◈ 서울특별시고시 제2017-  호

『반포아파트지구 개발기본계획 및 반포아파트지구 3주구 정비계획』 변경결정(경미한 사항) 및 지형도면 고시

건설부고시 제131호(1976.8.21)로 아파트지구로 지정되고, 서울특별시 서초구고시 제2016-62호(2016.7.1)로 아파트지구 개발기본계획 경미한 변경 결정된 반포 아파트지구에 대하여, 「도시 및 주거환경정비법」 제4조, 「주택법」(법률 제6916호)부칙 제9조, 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제6852호)부칙 제5조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조의 규정에 의하여 『반포아파트지구 개발기본계획 및 반포아파트지구 3주구 정비계획』을 경미한 변경 지정(결정)하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조 규정에 의하여 지형도면을 작성하였기에 이를 고시합니다.

2017년  7월  일

서 울 특 별 시 장

1. 아파트지구개발계획의 명칭․위치 및 면적(변경 없음)

가. 명칭 : 반포아파트지구 개발기본계획 및 반포아파트지구 3주구 정비계획 변경

나. 위치 : 서초구 반포동, 잠원동 일대

다. 면적

구분	지구명	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경 후
기정	반포 아파트지구	서초구 반포동, 잠원동 일대	1,548,924.6㎡	-	1,548,924.6㎡

2. 주요 변경내용

가. 2017년 제7차 서울특별시 도시계획위원회 심의(2017.04.19) 결과(수정 가결)에 따른
정비기반시설 등 일부 변경

3. 반포아파트지구 개발기본계획 결정(변경)조서

가. 토지이용계획

1) 지구 면적표

구분	합계	1주구	2주구	3주구
변경전	1,548,924.6㎡	238,490.9㎡	388,886.8㎡	921,546.9㎡
변경후	1,548,924.6㎡	238,490.9㎡	388,886.8㎡	921,546.9㎡
비고	“변경 없음”	“변경 없음”	“변경 없음”	“변경 없음”

2) 토지이용계획

가) 토지이용계획 총괄표 : 변경

구 분		기 정		변경 후		비고
		면적(㎡)	비율(%)	면적(㎡)	비율(%)
계		1,548,924.60	100.0	1,548,924.60	100.0	변경 없음
주거 용지	소 계	941,061.26	60.8	936,850.56	60.5	감) 4,210.70㎡
	주택용지	941,061.26	60.8	936,850.56	60.5	감) 4,210.70㎡
중심 시설 용지	소 계	95,852.30	6.2	95,852.30	6.2	변경 없음
	지구중심	37,698.50	2.4	37,698.50	2.4	변경 없음
	주구중심	23,965.80	1.6	23,965.80	1.6	변경 없음
	분구중심	34,188.00	2.2	34,188.00	2.2	변경 없음
도시 계획 시설 용지	소 계	501,161.74	32.3	501,360.44	32.3	증) 198.70㎡
	도로용지	228,184.54	14.7	228,184.54	14.7	변경 없음
	공원용지	56,568.50	3.6	59,733.20	3.8	증) 3,164.70㎡
	녹 지	72,549.70	4.7	69,583.70	4.5	감) 2,966.00㎡
	광 장	972.90	0.1	972.90	0.1	변경 없음
	학교용지	131,617.60	8.5	131,617.60	8.5	변경 없음
	공공청사	11,268.50	0.7	11,268.50	0.7	변경 없음
기타	소 계	10,849.30	0.7	14,861.30	1.0	증) 4,012.00㎡
	종교용지	10,849.30	0.7	10,849.30	0.7	변경 없음
	문화시설	-	-	4,012.00	0.3	증) 4,012.00㎡

나) 주구별 토지이용계획

- 1주구 토지이용계획 : 변경 없음

- 2주구 토지이용계획 : 변경 없음

- 3주구 토지이용계획 : 변경

구 분		기 정		변경 후		비고
		면적(㎡)	비율(%)	면적(㎡)	비율(%)
계		921,546.90	100.0	921,546.90	100.0	변경 없음
주거 용지	소 계	579,786.36	62.9	575,575.66	62.5	감) 4,210.70㎡
	주택용지	579,786.36	62.9	575,575.66	62.5	감) 4,210.70㎡
중심 시설 용지	소 계	35,060.70	3.8	35,060.70	3.8	변경 없음
	지구중심	-	-	-	-	변경 없음
	주구중심	8,243.10	0.9	8,243.10	0.9	변경 없음
	분구중심	26,817.60	2.9	26,817.60	2.9	변경 없음
도시 계획 시설 용지	소 계	302,807.84	32.8	303,006.54	32.9	증) 198.70㎡
	도로용지	154,153.14	16.7	154,153.14	16.7	변경 없음
	공원용지	33,027.30	3.6	36,192.00	4.0	증) 3,164.70㎡
	녹 지	43,840.00	4.8	40,874.00	4.4	감) 2,966.00㎡
	광 장	972.90	0.1	972.90	0.1	변경 없음
	학교용지	64,196.80	7.0	64,196.80	7.0	변경 없음
	공공청사	6,617.70	0.7	6,617.70	0.7	변경 없음
기타	소 계	3,892.00	0.4	7,904.00	0.8	증) 4,012.00㎡
	종교용지	3,892.00	0.4	3,892.00	0.4	변경 없음
	문화시설	-	-	4,012.00	0.4	증) 4,012.00㎡

나. 건축물 규제사항 : 변경

1) 용도규제 : 변경 없음

2) 건축선의 지정 : 변경

- 1주구(변경 없음)

- 2주구(변경 없음)

- 3주구(변경)

▶ 건축한계선

• 나루터로4길변 : 6m 이격

• 그 외 : 획지경계선으로부터 3m 이격

3) 건폐율 규제 : 변경 없음

4) 용적률 규제 : 변경 없음

5) 세대밀도 : 변경 없음

6) 건축물의 높이 : 변경 없음

7) 공동주택과의 이격거리 : 변경 없음

8) 주택용지안의 녹지규제 : 변경 없음

9) 주택규모규제(국민주택규모 건설비율) : 변경 없음

다. 중심시설 및 기타 건축물 계획 : 변경

1) 지구중심 : 변경 없음

2) 주구중심 : 변경

- 주구중심 구분 및 면적

※ 정비구역 확대에 따라 토지이용의 효율성 도모를 위하여 기존 주구중심을 통합 배치하되, 규모는 동일하게 유지

구분	계		1주구		2주구		3주구		비고
	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)	개소	면적(㎡)
변경전	9	23,965.8	3	8,445.2	2	7,277.5	4	8,243.1
변경후	8	23,965.8	3	8,445.2	2	7,277.5	3	8,243.1
비고	감) 1개소	-	-	-	-	-	감) 1개소	통합배치 (규모 동일)

- 용도 : 변경 없음

- 층수 : 변경 없음

- 건폐율 : 변경 없음

- 용적률 : 변경 없음

3) 분구중심 : 변경 없음

4) 기타건축물 : 변경 없음

라. 교통처리에 관한 사항 : 변경 없음

마. 경관에 관한 사항 : 변경 없음

바. 기존건축물 처리에 관한 사항 : 변경 없음

사. 사업시행계획 : 변경 없음

4. 정비구역 및 정비계획 변경 내용

가. 정비구역의 위치 및 면적

구분	정비사업 명칭	위치	면적(㎡)			비고
			기정	변경	변경후
변경	한신4지구아파트 주택재건축 정비사업구역	서초구 잠원동 60-3번지 일대	144,972.1	증)13,583.7	158,555.8

나. 정비계획 변경 내용

1) 용도지역 : 변경 없음

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기정	변경	변경후
계		158,555.8	-	158,555.8	100.0	-
주거지역	제3종일반주거지역	158,555.8	-	158,555.8	100.0	-

2) 토지이용계획 : 변경

구 분		면 적 (㎡)			구성비(%)	비 고
		기정	변경	변경후
합 계		144,972.1	증) 13,425.7	158,555.8	100.0	•녹원한신 및 베니하우스 통합개발 동의에 따라 사업구역 확대
정비 기반 시설	소 계	21,064.0	증) 2,816.0	24,038.0	15.2	-
	도 로	10,006.0	증) 2,617.3	12,623.3	8.0	•구역 확대에 따라 나루터로 4길 추가 편입
	공 원	6,500.0	증) 3,164.7	9,664.7	6.1	•지역주민 이용이 편리한 구역 경계부로 이동 배치
	녹 지	4,716.0	감) 2,966.0	1,750.0	1.1	•나루터로33길변 완충녹지 삭제 - 건축한계선(6m)으로 대체 •고속도로변 완충녹지 폭원유지 위해 완충녹지 신설(A=1,750㎡)
주택용지		115,486.5	증) 6,597.7	122,084.2	77.0	•구역확대 및 기반시설계획 변경에 따라 주택용지 면적 변경
중심 생활 시설 용지	소계	8,421.6	-	8,421.6	5.3	-
	주구중심1	1,828.0	-	4,493.0	2.8	•기존 2개의 주구중심 통합배치 (규모는 동일하게 유지)
	주구중심2	2,665.0
	분구중심	3,928.6	-	3,928.6	2.5	-
기타	문화시설	-	증) 4,012.0	4,012.0	2.5	•문화시설을 별도 획지로 구분하여 기부채납(토지+건축물)

3) 도시계획시설 결정(변경) 조서 : 변경

가) 교통시설

- 도로

○ 도로 결정 조서

※ 연장의 (   )는 구역 내 수치임

결정 구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	1	A	20	집산 도로	1,386 (424)	잠원동 84	잠원동 104	일반 도로	-	(2008. 11. 13.)
기정	소로	2	A	8	국지 도로	92 (38)	잠원동 104-8	잠원동 103	일반 도로	-	(2008. 11. 13.)

나) 공간시설

- 공원

○ 공원 결정(변경) 조서

구분	도면 표시 번호	시설명	시설의 세분	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
변경		공원	소공원	잠원동 58-24 일원	2,500.0	증)3,198.5	5,698.5	서울시고시 제1685호 (1995. 5. 20.)	공원위치이동 및 면적 변경
변경		공원	소공원	잠원동 60-6 일원	2,000.0	증)280.0	2,280.0	서울시고시 제1685호 (1995. 5. 20.)	공원위치이동 및 면적 변경
변경		공원	소공원	잠원동 60-3 일원	2,000.0	감)313.8	1,686.2	서울시고시 제1685호 (1995. 5. 20.)	공원형태 및 면적 변경

○ 공원변경 사유서

도면표시번호	시설명	변경내용	변경사유
	소공원	•공원위치이동 및 면적변경 - 위치 : 잠원동 58-22 ⇒ 58-24 - 면적 : 2,500.0㎡⇒ 5,698.5㎡	•지역주민의 이용이 편리하도록 사업구역 남측 경계부로 이동 및 면적 확대
	소공원	•공원위치이동 및 면적변경 - 위치 : 잠원동 60-3 ⇒ 60-6 - 면적 : 2,000.0㎡⇒ 2,280.0㎡	•지역주민의 이용이 편리하도록 사업구역 북측 경계부로 이동 및 면적 확대
	소공원	•공원형태 및 면적변경 - 면적 : 2,000.0㎡⇒ 1,686.2㎡	•구역 확장 및 주구중심 통합에 따라 공원형태 및 면적 조정

- 녹지

○ 녹지 결정(변경) 조서

※ 완충녹지() 면적은 구역 내 면적임

구분	도면 표시 번호	시설명	시설의 세분	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
변경		녹지	완충녹지	잠원동 60-3 일원	6,068.8	감)4,217.4	1,851.4	서울시고시 제2885호 (1981. 11. 13.)
		녹지	완충녹지	잠원동 58-22 일원	-	증)1,750.0	1,750.0	-

○ 녹지 변경 사유서

도면표시번호	시설명	변경내용	변경사유
	녹지	•대상지 내 완충녹지 폐지 - 6,068.8㎡ → 1,851.4㎡ (감 4,217.4㎡)	•가로활성화를 위해 불필요한 대상지 내 완충녹지 폐지 - 건축한계선(6m)을 지정하여 기존의 완충녹지 지정 취지는 유지 (대지 내 공지로 활용)
	녹지	•경부고속도로변 완충녹지 추가 확보(1,750.0㎡)	•고속도로변 완충녹지의 폭원유지를 위해 구역 동남측으로 완충녹지 추가 확보

4) 비도시계획시설의 설치계획

※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령 제35조에 의거하여 부지 내 공공기여(기부채납) 시설을 비도시계획시설로 결정하여 설치

구분	문화시설
	부지면적(㎡)	연면적(㎡)
부지 내	4,012.00	25,131.00

5) 공동이용시설 설치계획 : 변경

구분		기준근거	기준(㎡)	계획(㎡)	비고
부대 시설	관리사무소	•「주택건설기준 등에 관한 규정」 제28조 - 50세대 이상의 경우, 10㎡+(세대수-50)×0.05㎡ 이상 확보 : 191.75㎡ 이상	191.75㎡ 이상	461.41㎡	-
주민 공동 시설	총괄	•「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 - 1,000세대 이상의 경우, 500㎡에 세대당 2㎡를 더한 면적에 1.25배한 면적 - 포함 시설(500세대 이상의 경우) : 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관	9,837.5㎡ 이상	14,231.88㎡	주민공동시설 (건축물) 전체면적
	경로당	•「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 - 1,500세대 이상의 경우, 500㎡ 이상	500㎡ 이상	607.28㎡	-
	어린이집	•「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 - 1,500세대 이상의 경우, 725㎡ 이상	725㎡ 이상	2,145.29㎡	-
	작은도서관	•「서울특별시 주택조례」 제8조의 4 - 1,500세대 이상의 경우, 298㎡ 이상	298㎡ 이상	524.18㎡	-
	주민공동시설	-	-	7,850.95㎡	-
	경비실	-	-	220.00㎡	-
	유치원	-	-	2,884.18㎡	-

6) 건축물의 정비･개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비･개량에 관한 계획

※ 존치 1동은 분구중심 내 뉴타운상가임

결정 구분	구역구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
기정	한신4지구 주택재건축 정비사업	144,972.1	서초구 잠원동 60-3번지 일원	27	1 (뉴타운 상가)	-	26	-
변경	한신4지구 주택재건축 정비사업	158,555.8	서초구 잠원동 60-3번지 일원	30	1 (뉴타운 상가)	-	29	-

나) 건축시설계획

구분

구역구분

토지이용

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이

(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

정비계획

예정법적상한

기정

한신4지구
주택재건축
정비사업

144,972.1

주택용지

115,486.5

잠원동

60-3번지

일원

주택용지

20이하

279.15이하

-

35층

주구중심1

1,828.0

주구중심

50이하

250 이하

-

5층

주구중심2

2,665.0

주구중심

50이하

250 이하

-

5층

분구중심

3,928.6

분구중심

존치

변경

한신4지구
주택재건축
정비사업

158,555.8

주택용지

122,084.2

잠원동

60-3번지

일원

주택용지

20이하

278.68이하

299.99이하

35층

주구중심

4,493.0

주구중심

50이하

250 이하

-

5층

분구중심

3,928.6

분구중심

존치

주택의 규모 및

규모별 건설비율

•주택공급계획
※도시 및 주거환경정비법 제4조의2 및 주택규모별 건설비율 적용
(국토교통부고시 제2015-127호)

구 분 (전용면적)	세 대 수	비 율(%)	비 고
합계	3,685	100.0
45㎡이하	240	6.5	소형주택 206세대 포함
60㎡이하	1,437	39.0
60~85㎡이하	1,589	43.1
85㎡초과	419	11.4

•건설면적 비율 : 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 88.6%

심의완화사항

•용적률 완화 (도시 및 주거환경정비법 제30조의3)
- 정비계획용적률(278.68%) → 예정법적상한용적률(299.99%)
⇒ 임대주택 용적률 : (299.99% - 278.68%) / 2 = 10.66%
※ ｢도시 및 주거환경정비법｣제30조의 3에 따른 용적률 완화 심의 완료(2017년 4월 19일)

건축물의
건축선에 관한 계획

•건축한계선
- 나루터로4길변 : 6m 이격
- 그 외 : 획지경계선으로부터 3m 이격

기타사항

전면공지

•나루터로4길변 건축한계선으로 후퇴되는 부분(6m)은 전면공지로 조성(보도연접형)
- 보도 연접형 전면공지 조성으로 보행공간 확보

•조성지침 준수시 공개공지로 인정

※ 20차 남측 지역은 건축한계선으로 확보하는 전면공지 중 2.5m를 보도로 조성

•신반포로 33길변 건축한계선으로 후퇴되는 부분(3m)은 보도로 조성

공공보행통로

•단지 중앙 통경축을 활용하여 20m 범위 내 최소 6m 이상 공공보행통로 확보

단지내 통경축

•단지 중앙부에 단지내 통경축 최소 20m 이상 확보

지구 통경축

•한강변 관리기본계획 상 대상지를 통과하는 지구통경축(대상지 북동측)은 최소 15m이상 확보

다) 용적률 산정

※ 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회에서 심의 시 결정된 예정법적상한용적률은 건축위원회 심의를 통해 확정함

구분	산정내용
토지이용계획	정비구역면적	획지(주택용지)면적	계획정비기반시설		계획정비기반시설 내 기존 국･공유지
			토지	건축물(환산부지면적)
	158,555.8㎡	122,084.2㎡	28,050.0㎡	4,244.0㎡	11,498.1㎡
공공시설부지 제공면적 (순부담)	•순부담 면적 = 계획기반시설 면적(20,795.8㎡ + 11,498.1㎡) - 기존기반시설 면적(11,498.1㎡) - 폐지기반시설 면적(908.5㎡) = 19,897.3㎡ •순부담 비율 = {(계획기반시설 + 공공시설 설치 환상 부지면적) - 존치되는 기반시설(국공유지)} / (사업구역면적 - 존치되는 기반시설(국공유지)) ×100% = {(28,050.0㎡ + 4,244.0㎡) - 11,498.1㎡} / (158,555.8㎡ - 8,421.6㎡ - 11,498.1㎡) × 100% = 15.00%
건축물 기부채납	•문화시설 - 연면적 : 25,131㎡, 토지 : 4,012㎡ - 환산부지면적 = 공사비(문화 및 집회시설)1) × 연면적 ÷ 부지가액 = 2,698,000원/㎡ × 25,131㎡ ÷ 15,974,880원/㎡ = 4,244㎡ ※ 1) 2015 공공건축물 공사비 책정 등 가이드라인(서울시) 중 문화 및 집회시설 단가 적용 ※ 부지가액(원/㎡) : 2015년 기준 공시지가 가중평균 2배 적용(7,987,440원/㎡ × 2배)
정비계획 용적률 산정	•기준(허용)용적률 = 230% •정비계획용적률 = 기준용적률 × (1+1.3 × α) = 230% × (1+1.3 × 0.1628) = 278.68%
예정법적상한 용적률	•예정법적상한용적률 = 299.99% 이하(⇒건축계획(안)의 용적률 299.99%)

7) 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 : 변경 없음

8) 정비사업의 시행계획

※ 세대수는 관련규정 범위 내에서 사업시행인가 시 조정될 수 있음

사업 시행방법	사업시행 예정시기	사업시행자	정비사업의 시행으로 증가예상 세대수	비고
주택재건축 정비사업	정비구역 지정고시가 있은 날부터 4년 이내	한신4지구 주택재건축 정비사업조합	현황 : 2,898세대 계획 : 3,685세대 증) 787세대	6:4재건축 적용

9) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 변경 없음

10) 가구 및 획지에 관한 계획

구분	가구	면적(㎡)	획지 구분		비고
			위치	면적(㎡)
합계		134,517.8	-	134,517.8
획지	주택용지	122,084.2	잠원동 60-3번지 일원	122,084.2	주택용지
획지	주구중심	4,493.0		4,493.0	주구중심
획지	분구중심	3,928.6		3,928.6	분구중심
획지	문화시설	4,012.0		4,012.0	문화시설

11) 재건축 소형주택 건설에 관한 계획

건립위치	부지면적(㎡)	세대수	세대규모		비고(연면적)
			전용	공급
잠원동 60-3번지 일원	158,555.8㎡	206세대	43.33㎡	63.25㎡	계획 : 13,029.5㎡ (기준 : 13,014.2㎡ 이상)

○ 산출근거

구분		산출근거	용적률(%), 면적(㎡)	비고
기준용적률		•아파트지구개발기본계획에서 정한 용적률	230%
정비계획 용적률		•기준용적률 × (1+1.3 × α) = 230% × (1+1.3 × 0.1628)	278.68%
예정법적상한 용적률		•「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조	299.99%
소형 주택 면적 산정	용적률 증가분	•법적상한용적률 - 정비계획용적률 = 299.99% - 278.68%	21.31%
	증가된 용적률의 50%	•21.31% × 50%	10.66%
	의무연면적	•계획대지면적 × 증가용적률의 1/2이상 = 122,084.2㎡ × 10.66%	13,014.2㎡
재건축 소형주택 확보 계획		•계획연면적 = 63.25㎡ × 206세대	13,029.5㎡

5. 2017년 제7차 서울특별시 도시계획위원회 심의결과

▶ 수정가결

<금회 상정안에 다음 사항을 반영하여 수정가결>

- 구역계 : 158,633.8㎡

- 정비기반시설계획
: 토지(16,563.8㎡) - 도로, 공원, 녹지, 문화시설
: 시설(4,244.0㎡) - 문화시설

※ 추가된 문화시설(1,878㎡)의 필요성 및 효율성 등을 검토하여 금회 결정된 순부담율(15%) 하에서 타 시설로의 변경 필요성 검토

▶ 조건사항

- 대상지 동측 완충녹지의 추가 확보계획의 공공성 확보 측면에서 완충녹지 내 현황 산책로와 대상지 내･외부 특히 남측 도로가 일체적으로 연계되는 보행동선계획을 수립할 것

6. 기타 자세한 내용은 개발기본계획(정비계획)변경결정 도서 참조(비치도서와 같음)

7. 시민열람 편의를 위하여 서울특별시 공동주택과(☎02-2133-7137) 및 서초구 주거개선과(☎02-2155-7341)에 관계도서를 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시 할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

< 반포아파트지구(3주구) 개발기본계획 - 토지이용계획도 (기정) >

< 반포아파트지구(3주구) 개발기본계획 - 토지이용계획도 (변경) >