구룡마을 관련 설명자료

2013.  5.  21.

구룡마을 도시개발사업

□ 사업개요

○ 위치 : 강남구 개포동 567-1번지 일원

○ 면적 : 286,929㎡(자연녹지지역 207,299㎡, 도시자연공원 79,630㎡)

○ 주거 및 토지현황

- 주거 : 무허가 건축물 약 403동, 1,242세대(인구 약2,530명 거주)

- 토지 : 406필지, 소유자 582명(국공유지 10.8%, 사유지 89.2%)

○ 용도지역 : 자연녹지지역→제2종일반주거지역(공원조성으로 공공기여)

○ 시행기간 : 구역지정일('12.8.2) ~ '16.12.31

○ 시행예정자 : 서울특별시 SH공사

○ 시행방식 : 혼용방식(수용 또는 사용방식에 일부 환지방식 도입)

□ 추진경위

○ ‘11.05.11 : 개포동 구룡마을 정비계획 수립(시장방침 제51호)

- 개발방법 : 공영개발, SH공사가 공정한 공공관리자 역할 수행

※ 구체적인 사업방식(수용 또는 환지)을 결정한 바 없음

○ ‘11.12.30 : 도시개발구역지정 제안(SH공사→강남구)

- 개발방식 : 수용․사용방식

○ ‘12.01.18 : 주민공람 및 설명회

- 개발방법 : 민영개발, 환지방식으로 추진 요청(토지주)

○ ‘12.01.27 : 강남구 도시계획위원회 자문

□“수용․사용방식, 환지방식 등 혼용방법을 사용하여 투자효율을 높일 수 있는 방법 강구”하라는 자문의견 제시

○ ‘12.01.31 : 강남구 도시계획위원회 자문의견 통보(강남구→SH공사)

○ ‘12.01.31 : 도시개발구역지정 요청(강남구→서울시)

○ ‘12.04.23 : 강남구청 방문(서울시→강남구)

- 서울시 과장, 팀장이 부구청장 면담(도시계획위원회 PPT 발표자료 포함)

○ ‘12.05.02 : 도시계획위원회 심의(결과 : 보류)

○ ‘12.05.10 : 도시계획위원회심의결과 통보(서울시→강남구)

□다양한 사업방식에 대해 차기 위원회에서 상세히 설명할 것

□소위원회를 구성하여 현장답사 후 구역경계의 원칙과 기준에 따라 면밀히 검토하여 본 위원회에 보고할 것

○ ‘12.05.16 : 구룡마을 도시개발사업 건의(강남구→서울시)

□당초 발표한 개발방식에 의한 공영개발계획에 따라 추진 건의

○ ‘12.05.25 : 도시계획위원회 소위원회 현장답사 및 심층논의

- 현장답사 : 구역 경계 및 산사태 위험지에 대한 현장확인

- 심층논의 : SH공사 회의실에서 사업방식 검토 등 상정안(PPT) 보고 및 논의

□공영개발, 사용․수용방식의 원칙을 유지하되 일부 환지방식을 도입하는 구역미분할 혼용방식 적용이 바람직함

○ ‘12.06.20 : 도시계획위원회 심의(결과 : 조건부가결)

- 사업방식 등 소위원회 의견을 반영한 상정안을 본위원회에 보고하였고 심의결과 상정안대로 의결하되, 다음 주요사항을 고려하여 “조건부 가결”되었음

【주요 심의의결 사항】

□누락된 훼손지는 공원으로 복원하는 조건으로 구역계에 포함

□공유지는 강남구 입안대로 미포함, 보상과정에서 거주민에게 도움방안 검토

□분양주택 외에 일자리를 창출할 수 있는 다양한 사업계획 수립 등

○ ‘12.07.03 : 도시계획위원회 심의결과 통보(시→강남구)

- 조건부 가결에 따른 주요 심의의결 사항 통보

○ ‘12.07.19 : 도시개발구역지정 고시 관련자료 제출(강남구→시)

- 공영개발, 사용․수용방식 원칙을 유지하되 일부 환지방식 수용

(구역미분할 혼용방식)

○ ‘12.07.24 : 개포 구룡마을 도시개발구역 지정방침(행정2부시장)

- 공영개발, 사용․수용방식 원칙을 유지하되 일부 환지방식 수용

(구역미분할 혼용방식)

○ ‘12.08.02 : 도시개발구역지정 고시(서울시고시 2012-206호)

- 공영개발, 사용․수용방식 원칙을 유지하되 일부 환지방식 수용

(구역미분할 혼용방식)

○ ‘12.08.06 : 도시개발구역지정 고시 관련 강남구 보도자료 배포

□이번 고시는 SH공사가 일괄적으로 땅을 매입하여 보상하는 사용·수용방식을 원칙으로 하되 일부는 토지부지로 되돌려주는 환지방식 수용을 내용으로 하고 있다.

□ 환지계획 관련법규

○ 도시개발업무지침(1-1-1)

- 도시개발법 제5조, 시행령 제25조 등 법령에서 국토부장관이 정하도록 한 사항과 도시개발사업 시행에 필요한 세부적인 사항을 정함

관련근거	내용
도시개발법시행령 제62조 도시개발업무지침 4-1-6	신청대상	□권리면적이 과소토지 기준 이상인 자 - 건축물 有 : 60㎡이상 - 건축물 無 : 150~500㎡ □시행규정으로 따로 정한 면적 이상인 자
도시개발업무지침 4-11-4	공급기준	□토지소유자 1가구 1필지 기준 □환지규모 : 660㎡이내 □환지신청자가 공급할 환지보다 많을 경우 추첨을 통하여 공급
	공급가격	□환지처분시점 종후평가액

○ 사업시행자가 시행규정으로 정하는 사항(도시개발법 시행령 제22조)

- 환지계획 및 환지예정지의 지정(환지예정지 면적, 환지대상 기준일)

- 보류지 및 체비지의 관리처분, 청산에 관한 사항

- 비용부담 및 공공시설용지의 부담

- 그 밖에 국토해양부령(도시개발법 시행규칙)으로 정하는 사항 등

□ 구룡마을 도시개발사업 진행절차

첨 부 : 1) 도시개발법령 및 지침 요약

2) 사업방식 변경에 대한 국토부 유권해석

[별첨 #1]

도시개발법령 및 지침 요약

[도시개발법]

제31조(토지면적을 고려한 환지)

① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小) 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은 대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.

[도시개발법 시행령]

제62조(과소 토지의 기준)

① 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적을 말한다. 이 경우 과소 토지 여부의 판단은 권리면적(토지 소유자가 환지 계획에 따라 환지가 이루어질 경우 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 기준으로 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 과소 토지의 기준이 되는 면적을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약ㆍ정관 또는 시행규정에서 따로 정할 수 있다.

1. 기존 건축물이 없는 경우

2. 환지로 지정할 토지의 필지수가 도시개발사업으로 조성되는 토지의 필지수보다 많은 경우

3. 환지 계획에 따라 도시개발사업으로 조성되는 토지에 대한 지구단위계획에서 정하는 획지(劃地)의 최소 규모가 제1항에 따른 면적보다 큰 경우

4. 제43조제2항제2호에 따른 미분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우

5. 그 밖에 시행자가 환지 계획상 제1항에 따른 면적을 기준으로 하여 환지하기 곤란하다고 인정하는 토지

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 권리면적의 산정 방법 등 과소 토지 기준의 산정 등에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

[도시개발업무지침]

4-1-6. 영 제62조제2항에서 “국토해양부장관이 정하는 바”란 기존 건축물이 없는 경우에 주거지역의 경우 150제곱미터 이상에서 500제곱미터 이하의 범위를 말한다.

4-11-4. (2) 구역을 분할하지 아니하고 개발사업을 시행하는 경우 환지할 토지는 다른자리환지 방식을 활용하여 한 곳에 통합하여 정하되, 불가피한 경우 개발계획에 따라 여러 곳에 통합하여 정할 수 있다. 또한, 주거용지로 환지할 토지는 토지소유자중 1가구에 한하여 1필지를 기준으로 하며 그 규모는 660제곱미터이내로 하되, 지정권자가 필요하다고 인정하는 경우 계획적 단지배치를 고려하여 그 규모를 따로 정할 수 있다. 다만, 부담률은 사업시행자와 주민들과의 협의하에 적정히 산정하여야 한다.”

[도시개발법]

제11조(시행자 등)

① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.

1. 국가나 지방자치단체

2. 대통령령으로 정하는 공공기관

3. 대통령령으로 정하는 정부출연기관

4. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사

5. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)

6. ~11. <중략>

② ~  ③ <중략>

④ 제2항에 따라 지방자치단체등이 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 할 때와 제1항제1호부터 제4호까지 또는 제11호(제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 출자한 경우로 한정한다)에 해당하는 자가 도시개발사업의 일부를 환지 방식으로 시행하려고 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시행규정을 작성하여야 한다. 이 경우 제1항제2호부터 제4호까지의 시행자는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사업관리에 필요한 비용의 책정에 관한 사항을 시행규정에 포함할 수 있다.

[도시개발법 시행령]

제21조(도시개발사업의 규약) 법 제11조제3항에 따라 공동으로 도시개발사업을 시행하려는 자가 정하는 규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제12호ㆍ제14호ㆍ제16호 및 제18호는 환지방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우에만 해당한다.

1. 사업의 명칭

2. 사업의 목적

3. 도시개발구역의 위치 및 면적

4. 사업의 시행기간

5. 사업의 범위

6. 주된 사무소의 소재지

7. 임원을 정할 경우에는 그 자격ㆍ수ㆍ임기ㆍ직무 및 선임방법

8. 회의에 관한 사항

9. 비용부담

10. 회계 및 계약

11. 공고의 방법

12. 토지평가협의회의 구성 및 운영

13. 토지등의 가액의 평가방법

14. 환지계획 및 환지예정지의 지정

15. 토지등의 관리 및 처분

16. 보류지 및 체비지의 관리ㆍ처분

17. 공공시설용지의 부담

18. 청산(淸算)

19. 토지에 대한 소유권의 변동 등 시행자에게 통보하여야 할 사항

20. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

제22조(도시개발사업의 시행규정 등)

① 법 제11조제4항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 100분의 50을 말한다.

② 법 제11조제4항에 따라 작성하는 시행규정(이하 "시행규정"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 제21조제1호부터 제6호까지 및 제9호부터 제20호까지의 규정에 해당하는 사항

2. 법 제11조제4항 후단에 따라 사업관리에 필요한 비용(이하 "사업관리비"라 한다)을 책정하는 경우에는 사업관리비의 금액, 지급시기 및 방법

[별첨 #2]

사업방식 변경에 대한 국토부 유권해석

[도시개발법]

제21조(도시개발사업의 시행 방식)

① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

② 지정권자는 도시개발구역지정 이후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도시개발사업의 시행방식을 변경할 수 있다.

1. 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용방식에서 전부 환지 방식으로 변경하는 경우

2. 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 혼용방식에서 전부 환지 방식으로 변경하는 경우

3. 제11조제1항제1호부터 제5호까지 및 제7호부터 제11호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용 방식에서 혼용방식으로 변경하는 경우

③ 제1항에 따른 수용 또는 사용의 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용할 수 있는 도시개발구역의 요건, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[도시개발법 시행령]

제43조(도시개발사업의 시행방식)

① 시행자는 도시개발구역으로 지정하려는 지역에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정함을 원칙으로 하되, 사업의 용이성ㆍ규모 등을 고려하여 필요하면 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정할 수 있다. <개정 2013.3.23>

1. 환지방식: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치ㆍ변경이 필요한 경우

나. 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

2. 수용 또는 사용방식: 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우

3. 혼용방식: 도시개발구역으로 지정하려는 지역이 부분적으로 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우

② 시행자가 도시개발사업을 제1항제3호에 따른 혼용방식으로 시행하려는 경우에는 다음 각 호의 방식으로 도시개발사업을 시행할 수 있다.

1. 분할 혼용방식: 수용 또는 사용 방식이 적용되는 지역과 환지 방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 분할하여 시행하는 방식

2. 미분할 혼용방식: 사업시행지구를 분할하지 아니하고 수용 또는 사용 방식과 환지 방식을 혼용하여 시행하는 방식. 이 경우 환지에 대해서는 법 제3장제3절에 따른 사업 시행에 관한 규정을 적용하고, 그 밖의 사항에 대해서는 수용 또는 사용 방식에 관한 규정을 적용한다.

③ 제2항제1호에 따라 사업시행지구를 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업지구에서 부담하여야 하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치비용 등을 명확히 구분하여 실시계획에 반영하여야 한다.

④ 제2항에 따른 사업시행의 방법 등에 관하여 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다.

⑤ 지정권자는 지가상승 등 지역개발 여건의 변화로 도시개발사업 시행방식 지정 당시의 요건을 충족하지 못하나 제1항 각 호 어느 하나의 요건을 충족하는 경우에는 법 제21조제2항 각 호에 따라 해당 요건을 충족하는 도시개발사업 시행방식으로 변경할 수 있다.