문서번호	임대주택과-2722
결재일자	2015.3.6.
공개여부	비공개(5)
방침번호	행정2부시장 방침 제73호

					시 민
주무관	공급지원팀장	임대주택과장	주택건축국장		행정2부시장
협 조

공공임대주택(장기안심주택·전세임대주택)

보증부 월세가구 보증금 지원 확대방안

2015. 3.

주택건축국

(임대주택과)

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공공임대주택(장기안심주택 · 전세임대주택)

보증부 월세가구 보증금 지원 확대방안

전월세 가격상승으로 저소득층의 주거비 부담 증가가 우려되어 보증금 지원 대상을 공공임대주택(장기안심주택, 기존주택 전세임대)에 보증부 월세형태의 계약방식에도 확대하여 서민의 주거안정에 기여하고자 함

Ⅰ		도입배경

❍ 정부의 경제혁신 3개년 계획의 일환으로,「서민 주거비 부담 완화 대책」확정·발표(2014.10.30.)

- 보편적 점유형태로 등장하고 있는 보증부 월세 가구에 대한 지원 강화

❍ 주택임대시장의 전세에서 점차 보증부 월세로 전환되는 추세를 반영하여 임차인 주거비 부담 완화

❍ 활용 가능한 토지자원의 고갈로 지속적인 건설형 임대주택 공급이 어려워 전세 임대주택의 공급확대 필요성 대두

Ⅱ		정책현황 및 공급 실적

□ 보증금지원 정책현황

구 분	보증금지원형 장기안심주택 (서울시)	전세임대주택 (국토교통부)
지원대상	- 도시근로자 월평균소득 70% 이하 저소득 무주택 세대주	- 기초생활수급자, 한부모가족, 장애인, 신혼부부 등
	- 전용면적 60㎡이하(가구원 4인 이상 85㎡이하) - 전세보증금 1억8천만원 이하 (가구원 4인 이상 2억5천만원)	- 전용면적 85㎡ 이하 - 전세보증금 1억6천만원 이하
지원한도	- 전세보증금의 30%(최대 4천5백만원) 지원(무이자) ※ 세입자 부담 : 전세보증금의 70%	- 전세보증금 8,000만원 내 95% (최대 7,600만원) 지원 ※ 세입자 부담 : 전세보증금의 5%, 연 1~2% 이자
지원기간	6년	20년
사업재원	서울시 예산(일반회계)	국민주택기금

□ 공급실적

구 분		공급목표	공급실적
총 계		7,990	8,135
보증금지원형 장기안심주택	계	3,690	3,999
	2012년	1,350	1,392
	2013년	1,370	1,581
	2014년	970	1,026
기존주택 전세임대	계	4,300	4,136
	2012년	300	222
	2013년	1,500	1,500
	2014년	2,500	2,414

❍ 주택 임대시장에서 전세가격이 상승하고 보증부 월세 형태로 거래되는 경우가 증가하는 추세로 보증금지원형 공공임대주택 수요자를 위한 공급에 제한적임

- 장기안심주택은 최근 3년간 3,690호 공급목표에 3,999호 공급으로 309호초과달성(목표대비 8.4% 증가)하였으나, 목표대비 공급실적 추이가 감소됨

※ 공급 목표달성률 : 2013년 115% ⇒ 2014년 106%

- 기존주택 전세임대의 경우에도 최근 4,300호 공급목표에  4,136호 공급되어 공급목표에 164호 미달(목표대비 3.8% 감소)되는 현상이 발생

Ⅲ		문제점 및 정책대안

□ 문제점

❍ 전세물건 감소, 보증부 월세가구 증가로 서민의 주거비 부담 가중

- 저금리 기조의 장기화와 주택 건설물량의 수급불균형 등으로 전세가격이 상승함에 따라 전세에서 보증부 월세로 전환하는 물건이 증가 ⇒ 전세물건 품귀현상 우려

❍ 주택 임대시장에서 보증부 월세 거래형태가 빠르게 증가함에 따라

세입자의 주거선택에 제한요인으로 작용

- 현행 순수 전세형태의 계약방식으로는 세입자의 입주주택 물색 한계

◆ 서울시 부동산시장 동향

▸아파트 전세가격이 지난 6년간 지속 상승, 매매가격 대비 전세가격 비율 최고수준(`15.2월 66.8%)     ▸당해연도 전월세 거래비율이 2014년에 2012년보다 전세는 감소한 반면, 월세는 증가함

아파트 매매 및 전세 가격 변동율 (자료 : 국민은행)	전월세 거래량 동향 (주택 : 단독(다가구), 다세대연립, 단위 : 건수, 자료 : 서울시)
	구 분	계	전세	월세
	2012년	231,057 (100%)	136,330 (59%)	94,727 (41%)
	2013년	241,654 (100%)	132,580 (55%)	109,074 (45%)
	2014년	267,662 (100%)	148,748 (56%)	118,914 (44%)

□ 정책대안

❍ 서민 주거비 부담 완화 대책마련(국토교통부, 서울시)

- 보증금지원형 임대주택에 현행 순수 전세형태의 계약방식 외에 보증부 월세

형태의 계약방식 도입 시행

Ⅳ		보증부 월세가구 보증금 지원 확대방안

□ 보증부 월세가구 보증금 지원방안

❍ 대상주택  : 전세임대주택(국민주택기금), 보증금지원형 장기안심주택

❍ 적용범위

구 분	장기안심주택(서울시)	전세임대주택(국토부)
월세 상한금액	50만원 이하	40만원 이하
전세보증금 상한	[기본보증금 + 전세전환보증금] : 18,000만원 이하 (4인 이상 가구 25,000만원 이하)	[기본보증금 + 전세전환보증금] : 16,000만원 이하

❍ 계약유형(계약기간 내)

- 보증금 예치 및 매월 차임 납부방식

- 보증금과 일정기간 선납월세 예치 및 매월 차임 납부방식

※ LH공사에서 1년분 월세를 보증금으로 선납조건 계약 시행 중

□ 세부내용

❍ 월세 상한금액 : 수요자의 주거부담 능력 및 주택임대시장의 월세 감안 설정

【장기안심주택】⇒ 50만원 이하

- 수요자가 전년도 도시근로자 월평균소득 70% 이하(4인 가족  3,657천원) 세대로 월평균 소득의 약 15%(약55만원)를 주거비로 지출 가능 판단되고,

- 서울시 평균 월세가격이 85㎡ 이하인 경우 51만원을 감안하여 월세 상한금액을 50만원 이하로 설정

【전세임대주택】⇒ 40만원 이하

- 수요층이 기초생활수급자, 한부모가족 등이고, 계약주택이 다가구/단독이 다수(60%)인 점을 감안하여 월세 상한금액을 40만원 이하로 설정

∙서울시 다가구/단독의 경우 월세 평균가격은 39만원임

※ 서울시 평균 월세 가격

(출처 : 국토교통부 실거래가 자료(`14.12.), 단위 : 만원)

구 분	평 균	아파트	다가구/단독	다세대/연립
60㎡이하	43	53	33	43
60㎡초과 85㎡이하	51	67	39	48

※ 소득 기준액

(출처 : 통계청 발표자료(`15.2.13), 단위 : 원)

구 분	3인 이하	4인	5인
2015년	4,734,603	5,224,645	5,560,026
2014년	4,606,216	5,102,802	5,357,446
(변동분)	128,387	121,843	202,580

□ 6인 이상 가구는 5인가구 소득에 1인당 평균금액(412,711원) 합산

□'15. 2. 13 (2014년 가계동향 및 물가동향 통계 발표일) 이후 부터 적용

❍ 지원대상 전세보증금 상한 내 제한

⇒ 현행 전세보증금(월세의 전세전환보증금 포함 추가) 상한 내 유지

- 당해 임대주택은 수요자가 기초수급자, 한부모가족, 전년도 도시근로자 월평균 소득 70% 이하 등 무주택 서민의 주거비 부담 지원을 위한 정책으로,

- 보증부 월세의 예치보증금과 월세의 전세전환보증금의 합계액이 현행 지원대상 전세보증금 상한금액 내로 제한

❍ 전세전환보증금

⇒ 법상 전월세전환율 8.0% 설정(입주자모집 공고일 현재 기준 적용)

- 주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따라 대통령령으로 정하는 비율(연 1할)과 한국은행 기준금리(`15.2. 현재 연 2.0%)에 대통령령으로 정하는 배수(4배) 중 작은 값 적용

- 전세전환보증금 = (월세금액 × 12) / 전월세전환율(%)

[주택임대차보호법]

제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의   차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1.『은행법』에 따른 은행에서 작용하는 대출금리와 해당지역의 경제 여건 등을 고려   하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

[주택임대차보호법 시행령]

제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4배를 말한다.

□ 장기안심주택 보증부 월세계약 적용예시

❍ 계약조건 : 전세임대차 계약기간 2년, 재계약(2회)시 최장 6년

- 보증금 10,000만원 예치, 매월 차임 33만원 지급

(단위 : 만원)

전세보증금 상한(A)	기본보증금			전세전환		기준 적합여부 판단
	계(B)	세입자 부담금(70%)	지원 금액(30%)	월세	전세전환 보증금(C)
18,000 이하	10,000	7,000	3,000	33	4,950	월세 상한금액 내 여부 : 50만원 이하 지원대상 전세보증금 상한 내 여부 : (A)≥(B)+(C) ▸판단결과 : 적 합

※ 전세전환보증금

□산출식 : 33만원(월세) X 12개월 / 8%(전월세전환율) = 4,950만원

□ 전세임대주택 보증부 월세계약 적용예시

❍ 계약조건 : 전세임대차 계약기간 2년, 재계약(9회)시 최장 20년

- 보증금 9,000만원(1년분 선납월세 240만원 포함) 예치, 매월 차임 20만원 지급

(단위 : 만원)

전세보증금 상한(A)	기본보증금				전세전환		기준 적합여부 판단
	계(B)	세입자 부담금		지원 금액	월세	전세전환 보증금(C)
		보증금	선납월세
16,000 이하	9,000	1,400	240	7,360	20	3,000	월세 상한금액 내 여부 : 40만원 이하 지원대상 전세보증금 상한 내 여부 : (A)≥(B)+(C) ▸판단결과 : 적 합

※ 전세임대주택 보증부 월세 보증금지원 시행 사례(LH공사)

□보증부 월세 계약방식

⇒ 보증금과 1년분 월세선납 예치, 국민주택기금 지원금의 이자(2% 이내) 납부 조건

▸ 보증금 = 세입자 부담금 + 국민주택기금 지원금

* 세입자 부담금 : 국민주택기금 지원기준 금액(8,000만원)의 5% + 국민주택기금 지원기준 초과금액 + 선납월세 1년분(선납조건 계약)

* 국민주택기금 지원금 : 기본보증금 - 세입자 부담금

▸ 월 임대료 : 국민주택기금 지원금의 연 2% 이내 / 12개월

□ 향후 조치의견

❍ 저금리 지속, 수 년간의 주택건설경기 침체로 주택의 수급불균형에 따라 순수 전세형태에서 보증부 월세로 거래형태가 증가하는 등 전월세난이 심화

- 자금여력이 부족한 사회취약계층은 주거비 부담이 가중되는 실정임

❍ 그동안 순수 전세형태의 보증금지원형 공공임대주택에 대하여 보증부 월세형태의 계약방식을 도입하여 지원대상 주택의 범위를 확대

- 주택임대시장에서 보증부 월세형태의 거래가 빠르게 증가하는 점을 감안하여 장기안심주택, 전세임대주택 등 보증금지원형 공공임대주택을 적시 공급 필요

- 관련 규정의 정비(개정)에 앞서, 보증부 월세가구에 대한 지원을 다음 3월 입주자모집공고분부터 시행하는 것이 바람직하다고 판단됨

Ⅴ		행정사항

❍ 기존주택 전세임대 업무처리지침 등 개정건의  : `15. 3월 초 (시 → 국토교통부)

❍ 보증금지원형 장기안심주택 업무처리지침 등 개정추진 : `15. 3월 이후 (임대주택과)

❍ 보증부 월세가구 보증금 지원도입 시행 : `15. 3월 이후

- 전세임대주택 및 장기안심주택(보증금 지원형) 입주자 모집공고 공급물량부터 적용

❍ 보증부 월세 보증금 지원제도 도입 시행통보 : `15. 3. (시 → SH공사)

- 2015년 3월부터 입주자 모집공고 공급물량부터 시행

- 추가 공급물량(500호) 확보 등에 따른 직원 인력보강 협조요청.  끝.