서울특별시고시 제2020 - 418호

공덕1 주택재건축정비사업 정비계획 및 정비구역 변경 · 지형도면 고시

서울특별시 마포구 공덕동 105-84번지 일대 주택재건축사업 시행을 위하여 서울특별시고시 제2006-95(2006.03.23.)로 고시한 2010 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주택재개발사업부문)에 적합한 범위에서 서울특별시고시 제2011-176호(2011.06.30.)로 고시된 공덕1주택재건축 정비구역은 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)」 제16조에 따라 2020년 제3차 서울특별시 도시계획위원(2020.03.30) 심의를 거쳐 정비계획 결정 및 정비구역으로 지정하고, 도시정비법 제17조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’)」 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시하며,  「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 지형도면을 고시합니다.

2020년  10월  22일

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정

1. 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획(주택재건축사업부문)

가. 서울시 도시·주거환경정비기본계획 (변경)조서

구 분	자치구	동명	지번	면적 (ha)	계획용적률 (%)	건폐율 (%)	층수	추진 단계	주택 유형	비 고 (조건 등)
기정	마포구	공덕동	105-84	5.8	190%	60%	평균 10층	1	단독
변경				5.9

※ 서울특별시고시 제2006-95호(2006.3.23)로 고시된 「도시․주거환경정비기본계획」상 정비예정구역으로 지정

나. 서울시 도시·주거환경정비기본계획(변경) 사유서

도면표시 번호	구역명	변경내용	변경사유
-	공덕1구역 주택재건축 정비구역	∙ 구역변경에 따른 면적 증가 - 기 정 : 58,427.0㎡ - 변 경 : 58,781.0㎡ - 증·감 : 증) 354.0㎡(0.6%)	∙ 정비구역 주변 주민들의 원활한 통행을 위해 주변부지 구역계 편입하여 도로로 정비

※ 기본계획의 경미한 변경사항(도시 및 주거환경정비법 시행령 제6조4항) : 정비예정구역의 면적 20%미만의 범위에서 변경

2. 정비구역 지정(변경) 조서

구 분	정비사업 명칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	변 경	변경 후
변경	공덕1주택재건축 정비구역	마포구 공덕동 105-84번지 일대	58,427	증) 354	58,781	-

3. 정비계획(변경)

가. 토지이용에 관한 계획 : 변경

구 분			면적(㎡)			비율(%)	비 고
			기정	변경	변경 후
합 계			58,427.0	증) 354.0	58,781.0	100.0
정비기반 시설	소계		7,353.3	증) 209.0	7,562.3	12.8
	도로		4,041.3	증) 125.0	4,166.3	7.0
	공원	어린이공원	2,154.0	증) 1,242.0	3,396.0	5.8
		소공원	1,158.0	감) 1,158.0	-	-	폐지
획지	소계		51,073.7	증) 145.0	51,218.7	87.2
	획지(1)		47,393.7	증) 419.0	47,812.7	81.3	공동주택 및 부대복리시설
	획지(2-1)	획지(2-1-①)	1,176.0	분할	730.0	1.2	종교시설
		획지(2-1-②)			446.0	0.8	종교시설
	획지(2-2)		443.0	-	443.0	0.8	종교시설
	획지(2-3)		800.0	-	800.0	1.4	종교시설
	획지(2-4)		450.0	-	450.0	0.8	종교시설
	획지(2-5)		274.0	감) 274.0	-	-	종교시설
	획지(2-6)		537.0	-	537.0	0.9	종교시설

나. 용도지역·용도지구에 관한 계획 : 변경

1) 용도지역 결정(변경) 조서

구 분	면적(㎡)			비율(%)	비 고
	기 정	변 경	변경 후
계	58,427.0	증) 354.0	58,781.0	100.0	-
제2종일반주거지역	54,533.0	-	54,533.0	92.8	-
제3종일반주거지역	3,894.0	증) 354.0	4,248.0	7.2

2) 용도지구 결정(변경) 조서 : 해당사항 없음

다. 도시·군계획시설 및 정비기반시설의 설치에 관한 계획 : 변경

1) 도로 결정(변경) 조서

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	종류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	2	2	15~19.5	국지 도로	297.0	공덕동 79-18	공덕동 89-5	일반 도로
기정	소로	1	1	10~11	집산 도로	438.0	아현동 386-4	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2006-243	노폭 확장
변경	소로	1	1	10~11	집산 도로	438.0	아현동 386-4	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2006-243	선형변경
기정	소로	1	2	10	국지 도로	152.0	아현동 424-42	아현동 737-3	일반 도로			가각 설치
기정	소로	1	3	10	국지 도로	52.0	공덕동 105-2	공덕동 105-70	일반 도로			노폭 확장
기정	소로	1	4	10-12	국지 도로	226.0	공덕동 89-5	아현동 402-3	일반 도로			노폭 확장
기정	소로	1	5	10	국지 도로	62.0	아현동 383-212	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	2	2	8	국지 도로	207.0	공덕동 105-240	공덕동 105-240	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	2	6	국지 도로	103.0	아현동 420-2	아현동 422-5	일반 도로		서울시 2011-176	선형 조정
변경	소로	3	2	6	국지 도로	65.0	아현동 420-2	아현동 422-5	일반 도로		서울시 2011-176	노선 단축
기정	소로	3	3	6	국지 도로	135.0	공덕동 105-227	공덕동 105-219	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	4	8	국지 도로	153.0	공덕동 105-2	공덕동 105-2	일반 도로		서울시 2011-176	노선 단축

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	종류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	3	5	6	국지 도로	38.0	아현동 104-6	아현동 103-8	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	6	6	특수 도로	36.0	공덕동 103-8	아현동 422-5	보행자 전용도로		서울시 2011-176	보행계단 설치
변경	소로	3	6	6~10	특수 도로	36.0	공덕동 103-8	아현동 422-5	보행자 전용도로		서울시 2011-176	보행계단 설치
신설	소로	3	7	6	국지 도로	46.0	아현동 424-43	아현동 418-2	일반 도로

※ (  )안은 대상지 내 구간임

■ 도로 결정(변경) 사유서

변경 전 도로명	변경 후 도로명	변경내용	변경사유
소로1-1	소로1-1	･ 선형변경 - B = 10m → 10~11m - L = 438m	･ 공원변경 및 지형여건(종단구배)상 도로개설이 분리하여 노선단축
소로3-2	소로3-2	･ 노선단축 - B = 6m - L = 103m → 65m	･ 공원변경 및 지형여건(종단구배)상 도로개설이 분리하여 노선단축
소로3-6	소로3-6	･ 노폭확장 - B = 6m → 6~10m - L = 36m	･ 연접한 현황(418-2번지) 구역계 편입을 통해 노폭확장
	소로3-7	･ 노선신설 - B = 6m - L = 46m	･ 주민들의 원활한 통행을 위해 구역계 편입을 통해 차량통행이 가능한 도로로 신설

2) 공원 결정(변경) 조서

구 분	도면 표시번호	공원명	시설의 종류	위치	면 적 (㎡)			최초 결정일	비 고
					기정	변경	변경 후
변경	①	공원	어린이 공원	마포구 아현동 418-5번지 일원	2,154.0	증)1,242.0	3,396.0	서울시고시 제2011-176호
폐지	①	공원	소공원	마포구 아현동 420-9번지 일원	1,158.0	감)1,158.0	-	서울시고시 제2015-227호

■ 공원 결정(변경) 사유서

도면 표시번호	시설명	시설의 종류	위 치	변경내용	변경사유
①	공원	어린이공원	마포구 아현동 418-5번지 일원	감) 1,242.0	∙ 도로로 분리된 공원(어린이공원, 소공원)을 공원기능 및 관리, 시설배치 등을 고려하여 어린이공원으로 통합
①	공원	소공원	마포구 아현동 420-9번지 일원	감) 1,158.0	∙ 어린이공원에 통합 폐지

라. 공동이용시설 설치 계획 : 변경

구 분	위 치	계 획			비 고
		기 정	증․감	변경 후
어린이집	1	720.74㎡	증) 158.08㎡	878.82㎡-	※ 법적기준 : 500㎡+(1,122 x 2㎡) = 2,744㎡
경로당		379.73㎡	증) 35.34㎡	415.07㎡
주민공동시설		-	증) 1,284.29㎡	1,284.29㎡
작은도서관		410.11㎡	감) 129.43㎡	280.68㎡
주민운동시설		913.69㎡	증) 1,246.77㎡	2,160.46㎡
어린이놀이터		1,091.65㎡	-	1,091.65㎡
소 계		3,515.92㎡	증) 2,595.05㎡	6,110.97㎡

마. 건축물의 정비·개량 및 건축시설 계획 : 변경

1) 기존건축물의 정비·개량계획(변경)

구 분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	정 비 개 량 계 획(동)					비 고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존 치	개 수	철거 후 신 축	철 거 이 주
기정	공덕1 주택재건축 정비구역	58,427	1	47,393.7	공덕동 105-84번지 일원	294	-	-	294	-	-
			2-1	1,176.0	아현동 425-2번지 일원
			2-2	443.0	아현동 415-18번지 일원
			2-3	800.0	공덕동 74-4번지 일원
			2-4	450.0	공덕동 105-152번지 일원
			2-5	274.0	공덕동 105-152번지 일원
			2-6	537.0	아현동 420-10번지 일원
변경		58,781	1	47,812.7	공덕동 105-84번지 일원	294	-	-	294	-	무허가 25개동
			2-1-①	730.0	아현동 425-2번지 일원
			2-1-②	446.0	아현동 425-13번지 일원
			2-2	443.0	아현동 415-18번지 일원
			2-3	800.0	공덕동 74-4번지 일원
			2-4	450.0	공덕동 105-152번지 일원
			2-5	-	공덕동 105-152번지 일원
			2-6	537.0	아현동 420-10번지 일원

2) 건축시설 계획(변경)

■ 획지 및 주택규모 등에 관한 계획

구 분

구 역 구 분

가구 또는

획지 구분

위 치

주 된

용 도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이(m)/

최고층수

비 고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

정비계획

예정 법적상한

기정

공덕1

주택재건축

정비구역

58,427

1

47,393.7

공덕동

105-84번지 일원

공동주택 및

부대복리시설

24.19 이하

220.53

이하

250.00

이하

61.0m

이하

(20층 이하)

/평균18.6층

변경

58,781

47,812.7

공덕동

105-84번지 일원

24.48

이하

228.65

이하

250.00

이하

70.9m

이하

/평균18.6층

20층

이하

삭제

기정

58,427

2-1

1,176.0

아현동

425-2번지 일원

종교시설

50

이하

250

이하

제한없음

변경

58,781

2-1-①

730.0

아현동

425-2번지 일원

종교시설

50

이하

250

이하

제한없음

2-1-②

446.0

아현동

425-13번지 일원

종교시설

50

이하

250

이하

제한없음

기정

58,781

2-2

443.0

아현동

415-18번지 일원

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

기정

2-3

800.0

공덕동

74-4번지 일원

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

기정

2-4

450.0

공덕동

105-218번지 일원

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

기정

58,427

2-5

274.0

공덕동 105-152번지 일원

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

변경

58,781

-

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

기정

58,781

2-6

537.0

아현동

420-12번지 일원

종교시설

60

이하

200

이하

제한없음

주택의 규모 및

규모별 건설비율

∙ 총세대수 1,122세대(분양 1,055세대, 소형 64세대, 임대 3세대)

∙ 전체 건립규모(전용면적 기준) ※ 세대수는 건축위원회 심의에서 최종 결정(도시정비법 제54조)

건립규모		기정	증감	변경	비율
합 계		1,101	증) 21	1,122	100.0%
85㎡이하	60㎡이하	354	증) 9	363	32.4%
	60㎡초과~ 85㎡이하	672	감) 3	669	59.6%
85㎡초과		75	증) 15	90	8.0%

∙ 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율 80%이상

∙ 소형주택(60㎡이하) 건설 : 초과용적률의 50% 이상

심의완화 사항

∙ 허용용적률 완화(세입자 주거대책)

- 허용용적률 : 190% → 197.20% (7.20% 완화)

∙ 높이 및 층수 완화

- 61m이하(최고 20층 이하) → 70.9m이하, 최고 20층 이하 삭제

건축물의 건축선에

관한 계획

∙ 소로1-1, 소로1-3, 소로1-4, 소로1-5와 접한 계획대지선에서 3m 건축한계선 설정

■ 상한용적률 산정

구  분

산 정 내 용

기 정

토지이용계획

계(구역면적)

택지

(공동주택)

종교부지

신설 정비기반시설

신설 정비기반시설 내 국,공유지

대지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국,공유지

58,427.0㎡

47,393.7㎡

3,680㎡

7,353.3㎡

1,495.1㎡

-

공공시설부지

제공

(순부담)

• 새로이 설치하는 기반시설 면적 - 새로이 설치하는 기반시설 내 국․공유지 – 대지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국‧공유지

= 7,353.3 - 1,495.1 - 0 = 5,858.2㎡ (10.0%)

개발가능(상한)

용   적   률

산        정

• 허용용적률 = 계획(기준)용적률 + β = 190% + 0 = 190%

• 개발가능용적률 = 허용용적률 × (1+1.3×α)

= 190 × (1+ 1.3 × 0.12361 )  = 220.53%

※ α = 공공시설부지 제공 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적
= 5,858.2 / 47,393.7 = 0.12361

• 정비계획 용적률 = 220.53% 이하

법정상한용적률

• 소형주택 건설에 따른 상한용적률 완화

• 법적상한용적률 = 249.99% 이하

변  경

토지이용계획

계(구역면적)

택지

(공동주택)

종교부지

신설 정비기반시설

신설 정비기반시설 내 국,공유지

대지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국,공유지

공공임대주택

환산면적

지분

임대주택

환산부지

58,781.0㎡

47,812.7㎡

3,406.0㎡

7,562.3㎡

1,816.3㎡

-

95.0㎡

43.0㎡

공공시설부지

제공

(순부담)

• 새로이 설치하는 기반시설 면적 - 새로이 설치하는 기반시설 내 국․공유지 - 대지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국‧공유지 + 공공임대주택 환산면적(대지+환산부지)

= 7,562.3 – 1,816.3 - 0 + 138.0 = 5,884.0㎡ (10.1%)

공공임대주택

환산면적

• 공공임대주택 환산부지면적 : 138.0㎡

- 지분면적 = (공공임대주택 연면적 ÷ 총연면적) x 대지면적 = 95.0㎡

- 임대주택 환산부지면적 = 공공임대주택 공사비 ÷ 부지가액 = 43.0㎡

※ 환산면적 138.0㎡(임대주택 3세대)

개발가능(상한)

용   적   률

산        정

• 허용용적률 = 계획(기준)용적률 + β = 190.00% + 7.20%= 197.20%

‣ β = 세입자 대책에 따른 인센티브 용적률(7.20%)

• 개발가능용적률 = 허용용적률 × (1 + 1.3 × α + 0.7 × α´)

= 197.20% × (1+ 1.3 × 0.1222 + 0.7 × 0.0009)  = 228.65%

※ α(토지,대지지분) = 공공시설부지 제공 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적
= 5,841.0 / 47,812.7 = 0.1222

※ α´(건축물 환산부지) = 공공시설부지 제공 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적

= 43 / 47,812.7 = 0.0009

• 정비계획 용적률 = 228.65% 이하

법정상한용적률

• 소형주택 건설에 따른 상한용적률 완화

• 법적상한용적률 = 249.99% 이하

※ 2019.04.23. 서울시 단독주택 재건축 세입자 대책에 따른 인센티브 적용

■ 재건축 소형주택의 건설에 관한 계획 : 변경

구분	건립 위치	부지면적 (㎡)	동수	연면적 (㎡)	세대수	세대규모 (전용면적/㎡)	비고
기정	공덕동 105-84번지 일대	-	-	7,003.55	86	59.95	법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설 (도시 및 주거환경정비법 제54조의4항)
							공급면적 (81.25㎡)
변경	공덕동 105-84번지 일대	-	-	5,102.71	64	59.99	법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설 (도시 및 주거환경정비법 제54조의4항)
							공급면적 (79.73㎡㎡)

■ 재건축 소형주택 공급면적 산정 : 변경

구 분		적 용 산 식		비 고
기정	법적상한 및 정비계획 용적률 산정	예정법적상한 용적률	249.99%
		정비계획 용적률	220.53%
	증가된 용적률 50%	(법적상한용적률 - 정비계획용적률) × 50% = 14.48%		서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제30조
	연면적 환산	• 증가된 용적률의 50% × 순사업부지 면적 = 14.48% × 47,393.7㎡ = 6,862.60㎡
	재건축소형주택 확보계획	• 연면적(공급면적) : 7,003.55㎡ • 세대수 : 86세대 - 전용 59.95㎡ : 86세대		기준 이상 확보
변경	법적상한 및 정비계획 용적률 산정	예정법적상한 용적률	249.99%
		정비계획 용적률	228.65%
	증가된 용적률 50%	(법적상한용적률 - 정비계획용적률) × 50% = 10.665%		서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제30조
	연면적 환산	• 증가된 용적률의 50% × 순사업부지 면적 = 10.665% × 47,812.7㎡ = 5,102.71㎡
	재건축소형주택 확보계획	• 연면적(공급면적) : 5,102.71㎡ • 세대수 : 64세대 - 전용 59.99㎡ : 64세대		기준 이상 확보

바. 환경보전, 재난방지에 관한 계획 및 환경성 검토결과 : 변경

1) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획(변경)

구 분	계 획 내 용	비 고
도시 경관	- 주변지역에 대한 조망권 유지를 위해 건축물 주동의 규모를 4(기정)호→6호(변경)이내로 배치하고 시각적 차폐도를 최소화 하도록 탑상형과 판상형의 조화시켜 배치함. - 일률적인 건축물 층수의 배치를 지양하고 전체적인 스카이라인에 무리가 생기지 않도록 함. - 진입광장, 단지중심광장으로 연결되는 보행중심축을 형성시키고 그 축을 중심으로 경관적 요소의 주제를 설정하여 단지의 특성을 드려내는 경관계획을 수립함. - 중앙광장을 중심으로 건축물 높낮이를 달리하여 단지 전체의 스카이라인에 리듬감을 부여하여 단조로움을 피하였음.
환경 보전	- 기존 지형을 유지하는 정지계획으로 지형훼손을 최소화하는 토공계획을 수립하겠음. - 어린이공원과 소공원을 배치하여 녹지공간을 최대한 확보하고 자연친화적인 단지 계획을 수립하겠음. - 다량의 건축폐기물과 소음, 진동, 분진 등의 환경 영향이 예상되므로 착공 시에는 관련법규에 의거 환경영향 저감대책을 수립하겠음. - 공동주택 건설으로 국지적인 풍향의 변화가 예상되나 주변지역 일대의 기상에 영향을 미치지는 않을 것으로 예상되며, 세부 계획 수립 시 건물층고, 배치방향, 입면적을 고려하겠음. - 난방연료의 사용으로 인한 대기오염에 미치는 영향을 최소화하기 위하여 취사 및 난방연료를 도시가스로 사용토록 계획하겠음.
재난 방지	- 인근지역과 발생될 수 있는 절․성토지역은 법면녹화(친환경옹벽) 등의 조치를 취하여 쾌적성 및 안전성 확보하겠음. - 건축법상의 방화에 관한 규정 및 관련 법규를 준수하는 종합적인 방화대책을 수립하겠음. - 건축물 건립 시 소방시설 및 비상구 구비 등 건축통제 강화하겠음. - 단지 내 주도로는 화재 발생 시 소방도로로 활용 가능하도록 도로폭을 6m이상 계획하겠음.

2) 환경성 검토결과(변경)

구 분		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	계획의 반영사항
자연환경	1.생태면적률	․30%이상	○	․생태면적률 30.07% 확보함	․자연지반녹지 및 전면투수포장, 인공지반녹지(옥상녹화포함) 및 전면투수포장 적용함
	2.녹지네트워크 (녹지체계)	․녹지계획 확보	○	․시가화지역으로 녹지의 훼손 없음 ․녹지네트워크기능의 향상	․부지 조성 시 조경수 및 공원확보
	3.지형변동	․절성토비율 최소화	○	․평탄지형으로 지반고의 변화 미미	․조성 시 현 지형을 최대한 반영하여 설계
		․지하수위 보전	○	․토양 포장률 변화예상	․투수면적 증가를 위해 투수성포장 일부적용
	4.비오톱	․녹지공간의 최대 확보	○	․토지이용변화로 인한 비오톱 유형 변화 예상	․녹지공간(공원등) 및 투수포장재료 사용
생활환경	5.일조	․일조침해 및 방해의 최소화	○	․건축물 높이에 따른 정온시설의 영향 예상	․일조권 확보를 위해 대지경계선과 건축물선과의 이격거리를 충분히 확보
	6.바람 및 기후	․바람길 최대한 확보	○	․건축물 신축에 따른 바람 및 미기후 변화가 예상	․부지 내 오픈스페이스(놀이터 및 운동시설)을 계획하여 바람길을 최대한 확보
	7.에너지	․에너지절약, 효율 극대화	○	․세대수 증가로 인한 에너지사용량 증가	․에너지절약계획(목표치)을 EPI 80이상 및 에너지효율등급 2등급이상 설정함.
	8.물순환	․우수유출	○	․우수유출량 변화 예상	․토사유출, 침사지 등 저감 방안 수립
	9.경관	․스카이라인 보전	○	․스카이라인 변화 예상	․건축물 배치 및 형태계획을 통해 자연스러운 스카이라인 계획수립
	10.휴식 및 여가공간	․휴식 여가공간 최대확보	○	․휴식여가공간 확보	․공원조성을 계획하여 휴식 및 조경확보 ․어린이 놀이터 및 주민운동시설 계획
	11.보행친화 공간	․보행자전용구간 계획수립	○	․운영 시 단지 내 차량통행 최대한 억제	․지상공간 보도위주의 공간조성 ․지하공간을 활용한 주차공간 확보
추가	12.소음·진동	․소음규제기준 준수	○	․공사 시 건설장비 가동에 따른 소음·진동발생	․가설방음판넬 설치 등 저감시설 설치로 규제기준 준수
	13.폐기물	․폐기물처리	○	․공사 시 지장물 철거로 인한 건설폐기물 발생 예상 ․운영 시 생활폐기물 발생 예상	․공사 시 발생되는 폐기물은 적법처리 ․운영 시 마포구 폐기물처리 기본계획에 따라 적법처리

사. 정비사업시행계획 : 변경

구 분	시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비 고
기정	주택재건축 정비사업	구역지정고시일로부터 4년 이내	공덕1구역 주택재건축 정비사업조합	현황 : 847세대 기정고시 : 1,101세대	증) 254세대
변경	주택재건축 정비사업	구역지정고시일로부터 4년 이내	공덕1구역 주택재건축 정비사업조합	계획 : 1,122세대	증) 21세대

아. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 해당 없음

자. 안전 및 범죄예방에 관한 계획 : 변경 없음

구 분		계 획 내 용	비 고
조 경	단 지	∙ 단지 앞 정원에 1m 이하의 관목을 식재하고, 단지 중앙부는 지하고 2m 이상 교목 식재하여 시야 확보	-
	주차장	∙ 출구 주변에는 조경수를 지양하고 조명과 조경간의 공간을 충분히 확보하여 시야 확보	-
조 명	단 지	∙ 공동출입구와 계단은 조명을 설치하여 불안감 감소 ∙ 주차장, 정원은 조도 15룩스 이상으로 하여 시야 확보	-
	주차장	∙ 주차장법 규정에 따른 70룩스 조도 유지 ∙ 지하주차장 조명은 눈부심방지 조명을 설치하고 벽, 천장, 유입로에는 조명을 설치하도록 함	-
자연적 접근통제	단 지	∙ 주 출입구에는 출입차단기를 설치하고 경비원을 배치 ∙ 단지 외곽으로는 울타리나 펜스를 설치하여 단지 내 출입을 통제	-
영역성 강화	단 지	∙ 각 동 앞에는 정원을 설치하고 펜스나 울타리를 사용하여 공적·사적 공간을 구분	-

Ⅱ. 지구단위계획 결정 사항

1. 지구단위계획에 관한 결정

가. 지구단위계획구역 결정(변경) 조서

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고 (변경사유)
			기 정	변 경	변경 후
변경	공덕1 주택재건축 정비구역	마포구 공덕동 105-84번지 일원	58,427.0	증) 354	58,781.0	100.0	· 정비구역 주변 주민들의 원활한 통행을 위해 주변부지 구역계 편입하여 도로로 정비

2. 토지이용 및 시설에 관한 결정

가. 용도지역 결정(변경) 조서

구 분	면적(㎡)			비율(%)	비 고
	기 정	변 경	변경 후
계	58,427.0	증) 354.0	58,781.0	100.0	-
제2종일반주거지역	54,533.0	-	54,533.0	92.8	-
제3종일반주거지역	3,894.0	증) 354.0	4,248.0	7.2

※ 용도지구는 해당사항 없음

나. 기반시설 결정(변경) 조서

1) 도로 결정(변경) 조서

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	종류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	2	2	15~19.5	국지 도로	297.0	공덕동 79-18	공덕동 89-5	일반 도로
기정	소로	1	1	10~11	집산 도로	438.0	아현동 386-4	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2006-243	노폭 확장
변경	소로	1	1	10~11	집산 도로	438.0	아현동 386-4	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2006-243	선형변경
기정	소로	1	2	10	국지 도로	152.0	아현동 424-42	아현동 737-3	일반 도로			가각 설치
기정	소로	1	3	10	국지 도로	52.0	공덕동 105-2	공덕동 105-70	일반 도로			노폭 확장
기정	소로	1	4	10-12	국지 도로	226.0	공덕동 89-5	아현동 402-3	일반 도로			노폭 확장
기정	소로	1	5	10	국지 도로	62.0	아현동 383-212	아현동 425-17	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비 고
	등급	종류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	2	2	8	국지 도로	207.0	공덕동 105-240	공덕동 105-240	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	2	6	국지 도로	103.0	아현동 420-2	아현동 422-5	일반 도로		서울시 2011-176	선형 조정
변경	소로	3	2	6	국지 도로	65.0	아현동 420-2	아현동 422-5	일반 도로		서울시 2011-176	노선 단축
기정	소로	3	3	6	국지 도로	135.0	공덕동 105-227	공덕동 105-219	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	4	8	국지 도로	153.0	공덕동 105-2	공덕동 105-2	일반 도로		서울시 2011-176	노선 단축
기정	소로	3	5	6	국지 도로	38.0	아현동 104-6	아현동 103-8	일반 도로		서울시 2011-176	기존소방도로확장
기정	소로	3	6	6	특수 도로	36.0	공덕동 103-8	아현동 422-5	보행자 전용도로		서울시 2011-176	보행계단 설치
변경	소로	3	6	6~10	특수 도로	36.0	공덕동 103-8	아현동 422-5	보행자 전용도로		서울시 2011-176	보행계단 설치
신설	소로	3	7	6	국지 도로	46.0	아현동 424-43	아현동 418-2	일반 도로

■ 도로 결정(변경) 사유서

변경 전 도로명	변경 후 도로명	변경내용	변경사유
소로1-1	소로1-1	･ 선형변경 - B = 10m → 10~11m - L = 438m	･ 공원변경 및 지형여건(종단구배)상 도로개설이 분리하여 노선단축
소로3-2	소로3-2	･ 노선단축 - B = 6m - L = 103m → 65m	･ 공원변경 및 지형여건(종단구배)상 도로개설이 분리하여 노선단축
소로3-6	소로3-6	･ 노폭확장 - B = 6m → 6~10m - L = 36m	･ 연접한 현황(418-2번지) 구역계 편입을 통해 노폭확장
	소로3-7	･ 노선신설 - B = 6m - L = 46m	･ 주민들의 원활한 통행을 위해 구역계 편입을 통해 차량통행이 가능한 도로로 신설

2) 공원 결정(변경) 조서

구 분	도면 표시번호	공원명	시설의 종류	위치	면 적 (㎡)			최초 결정일	비 고
					기정	변경	변경 후
변경	①	공원	어린이 공원	마포구 아현동 418-5번지 일원	2,154.0	증)1,242.0	3,396.0	서울시고시 제2011-176호
폐지	①	공원	소공원	마포구 아현동 420-9번지 일원	1,158.0	감)1,158.0	-	서울시고시 제2015-227호

■ 공원 결정(변경) 사유서

도면 표시번호	시설명	시설의 종류	위 치	변경내용	변경사유
①	공원	어린이공원	마포구 아현동 418-5번지 일원	감) 1,242.0	∙ 도로로 분리된 공원(어린이공원, 소공원)을 공원기능 및 관리, 시설배치 등을 고려하여 어린이공원으로 통합
①	공원	소공원	마포구 아현동 420-9번지 일원	감) 1,158.0	∙ 어린이공원에 통합 폐지

3. 획지 및 건축물 등에 관한 결정

가. 가구 및 획지에 관한 결정(변경) 조서

구 분	가구번호		면 적(㎡)			비율(%)	비 고
			기정	변경	변경후
획지	소 계		51,073.7	증) 145.0	51,218.7	87.2	-
	획지(1)		47,393.7	증) 419.0	47,812.7	81.3	공동주택 및 부대복리시설
	획지(2-1)	획지(2-1-①	1,176.0	감) 446.0	730.0	1.2	종교시설
		획지(2-1-②		증) 446.0	446.0	0.8	종교시설
	획지(2-2)		443.0	-	443.0	0.8	종교시설
	획지(2-3)		800.0	-	800.0	1.4	종교시설
	획지(2-4)		450.0	-	450.0	0.8	종교시설
	획지(2-5)		274.0	감) 274.0	-	-	종교시설 폐지
	획지(2-6)		537.0	-	537.0	0.9	종교시설

나. 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 결정(변경) 조서

1) 건축물의 용도에 관한 결정조서

구 분		가 구	용 도	비 고
기정	허용용도	1	· 건축법시행령 별표1 제2호의 공동주택	허용용도 외의 용도는 불허
기정	허용용도	2	· 건축법시행령 별표1 제6호의 종교시설

2) 건축물 개발밀도(건폐율, 용적률, 높이)

① 건폐율 계획

구 분	가구	지역	건폐율	비 고
기정	획지(1)	제2종일반주거지역	24.19% 이하	공동주택 및 부대복리시설
변경			24.48% 이하
기정	획지(2-1)	제3종일반주거지역	50% 이하	종교시설
변경	획지(2-1-①)	제3종일반주거지역	50% 이하	종교시설
	획지(2-1-②)	제3종일반주거지역	50% 이하	종교시설
기정	획지(2-2)	제2종일반주거지역
			60% 이하	종교시설
기정	획지(2-3)	제2종일반주거지역
			60% 이하	종교시설
기정	획지(2-4)	제2종일반주거지역
			60% 이하	종교시설
폐지	획지(2-5)	제2종일반주거지역	60% 이하
				종교시설 폐지
	획지(2-6)	제2종일반주거지역	60% 이하
기정				종교시설

② 용적률 계획

구 분	가구	용 적 률				비 고
		기준용적률	허용용적률	상한용적률
				상한용적률	법적상한용적률
기정	1	190.00% 이하	190.00% 이하	220.53% 이하	249.99% 이하	정비 계획	허용용적률 190.00%
							상한용적률 220.53%
							법적상한용적률 249.99%
변경		190.00% 이하	197.20% 이하	228.65% 이하	249.99% 이하	정비 계획	허용용적률 197.20%
							상한용적률 228.65%
							법적상한용적률 249.99%
기정	2-1-①	250.0% 이하				정비 계획	상한용적률 250.0%이하
기정	2-1-②	250.0% 이하				정비 계획	상한용적률 250.0%이하
기정	2-2	200.0% 이하				정비 계획	상한용적률 200.0%이하
기정	2-3	200.0% 이하				정비 계획	상한용적률 200.0%이하
기정	2-4	200.0% 이하				정비 계획	상한용적률 200.0%이하
폐지	2-5	200.0% 이하				정비 계획	상한용적률 200.0%이하
기정	2-6	200.0% 이하				정비 계획	상한용적률 200.0%이하

■ 허용용적률 인센티브 사항

구 분	인센티브 항목	비 고
	단독주택재건축 세입자 대책
기정	-	-
변경	7.20%	총 7.20%

■ 상한용적률 완화 사항

구 분	용적률 완화	비 고
	소형주택 건설
기 정	29.46%	소형주택 86세대(14.48%)
변 경	21.34%	소형주택 64세대(10.67%)

※ 증가된 용적률의 50%를 소형주택으로 확보

③ 높이 계획

구 분	가구	지역	높이(최고층수)	비 고
기정	획지(1)	제2종일반주거지역	61m이하 (최고 20층이하, 평균층수 18.6층)	공동주택 및 부대복리시설
변경			70.9m 이하 (평균층수 18.6층)
기정	획지(2-1)	제3종일반주거지역	제한 없음	종교시설
변경	획지(2-1-①)	제3종일반주거지역	제한 없음	종교시설
	획지(2-1-②)	제3종일반주거지역	제한 없음	종교시설
기정	획지(2-2)	제2종일반주거지역
			제한 없음	종교시설
기정	획지(2-3)	제2종일반주거지역
			제한 없음	종교시설
기정	획지(2-4)	제2종일반주거지역
			제한 없음	종교시설
폐지	획지(2-5)	제2종일반주거지역	제한 없음
				종교시설 폐지
	획지(2-6)	제2종일반주거지역	제한 없음
기정				종교시설

3) 건축물의 건축선에 관한 계획

구 분	적용위치	계 획 내 용
건축한계선	소로1-1, 소로1-3, 소로1-4, 소로1-5	․ 도로와 접한 계획대지선에서 3m 건축한계선 설정

다. 경관계획(배치·형태 포함)

1) 건축물의 배치에 관한 계획

구 분	적용위치	계 획 내 용
건축물의 방향성	-	․ 단지 내 진입부에서 바라보았을 때 막힘없는 통경축 형성의 보행자 시점에서의 열린 조망 확보 ․ 마포대로변으로 열린 배치 계획 수립
건물 진출입구	-	․ 대상지 주변 거점(지하철, 대로)에서의 진입성을 고려한 보행동선 계획 ․ 차량 진출입구 3개소 확보 및 보행진출입구 4곳 이상 확보

2) 건축물의 형태 및 외관에 관한 계획

구 분	적용지역	계 획 내 용
건축물 외부형태	․ 공동주택 아파트	․ 주변 건물과 조화로운 계획 ․ 외벽의 재료 및 색상은 서로 조화를 이룰 수 있도록 계획함 ․ 입면디자인 등의 변화를 통한 단조로운 경관 지양 ․ 단조로운 벽면을 지양하고 돌출 ․ 후퇴 등의 변화를 주어 지루하지 않은 입면 계획
저층부외관	․ 공동주택 아파트	․ 보행자를 고려한 휴먼스케일 입면 계획
재료 및 색채	․ 공동주택 아파트	․ 자연친화적 재료 사용 ․ 인접건물 및 자연환경과 조화로운 색채계획 ․ 원색을 지양하고 건축물 외벽, 지붕, 옥상 색채와 조화롭게 연출
진입구 처리	․ 공동주택 아파트	․ 공동주택 아파트건축물의 주출입구는 보도와 단차를 가급적 지양 ․ 불필요한 시각차폐 방지 ․ 접근로에는 유색포장 등 교통안전시설물 설치

3) 경관에 관한 계획

구 분	적용지역	계 획 내 용
개방감	․ 마포대로변	․ 조망상 주요 지점인 마포대로변으로 열린 배치계획을 통한 통경축 형성 ․ 보행자 시점에서의 열린 조망 및 개방적인 경관 형성 도모
조명계획	․ 공동주택 아파트	․ 조명계획 시 빛공해가 발생하지 않도록 계획하고, 적절한 조도의 조명을 단지 내 보행로를 따라 배치하여 편리하고 안전한 주거단지 조성
스카이라인	․ 공동주택 아파트	․ 단지 경계부로 낮아지는 층수계획으로 주변 중·저층 주거지역과 조화되는 스카이라인 형성

마. 기타 사항에 관한 결정(변경)조서

1) 대지 내 공지에 관한 결정조서

구 분	적용지역	계 획 내 용
공공보행통로	․ 획지1 (도면에 표기)	․ 주민들의 불편함을 최소화하며 보행활성화를 위해 공공보행통로 지정(1개소) - 위치 및 폭원 : 만리재옛길 - 마포대로, 폭원 6m

2) 교통처리에 관한 결정조서

구 분	적용지역	계 획 내 용
통행체계	․ 동측 10m 도로변 ․ 서측 15m 도로변 ․ 북측 10m 도로변	․ 모든 진출입구 양방통행으로 계획

3) 환경관리계획

구 분		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	계획의 반영사항
자연환경	1.생태면적률	․30%이상	○	․생태면적률 30.07% 확보함	․자연지반녹지 및 전면투수포장, 인공지반녹지(옥상녹화포함) 및 전면투수포장 적용함
	2.녹지네트워크 (녹지체계)	․녹지계획 확보	○	․시가화지역으로 녹지의 훼손 없음 ․녹지네트워크 기능의 향상	․부지 조성 시 조경수 및 공원확보
	3.지형변동	․절성토비율 최소화	○	․평탄지형으로 지반고의 변화 미미	․조성 시 현 지형을 최대한 반영하여 설계
		․지하수위 보전	○	․토양 포장률 변화예상	․투수면적 증가를 위해 투수성포장 일부적용
	4.비오톱	․녹지공간의 최대 확보	○	․토지이용변화로 인한 비오톱 유형 변화 예상	․녹지공간(공원 등) 및 투수포장재료 사용
생활환경	5.일조	․일조침해 및 방해의 최소화	○	․건축물 높이에 따른 정온시설의 영향 예상	․일조권 확보를 위해 대지경계선과 건축물선과의 이격거리를 충분히 확보
	6.바람 및 기후	․바람길 최대한 확보	○	․건축물 신축에 따른 바람 및 미기후 변화가 예상	․부지 내 오픈스페이스(놀이터 및 운동시설)을 계획하여 바람길을 최대한 확보
	7.에너지	․에너지절약, 효율 극대화	○	․세대수 증가로 인한 에너지사용량 증가	․에너지절약계획(목표치)을 EPI 80이상 및 에너지효율등급 2등급이상 설정함.
	8.물순환	․우수유출	○	․우수유출량 변화 예상	․토사유출, 침사지 등 저감방안 수립
	9.경관	․스카이라인 보전	○	․스카이라인 변화 예상	․건축물 배치 및 형태계획을 통해 자연스러운 스카이라인 계획수립
	10.휴식 및 여가공간	․휴식 여가공간 최대확보	○	․휴식여가공간 확보	․공원조성을 계획하여 휴식 및 조경확보 ․어린이 놀이터 및 주민운동시설 계획
	11.보행친화 공간	․보행자전용구간 계획수립	○	․운영 시 단지 내 차량통행 최대한 억제	․지상공간 보도위주의 공간조성 ․지하공간을 활용한 주차공간 확보
추가	12.소음·진동	․소음규제기준 준수	○	․공사 시 건설장비 가동에 따른 소음·진동발생	․가설방음판넬 설치 등 저감시설 설치로 규제기준 준수
	13.폐기물	․폐기물처리	○	․공사 시 지장물 철거로 인한 건설폐기물 발생 예상 ․운영 시 생활폐기물 발생 예상	․공사 시 발생되는 폐기물은 적법처리 ․운영 시 마포구 폐기물처리 기본계획에 따라 적법처리

▢ 2020년 제03차(‘2020.03.18.) 도시계획위원회 심의결과 : ‘수정가결’

구 분	심의결과	심의의견	반영계획	비고
제03차 도시계획 위원회	수정가결	○ 대상지 북서측 도로 가각부는 금회 상정안과 같이 도시계획시설로 결정 할 것	○ 북서측 도로 가각부는 도시계획시설로 결정하였음	반영
		□ 수정사항 ○ 높이계획 관련 - 평균층수는 기정 계획(평균 18.6층)을 유지할 것.	- 평균층수 18.6층을 유지함.	반영
		- 최고층수는 기정 계획(최고 20층)을 삭제하되, 특별건축구역 지정을 전제로 ‘다양한 스카이라인계획’ 및 ‘저층주거지 배려’가 가능하도록 적정 범위로 조정할 것.	- 최고층수 23층으로 스카이라인계획 및 저층주거지 배려가 가능하도록 계획하였음	반영
		- 대지조성계획은 동남측 저층주거지(정비구역 해제지)에 대한 부영향최소화 측면에서 하향 조정.	- 동남측 아파트 층수를 하향 조정(19~20층 → 13~17층)하여 부영향 최소화하여 계획하였음	반영
		□ 수정사항 ○ 정비기반시설계획 및 공공기여 관련 - 공공성이 부족한 ‘중로 2-2’변 완화차로(47.5㎡)와 공원계획상 의무 확보면적을 초과한 면적(76㎡)은 순부담에서 제외 및 상한용적률 하향 조정.	- ‘중로 2-2’ 완화차로(47.5㎡)를 획지로 변경 순부담에서 제외하고 공원계획상 의무 확보면적을 초과한 면적(76㎡)은 일부조정(-43㎡) 하여1122세대 기준 30㎡ 초과함(향후 확정측량에 따른 여유 면적확보) - 순부담률 하향에 따른 소형임대주택(3세대) 기부채납으로 대체하였음	반영
		- 상한용적률 하향 조정에 따른 소형임대주택 추가 확보.	- 소형임대주택(3세대)을 추가 확보하였음	반영
		- ‘소로 1-1’ 계획 관련 종교용지(2-1-①, 2-2)의 선형 조정을 통해 보도폭은 2m로 조정.	- 종교용지(2-1-①, 2-2) 1m씩 후퇴하여 ‘소로 1-1’보도폭 2m로 계획하였음	반영
		- 기정 계획상의 북남 방향의 보행통로는 공공보행통로로 지정.	- 기정 계획상의 북남 방향의 보행통로(폭 6m) 유지하나 보행통로의 높이차가 남측 17m, 북측 23m로 단차가 6미터 형성되어 공공보행통로로 지정하기에 어려움	부분 반영
		□ 조 건 사 항 - 특별건축구역 지정 관련 주관부서에 공공건축가 선정 필요성 등을 검토할 것.	- 평균층수 18.6층 유지하여 건축계획 재수립하였음.	반영
		- 기정 ‘소로 3-6’ 계획 관련 연접한 현황 도로 (계단) 부분과, 아현동 425-25외 4개 필지는 구역계 편입을 통해 기반시설계획 합리적 조정 필요.	- ‘소로 3-6’연접한 현황 도로(계단) 아현동 418-2번지 일부 구역계 편입하여 기반시설(도로)계획하였음 - 아현동 425-48, 424-43번지 일부를 구역에 편입, 현황 계단부분을 정비하여 차량통행가능한 기반시설(도로)계획을 수립하였음	반영

Ⅲ. 관련도면 : 붙임 참조

1. 기본계획 결정도(기정/변경)

2. 정비구역 결정도(기정/변경)

3. 용도지역 결정도(기정/변경)

4. 도시계획시설 결정도(기정/변경)

5. 정비계획 결정도(기정/변경)

6. 지구단위계획 결정도

※ 첨부된 정비구역 지정 및 지형도면 등(그 외 세부관계도면은 첨부 생략)은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

Ⅳ. 정비구역지정 및 정비계획 (변경)수립 도서 : 생략

Ⅴ. 열람장소 : 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 주거사업과(☎02-2133-7229), 마포구청 주택과(☎02-3153-9327)에 관계서류를 비치 및 열람하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

Ⅵ. 주택재건축 정비구역 (변경)지정 및 지형도면

□기본계획 결정도(기정)

□기본계획 결정도(변경)

□정비구역 결정도(기정)

□정비구역 결정도(변경)

□용도지역 결정도(기정)

□용도지역 결정도(변경)

□도시계획시설 결정도(기정)

□도시계획시설 결정도(변경)

□정비계획 결정도(기정)

□정비계획 결정도(변경)

□지구단위계획 결정도