국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 관련 질의

○ 질의배경

- 우리시는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 ‘영’이라 함) 제42조의3 제2항 제12호 내지 제15호에 따라 용적률 또는 건축제한을 완화하는 지구단위계획을 수립할 때 제공받은 공공시설등의 설치비용을 재원으로 한 ‘서울특별시 기반시설 설치기금’(이하 ‘기금’이라 함)을 설치·운영중에 있음

- 위 기금의 조성과 관련하여 ‘공공시설등의 설치비용을 제공받을 수 있는 경우(기금 재원을 조성할 수 있는 경우)’에 대해 법령해석상 이견이 있어 이를 명확히 하고자 함

○ 질의내용 ①

- 영 제42조의3 제2항 제12호 및 제13호에서는 ‘영 제45조제2항 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우’ 또는 ‘법 제43조에 따른 도시계획시설 결정의 변경 등으로 건축제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우’에는 공공시설등의 부지 및 설치, 설치비용의 제공을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있다고 명시하고 있음.

- 영 제45조제2항 후단은 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역을 그 대상으로 한정하고 있는 반면, ‘법 제43조에 따른 도시계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우’에 관해서는 그 적용범위에 대한 이견이 발생하고 있음

- 위 규정의 적용범위가 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역 내 도시계획시설 결정의 변경에 한정한 경우인지, 모든 지구단위계획구역 내 도시계획시설 결정 변경시에도 적용 가능한 것인지에 대해 질의함

○ 갑설 : 모든 지구단위계획구역 내의 경우에 적용

- 영 제42조의3은 지구단위계획 수립시 고려해야 할 사항에 대해 규정한 것이며, 동조 제12호 앞단에서는 영 제45조제2항 후단에 따른 용도지역 변경, 즉 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역으로 한정하고 있다 하더라도, 이후 법 제43조에 따른 도시계획시설 결정의 변경의 경우는 특정 지구단위계획구역으로 한정하고 있지 않으므로, 국토계획법 및 영에서 정한 지구단위계획구역 내에서는 모두 적용 가능한 것으로 해석함이 타당

○ 을설 : 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역 내만 적용

- 위 규정은 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역에서 지구단위계획 수립시 적용되도록 신설('12.4.10)되었고, 이후 동조 개정('13.6.11)에 따라 도시계획시설 결정의 변경시 공공시설등 제공 가능토록 변경된 바 있음

- 이는 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호의 지구단위계획구역에서 용도지역 변경, 건축제한 완화 및 도시계획시설 결정의 변경을 고려하여 공공시설등 제공과 용적률 및 건축제한 완화할 수 있도록 확대한 것으로 해석할 수 있음

- 또한, 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호에 따른 지구단위계획구역은 영 제42조의3 제2항 제12호 내지 제13호, 이외 지구단위계획구역에서는 영 제46조에 따라 각각 공공시설등을 제공토록 구분하고 있음. 영 제42조의3 제2항 제12호는 토지가치상승분 범위내에서 공공시설등을 제공하되, 세부기준은 지자체장이 정하도록 위임되어 있고(동조 제15호), 영 제46조에서는 공공시설등의 제공 면적에 따른 산식을 적용토록 하고 있음(부지제공시 동조 제1항 제1호 적용)

- 그러므로, 영 제42조의3 제2항 신설시 여건과 타 규정과의 관계를 고려할 때, 당초 규정된 법 제51조 제1항 8의2호 및 8의3호의 지구단위계획구역에서만 적용할 수 있는 것으로 해석함이 타당

○ 우리시 의견 : 갑설

○ 질의내용 ②

- 영 제42조의3 제2항 제12호에 내지 제13호에 따라 공공시설등의 부지를 제공하거나 설치하여 제공 또는 설치비용으로 제공하여 용적률(또는 건축제한)을 완화 받는 것으로 지구단위계획을 수립한 부지에 대하여(지구단위계획에 따라 건축 완료함),

예시) 공공시설등을 제공하고 A부지를 준주거지역에서 상업지역으로 상향한 경우

- 용적률 증가 : 400% → 800%

- 지구단위계획상 용적률 체계 : 기준용적률 400% → 허용용적률 560% → 상한용적률 800%

※기준용적률→허용용적률 : 계획유도 인센티브 및 친환경 인센티브를 통해 달성(공개공지,
권장용도 등)

※허용용적률→상한용적률 : 기부채납 인센티브를 통해 부여

- 향후 해당 부지 건축물의 재건축 등을 진행하고자 하는 경우, 기 완화 받은 상한용적률(800%)까지 재건축을 할 수 있는지, 아니면 재건축 시 추가적인 공공시설등 제공을 통해 상한용적률(800%) 완화를 받아야 하는지 여부를 질의하고자 함

○ 갑설 : 추가적 공공기여를 통해 기 완화받은 용적률까지 재건축 등 가능

- 영 제42조의3 제2항 제12호와 유사한 규정인 영 제46조 제1항을 살펴보면,
‘지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우’로 규정하고 있음

- 재건축 등을 진행하고자 하는 경우에도 허용용적률까지 개발하기 위해서는 해당 지구단위계획에서 정한 바에 따라 계획유도 인센티브 항목(공개공지 설치, 권장용도 도입 등)을 이행해야 하는 점을 고려할 때,

- 공공시설등을 제공하고 상한용적률(800%)까지 기 완화 받은 부지라 하더라도, 재건축 등 진행시 다시 상한용적률(800%)을 적용받기 위해서는 허용용적률(560%)에서 상한용적률(800%)까지 증가하는 용적률(240%) 인센티브를 위한 추가 공공시설등 제공이 있어야 할 것임.

○ 을설 : 추가적인 공공기여 없이 기 완화 받은 용적률로 재건축 등 가능

- 기 완화 받은 상한용적률(800%)을 상회하여 추가적으로 용적률을 완화 받거나(예:900%) 건축제한을 완화 받는 내용으로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 공공시설등의 제공을 고려할 수 있을 것이나,

- 재건축 등의 규모가 기존 완화 받은 용적률(800%) 범위 내에서 이루어지는 경우라면 추가적인 공공시설등의 제공은 불필요함

○ 우리시 의견 : 갑설

붙임		관련법령

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제42조의3(지구단위계획의 수립) ② 국토교통부장관은 법 제49조제2항에 따라 지구단위계획의 수립기준을 정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

12. 제45조제2항 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내에 다음 각 목의 시설(이하 이 항 및 제46조제1항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 공공시설등의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 하고, 제공받은 공공시설등은 국유재산 또는 공유재산으로 관리한다.

가. 공공시설

나. 기반시설

다. 「공공주택특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택 또는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사 등 공공필요성이 인정되어 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 시설(해당 지구단위계획구역에 가목 및 나목의 시설이 충분히 설치되어 있는 경우로 한정한다)

13. 제12호는 해당 지구단위계획구역 안의 공공시설등이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 공공시설등이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역에 공공시설등을 설치하거나 공공시설등의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

14. 제13호에 따른 공공시설등의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보호지구, 방재지구 또는 공공시설등이 취약한 지역으로서 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역 내 공공시설등의 확보에 사용할 것

15. 제12호 및 제13호에 따른 공공시설등의 설치내용, 공공시설등의 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정할 것

【제정·개정이유】 [일부개정 2012. 4. 10.]

◇ 개정이유

장기 미집행 도시·군계획시설결정의 해제권고 제도를 도입하고, 지구단위계획의 형식적 구분을 폐지하며, 지구단위계획구역의 지정 대상을 확대하는 등의 내용으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 개정(법률 제10599호, 2011. 4. 14. 공포, 2012. 4. 15. 시행)됨에 따라 장기 미집행 도시·군계획시설에 관한 해제권고 등에 관한 절차 등을 정하고, 지구단위계획의 수립기준과 지구단위계획구역 지정대상 지역의 요건을 구체화하며, 용도지역 특성에 따라 개발행위허가의 기준을 정하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.

◇ 주요내용

다. 지구단위계획을 통한 용도지역 변경 일부 허용(안 제43조제2항 및 제3항 신설)

도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하기 위하여 도시지역 내 1만제곱미터 이상의 유휴토지 또는 군사시설, 교정시설, 철도, 항만, 공항, 공장, 병원, 학교, 공공청사 등의 이전 부지 및 복합용도개발이 필요한 지역에 대해서는 지구단위계획으로 용도지역 변경이 가능하도록 함.

◇ 조문

제42조의2(지구단위계획의 수립) ② 국토해양부장관은 법 제49조제2항에 따라 지구단위계획의 수립기준을 정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

12. 제45조제2항 후단에 따라 용적률이 높은 용도지역으로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다.

13. 제12호는 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나 기반시설의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

14. 제13호에 따른 기반시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역 내 기반시설의 확보에 사용할 것

15. 제12호 및 제13호에 따른 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정할 것

【제정·개정이유】 [일부개정 2013. 6. 11.]

◇ 개정이유

지구단위계획을 수립할 때 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있는 경우를 확대하고, 도시ㆍ군계획시설부지에 태양에너지 설비와 연료전지 설비를 개발행위 허가만으로 설치할 수 있도록 하는 한편, 현행제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

◇ 주요내용

가. 지구단위계획 수립 시 용적률 및 건축제한 완화 적용을 위한 고려사항 확대(안 제42조의2제2항제12호)

지구단위계획을 수립할 때 용적률이 높은 용도지역으로 변경되는 경우뿐만 아니라 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 도시ㆍ군계획시설결정 해제 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에도 기반시설의 부지 제공 또는 설치를 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 함으로써 기반시설의 제공근거 마련과 지구단위계획에 따른 원활한 사업추진을 도모함.

◇ 조문

제42조의2(지구단위계획의 수립) ②

12. 제45조제2항 후단에 따라 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 용도지역으로 변경되는 경우 또는 법 제43조에 따른 도시·군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로 인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다.

13. 제12호는 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나 기반시설의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.

14. 제13호에 따른 기반시설의 설치비용은 해당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역 내 기반시설의 확보에 사용할 것

15. 제12호 및 제13호에 따른 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정할 것

제45조(지구단위계획의 내용) ② 법 제52조제1항제1호의 규정에 의한 용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 제30조 각호의 용도지역 또는 제31조제2항 각호의 용도지구를 그 각호의 범위(제31조제3항의 규정에 의하여 도시ㆍ군계획조례로 세분되는 용도지구를 포함한다)안에서 세분 또는 변경하는 것으로 한다. 이 경우 법 제51조제1항제8호의2 및 제8호의3에 따라 지정된 지구단위계획구역에서는 제30조 각 호에 따른 용도지역 간의 변경을 포함한다.

제46조(도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용) ①지구단위계획구역(도시지역 내에 지정하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우[지구단위계획구역 밖의 「하수도법」 제2조제14호에 따른 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하여 제공하는 경우(지구단위계획구역에 다른 공공시설 및 기반시설이 충분히 설치되어 있는 경우로 한정한다)를 포함한다]에는 법 제52조제3항에 따라 그 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 구분에 따라 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 제공받은 공공시설등은 국유재산 또는 공유재산으로 관리한다.

1. 공공시설등의 부지를 제공하는 경우에는 다음 각 목의 비율까지 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역 안의 일부 토지를 공공시설등의 부지로 제공하는 자가 해당 지구단위계획구역 안의 다른 대지에서 건축물을 건축하는 경우에는 나목의 비율까지 그 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

가. 완화할 수 있는 건폐율 = 해당 용도지역에 적용되는 건폐율 × [1 ＋ 공공시설등의 부지로 제공하는 면적(공공시설등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다. 이하 이 조에서 같다)÷ 원래의 대지면적] 이내

나. 완화할 수 있는 용적률 ＝ 해당 용도지역에 적용되는 용적률 ＋ [1.5 × (공공시설등의 부지로 제공하는 면적 × 공공시설등 제공 부지의 용적률)÷ 공공시설등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내