서울특별시고시 제2019 - 43호

신사1 주택재건축정비사업 정비계획 변경(경미한 사항) 결정 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2009-530호(2009.12.24)로 정비구역 지정, 정비계획 변경(경미한 사항)(은평구 고시 2014-81호, 2014.11.13) 및 정비사업사업시행인가 (은평구 고시 2015-21, 2015.4.16.)된 지역이며, 도시 및 주거환경정비법제17조 및 동법 시행령 제14조 규정에 의거 경미한 정비계획을 변경[현금기부채납] 결정하고 같은 법 제16조 및 「토지이용규제 기본법」 제8조의 규정에 따라 정비구역 변경 지정 및 지형도면을 고시합니다.

2019년  1월   일

서울특별시장

1. 정비구역의 지정(변경없음)

가. 정비사업의 명칭 : 신사1 주택재건축 정비사업

나. 정비구역의 위치 및 면적 : 변경없음

구분	정비사업의 명칭	위 치	면적(㎡)			비 고
			기정	증감	변경
변경	신사1 주택재건축 정비사업	은평구 신사동 170-12번지 일대	23,174.0	-	23,174.0	-

2. 정비계획 변경

가. 용도지역 결정 조서 : 변경없음

구 분		면적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기 정	변 경	변 경 후
계		23,174	-	23,174	100.0	-
주거지역	제2종일반주거지역	23,174	-	23,174	100.0	-

나. 토지이용계획 : 변경없음

구 분	명 칭	면 적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기정	변경	변경후
합 계		23,174.0	-	23,174.0	100.0	-
정비 기반 시설	소 계	5,328.0	-	5,328.0	23.0	-
	도 로	2,835.0	-	2,835.0	12.2	-
	공 원	2,493.0	-	2,493.0	10.8	-
획지	소 계	17,846.0	-	17,846.0	77.0	-
	획지1	17,846.0	-	17,846.0	77.0	공동주택 및 부대복리시설

다. 도시계획시설 설치계획

1) 도시계획시설(도로) 결정조서 : 변경없음

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	3	61	15~ 18	집산 도로	5,600	갈현동 산388-1	수색 산109-1	일반 도로	-	은평고 제2004-13	-
기정	중로	3	-	10~ 15	집산 도로	300	신사동 187-3	신사동 163-14	일반 도로	-	서고 제359호	-
기정	소로	1	79	11	국지 도로	111	신사동 170-21	신사동 171-19	일반도로	-	서고 제354호	-
기정	중로	3	55	10~ 16	집산 도로	242	신사동 171-4	신사동 192-1	일반도로	-	서고 제3호	-

2) 도시계획시설(공원) 결정조서 : 변경없음

구분	도면 표시번호	공원명	시설의 세 분	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비고
					기 정	변 경	변경후
기정	-	공원	소공원	신사동 164-1번지일원	2,493.0	-	2,493.0	서고 제2009-350호	-

라. 공동이용설치계획

구 분	시설의 종류	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	증 감	변경 후
부대 복리 시설	소계		3,447.51	감)963.12	2,484.39	사업시행인가고시 (2015.04.16.)
	관리사무소	획지1	108.65	증)12.96	121.61
	주민공동시설	획지1	1,187.36	감)925.40	261.96
	경로당	획지1	134.25	증)32.04	166.29
	보육시설	획지1	179.07	증)80.16	259.23
	작은도서관	획지1	66.72	증)28.20	94.92
	어린이놀이터	획지1	630.00	감)1.09	628.91
	근린생활시설	획지1	1,141.46	감)189.99	951.47

마. 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

1) 기존건축물의 정비·개량계획 : 변경없음

구분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		정 비 개 량 계 획(동)					비 고
	명 칭	면적(㎡)	명 칭	면적(㎡)	계	존치	개수	철거 후 신축	철 거 이 주
기정	신사1 주택재건축	23,174	획지1	17,846	127	-	-	127	-

2) 건축 시설 계획 : 변경

구분

구 역 구 분

가구 또는

획지 구분

위 치

주 된

용 도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높이(m)/

최고층수

비고

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

기정

신사1

주택재건축

23,174

획지1

17,846

은평구 신사동

170-12 일대

공동주택 및 부대복리시설

20.99

이하

249.96

이하

50.3m /

평균18층이하

주택의 규모 및

규모별 건설비율

∙ 건설규모 및 비율 : 변경

구분	기정		증감	변경
	세대수	비율(%)		세대수	비율(%)
합계	424	100.0	변경없음	424	100.0
60㎡이하	169	39.86	증1)	170	40.10
60~85㎡이하	222	52.36	감1)	221	52.12
85㎡초과	33	7.78	변경없음	33	7.78

∙ 사업시행인가고시(2015.04.16.)

∙ 전용 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율 : 88.4%

(변경없음)

건축물의

높이완화에 관한 계획

∙ 인건축물의 층수제한 완화(서울시 도시계획조례 제28조 제1항)

- 제2종 일반주거지역(12층이하) 평균층수 18층 이하 적용(변경없음)

건축물의

건축선에 관한 계획

∙ 인접대지 및 도로경계부분 : 6m 계획(변경없음)

■ 개발가능 용적률 산정 : 변경

구 분	산 정 내 용(기 정)
	구역면적	획지 (공동주택)	정비기반시설		신설 정비기반시설내 국․공유지 (무상양여부분)	획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 (무상양여부분)
			정비기반시설 (도로,공원)	현금 기부채납
토지 이용계획	23,174	17,846	5,328.0	-	589.0	-
공공시설부지 제공면적 (순부담)	○ 순부담율 20.45%(4,739.0㎡) ≧ 의무부담율 20.0% (4,634.8㎡) ○ 신설정비기반시설 면적 – 신설정비기반시설 내 국․공유지(무상양여부분) - 획지 내 용도 폐지되는 기존 기반시설 국공유지(무상양여부분) = 5,328㎡ - 589.0㎡ = 4,739.0㎡(20.45%)
계획(기준) 용적률	○ 도시․주거환경정비기본계획의 계획용적률 : 190%
허용용적률	○ 계획용적률 + 인센티브로 제공되는 용적률 = 190% + 0% = 190%
개발가능 용적률 산정	○ 개발가능용적률 = 기준용적률 × (1 + 1.3α) = 190% × (1 + 1.3 × 0.2655) = 255.58% * α = 공공시설부지 제공 면적 / (공공시설부지 제공 후 대지면적) = 4,739.0㎡ / 17,846㎡ = 0.2655 ○ 정비계획 용적률 : 249.96% 이하
예정법적 상한용적률	○ 예정법정상한 용적률 : 250.0% 이하

구 분	산 정 내 용(변 경)
	구역면적	획지 (공동주택)	정비기반시설		신설 정비기반시설내 국․공유지 (무상양여부분)	획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 (무상양여부분)
			정비기반시설 (도로,공원)	현금 기부채납
토지 이용계획 (변경없음)	23,174	17,846	5,328.0	948.8	526.0	1,116.0
공공시설부지 제공면적 (순부담)	○ 순부담율 20.0%(4,634.8㎡) ≧ 의무부담율 20.0% (4,634.8㎡) ○ 신설정비기반시설 면적 – 신설정비기반시설내 국․공유지(무상양여부분) - 획지 내 용도 폐지되는 기존 기반시설 국공유지(무상양여부분) + 현금기부채납부분 = 5,328㎡ - 526.0㎡ - 1,116.0㎡ + 948.8㎡ = 4,634.8㎡(20.0%)
계획(기준) 용적률 (변경없음)	○ 도시․주거환경정비기본계획의 계획용적률 : 190%
허용용적률 (변경없음)	○ 계획용적률 + 인센티브로 제공되는 용적률 = 190% + 0% = 190%
현금기부채납 (신설)	○ 현금기부채납 (약 48억원) ․ 의무부담율(20%) 부족분 948.8㎡ 948.8 × 5,078,200 = 4,818,196,160원 → 추정금액 약48억원 ※ 부지가액(5,078,200원/㎡) : 평균공시지가(2,539.100원/㎡) 가중평균 2배 적용(18년 1월 1일 기준)
개발가능 용적률 산정 (변경없음)	○ 개발가능용적률 = 기준용적률 × (1+ 1.3α토지+ 0.7α현금·건축물) = 190% × (1 + 1.3 × 0.2065 + 0.7 × 0.0532) = 248.08% * α토지 = 공공시설부지 제공 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적(획지면적 - 공공시설 환산부지 면적) = 3,686㎡ / 17,846㎡ = 0.2065 α현금·건축물 = 현금기부채납 환산 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적(획지면적 - 공공시설 환산부지 면적) = 948.8㎡ / 17,846㎡ = 0.0532 ○ 정비계획 용적률 : 246.64% 이하
예정법적 상한용적률	○ 예정법정상한 용적률 : 248.0% 이하
※ 감사원감사결과(감사원 지방행정감사1구제1과-1041, 2017.12.12.) 국·공유지 무상양도면적이 증가함에 따라 사업시행인가 시보다 기부채납 비율이 감소하여(20.0→15.9%) 부족분(4.1%, 948.8㎡)을 현금기부채납 ※ 현금기부채납에 관한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」 제17조 및 같은 법 시행령 제14조를 준용 ※ 개발가능용적률은 「현금기부채납 용적률 인센티브 운영기준(안)(2019.1.16.)」 적용

바. 정비사업 시행계획 : 변경없음

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
주택재건축 정비사업	구역지정 후 4년 이내	신사1 주택재건축 정비사업조합	현황 : 257세대 계획 : 424세대 증) 167세대	-

3. 관련 도면 : 붙임 참조

○ 기타 자세한 내용은 열람 장소에 비치된 정비계획 변경 결정도서 참조

※ 첨부된 도면 등은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

4. 열람 장소

○ 고시 관련 관계도서는 시민의 열람편의를 위해 서울특별시 주거사업과(☎2133-7229) 은평구 건축과(☎351-7532)에 관계도서를 비치하여 열람 가능토록하고 있습니다.

▢ 지형도면 고시도