주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등 업무처리기준

□ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3(주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)의 신설에 따른 업무처리는 다음 기준에 의함

1. 총칙

1-1. 제30조의3 규정은 「수도권 정비계획법」제6조제2항제1호에 따른 과밀억제권역에 해당하는 지역 내 재건축사업에 적용한다. 다만, 정비계획 수립 대상이 아닌 소규모 재건축사업의 경우 적용하지 아니한다.

1-2. 사업시행자는 개별 사업의 여건을 고려하여 제30조의3에 따라 법적상한용적률까지 건축할 것인지, 정비계획상 용적률까지 건축할 것인지, 또는 정비계획상 용적률을 초과하되 법적상한용적률 이하로 건축할 것인지 등을 선택할 수 있다.

2. 정비계획상 용적률의 산정방법

2-1. 정비계획상 용적률이라 함은 제4조에 따라 정비계획으로 고시된 건축가능 용적률을 말하며, 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비계획으로 의제되는 지구단위계획, 아파트개발기본계획 등에서 정한 건축가능 용적률은 정비계획상 용적률로 본다.

2-2. 정비계획상 용적률이 종전 제30조의2에 따라 재건축임대주택 건설에 따른 용적률 완화분을 포함하여 산정된 경우 임대주택 건설의무에 따른 용적률 완화 분을 제외한 용적률을 개정 규정의 적용을 위한 정비계획상 용적률로 본다.

3. 법적 상한용적률의 산정방법

3-1. 법적상한용적률이라 함은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「건축법」 등 건축 관계법령의 제한에 따른 건축 가능 용적률을 말한다. 관계법령에 따른 제한은 용적률에 대한 직접적인 제한뿐만 아니라 건축행위에 대한 법령상 제한으로 인해 사실상 용적률이 제한되는 경우를 포함한다.

3-2. 정비계획 수립시 도시계획위원회 심의를 통해 예정 법적상한용적률을 정하고, 사업시행인가시 건축위원회 심의를 통해 법적상한용적률을 최종 확정한다. 건축위원회에서 별도의 의견이 없는 경우 정비계획에 반영된 예정 법적상한용적률을 법적상한용적률로 최종 확정한다.

3-3. 도시계획위원회 또는 건축위원회는 법적상한용적률을 확정함에 있어 법령상의 명시적 근거 또는 명확한 제한 사유를 제시함이 없이 임의적으로 용적률을 제한 할 수 없으며, 용적률을 제한하는 경우 시장․군수는 사업시행자에게 용적률 제한의 법적 근거를 제시하여야 한다.

3-4. 도시계획위원회 또는 건축위원회는 사업시행자가 법적상한용적률까지 건축하기로 선택하였는지 여부에 불구하고 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 건설비율을 확정하기 위하여 법적상한용적률을 확정하여야 한다.

3-5. 제30조의3에 따라 법적상한용적률까지 건축 허용시 동조 제3항에 따른 재건축소형주택 공급의무 이외에 용적률 완화와 결부하여 정비기반시설, 공공시설의 기부채납 등 부담이 되는 조건을 부과할 수 없다. 다만, 정비계획에서 확정된 기반시설 설치의무 등은 유지된다.

4. 재건축 소형주택의 건설 및 공급

4-1. 사업시행자는 법적상한용적률까지 건축하기로 선택하였는지 여부에 불구하고 제30조의3제2항에 따라 법적상한용적률에서 정비계획상 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50이하로서 시․도조례로 정하는 비율을 곱한 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하여야 한다.

4-2. 제30조의3제2항에 따라 건설된 재건축소형주택은 도시 및 주거환경정비법 제4조의2 및 시행령 제13조의3에 따른 규모별 건설비율에 포함하여 산정한다. 또한, 사업시행자가 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하기로 선택한 경우 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택을 제외한 주택에 대하여 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」의 4-3에 따라 건축할 수 있다.

4-3. 사업시행자가 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하기로 선택한 경우 제30조의3제2항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건설한 재건축소형주택 중 시․도조례로 정하는 비율을 인수자에게 공급하여야 한다. 다만, 사업시행자가 정비계획상 용적률 이하로 건축하기로 선택한 경우 재건축소형주택을 건설의무에 불구하고 인수자에 공급하지 아니한다.

5. 경과조치

5-1. 종전 규정에 따라 사업시행인가를 얻은 재건축사업에 제30조의3 규정을 적용하기 위해서는 사업시행계획서 변경을 위한 도시계획위원회 또는 건축위원회 심의를 통해 법적상한용적률을 확정하여야 하며, 이에 따라 사업시행계획서 변경시 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 비율을 적용하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

5-2. 관리처분계획의 인가를 얻은 재건축사업에 제30조의3 규정을 적용하기 위하여는 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 얻어야 한다. 다만, 일반분양분의 분양을 위한 입주자 모집승인 또는 입주자와의 분양계약(20세대 미만인 경우)이 이루어진 경우 개정 규정을 적용하지 아니한다.

5-3. 종전 제30조의2 규정에 따라 착공이 이루어져 설계변경이 불가능한 재건축사업(정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업을 포함한다)의 경우, 다음 기준에 따라 제30조의3 규정을 적용할 수 있다.

5-3-1. 재건축임대주택을 포함하여 사업시행계획서에 반영된 용적률을 법적상한용적률로 보며, 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 비율은 적용하지 아니한다.

5-3-2. 종전 제30조의2 폐지 당시 동조 제3항에 따라 용적률을 완화 받아 건설한 재건축임대주택으로서 인수자와 공급계약을 체결하지 아니한 재건축임대주택의 경우, 종전 규정 제30조의2제1항의 규정에 불구하고 제30조의3제2항에 따라 시․도조례가 정하는 비율에 해당하는 재건축임대주택에 한하여 인수자에게 공급한다.

5-3-3. 종전 제30조의2 폐지 당시 동조 제3항에 따라 용적률을 완화 받지 아니하고 건설한 재건축임대주택으로서 인수자와 공급계약을 체결하지 아니한 재건축임대주택의 경우, 종전 규정 제30조의2제1항의 규정에 불구하고 재건축임대주택으로 공급하지 아니한다.

5-4. 종전 제30조의3규정은 기본계획 및 정비계획에 불구하고 용적률을 조정하는 것이므로 기본계획 및 정비계획의 변경절차 없이 사업시행계획서의 변경만으로 개정규정을 적용할 수 있다.