이광호 의원(기획경제위원회, 더불어민주당)

<요구번호 : 210번>

<서울시 및 서울주택도시공사 임대주택 임대료 관련 (최근 3년간)>

1. 임대료 및 임대보증금 현실화 관련 진행현황

- 임대료 및 임대보증금 조정 현황, 인상률

- 연간 임대료 및 임대보증금에 따른 수지현황

- 임대보증금 및 임대료 조정 용역 결과보고서(18.6월)

- 임대료 조정을 위한 서울시 및 의회 보고현황과 관련 보고서, 추진경과

- 향후계획 및 효과

- LH 및 광역자치단체 도시개발공사의 임대료 및 임대료보증금, 인상률 현황 표결안건, 안건별 의결현황

2. 임대료 구성항목 변경 관련 진행현황

- 임대료 산정기준 및 근거

- 임대료 구성항목 변경 추진개요, 추진경과

- 연도별 임대수익과 임대원가, 임대사업 손실현황

- 연도별 재산세 납부현황(14년 감면 축소 이전과 비교할 수 있도록

해당연도 포함할 것)

- 재산세 부과액만큼 입주자에게 부담 전가시킬 경우, 입주민 월 부담

액 예상치

- 향후계획 및 효과

1. 임대료 및 임대보증금 현실화 관련 진행현황

- 임대료 및 임대보증금 조정 현황, 인상률은 아래와 같습니다.

(최근 3년간)

연도	2016년	2017년	2018년	비고
임대보증금	동결	동결	동결
임대료	동결	동결	동결

- 연간 임대료 및 임대보증금에 따른 수지현황은 아래와 같습니다.

(단위 : 억원)

구 분	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년
임대사업수익	1,093	1,001	1,044	1,028	1,005
임대사업원가	(3,240)	(3,737)	(4,264)	(4,529)	(4,552)
임대사업손실	(2,147)	(2,736)	(3,220)	(3,501)	(3,547)

※ 출처 : SH임대주택 임대료등 조정(적정화)용역 보고서(2018.7.9.)

- 임대보증금 및 임대료 조정 용역 결과보고서는 첨부와 같습니다.

- 임대료 조정을 위한 서울시 및 의회 보고현황과 관련 보고서, 추진경과

▢ 서울시 및 서울시의회에 보고하지 않았습니다.

- 향후계획 및 효과는 아래와 같습니다.

▢ 임대료 인상과 관련해서는 거주하는 임대주택의 유형이 아닌 입주

자의 소득 등 개별특셩을 고려한 소득연동형 임대료체계 개편 방

안인 임대주택의 유형통합이 문재인 정부의 공약사항으로 추진중

에 있고, 현재 국토부에서 연구용역을 추진하고 있으므로

임대보증금 및 임대료 인상은 대상주택인 영구임대, 공공임대,

국민임대 등의 입주민 대부분이 소득 4분위 이하이고, 입주민의

41% 정도가 주거약자계층으로 저소득시민의 주거안정 기여 측면

에서 임대주택 유형통합과 연계하여 임대료 인상 문제는 유보할

예정입니다.

- LH 및 광역자치단체 도시개발공사의 임대료 및 임대보증금, 인상률       현황 표결안건, 안건별 의결현황은 아래와 같습니다.

▢ LH 및 주요 광역자치단체 도시공사의 임대료 인상률 현황(최근 3년간)

연도	2016년	2017년	2018년	비고
LH공사	4.9%	5%	4.1%	내부방침
부산도시공사	2% (수급자: 임대료만 5%)	2% (수급자: 임대료만 5%)	2% (수급자: 동결)	내부방침
대구도시공사	5%	5% (수급자: 동결)	5% (수급자: 동결)	내부방침

2. 임대료 구성항목 변경 관련 진행현황

- 임대료 산정기준 및 근거는 아래와 같습니다.

▢ 임대보증금 및 임대료 산출근거

(2018.12.31. 기준)

종 류 별

내          용

영구임대

(50㎡이하)

◦ 근거: 국토교통부고시 제2016-772호(영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료,2016.11.25)

국토교통부고시 제2017-132호(2017년도 영구임대주택의 법정영세민 표준임대보증금   및 표준임대료)

◦ 기준

- 임대보증금(㎡당) : 97,065원

- 임대료(㎡당) : 1,934원

공공임대

(84㎡이하)

◦ 근거 : 국토부고시 제1993-399호(1993.10.14), 국토부고시 제1999-35호(1999.02.05)

◦ 기준

- 임대보증금 : 당해주택건설원가×20%

- 임대료 : 당해주택건설원가의 10%에 상당하는 금액의 금리(연8.5%)와 감각상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대손충당금 및 국민주택기금 이자를 합한 금액

※ 주택건설원가 = 토지비(조성원가) + 건축비(표준건축비)

주거환경임대

(59㎡이하)

재개발임대

(59㎡이하)

◦ 근거 : 국토교통부고시 제2016-772호(영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료,2016.11.25)

서울시 주택정책과-23419(재개발임대주택 공급가격 회신, 2012.12.24.)

◦ 기준

- 임대보증금 : 당해주택건설원가×20%÷건축연면적

- 임대료 : 당해주택건설원가의 10%에 상당하는 금액의 금리(연2.76%)와 감각상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대손충당금 및 국민주택기금 이자를 합한 금액

※ 단, 금리 적용은 한국은행 경제통계시스템 정기예금(1~2년미만) 금리중 최근시점 금리

※ 재개발임대주택건설원가 = 매입계약서상 계약가격(서울시)

국민임대

(84㎡이하)

[장기전세주택

59㎡포함]

◦ 근거 : 국토교통부고시 제2018-469호(국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료,2018.7.25.)

◦ 기준

- 임대보증금 : 주택가격×20%×규모계수(0.25~1.3)×지역계수(1.15)

- 임대료 : 사업주체가 직접 부담한 금액에 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금의 이율을 적용한 이자액의 100분의 50에 해당하는 금액과 감각상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금이자를 합한 금액

※ 주택가격 = 토지비 + 건축비(표준건축비)

※ 전세가격 = 기본 임대보증금 + 전환보증금(월임대료×12÷0.067)

장기전세주택

(건설형 35㎡~122㎡)

◦ 근거 : 서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙 제2조

-주변전세가격 80%이내 결정

※ 주변전세가격: 유형,규모,평형 등 유사한 인근 2~3개 단지 전세가격 평균액으로 외부전문기관에 조사의뢰.

※ 장기전세주택은 임대료가 부과되지 않음

행복주택

◦ 근거 : 국토교통부고시 제2016-56호(행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준, 2016.3.29)

행복주택(건설형)- 표준임대보증금 = 임대시세×공급대상계수×50/100

- 표준임대료 = 표준임대보증금×시장전환율

공급대상		공급대상 계수
신혼부부		0.80
산업단지근로자		0.80
고령자		0.76
청년	소득이 있는 청년	0.72
	소득이 없는 청년	0.68
대학생		0.68
주거급여수급자		0.60

매입임대

(다가구,

원룸주택)

◦  근거 : 공공주택 업무처리지침(국토교통부 훈령)

• 50㎡이하

- 임대보증금 : [시중전세가격(감정평가) × 30%] × 30%

- 임대료 : [시중전세가격(감정평가) × 30%] × 70% × 6.7% ÷ 12개월

• 85㎡이하

- 임대보증금 : [시중전세가격(감정평가) × 30%] × 30%

- 임대료 : [시중전세가격(감정평가) × 30%] × 70% × 6.7% ÷ 12개월

• 85㎡초과

- 임대보증금 : [시중전세가격(감정평가) × 50%] × 30%

- 임대료 : [시중전세가격(감정평가) × 50%] × 70% × 6.7% ÷ 12개월

- 임대료 구성항목 변경 추진개요, 추진경과는 아래와 같습니다.

▢ 추진개요 및 경과

○ 임대주택은 지방세특례제한법 제31조 및 85조의 2에 따라 재산세

의 일부(2012년까지는 전액)를 감면받았으나 2014년 1월 1일

지방세특례제한법 개정 시 재산세 감면율이 높은 제85조의2 제1

항에서 지방공기업의 사업용 부동산(임대주택은 사업용 부동산임)

에 대한 재산세 감면조항이 폐지되어

○ 2014년부터는 지방세특례제한법 제31조의 임대주택 등에 대한 감

면만을 적용받게 되어 임대주택도 재산세를 납부하고 있으나 재산

세는 표준임대료 산정시 임대료 항목에 포함되지 않아 임대주택

공급시 손실이 발생하여 임대료 항목에 재산세 항목 추가를 국토교

통부에 2차례에 걸쳐 건의(2015.11월, 2016.6월)하였으나 미반영 됨

- 연도별 임대수익과 임대원가, 임대사업 손실현황은 아래와 같습니다.   (단위 : 억원)

구 분	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년
임대사업수익	1,093	1,001	1,044	1,028	1,005
임대사업원가	(3,240)	(3,737)	(4,264)	(4,529)	(4,552)
임대사업손실	(2,147)	(2,736)	(3,220)	(3,501)	(3,547)
임대사업손실율	(196%)	(273%)	(309%)	(341%)	(353%)

※ 출처 : SH임대주택 임대료등 조정(적정화)용역 보고서(2018.7.9.)

- 연도별 재산세 납부현황(14년 감면 축소 이전과 비교할 수 있도록

해당연도 포함할 것)은 첨부와 같습니다.

- 재산세 부과액만큼 입주자에게 부담 전가시킬 경우, 입주민 월 부담

액 예상치는 첨부와 같습니다.

- 향후계획 및 효과는 아래와 같습니다.

▢ 지방세특례제한법 제31조에 의거 우리공사에서 공급하는 임대주택

의 재산세를 납부하고 있으나 재산세는 표준임대료 산정시 임대료

항목에 포함되지 않아 임대주택 공급시 손실이 발생되므로 임대료

산정항목에 재산세가 포함될 필요가 있으나,

재산세를 서민에게 전가한다는 비판도 예상되어 신중히 검토후

진행할 예정입니다.

첨부 1. SH임대주택 임대료등 조정(조정화) 용역보고서(2018.7.9.)

2. 임대주택 재산세 납부현황

작성자	기 관 명 ( 부 서 명 )	직 위	성 명
	서울주택도시공사 (공공임대부 회계부)	담당부장	이종선 김주민
	☎3410-7450 3410-7222	담 당 자	이우호 방민영
	작 성 일 : 2019. 2. 20