서울특별시규칙 제      호

서울특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙 일부개정규칙안

제1조(목적) 이 규칙은 「임대주택법」에 따라 국가나 서울특별시의 재정 및 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되어 임대의무기간이 부여되거나, 서울특별시의 재정으로 매입하여 임대용으로 사용하는 주택의 입주대상자 선정 및 효율적인 운영 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 저소득층의 주거안정 및 입주자의 주거복지 향상에 기여함을 그 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공공임대주택”이란 국가나 서울특별시(이하 “시”라 한다)의 재정 및 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되었거나 시의 재정으로 매입한 영구임대주택, 공공임대주택, 국민임대주택, 재개발임대주택, 주거환경임대주택, 기존주택  매입임대주택을 통칭하여 말한다.

2. “영구임대주택”이란「임대주택법」에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설하여 「주택공급에 관한 규칙」제31조에 따라 공급하는 임대주택을 말한다.

3. “국민임대주택”이란「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에 따라 건설하여 「주택공급에 관한 규칙」제32조에 따라 공급하는 임대주택을 말한다.

4. “재개발임대주택”및“주거환경임대주택”이란 「도시 및 주거환경정비법」및 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」에 따라 건설 또는 매입하여 정비사업구역에 거주하는 세입자 등에게 공급하는 임대주택을 말한다.

5. “기존주택매입임대주택”이란「보금자리주택건설 등에 관한 특별조치법」에 따라 서울특별시에스에이치공사(이하 “SH공사”라 한다)가 다가구주택 등 기존주택을 매입하여 공급하는 임대주택을 말한다.

6. “관리주체”란 공공임대주택을 운영·관리(위탁받아 운영·관리하는 경우를 포함한다)하는 SH공사 등을 말한다.

7. “입주자”란 공공임대주택의 임대차계약을 체결한 임차인과 그 동일 세대원을 말한다.

8. “공가”란 매입 및 준공인가(사용승인을 포함한다)를 득한 주택이 입주자 모집공고 후 발생된 미신청 주택 및 입주자가 퇴거한 이후 아직 입주대상자가 선정되지 않은 상태에서 별도 공급계획이 수립되지 아니한 주택을 말한다.

9. “법정영세민”이란「주택공급에 관한 규칙」 제31조제1항제1호에서 4호까지에 해당하는 자를 말한다.

제3조(적용대상) 이 규칙은 다음 각 호의 경우에 적용한다.

1. 시 및 SH공사가 소유·관리하는 공공임대주택

2. 한국토지주택공사(이하 “LH공사”라 한다) 소관 임대주택에 대해 입주자 선정업무 등 범위를 정하여 시가 위임받은 사항

제4조(입주자 선정) ① 영구임대주택의 공급대상 및 입주자 선정순위는 「주택공급에 관한 규칙」 제31조에 의하되 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 때에는 별표 「영구임대주택 입주대상자 선정기준표」에 의한 점수 순위에 따라 입주자를 선정하고 동일한 점수인 경우에는 시로의 전입일이 빠른 순서대로 선정한다.

② 시장은 「주택공급에 관한 규칙」 제31조제8항에 해당하는 자에게 제1항에 따른 입주자선정순위에도 불구하고 그 공급량의 10퍼센트를 다음 각 호의 순위에 따라 우선공급할 수 있다.＜신설 2013.10.17＞

1. 제1순위 : 혼인기간이 3년 이내인 자

2. 제2순위 : 혼인기간이 3년 초과인 자

③ 시장은 제2항에 따라 우선 공급하고 남은 주택이 있는 경우에는「주택공급에 관한 규칙」 제31조제9항에 따라「국민기초생활보장법」 제2조제2호에 따른 수급자 중 자녀가 있는(임신중인 경우를 포함한다) 무주택세대구성원에게 다음 각 호의 순위에 따라 공급할 수 있다.＜신설 2013.10.17＞

1. 자녀 수가 많은 자

2. 자녀 수가 같은 경우에는 제1항의 선정 방법에 따른다.

④ 시장은 제2항에 따라 우선공급시 경쟁이 있는 경우에는「주택공급에 관한 규칙」제31조제10항에 따라 다음 각 호의 순서대로 입주자를 선정하여야 한다.＜신설 2013.10.17＞

1. 자녀 수가 많은 자

2. 자녀 수가 같은 경우에는 제1항의 선정 방법에 따른다.

⑤ 관리주체는 영구임대주택에 공가가 발생할 경우 입주 희망자를 모집하여 입주시키는 등 주거보호가 필요한 자에게 원활하게 공급되도록 효율적으로 운영하여야 한다. 이 경우 전년도 입주상황 등을 감안하여 입주대기자를 포함한 인원을 모집하여 공가 발생 시 선정순위에 따라 공급할 수 있다.

⑥ 구청장은 관리주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제31조제1항제1호부터 제7호의2까지에 해당하는 자를 대상으로 공공임대주택 입주자를 모집하는 경우 신청 접수 및 관련서류 제출 등 입주자 선정에 적극 협조하여야 한다.

제5조(임대차계약 등) ① 관리주체는 「임대주택법 시행규칙」제21조에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 입주자와 계약을 체결하여야 한다.

② 공공임대주택의 임대차계약 기간은 기본 2년으로 하며 계약의 갱신은 관계 법규·고시·방침 등에 따른다.

③ 관리주체는 입주대상자 및 입주자에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2에 따라 주택 소유 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 한다.

④ 관리주체는 임차인이 치매 등 중병으로 인하여 해당 주택에 거주하지 않은 상태에서 본인(단독세대주는 제외한다) 또는 잔여 세대원 중 대리권을 가진 자가 갱신계약을 요청할 때에는 다음 각 호의 서류를 제출받아 당초 임차인의 명의로 계약을 체결할 수 있다. 다만, 단독세대주가 치료후 임대주택에 입주를 희망할 경우에는 동일단지 임대주택을 우선 배정할 수 있다.＜개정 2013.10.17., 단서신설 2013.10.17＞

1. 현재 임차인이 치료·요양 중이며 향후 일정기간 치료·요양이 필요하다는 치료·요양 기관의 장의 확인서

2. 치료·요양을 마친 후 당해 주택으로 주소 이전 및 거주한다는 임차인의 확인서(다만, 임차인의 의사표시 불능시 진단서 등으로 갈음)

제6조(입주자 관리 등) ① 관리주체는 입주자에 대한 실태조사 계획을 수립하여 거주실태를 연 2회 이상 정기적으로 조사하여야 하며 전대 등 임대주택법령 위반사항, 임대주택 거주요건 상실, 계약사항에 대한 위반사항, 주민등록법령 위반사항 등이 발견된 때에는 임대차계약의 해지 등 임대주택법령 및 임대차계약에 따른 조치를 하여야 한다.

② 관리주체는 관할 구청장과 협의하여 입주자의 해당 주택에의 주민등록 전출입 상황 등을 확인하여야 하며 확인요청을 받은 구청장은 입주자의 관련 자료 확인에 협조하여야 한다.

③ 관리주체는 임대차계약을 체결하는 입주자에게 무주택 기준, 소득 기준, 자산 기준 등 임대차계약 유지에 필요한 주요 내용 및 단지내 공동체 생활의 질서유지에 필요한 내용을 홍보하여야 한다.

제7조(입주자의 주거 이동) ① 관리주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제31조제1항제1호부터 제7호의2까지에 해당하는 영구임대주택의 입주자(거주 중에 입주자격 요건을 상실한 자를 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 다른 영구임대주택으로 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다. ＜개정 2013.10.17＞

1. 결혼 및 출산으로 인하여 세대원 수가 당초 입주 시보다 증가하여 동일 단지 내에서 큰 주택형으로 이동하기를 원하는 경우

2. 근무, 생업, 질병 치료(「의료법」제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료가 필요하다고 인정하는 경우에만 해당한다) 등을 위하여 다른 지역의 영구임대주택으로 주거이전을 원하는 경우

② 관리주체는 영구임대주택의 입주자가 다른 공공임대주택의 공가로 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위 내에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다.

③ 관리주체는 입주자(거주 중에 입주자격 요건을 상실한 자를 제외한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 다른 주택으로 변경하여 이동하기를 원하는 경우 공급이 가능한 범위 내에서 신청 순위에 따라 이를 허용할 수 있다. ＜개정 2013.10.17＞

1. 현재 거주 주택보다 작은 주택형으로 이동하기를 원하여 관리주체가 인정하는 일정규모 이하의 주택형으로 이동하는 경우

2. 65세 이상의 노인 및 장애·질병 등으로 저층(1∼3층) 거주가 필요한 사유가 있는 세대가 저층으로 이동을 원하는 경우

3. 기타 장애·질병 등 부득이한 사유가 있어 관리주체가 다른 주택으로 주거이동이 필요하다고 인정하는 경우

제8조(임대보증금 및 임대료) ① 관리주체는 국토해양부장관이 고시하는 「임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」 기준에 따라 임대보증금 및 임대료를 책정하여야 한다.

② 관리주체는 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급권자 등 저소득세대에 대해서는 임대보증금 및 임대료 인상률을 5퍼센트 이내로 하거나, 인상을 2년 이내에서 유예할 수 있고, 임대보증금 및 임대료 일부를 할인 할 수 있다.＜개정 2013.10.17.＞

③ 관리주체는 시설물 수선주기 초과사용 등을 고려하여 임대료의 일부를 할인할 수 있다.＜신설 2013.10.17., 2013.10.17.＞

④ 관리주체는 입주자의 주거자립을 유도하고 공공임대주택의 효율적인 운영을 위해 다음 각 호의 입주자에 대해 갱신계약 회차마다 임대보증금 및 임대료에 일정비율의 할증률을 적용할 수 있다.

1. 관리주체가 정하는 일정소득 기준 이상의 입주자가 갱신계약을 5회차 이상 체결하는 경우

2. 입주자가 할증임대료 적용에 동의하는 경우

제9조(임차인의 명의 변경) 관리주체는 영구임대주택의 임차인이 사망(실종선고를 포함한다)하거나 혼인 또는 이혼으로 퇴거하는 경우 임차권을 상속 또는 승계 받은 자가 해당 주택에 계속 거주하기 위하여 임차인 명의변경을 요청하는 때에는 다음 각 호에 모두 해당하는 자에게 이를 허용 할 수 있다.

1. 함께 거주하던 배우자·직계혈족·형제자매·직계혈족의 배우자·배우자의 직계혈족 및 형제자매

2. 「주택공급에 관한 규칙」 제31조제1항제1호부터 제8호까지 의 규정중 어느 하나에 해당하는 자

제10조(임대차계약의 해지 및 갱신거절 등) ① 관리주체는 입주자가「임대주택법 시행령」제26조제1항 각 호 및 다음 각 호에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. ＜개정 2013.10.17＞

1. 임대차계약으로 약정한 계약의 해제 또는 해지 및 갱신거절 사유에 해당되는 경우

2. 임차인이 사망하거나 실종신고를 받은 후 잔여 세대원으로의 임차인 명의변경이 불가능한 경우

3. 입주자 모집 당시 조건으로 부여한 거주기한이 도래한 경우

② 2항에 따라 임대차계약이 해지되거나 갱신이 거절된 입주자는 퇴거절차를 진행하되 다음 각 호에 따른 유예기간을 둘 수 있다. ＜개정 2013.10.17＞

1. 「임대주택법 시행령」 제26조제1항 각 호(제1호와 제2호를 제외한다)에 해당하거나 제1항제1호와 제3호에 해당하는 경우에는 임대차계약이 해지되거나 갱신이 거절된 날로부터 3개월

2. 영구임대주택 입주자가 제1항제2호에 해당하는 경우에는 임대차계약갱신이 거절된 날로부터 2년

제11조(임차인대표회의 활성화) ① 관리주체는 임차인대표회의의 구성과 운영이 활성화되도록 노력하여야 하며 그에 필요한 지원을 할 수 있다.

② 관리주체는 임차인대표회의 구성원에게 임차인대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시할 수 있다.

③ 전항에 따른 교육 실시 방법은 주택법시행령 제50조의3(입주자대표회의의 운영 및 윤리교육)을 준용하되 교육에 필요한 비용을 지원할 수 있다.

④ 관리주체는 분양·임대혼합단지에 공동주택대표회의의 구성과 운영이 활성화되도록 노력하여야 하며 임대사업자로서 의사결정 과정에 적극 참여하여야 한다.

제12조(특별수선충당금의 적립등) ① 관리주체는 「임대주택법」 제31조에 따라 공공임대주택의 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 비용에 충당하기 위하여 임대료 중에서 일정액의 특별수선충당금을 적립하여야 한다.

② 관리주체는 공공임대주택이 준공된 후 1년이 경과한 날로부터 특별수선충당금을 매월 적립하여야 하며 금융기관에 별도 계정을 개설하여 예치 관리하여야 한다.

제13조(영구임대주택 단지 관리비 일부 지원) ① 시장 및 관리주체(“LH공사”를 포함한다. 이하 이 조에서는 같다.)는「서울특별시 영구임대주택 특별지원 조례」 제3조제1호 및 제2호에 따라 영구임대주택 단지 입주자에게 관리비 일부를 지원할 수 있다.

② 제1항에 따라 지원하는 관리비의 지원대상, 지원비율, 지원방법 등 세부적인 사항은 예산의 범위에서 시장 또는 관리주체가 정하되 소득수준과 지원의 필요성 등을 고려하여 우선순위를 정할 수 있다.

③ 관리주체가 제1항에 따라 관리비 일부를 지원할 경우 시장은 예산의 범위에서 이에 소요되는 비용을 지원할 수 있다.

제14조(입주자의 주거복지 향상 및 주거자립 지원) ① 시 및 관리 주체는 입주자의 주거복지를 향상시키거나 입주자가 주거 자립하여 퇴거할 수 있도록 지원하는 시책 또는 단지내 커뮤니티를 활성화하기 위한 시책을 개발하여 입주자를 지원할 수 있다.

② 관리주체는 제1항에 따른 지원대상을 선정 할 때에 임차인으로서의 의무 이행 실태, 주거자립 의지 등을 감안하여 차등적으로 선정할 수 있다.

③ 시 및 관리주체는 주거복지 상담 및 주거자립 지원의 필요성이 높은 입주자가 거주하는 단지에 필요한 전문요원을 배치하여 운영할 수 있다.

④ 시장은 관리주체가 제1항 및 제3항에 따라 입주자의 주거복지 향상 및 주거자립지원 사업을 시행할 경우 이에 소요되는 사업비를 지원할 수 있다.

제15조(사회복지관 건물의 사용) ① 관리주체는 임대주택 단지 안의 복리시설 중 사회복지관을 시장 또는 구청장에게 무상으로 사용하게 할 수 있다.

② 제1항에 따라 무상으로 사용하게 된 사회복지관은 해당 단지 입주민의 주거복지를 증진시키도록 운영하여야 하며 사회복지관 운영을 위탁 또는 재위탁 하고자 할 경우 위탁업체 선정 시에 관리주체의 의견을 반영하여야 한다.

제16조(관리주체의 자체 세부시행규정) 관리주체는 관계 법규 및 본 규칙의 범위에서 공공임대주택의 운영 및 관리에 관한 자체 세부시행규정을 제정하여 운영할 수 있고 이를 공개하여야 한다.

부칙  <제3933호, 2013.10.17>

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

[별표]

영구임대주택 입주대상자 선정 기준표(제4조제1항)

구분		배점	배점기준(대상자)
		100점
1. 서울시 거주기간 (30점)	1년 미만	22	▶ 모집일로부터 연속된 거주기간(주민등록 말소의 경우는 재등록 이후부터 기간)
	1～5년 미만	24
	5～10년 미만	26
	10～15년 미만	28
	15년 이상	30
2. 신청자 연령 (25점)	40세 미만	19
	40～50세 미만	21
	50～60세 미만	23
	60세 이상	25
3. 세대원수 (30점)	1～2인	24
			▶ 주민등록표에 등재되어 생계를 같이 하여야 함 ․ 신청자 본인, 배우자, 신청자 및 배우자의 직계혈족, 직계비속의 배우자, 신청자 및 배우자의 미혼․미성년 형제자매
	3인	26
	4인	28
	5인 이상	30
4. 가 점(15점) ※ 신청자 기준으로 하되, 장애인의 경우 세대주 및 세대원 포함		15(유형 3가지)	▶ 기초생활수급자로서 아래 유형에 해당하는 수 ․ 국가유공자, 일군위안부, 한부모가족 ․ 북한이탈주민, 1～3급 장애인(세대주 및 세대원 포함) ․ 65세 이상 직계존속(배우자포함) 3년 이상 부양자 ․ 아동복지시설퇴소자, 소년소녀가장 ․ 미성년자녀 3인 이상 부양자 ․ 철거지역 이주자, 재해 이주자, 위험건물철거 이주자 ․ 혼인기간 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신 중이거나 입양한 자 포함)하여 미성년 자녀가 있는 자
		13(유형 2가지)
		11(유형 1가지)
		7	▶ 기초생활수급자로서 ․ 4～6급 장애인(세대주 및 세대원 포함) ․ 10년 이상 장기복무 전역한 제대군인 ▶ 비수급자로서 ․ 국가유공자, 일군위안부, 한부모가족 ․ 북한이탈주민, 1～3급 장애인(세대주 및 세대원 포함) ․ 65세 이상 직계존속(배우자포함) 3년 이상 부양자 ․ 아동복지시설퇴소자, 소년소녀가장 ․ 미성년자녀 3인이상 부양자 ․ 철거지역 이주자, 재해 이주자, 위험건물철거 이주자 ․ 혼인기간 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신 중이거나 입양한 자 포함)하여 미성년 자녀가 있는 자
		4	▶ 비수급자로서 ․ 4～6급 장애인(세대주 및 세대원 포함)