하층 면적				표준건축비의 63%
발코니 샤시				표준건축비의 ○%
발코니 확장
총 계

다. 임대주택법시행규칙 [별표1] 제2호 라목에 의거 부가항목 가산여부에 따라 가격 변동될 수 있음

③ (소형, 임대, 장기전세)주택 세대당 매입가격

구분		토지비	건축비(원)	합 계(원)
계약면적㎡	(00형)	무상양여
계약면적㎡	(00형)	무상양여

④ (소형, 임대, 장기전세)주택 총매입가격 :             원

구 분		세대수	세대별가격	총가격	비고
합 계
계약면적㎡	(○○형)
계약면적㎡	(○○형)

(소형, 임대, 장기전세)주택 매입가격 산정

구 분	산 정 근 거	산 정	비 고
건축비보상금액 (지상층부분)	1) 공급면적(A형)	원	0세대
	표준건축비 원/
	표준건축비 × 공급면적()
	2) 공급면적(B형)	원	0세대
	표준건축비 원/
	표준건축비 × 공급면적()
(지하층부분)	1)공급면적(A형) ㎡	원
	2)공급면적(B형) ㎡	원
(가산 항목)	1)공급면적(A형) ㎡	원
	2)공급면적(B형) ㎡	원
A형 세대당 보상금액	( 건축비 )	원	0세대
B형 세대당 보상금액	( 건축비 )	원	0세대
총 보상금액	(A형x0세대) +(B형x0세대)	원	0세대
비 고

참고 1. 임대주택법 시행규칙 [별표1] 에 의거 산출

2. 부가항목에 대해서는 사업현황에 따라 결정