건 의 사 항

2015. 3. 5.

	목 차

1. 국공유지 활용 임대주택 건설용지 공급 확대	1

2. 조례에서 법령상 용적률 상한범위 준수	3

3. 건축위원회 공동주택 심의기준 합리화	5

4. 소규모 재건축 시 지구단위계획 수립기준 완화	8

5. 국가유공자 주거여건개선사업 협력제안	10

1		국공유지 활용 임대주택 건설용지 공급 확대

□ 현    황

○ 서울시에서는 “공공임대주택 8만호” 공급계획에 따라 저소득 가구의 주거안정을 위하여 임대주택을 건설·매입하여 장기 임대하고 있음.

○ 주택에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변화됨에 따라, 자가점유율은 지속 감소하는 반면, 임대주택 수요가 꾸준히 증가하고 있음.

○ 서울시내의 민간건설택지가 절대적으로 부족한 상황이며 토지가격의 상승으로 민간용지에 임대주택을 건설하기 어려움.

□ 문 제 점

○ 최근 전세가격의 지속적인 상승으로 임대주택 공급 확대 및 소득계층별 다양한 품질의 임대주택요구가 증가되고 있으나 서울시의 정비사업지구 지정 해제로 인하여 재건축, 재개발을 통한 임대주택의 공급이 어려워짐.

○ 공공중심의 획일적인 임대주택 공급을 벗어나 민간자금을 활용하여 다양한 입지내에 다양한 형태의 임대주택 공급 활성화 필요.

※ 공공원룸 매입(2,232호), 전세임대(16,997호), 전세금지원(3,999호)등의        방식은 기존 주택을 활용하는 것으로 임대주택공급 활성화에는 영향      이 적음.

○ 중산층을 대상으로 하는 민간부분의 임대주택 재고는 2006년 84만호에서 2013년 64만호로 23.6%가 감소하였고, 임대주택 표준건축비 동결 등 각종 규제로 인하여 품질도 떨어져 중산층이 거주를 기피함.

□ 개선건의

○ 그린벨트 기능을 상실한 외곽의 개발제한구역 조정 활용.

- 서울시 18개구의 약1,400만㎡의 개발제한구역 중 그 기능을 상실하고 비닐하우스 등으로 난개발 된 지역을 조정 활용하여 국가유공자에 대한 예우 차원과 월세시대의 진입으로 인한 서민 및 중산층의 주거불안 해소를 위한 임대주택 공급

⇒ 임대주택 공급은 서울시 또는 SH공사에서 시행하여 공공성을 확보하고, 건설은 중소 및 중견건설업체에서 전담토록 하여 지자체 및 중소업체간 상생 협력 도모.

2		조례에서 법령상 용적률 상한범위 준수

□ 현    행

○ 용적률의 최대한도 범위*에서 대통령령으로 정하는 기준**에 따라 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 조례로 정함

* 국토계획법 제78조제1항

** 국토계획법 시행령 제85조제1항

□ 문 제 점

○ 부동산 경기 침체 지속에도 불구하고 용적률의 상한 규제에 따른 사업성 부족 등으로 주택사업 추진 어려움 가중

- 지자체의 인구밀도, 토지이용 등 변화에도 불구하고 일률적인 용적률 상한 적용으로 탄력적인 사업추진이 어려운 실정

- 가구 크기나 형태와는 상관없이 조례에서 허용용적률과 기준용적률을 일률적으로 낮게 규정하고, 지역편차도 큼

- 더욱이 주거지역의 경우 지자체에 따라 조례로 법적 상한보다 낮게 적용하고 있으며, 실제 인가는 더 축소되는 등 용적률의 과도한 하향 조정으로 사업성 악화

《 주거지역*의 용적률 상한 》

구 분	전용주거		일반주거			준주거
	1종	2종	1종	2종	3종
국토계획법	100%	150%	200%	250%	300%	500%
서울시조례	100%	120%	150%	200%	250%	400%

* 국토계획법상 주거지역의 용적률 상한 : 500%

- 용적률이 높을 경우 난개발이라는 잘못된 인식으로 기반시설이 확보된 상태에서도 적정 용적률이 허용되지 않음 ⇒ 이에 따른 용적률 축소는 분양가격 상승 요인으로 작용

○ 심의과정에서의 과도한 삭감 등으로 사업성 저하 심각

- 기반시설을 제공하는 경우에도, 용적률이 높으면 난개발이라는 잘못된 인식과 특혜시비 우려로 인센티브를 대폭 삭감 또는 아예 부여하지 않는 경우까지 발생

- 용적률 축소는 토지가격 상승으로 분양가격 상승 초래

○ 최근 정부는 도정법 개정(’14.1.14)을 통해 지자체가 필요시 조례로 정한 용적률에도 불구하고 국토계획법 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 적용 가능토록 허용

□ 개선건의

○ 법률이 정한 용적률 상한 범위를 준수하도록 서울시 조례 개정

○ 공공시설부지 제공 및 기반시설 설치시 기준용적률과 별도의 인센티브 용적률 적용(법률 상한용적률 범위내)

- 고도제한 등 특별한 경우를 제외하고 의무적으로 인센티브 적용

3		건축위원회 공동주택 심의기준 합리화

□ 현    행

○ 구청별 건축위원회 심의 대상 공동주택 규모

- (심의대상) 분양을 목적으로 하는 건축물

․공동주택 20세대, 도시형생활주택(원룸형) 30세대 이상

․오피스텔 20실 이상

○ 16층 이상 공동주택에 대해 건축심의 실시

- (의무기준) 주동형식의 다양화 기준, 외부공간 기준, 경관 및 입면계획기준, 친환경 및 에너지절약계획기준 등

- (권장기준) 위원회에서 단지의 배치계획, 외부공간 계획, 입면 및 경관계획 등에 대한 합리적인 설계방향을 제시하기 위한 기준

□ 문 제 점

○ 구청별 건축 심의 대상 공동주택 규모

- 주택법 개정으로 입주자모집공고승인 대상 주택 규모 완화

․공동주택 30세대, 단지형다세대(연립) 50세대로 완화되었으나, 건축조례가 개정되지 않아 계속 건축심의를 받고 있음.

○ 법규보다 과도한 기준 운용

-『주택건설기준 등에 관한 규정』(대통령령) 또는『공동주택 디자인 가이드라인』(국토교통부 고시)보다 강화된 기준으로 운영

○ 인허가 단계에서 설계안 변경시 재심의 여부에 대한 명확한 법령 미비로 혼선 초래

- 건축심의를 득한 이후, 공동주택인 경우 사업계획승인(또는 사업시행인가)을 받는 과정에서 설계안 변경사항이 발생할 경우,

- 변경 건축심의를 받아야 하는지 명확한 규정 미비로 지자체별 담당 공무원의 자의적 판단에 따라 여부가 결정되며,

- 그 마저도 지자체마다 상이하여 제도의 일관성이 없어 사업일정 예측 곤란 및 상당한 혼선 초래

* 주동 위치‧층수 변경 없이 단위세대 평면만 변경(규모 변경 없음)되더라도 변경심의를 받도록 하는 경우

․ 단위세대 변경은 가능하나 코어 변경이 있는 경우 변경심의를 받도록 하는 경우

․ 주동 위치‧층수(1개층 이하 증축 가능)의 변경인 경우에만 변경심의를 받도록 하는 경우

․ 시에서 받지 않더라도 각 구청별 운영되는 건축위원회 자문을 받도록 하는 경우

○ 심의위원의 주관에 따른 심의 의결로 심의결과의 공신력 미흡

- 심의기준을 충족토록 설계하여도 기준과 무관하게 심의위원의 주관에 따라 심의 의결됨

* 예) 사업지의 특성 무시, 사업성 및 사업일정을 고려하지 않는 무리한 요구조건 부여 등

○ 심의절차 불합리로 사업일정 지연 초래

- 재심의 또는 소위원회 상정시 참여하는 건축심의 위원이 각 차수별로 변동되어,

- 그 전의 심의조건을 모두 충족하더라도 새로 참여한 심의위원이 또 다른 조건을 부여함에 따라 심의할 때 마다 의견들이 추가됨

* 소위원회 자문, 본심의, 재심의 등 5〜6차례 심의를 거치게 되어 건축심의 단계에서만 약 6〜8개월 이상 소요되는 경우 빈발

□ 개선건의

○ 법규보다 과도하게 운용되고 있는 건축심의기준의 합리적 개선

○『건축법』에 건축심의 후 변경심의에 대한 규정 마련

- 변경심의를 받지 않아도 되는 경우를 조례에 명시

- 현행『주택법』,『건축법』,『도시 및 주거환경정비법』에 사업계획승인(건축허가 또는 사업시행인가)을 받은 후 경미한 설계변경에 대한 기준 참조

- 일반건축물과 공동주택을 구분하여 명시

○ 각 지자체별로 건축심의위원회 이외 추가로 소위원회 운영은 조례로 제한

○ 재심의시 전차 심의의견에 대한 조치결과만 심의위원이 확인하도록 함

○ 사전 자문제도 도입하여 심의시 사전자문에 대한 반영여부만 판단하도록 함

4		소규모 재건축 시 지구단위계획 수립기준 완화

□ 현    행

○ 재건축 시 지구단위계획구역의 지정대상으로 건립예정 세대수가 20세대 이상인 경우와 주택법 제2조 제4호에 따른 도시형 생활주택은 30세대 이상으로 함.

○ 사업부지 면적이 5천제곱미터 이상이거나 건립예정 세대수가 100세대 이상(도시형 생활주택은 150세대 이상)인 경우 지구단위계획을 수립하여야 함.

다만 사업부지가 나대지이거나 건축물의 노후도가 조례에서 정한    기준이상이면 지구단위계획을 수립에서 제외.

□ 문 제 점

○ 서울 도심지 내 주택공급용 대지 확보 불가

- 도심지 내 개발압력이 높은 저활용 부지 및 소규모 재건축 연립 등 재건축사업에 지구단위계획 수립으로 사업기간 장기화 됨.

- 나대지 비율이 높은 부지(실외골프연습장, 공영차고지, 업무용차량 주차장, 차량정비소)의 경우 사업부지에 비해 작은 관리용 건물의 노후도 때문에 개발을 할 수 없는 경우 발생.

- 주택사업 호황기에 양호한 주택을 멸실하거나 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 개발하는 편법을 막기 위한 정책이었으나,도심지 내 주택공급이 줄어든 현 상황에서는 불필요한 규제정책

○ 지구단위계획구역 지정 대상을 주택법에서 정한 사업계획승인과 입주자모집공고승인 대상인 30세대 보다 낮은 20세대로 제한하고 있으며, 도시형생활주택은 건설규모도 300세대 미만으로 확대되었으나 150세대 미만으로 제한하고 있음.

□ 개선건의

○ 사업부지 내 소규모 관리용 건축물에 대하여 노후도 적용 배제

- 도심지내 주택공급을 위하여 나대지의 비율이 높은 시설에 대하여 노후도 적용 배제

○ 지구단위계획 수립기준 완화

- 주택법 개정에 따른 사업계획승인기준 완화에 맞추어 공동주택 30세대(단지형다세대․연립은 50세대)로 완화

- 도시형생활주택 건설규모 300세대 미만으로 수립기준 완화

5		국가유공자 주거여건개선사업 협력제안

□ 현    황

○ 국가의 발전과 안전에 이바지한 유공자의 공적선양과 사회적 관심제고를 위하여 1994년부터 우리협회가 계속 추진해온 국가유공자 주거여건개선사업이 올해로 22년을 시행.

- 자가소유 국가유공자극빈가구 중 국가보훈처선정 주택 1동당 1,000만원 범위에서 무료보수.

- 1994년 이후 전국 342개사가 참여하여 1,357가구의 극빈국가유공자 노후주택을 무료보수 함.

※ 서울지역 63개사 316개동 주거여건개선.

□ 건의사항

○ 국가유공자 주거여건개선사업 참여업체 표창 수여.

- 국가유공자의 주거여건 개선 및 삶의 질을 향상시켜 서울시 주거 환경 개선에 기여한 공을 인정

○ SH공사등 서울시 공공공사 발주시 인센티브 부여.

- 국가를 위해 헌신한 국가유공자의 주거환경을 개선한 공을 인정하여 공공공사 발주시 인센티브 부여.