문서번호	도시계획과-8893
결재일자	2021. 7. 5.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	공공자산운용팀장	도시계획과장		도시계획국장
협 조
	도시관리과장
	시설계획과장

기부채납 공공시설 설치비용 검증 가이드라인(안) 마련

2021. 7.

도시계획국

(도시계획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사, 젠더 자문관 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 생산·제시·분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등 - (성평등) 성별고정관념·성차별적 내용 포함 여부 검토	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	□	■
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

기부채납 공공시설 공사비 검증 가이드라인(안) 마련

각종 개발사업(지구단위계획, 정비사업 등)에서 기부채납 시설을 설치ㆍ제공하는 경우, 설치비용 산출기준 및 절차에 대한 가이드라인(안)을 마련하자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진배경

○ 각종 개발사업시 확보되는 기부채납 건축물이 준공시점에 온전하게 확보될 수 있도록 설치비용 검증이 필요하나, 제도시행 초기단계로서 관련 세부기준 미흡으로 인한 객관성 확보 필요

○ 기부채납 시설의 용도에 맞는 적정수준으로 설치ㆍ제공될 수 있도록 설계~공사~준공까지 업무효율 제고를 위한 One-Stop 통합관리 기반 마련

□ 관련근거

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 제46조

○「기부채납 공공시설 통합관리시스템 운영계획(시장방침 제233호, '15.8.30.)

○「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정(도시관리과-10946, '20.10.11.)

- 설계내역서 검증 방법

: 인·허가시 구체적인 내역서를 작성하여 공인된 협회를 통해 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 관리청의 확인 후 최종 인센티브량 결정

○「공공건축물건립 공사비 책정 가이드라인 마련(안)」(기술심사담당관 개정, '20.6.24)

□ 추진경위

○ '20.07. : 기부채납 공공시설 건축물 설치비용 산출기준 검토 용역시행

○ '20.09. : 관련부서 실무회의 (도시계획국, 도시재생실, 주택건축본부)

○ '20.10. : 전문가 (서면)자문

○ '20.12. :  용역 최종보고

Ⅱ		문 제 점

□ 설치비용 산정기준 및 방법 미흡

○ 기부채납 시설의 설치비용 검증제도 초기단계로 관련 기준 미흡으로 인한 객관성 확보 필요

- 민간의 경우, 설치비용 내역작성 시 서로 다른 기준 적용 사례가 많아 혼란 발생

- 공공의 설치비용 검증 의뢰 시, 산출기준 부재로 인해 객관적인 검증수행 어려움

○ 설치비용 내역서 작성 시, 공인된 원가관련 업체가 아닌 경우, 전문성 결여 및 내역서 과대 산정 등 부실 작성 사례

□ 검증 시기 및 방법 미흡

○ 인·허가 시점에 사용(예정)부서의 요구 성능이 반영된 설계(안) 작성 및 검증 실시 필요

○ 운영(예정)부서의 요구사항 변경 등으로 준공기한에 임박한 설계변경 요청시 준공시점에 온전한 시설 제공 어려움 및 민간사업 추진 지연 우려

○ 검증 전문기관의 자격 기준과 선정방법의 객관화 필요

○ 원가검증 절차 관련 명확한 업무분장 범위 설정 필요

- 관련 업무 담당부서(기관)의 업무범위 명확화로 행정 효율성 제고

□ 기  타

○ 기부채납 시설은 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합 및 공익단체 등에 대한 무상공급으로 재화와 용역의 부가가치세 면세를 적용한 공사비 단가 조정 검토

○ 온전한 기부채납 시설 설치·제공을 위한 민관 실무협의 효율화 방안 검토

○ 공연장, 체육시설 등의 시설은 준공 전 AV설비 및 마감재 등 사전 성능검사 여유 기간 필요

Ⅲ		개선방안

□ 기본원칙

원칙1	설치비용 검증 포함항목

기부채납 건축물과 직접적인 관련 없는 설치비용 제외

원칙2	설치비용 검증 단가 산정방법

조달청·기획재정부장관에 등록 기관 발표하는 물가지 중 3개이상 단가비교 저가 적용

원칙3	온전한 공공시설의 확보

운영(예정)부서의 요청사항을 반영하여 적정 성능의 공공시설 확보를 위한 민관 실무협의 추진

원칙4	설치비용 단가 기준에 부가가치세 면세 적용

국가, 지방지치단체에 대한 무상공급 재화 또는 용역의 부가가치세 면세 적용

□ 세부기준

① 설치비용 검증 포함항목

○ 설치비용(전용, 공용, 부대시설) 중 기부채납 건축물과 직접적인 관련 없이 설치되는 항목에 대한 비용 제외

구 분		항 목 예 시
전용면적 공사비		[포함]	건축 공사, 인테리어 공사, 전기 및 설비 공사, 추가 소요 공사
공용면적 공사비		[포함] [제외]	건축 공사, 전기 및 설비 공사, 토목 공사, 지하주차장 공사 선큰 공사, (공용)전망대, (공용)조경공사
부 대 공사비	용역비	[포함]	설계용역비. 감리·측량·지반조사·기본계획 용역비, 안전진단비, 영향평가비
	공사비	[포함] [제외]	이전비(수도·가스등), 각종 원인자부담금. 시설부대비(보상북구등) 기존 건축물 철거비, 미술장식품설치비, 기타 지장물 이설비

② 설치비용 검증 산출기준

○ 토목 공사비 산정 시 기부채납 시설 면적에 대한 ‘전체 연면적’ 기준으로 배분하여 공사비 산출

토목공사비, 자재비 등 비율 검토 시 부가가치세 적용 이전 금액 기준으로 배분

▸ 토목 공사는 지하층에만 해당하는 공사가 아닌 전체 건축물을 위한 기초공사에 해당하므로 전체 연면적 기준으로 공사비 배분 산정

○ 지하주차장 공사비(토목비 제외) 산정 시, 전체 연면적이 아닌 지하주차장 연면적 배분비율에 따라 기준으로 공사비 산출

▸ 시설 규모(용도 및 면적)에 따라 주차대수가 결정되므로, 건축비는 지하주차장 연면적 배분 비율 적용

적  용  (예 시)

[ 지하층 토목공사비 산정 ]

토목공사비 ×	기부채납 면적	=	150억원 ×	1,700㎡	=	5.1억원
	전체 연면적			50,000㎡

[ 지하주차장 공사비(토목비 제외) 산정 ]

주차장 공사비 ×	기부채납 해당 주차장면적	=	75억원 ×	200㎡	=	3.0억원
	전체 주차장 연면적			5,000㎡

6F						`
5F
4F
3F
2F
1F			공공청사
B1
B2
B3					부설주차장(청사)
B4

	전체 연면적	:	50,000㎡
	기부채납(공공청사)	:	1,500㎡
	전체 주차장	:	5,000㎡
	기부채납(공공청사) 부설주차장	:	200㎡
* 토목공사비 * 지하주차장 공사비		: :	150.0억원 75.0억원

③ 설치비용 검증 단가 산정방법

○ 단가산정 시 기획재정부장관에서 등록한 전문기관 및 조달청에서 매월 발표하는 물가지 중 3개사 이상 단가 비교 저가를 적용하되, 물가지 비교가 어려울 경우는 2개사 이상의 비교 견적하여 저가 적용

「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」제5조에 따라 기획재정부장관이 정하는 기준에 적합한 전문가격조사기관으로서 기획재정부장관에게 등록한 기관

○ 다만, 특허공법 적용 시 1개사 견적은 허용

④ 설치비용 단가 기준에 부가가치세 면세 적용

○ 기부채납 공공시설 건축물 설치비용은 부가가치세는 면세 적용

부가가치세법 제26조 (재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

20. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합 또는 대통령령으로 정하는 공익단체에 무상(無償)으로 공급하는 재화 또는 용역

▸「공공건축물건립 공사비 책정 가이드라인 마련(안)」공사비 단가 일괄조정 적용

: ex) 공공청사 단가 2,928천원/㎡ ⇢ 2,662천원/㎡ 면세 적용

적  용  (예 시)

⑤ 설치비용 검증 전문기관 선정방법 및 절차

○ 온전한 성능의 기부채납 시설 확보를 위하여 신축 건축물 제공시 운영(예정)부서의 요청사항이 반영된 설치비용 검증 실시

○ 설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우는 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

- 인·허가시 구체적인 내역서를 작성하여 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 인·허가부서의 확인 후 최종 인센티브량 결정

○ 검증 기관 선정

- 통합관리부서는 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 공인된 협회(한국원가관리협회, 지방계약원가협회 등)에 원가계산 전문기관 목록을 모집 요청하고, 협회는 검증업체를 모집 공고하여 통합관리부서에 통보

「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제6조제2항 또는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」제9조에 따라 기획재정부 또는 행정안전부에서 정한 원가계산용역기관 요건을 충족하는 기관

(전문기관 리스트는 2년 마다 갱신)

검증업체 선정 절차

검증업체 요청 (통합관리부서→헙회)	⇨	전문기관 등록 모집공고 (협회→전문기관)	⇨	모집 전문기관 통보 (협회→통합관리부서)	⇨

설계내역서 검증 요청 (사업자→인·허가부서)	⇨	내역서 검증기관 선정 (인·허가부서, 사업자)	⇨	내역서 검증 의뢰 (인·허가부서→전문기관)	⇨

내역 검증실시 (전문기관)	⇨	검증결과 제출 (검증기관→인·허가부서)	⇨	검증수수료 지급 (사업자→전문기관)

※ 인·허가부서는 검증결과를 통합관리부서, 운영(예정)부서, 사업자 등에 통보

○ 내역서 검증 의뢰

- 운영(예정)부서 협의 하에 작성된 최종 설치비 내역서를 민간에서 작성하여 인·허가부서에 검증 요청하고, 인·허가부서와 사업자 입회하에 전문기관 추첨 및 의뢰

○ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

- 선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 인·허가부서에 제출

- 인·허가부서는 검증결과를 사업자·통합관리부서·운영(예정)부서에 통보

○ 사업자는 전문기관에 수수료 지급

검 증 절 차   안 내 도

설 계		내역작성 (민간시행)		검 증 (공공시행)		인·허가		착 공		준 공

⑥ 민관 실무협의 운영

○ 온전한 시설 확보를 위한 민관 실무협의[사업자(설계·시공), 운영(예정)부서, 계획주관부서, 통합관리부서 등 참여] 운영

Ⅳ		행정사항

□ 부서별 협조사항

관 련 부 서	협 조 사 항
계획주관부서 지구단위계획/정비계획 등	- 개선사항 반영 도시관리계획수립 - 계획(변경)결정 시 기부채납 통합관리부서(도시계획과)와 협의
인·허가부서	설계~준공까지 운영(예정)부서와 민간사업자 간 지속 협의 개선사항 반영 설치비용 검증 시행
운영(예정)부서	설계 시 요청사항 반영 및 적정 설치를 위한 지속적인 협의

※ 통합관리부서

- 도시관리계획 결정 이후, 설계~공사~준공까지 모니터링

□ 적용 대상 및 시행시기

○ 적용대상

- ‘공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준’ 에서 적용하는 기부채납 시설 건축물

○ 시 행 일 : 방침수립 후 인·허가 이전 사업장(기부채납 건축물 포함)에 적용

○「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」중복 내용은 본 개선안으로 대체

□ 향후계획

○ 방침 수립 후, 각 市 실·본부·국, 자치구 및 관련 협회 등 배포

붙임. 신구 대비표  1부. 끝.

붙임		신구 대비표

[기존] 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준

2. 공공시설 설치비용 산정

2-1. 건축물 시설

= 설치비용 기준 × 건축연면적

1) 건축물 시설 : 「건축법」 상 건축물에 해당하는 시설

2) 설치비용 산정식

ㅇ 신축건축물 제공시

- 설치비용 기준

‧ 공공시설 등은 서울시 기준1)에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용

―――――――――――――――――――――――

1) 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 (서울특별시 기술심사담당관). 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다.

[개선] 기부채납 공공시설 공사비 검증 가이드라인(안) 적용

2. 공공시설 설치비용 산정

2-1. 건축물 시설

= 설치비용 기준 × 건축연면적

1) 건축물 시설 : 「건축법」 상 건축물에 해당하는 시설

2) 설치비용 산정식

ㅇ 신축건축물 제공시

- 설치비용 기준

‧ 공공시설 등은 서울시 기준1)에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용

―――――――――――――――――――――――

1) 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인 (서울특별시 기술심사담당관). 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다. 단 공사비는 부가가치세 면세된 단가로 적용한다

[기존] 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준

<내역서 검증 방법>

설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

인허가시 구체적인 내역서를 작성하여 공인된 협회를 통해 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 관리청의 확인 후 최종 인센티브량 결정

▸ 추진절차

① 설계내역서 제출 (사업자 → 시 또는 구)	⇒	② 내역서 검증 의뢰 (시 또는 구 → 협회)	⇒	③ 내역서 검증기관 선정 ( 협회 → 전문기관 )	⇒
④ 내역검증실시 (전문기관)	⇒	⑤ 검증결과서 제출 (전문기관 → 시 또는 구)	⇒	⑥ 검증수수료 지급 (사업자 → 전문기관)

ㅇ 내역서 검증 의뢰

사용부서와 협의하여 작성된 설치비 내역서에 대한 적정성과 공신력을 갖추기 위해 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 협회에 내역서 검증 의뢰

※ 협회 예시 : 사)한국원가관리협회, 사)한국원가공학회, 사)지방계약원가협회 등

○ 검증 기관 선정

협회에서는 등록된 원가계산 전문기관 중에서 적정한 기관을 선정

○ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 의뢰자에게 제출

○ 검증 수수료 지급

사업자는 전문기관에 수수료 지급

[개선] 기부채납 공공시설 공사비 검증 가이드라인(안) 적용

2. 2-1. 4) 내역서 검증방법

○ 온전한 성능의 기부채납 시설 확보를 위하여 신축 건축물 제공시 운영(예정)부서의 요청사항을 반영한 설치비용 검증 실시

○ 설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우는 도시계획위원회 등 심의 시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

- 인·허가시 구체적인 내역서를 작성하여 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 인·허가부서, 운영(예정)부서의 확인 후 최종 인센티브량 결정

▸추진절차

검증업체 목록 요청 (통합관리부서→헙회)	⇨	전문기관 등록 모집공고 (협회→전문기관)	⇨	모집 전문기관 통보 (협회→통합관리부서)	⇨

설계내역서 검증 요청 (사업자→인·허가부서)	⇨	내역서 검증기관 선정 (인·허가부서, 사업자)	⇨	내역서 검증 의뢰 (인·허가부서→전문기관)	⇨

내역 검증실시 (전문기관)	⇨	검증결과 제출 (검증기관→인·허가부서)	⇨	검증수수료 지급 (사업자→전문기관)

○ 검증 기관 선정

- 통합관리부서는 기획재정부 또는 안전행정부의 설립승인을 받은 공인된 협회(한국원가관리협회, 지방계약원가협회 등)에 원가계산 전문기관3) 목록을 모집 요청하고, 협회는 검증업체를 모집 공고하여 통합관리부서에 통보

(전문기관 리스트는 2년 마다 갱신)

○ 내역서 검증 의뢰

- 운영(예정)부서 협의하여 작성된 최종 설치비 내역서를 민간에서 작성하여 인·허가부서에 검증 요청

- 인·허가부서 및 사업자 입회하에 전문기관 추첨 및 의뢰

○ 내역서 검증 실시 및 검증결과서 제출

- 선정된 전문기관은 내역서 검증실시 후 검증결과를 인·허가부서에 제출

- 인·허가부서는 검증결과를 사업자·통합관리부서·운영(예정)부서에 통보

○ 검증 수수료 지급

- 사업자는 전문기관에 수수료 지급

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3) 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제6조제2항 또는「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」시행규칙 제9조에 따라 기획재정부 또는 행정안전부에서 정한 원가계산용역기관 요건을 충족하는 기관