관원 질의 요청서

1. 질의배경

○ 우리시 ××구 ××동 ×××번지 일대 20××. ×. ×. ××특별계획구역×로 지정된 사업지를 대상으로 지역주택조합 주택건설사업을 시행하기 위하여 현재 가칭)A지역주택조합추진위원회로부터『주택법』제11조3 제1항에 의거 조합원 모집신고가 제출되어 검토 중에 있는 상황이며,

○ 이 과정에서 ‘주택건설대지의 범위’와 ‘조합원 모집신고 시에도 국공유지의 포함여부’에 대해 법률적  혼선이 빚어져 다음과 같이 질의하고자 함.

2. 질의요지

가. 조합원을 모집신고하는 시점에도『주택법』에 명시되어 있는 ‘주택건설대지’의 범위에 추후 기부채납 예정부지 또한 포함되는지 여부

나.『주택법』제11조3 제1항에 따른 조합원 모집신고 시에도 국공유지를 포함한 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 제출하여야 하는지 여부

3. 대립되는 의견 및 이유

가. 조합원을 모집신고하는 시점에도『주택법』에 명시되어 있는 ‘주택건설대지’의 범위에 추후 기부채납 예정부지 또한 포함되는지 여부

⑴ 갑설 : 시점과는 별개로 ‘주택건설대지’는 기부채납예정부지 또한 포함해야 한다는 의견

○『주택법』제2조 제12호에서는 “주택단지”란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지라고 정의하고 있습니다,

○ 상기 규정과 같이 “주택단지”는 사업계획승인을 통해 결정되는 것이므로, 주택건설예정지 중 기부채납부지의 결정 또한 사업계획승인과정에서 승인권자와 협의를 통해 결정될 사안임에 따라

○ 사업계획승인 이전 단계인 조합원 모집신고 시에는 기부채납 예정부지를 포함한 주택건설대지의 50%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보 하여야 한다.

⑵ 을설 : 시점과는 별개로 “주택건설대지”는 기부채납예정부지는 포함하지 않는다는 의견

○『주택법』제2조 12호에서는 “주택단지”란 주택건설사업계획 또는 대지조성계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지라고 정의하고 있습니다.

○ 또한, 주택건설사업이란 주택건설사업계획에 공공시설 설치에 관한 내용을 포함하고 있더라고, 이는 사업주체가 주택단지 내이 건축물에 대한 용적률 등 건축기준을 완화ㆍ적용받기 위하여 설치하는 것 일뿐, 주택건설사업의 주택 및 그와 밀접하게 관련된 시설인 부대ㆍ복리시설을 건설하는 사업이라는 본질에는 변함이 없다고 보아야 할 것임에 따라,

○ 기부채납 예정부지는 주택법 상 주택단지 밖의 부지로 판단되어 상기 주택건설대지의 50%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보 할 시 제외되어야 한다.

나.『주택법』제11조3 제1항에 따른 조합원 모집신고 시에도 “주택건설대지”에 국공유지를 포함하여야 하는지 여부

⑴ 갑설 : 조합원 모집신고시에도 “주택건설대지”에 국공유지를 포함 하여야 한다는 의견

○『주택법』제11의3 제1항에 따르면 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 국공유지에 대한 사항은 명시되어 있지 않지만,

○ 국토교통부 지역주택조합 주요 Q&A(2017-12-05) Q4에 따르면, “지역주택조합 설립인가시에는 주택건설대지(국공유지 포함)의 80%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 주택조합에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류도 포함)등을 첨부하여 제출하여야 한다“라고 명시되어 있습니다.

○ 이와 같이 지역주택조합 조합원 모집신고와 지역주택조합설립인가는 해당 주택건설대지의 사용권원을 확보해야하는 비율의 차이만 있을 뿐, 제출되는 서류는 동일함에 따라 조합원 모집신고 시에도 ‘주택건설대지’에 국공유지를 포함하여 50%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다.

⑵ 을설 : 조합원 모집신고 시에는 ”주태건설대지”에 국공유지를 포함하지 않고 사유지에 대해서만 토지의 사용권원을 확보해도 된다는 의견

○『주택법』제11의3 제1항에 따르면 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50%이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다고 규정하고 있고, 조합원 설립인가 시에는 주택건설대지 내 국공유지를 포함해야 한다고 국토교통부의 의견이 있으나, 모집신고 시에는 국공유지를 포함해야 한다는 법제처 법령해석 및 국토교통부 질의회신과 사례가 존재하지 않음에 따라, 『주택법』제11의3 제1항에 의거 주택건설대지 내 50%이상의 토지의 사용권원을 확보 할 때, 국공유지를 제외하고 사유지에 대해서만 50%이상 확보해도 문제가 없다.

4. 우리시 및 용산구 의견

가. 위 3.가항 : ⑴ 갑설.

나. 위 3.나항 : ⑴ 갑설.

5. 질의 관련 법령

가. ‘가’항 관련 법령

『주택법』제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다.

나. ‘나’항 관련 법령

『주택법』제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집)

① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.

국토교통부 지역주택조합 주요 Q&A

Q4 : 지역주택조합의 토지사용권원 확보 요건(국공유지 포함)은?

A :「주택법」 제11조제2항 및 「주택법 시행령」 제20조제1항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 해당 주택건설대지(국공유지 포함)의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 주택조합에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류도 포함) 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있습니다.