서울특별시고시 제2021-48호

도시관리계획(마장역세권 지구단위계획구역 및 계획) 결정 및 지형도면 고시

서울특별시 성동구 마장동 791-1번지 일대에 대하여 2020년 제7차 도시·건축공동위원회(2020.5.27.) 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은 법 시행령 제25조 규정에 따라 도시관리계획(마장역세권 지구단위계획구역 및 계획)을 결정하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 및 같은 법 시행령 제27조, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조에 따라 지형도면을 고시합니다.

2021. 1. 28.

서 울 특 별 시 장

Ⅰ. 결정 취지

○ 마장역 일대 불합리한 토지이용 정비와 역세권 기능을 고려한 합리적인 개발을 유도하고 한전물류센터 이전 및 마장축산물시장 일대 도시재생활성화사업 추진 등 주변 여건 변화에 대응하고자 지구단위계획구역 지정 및 계획을 결정하는 사항임

Ⅱ. 도시관리계획 결정조서

지구단위계획구역에 관한 결정

1. 지구단위계획구역 결정조서

■ 지구단위계획구역 결정조서

구분	구 역 명	위 치	면 적(㎡)			최 초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
신설	마장역세권 지구단위계획구역	성동구 마장동 791-1번지 일대	-	증) 156,805	156,805	-	-

■ 지구단위계획구역 결정사유서

구분	도면표시 번호	위 치	면 적(㎡)	결정사유
신설	-	성동구 마장동 791-1번지 일대	156,805	저층·노후건축물 밀집, 각종기능의 혼재에 따른 불합리한 토지이용의 마장역세권 정비를 통해 한전물류센터 이전부지 및 도시재생활성화지역 등 주변 여건 변화에 맞춘 마장역 주변 전체적인 공간구조 구상 수립

토지이용 및 시설에 관한 결정

1. 용도지역․지구에 관한 결정조서

■ 용도지역 결정조서(변경없음)

구 분		면적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기정	변경	변경후
합 계		156,805	-	156,805	100.0
주거 지역	제2종일반주거지역(7층)	95,450	-	95,450	60.9
	제2종일반주거지역	5,213	-	5,213	3.3
	제3종일반주거지역	56,142	-	56,142	35.8

2. 기반시설에 관한 결정조서

가. 교통시설

(1) 도로

■ 도로 총괄표

유별	합계			1류			2류			3류
	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)	노선수	연장(m)	면적(㎡)
합계	15	3,582 (3,282)	47,013 (44,013)	1	277	1,848	8	1,682	26,729	6	1,623 (1,323)	18,436 (15,436)
대로	1	450	17,020	-	-	-	1	450	17,020	-	-	-
중로	3	1,381 (1,081)	16,892 (13,892)	1	277	1,848	-	-	-	2	1,104 (804)	15,044 (12,044)
소로	11	1,751	13,101	-	-	-	7	1,232	9,709	4	519	3,392

※ (    )는 지구단위계획구역 내 해당 연장·면적임

■ 도로 결정(변경)조서

구분	규모				기 능	연장(m)	기 점	종 점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	대로	2	(1)	30~43	보조간선도로	450	마장동 807	마장동 삼거리	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	중로	1	(1)	24	집산 도로	277	마장동 781-15	마장동 779	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	중로	3	(1)	12~24	국지 도로	458	사근동 293-2	마장동 766-51	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	1	(1)	10	국지 도로	659 (346)	마장동 769-1	마장동 521-8	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
변경	중로	3	(2)	10~12	국지 도로	659 (346)	마장동 769-1	마장동 521-8	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)	도로 확폭
기정	소로	2	(1)	8	국지 도로	510	마장동 773-2	마장동 767-1	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
변경	소로	2	(1)	8	국지 도로	510	마장동 773-2	마장동 767-1	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)	가각부 일부 변경
기정	소로	2	(2)	8	국지 도로	273	마장동 769-5	마장동 767-14	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	2	(3)	8	국지 도로	317	마장동 768-12	마장동 769-4	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
변경	소로	2	(3)	8	국지 도로	317	마장동 768-12	마장동 769-4	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)	가각부 일부 변경
기정	소로	2	(4)	8	국지 도로	40	마장동 772-4	마장동 771	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	2	(5)	8	국지 도로	35	마장동 792	마장동 792	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	2	(6)	8	국지 도로	29	마장동 791-12	마장동 791-12	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	2	(7)	8	국지 도로	28	마장동 780-2	마장동 781-2	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	3	(1)	6	국지 도로	40	마장동 772-6	마장동 772-2	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	3	(2)	6	국지 도로	29	마장동 791-8	마장동 791-10	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	3	(3)	6	국지 도로	252	마장동 783-5	마장동 792	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)
기정	소로	3	(4)	6~8	국지 도로	198	마장동 777-2	마장동 808-1	일반	-	1967.11.04. (서공고 제176호)

※ (    )는 지구단위계획구역 내 해당 연장임

■ 도로결정(변경) 사유서

변경 전 도로명	변경 후 도로명	변경내용	변경사유
소로1-(1)	중로3-(2)	도로 확폭 - 폭원 = 10m → 10~12m	마장역~마장축산물시장 간 보행연결성 강화 및 마장초·중학교 통학 안정성 확보를 위한 도로 확폭
소로2-(1)	소로2-(1)	가각부 일부 변경	소로1-(1) → 중로3-(2) 확폭에 따른 가각부 일부 변경
소로2-(3)	소로2-(3)	가각부 일부 변경	소로1-(1) → 중로3-(2) 확폭에 따른 가각부 일부 변경

(2) 철도(변경없음)

■ 철도 결정조서

구분	시설명	시설의 종류	위 치			연장 (m)	면적 (㎡)	최초 결정일	비고
			기점	종점	주요 경과지
기정	철도	도시 철도	강서구 개화동 306일대	강동구 하일동 79일대	-	47,400 (449)	- (3,368)	1990.10.13. (건고시제695호)

※ (    )는 지구단위계획구역 내 해당 연장, 면적임

구분	시설명	시설의 종류	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	철도	마장정거장 (5호선)	성동구 마장동 772번지 일대	4,916.5	-	4,916.5	1990.10.13. (건고시제695호)

(3) 자동차정류장(변경없음)

■ 자동차정류장 결정조서

구 분	시설명	시설의 종류	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	자동차 정류장	-	마장동 781-2	1,874	-	1,874	1979.06.30. (서울특별시고시 제278호)

나. 공간시설

(1) 공원(변경없음)

■ 공원 결정조서

구 분	시설명	시설의 종류	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	공원	어린이 공원	마장동 780-1	1,090.9	-	1,090.9	1977.03.11. (서울특별시 고시 제52호)	동마장 공원

(2) 공공공지(변경없음)

■ 공공공지 결정조서

구 분	시설명	시설의 종류	위 치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
기정	공공 공지	-	마장동 770-9	340.2	-	340.2	2018.11.15. (서울특별시 고시 제109호)	-

획지 및 건축물 등에 관한 결정

1. 가구 및 획지에 관한 결정조서

가. 최대개발규모

■ 최대개발규모 결정조서

구 분	적용위치	계획내용	비고
최대 개발 규모	간선부	2,000㎡ 이하 최대개발규모 적용 예외 ① 기존 필지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우 ② 기 공동개발 된 일단의 필지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우	일반 주거 지역
	이면부	1,000㎡ 이하 최대개발규모 적용 예외 ① 기존 필지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우 ② 기 공동개발 된 일단의 필지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우 ③ 공동개발(특별지정)에 의해 최대개발규모를 초과한 경우 ④ 필지형태 정형화 등을 위해 구 도시건축공동위원회에서 최대개발규모 적용 예외를 인정한 경우

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

나. 공동개발

■ 공동개발 결정조서

구 분	적용위치	계획내용	비고
공동개발 (지정)	마장동 781-5, 781-17	맹지형 필지로서 인접하여 동일소유자 대지가 있는 경우
	마장동 781-3, 781-8
	마장동 767-12, 767-52
공동개발 (특별지정)	마장동 770-1, 770-3, 770-15	기반시설(도로) 확보를 위한 공동개발 특별지정
자율적 공동개발	일반 주거 지역	최대개발규모 이내의 범위에서 당해 대지와 연접한 대지의 토지소유자간 합의에 의해 자율적 공동개발 가능 자율적 공동개발은 가급적 대지가 정형화되도록 계획하며, 아래의 경우 자율적 공동개발이 불가하나 구 도시·건축공동위원회에서 인정하는 경우에는 허용 - 공동개발되는 대지의 형태가 부정형이거나, 단변과 장변의 비율이 1:3 이상이 되는 경우 불허

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

■ 대지에 관한 결정조서

가구번호	지번	필지면적(㎡)	가구면적(㎡)	계획내용		비고
1	765-1대	39,567.0	39,567.0	특별계획구역 계획지침에 따름		한전물류센터 특별계획구역
2	770-1대	396.0	4,763.6	공동개발 특별지정 (1,464.4㎡)		-
	770-3대	661.1
	770-15대	407.3
	770-10대	200.0		자율적 공동개발
	770-11대	352.1
	770-12대	202.3
	770-13대	251.9
	770-14대	198.3
	770-2대	198.4
	770-4대	231.7
	770-5대	330.6
	770-6대	663.1
	770-8대	330.6
	770-9대	340.2
3	771대	189.4	3,098.8	특별계획구역 계획지침에 따름		마장역세권3 특별계획구역
	771-4대	316.7
	771-7대	714.7
	771-5대	288.9
	771-6주	794.5
	771-8대	794.6
4	772-1대	1,257.0	3,520.3	특별계획구역 계획지침에 따름		마장역세권2 특별계획구역
	772-3대	468.4
	772-4대	398.9
	772-5대	256.8
	772-6대	366.8
	772-2대	209.6
	772-7대	186.6
	772-8대	376.2
5	773-1대	974.1	3,338.2	특별계획구역 계획지침에 따름		마장역세권1 특별계획구역
	773-2대	771.0
	773-7대	59.1
	773-3대	803.1
	773-5대	400.2
	773-6대	330.7

가구번호	지번	필지면적(㎡)	가구면적(㎡)	계획내용	비고
6	782-1대	429.1	2,168.2	특별계획가능구역 계획지침에 따름	마장역세권1 특별계획가능구역
	782-4대	230.4
	782-6대	438.0
	782-2대	535.4
	782-7대	535.3
7	791-1대	661.2	2,558.5	특별계획가능구역 계획지침에 따름	마장역세권2 특별계획가능구역
	791-12대	594.7
	791-2대	255.5
	791-3대	193.4
	791-4대	2.6
	791-5대	10.2
	791-6대	64.1
	791-7대	12.9
	791-8대	323.3
	791-10대	123.6
	791-11대	5.6
	791-9대	311.4
8	792대	2,409.6	2,409.6	특별계획가능구역 계획지침에 따름	마장역세권3 특별계획가능구역
9	769-1대	1,838.0	3,606.0	자율적 공동개발	-
	769-4대	181.3
	769-5대	392.9
	769-8대	247.7
	769-9대	205.5
	769-3대	740.6
10	767-36대	257.2	1,859.7	자율적 공동개발	-
	767-40대	239.4
	767-41대	306.1
	767-42대	272.8
	767-44대	119.7
	767-46대	262.5
	767-48대	129.6
	767-45대	152.7
	767-47대	119.7

가구번호	지번	필지면적(㎡)	가구면적(㎡)	계획내용		비고
11	767-12대	264.8	13,080.9	공동개발지정 (455.2㎡)	자율적 공동개발	-
	767-52대	190.4
	767-14대	1,246.3		-
	767-15대	396.7
	767-17대	109.8
	767-18대	106.4
	767-19대	106.4
	767-21대	186.1
	767-22대	106.4
	767-23대	106.4
	767-24대	206.3
	767-26대	99.8
	767-27대	99.8
	767-28대	142.8
	767-30대	259.2
	767-31대	142.8
	767-32대	149.4
	767-34대	259.2
	767-35대	132.9
	767-4대	129.6
	767-5대	722.3
	767-55대	95.9
	767-59대	501.4
	767-6대	753.7
	767-7대	429.8
	767-8대	695.5
	767-13대	1,117.5
	767-56대	3,028.0
	767-62대	612.9
	767-1대	682.4
12	781-5대	110.7	5,324.0	공동개발지정 (278.5㎡)	자율적 공동개발	-
	781-17대	167.8
	781-3대	718.0		공동개발지정 (886.6㎡)
	781-8대	168.6
	781-1대	525.4		-
	781-10대	380.5
	781-13대	107.8
	781-14대	78.6
	781-15대	311.1
	781-2대	1,881.3
	781-9대	495.9
	781-16대	209.7
	781-7대	168.6

가구번호	지번	필지면적(㎡)	가구면적(㎡)	계획내용	비고
13	777-1대	353.7	4,526.5	자율적 공동개발	-
	777-2대	344.1
	777-4대	827.8
	777-6대	313.3
	777-7대	276.5
	777-13대	462.2
	777-3대	395.7
	777-8대	463.9
	829대	1,089.3
14	778-13대	177.2	6,807.9	자율적 공동개발	-
	778-14대	199.7
	778-16대	266.5
	778-17대	172.2
	778-3대	397.7
	778-7대	395.7
	779대	676.7
	808-1대	333.1
	778-1대	1,034.3
	778-12대	241.4
	778-15대	180.4
	778-18대	313.5
	778-2대	1,034.1
	778-4대	445.2
	778-5대	757.1
	778-8대	183.1
15	768-10대	327.3	7,972.7	자율적 공동개발	-
	768-11대	726.9
	768-16대	412.0
	768-2창	902.7
	768-3대	572.6
	768-5대	514.7
	768-7대	598.7
	768-8대	503.5
	768-12대	551.4
	768-17대	1,022.2
	768-18대	165.3
	768-6대	421.2
	768-9대	150.4
	768-1대	1,103.8
16	780대	973.0	2,560.0	자율적 공동개발	-
	780-1공	1,090.9
	780-2대	496.1

2. 건축물에 관한 결정(변경)조서

가. 건축물의 용도 결정조서

1) 불허용도

■ 불허용도 결정조서

도면 표시	불허용도		비고
불허1	전층	해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설 건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당 건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원 건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고 건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설 건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설 건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설	이면부 (제2종 일반 주거 지역, 제2종 일반 주거 지역 (7층))
불허2	전층	해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설 건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당 건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원 건축법시행령 별표1 제17호의 공장 건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고 건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설 건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설 건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설	이면부 (제3종 일반 주거 지역)
불허3	전층	해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택(타 용도와 복합 설치하는 경우 제외) 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설 건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당 건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원 건축법시행령 별표1 제17호의 공장 건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고 건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설 건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설 건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설	간선부 (제3종 일반 주거 지역)

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

(2) 용도완화

■ 용도완화 결정조서

도면표시	내 용		비 고
용도완화	전층	건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설 중 소매시장, 상점 건축법시행령 별표1 제14호의 업무시설	이면도로변, 마장로변

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

나. 건축물의 밀도에 관한 결정조서

(1) 건폐율

■ 건폐율계획 결정조서

구 분	건폐율	비 고
제2종일반주거지역(7층)	60% 이하	서울특별시 도시계획조례 제 54조
제2종일반주거지역
제3종일반주거지역	50% 이하

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

(2) 용적률

■ 용적률계획 결정조서

구 분	기준용적률	허용용적률	상한용적률	비 고
제2종일반주거지역 (7층이하)	200% 이하	200% 이하	법적용적률의 2배 이하	서울특별시 도시계획조례 제 55조 및 서울시 지구단위계획 수립기준
제2종일반주거지역
제3종일반주거지역	250% 이하	250% 이하	법적용적률의 2배 이하

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

■ 상한용적률 산정기준

상한용적률

허용or기준용적률 × (1+1.3×가중치×α토지+0.7×α현금·건축물)

ㅇ 가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 등 부지의 해당 용적률

ㅇ α토지란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(토지)로
제공하는 면적의 비율

※ 공공시설등 부지(토지)에는 ‘기부채납 부지’ 및 ‘건축물(공공시설 등) 기부채납 토지지분’ 포함

ㅇ α현금·건축물란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지
(현금 및 건축물 설치비용 환산부지)로 제공하는 면적의 비율

․ 공공시설 등 부지제공 면적 (기존 건축물 기부채납 시)

= [eqn: 공공시설등``부지``제공면적 TIMES {공공시설등``제공부지의``부지가액} over {용적률을``완화받는``부지의``부지가액}]

․ 환산부지 면적(㎡) = [eqn: {공공시설등``설치비용(원)+현금``기부채납비용(원)} over {용적률을``완화받고자하는``부지가액(원/m ^{2} )}]

■ 용도지역 상향 시 건축물 용도에 따른 용적률 및 용도제한 적용기준

- 준주거지역으로 상향된 경우 : 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용

구분	산정기준	비고
일반주거지역 또는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 변경된 경우	용적률 중 주거부분의 허용용적률은 250% 이하 적용	혼재된 경우 가중 평균

- 주거복합 건축물 건립 시 주거 대 비주거 용적률 배분방법

기준용적률	허용용적률	상한용적률 배분
구분		주거건립가능	비주거건립
준주거지역으로 상향된 경우		기부채납으로 증가되는 용적률 x α/β	기부채납으로 증가되는 용적률 x (β-α)/β
		α : 허용용적률에서 주거비율, β : 상한용적률

- 준주거지역 내 건축물의 비주거 용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율 적용기준(특별계획구역 포함)

비주거 용도 비율 적용기준

준주거지역 내 건축물의 비주거 용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율은 용적률의 10% 이상 계획

※ 용적률 10% 이상 설치는 지상부 설치를 의미

(3) 용적률 인센티브 계획

■ 공동개발 특별지정

- 공동개발 특별지정 이행 시 용적률 완화

공동개발 필지 수	상한용적률 인센티브	비고
2필지	10% 이하	-
3필지	20% 이하	-

※ 공동개발에 따른 상한용적률 인센티브 적용 시 공공시설 부지 제공에 따른 상한용적률 인센티브 등은 별도로 적용함

※ 동일소유 필지는 하나의 필지로 봄. 단, 지구단위계획 열람공고 후 동일소유가 된 필지는 제외함

다. 건축물 높이에 관한 결정조서

■ 건축물 높이계획

도면표시	최고높이	비 고
1	60m 이하	제3종일반주거지역	간선부
2	30m 이하	-	이면부
3	40m 이하	-
4	용도지역·지구의 건축제한에 따름	제2종일반주거지역 (7층 이하)

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

라. 건축물 배치·형태·외관에 관한 결정조서

(1) 건축선에 관한 결정

■ 건축선계획 결정조서

구 분	적용 위치	계획 내용	비고
건축 한계선	마장로변	대지경계선으로부터 2m 이상 후퇴	결정도의 결정내용에 따름
	보행우선가로 및 청계천변	대지경계선으로부터 1~2m 이상 후퇴
	이면도로변	대지경계선으로부터 0.5~1m 이상 후퇴
	마장동 781-15	대지경계선으로부터 2~3m 이상 후퇴

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

(2) 건축물의 형태·외관 등에 관한 결정조서

■ 건축물 형태계획 결정조서

구 분	계획 내용		비고
전체	분절 및 분할 (권장)	건축물의 파사드가 단조롭고 폐쇄적인 벽면이 되지 않도록 재료구분, 창호디자인, 상하부 구분 등의 입면의 분절요소를 활용하여 풍부한 입면 디자인 권장	청계천변
	발코니/ 난간 디자인 (권장)	공동주택의 발코니는 개방형 발코니, 돌출형 발코니, 측면 발코니 등 다양한 유형을 활용하여 입면을 변화 있게 계획 난간의 형태 및 재료에 따라 입면 변화를 유도할 수 있도록 계획	청계천변
1층부	개구부높이 조화 (규제)	1층 개구부의 높이는 연접한 대지에 기존 건축물이 있을 경우 해당 건물과 조화롭게 조성	마장로변
	투시형 벽면/ 셔터 (규제)	1층 벽면적의 50% 이상을 쇼윈도 등의 투시형 벽면(내부가 안 보이는 컬러유리·필름지 등의 설치 금지)으로 설치 셔터의 설치를 가급적 지양하되, 셔터 설치 시 가로에서 내부를 볼 수 있도록 셔터면적의 2분의1 이상이 개방되어 있는 투시형으로 설치	마장로변
	개구부가 없는 벽면 디자인 (규제)	청계천변에 면한 1층 벽면적 중 개구부 면적이 50% 이하로서 도로변에 노출된 벽면은 조경, 벽화 등 장식적으로 처리	청계천변
	1층 바닥 높이 (규제)	접한 보도 또는 도로로부터 일반인 및 장애인의 진출입에 불편함이 없도록 조성	마장로변, 이면도로변, 청계천변
		가로에 접하는 건물 및 상업용도 건물 1층 바닥높이는 접한 보도 또는 도로 및 공지로부터 15cm 이상의 차이를 둘 수 없지만, 당해 허가권자와 협의를 거친 경우 예외 인정	마장로변
지붕부	평지붕 (권장)	에너지 절약 측면의 열섬효과 방지를 위해 전체면적의 40%이상 옥상녹화 또는 텃밭, 정원으로 조성 권장	마장로변, 이면도로변, 청계천변
	파라펫 차폐 디자인 (권장)	건축물 옥상부에 FRP물탱크, 실외기 등의 설비시설 설치를 가급적 지양하되, 부득이하게 설치되는 경우에는 건축물 외벽의 재료와 색채를 고려하여 건축물과 일체화 된 디자인의 차폐시설 설치	마장로변, 청계천변

■ 건축물 재료 및 색채계획 결정조서

구 분	계획 내용		비 고
재료	통일성 (권장)	외벽의 의장, 재료, 색채에 있어 3면 이상의 벽면에서 통일성 유지	마장로변, 이면도로변, 청계천변
	반사성 재료 금지 (권장)	금속, 반짝이는 타일, 반사유리 등의 반사성 재료의 사용을 금지하며 자연스러운 재질 및 색채 사용	마장로변
	조화로운 천연재료 사용 (권장)	외벽은 목재나 석재 등 천연 그대로의 재료 사용을 권장 건물 저층부의 경우 보행자의 시선을 배려하여 시각적인 깊이와 입체감이 있는 소재(벽돌, 루버, 송판 노출콘크리트, 스터코 등 질감 및 패턴이 있는 소재) 사용 권장 동일 건축물에서 서로 다른 외벽재료를 사용할 경우 재료들 간의 조화 고려	청계천변
색채	조화로운 색채계획 (권장)	건축물의 주요 색채로 원색(고채도)계열 사용을 지양 재료의 고유 특성이 살아있는 자연색 또는 지역색 적용	마장로변, 이면도로변, 청계천변

■ 가로경관계획

구 분	계획 내용		비 고
차양설치	수평분할요소 적용 후 어닝설치 (권장)	옥외광고물을 설치하는 사인존(Sign Zone), 출입문 및 디스플레이 윈도우를 설치하는 윈도우존(Window Zone), 어닝 등의 차양시설을 설치할 수 있는 차양존(Awning Zone)으로 1층부 수평분할요소를 적용 보행자의 이동 및 이용편의를 위한 가변형공간 및 캐노피(어닝 포함) 등의 설치를 권장	청계천변
담장 및 옹벽	식재형/투시형 담장 설치 (권장)	담장을 설치할 경우 식재담장 또는 투시형 담장으로 설치	청계천변
옥외 광고물	조화로운 옥외광고물 디자인 (규제)	건축물과 조화되는 색상 및 재료를 사용하여 입면과 일체감을 주도록 계획하고, 작고 간결하며 여백의 미(美)를 살리는 디자인으로 계획 단일 건물에 여러 개의 광고물을 설치하는 경우에는 표기방식, 크기, 위치 등을 동일하거나 유사하게 하여 통일감 있도록 설치 「옥외광고물 등 관리법」 및 「서울특별시 옥외광고물 등 관리조례」, 「서울특별시 성동구 옥외광고물 등 관리조례」준수	마장로변, 이면도로변, 청계천변

3. 기타사항에 관한 결정조서

가. 대지 내 공지에 관한 결정조서

■ 대지 내 공지에 관한 결정조서

구 분	적용 위치	계획 내용	비고
전면공지	구역 전체	건축한계선을 통한 전면공지 확보 - 보도부속형 : 보행자 통행이 가능한 구조로서 보도 기능을 담당할 수 있도록 조성 - 차도부속형 : 차량 및 보행자 통행이 가능한 구조로서 차도 및 보도의 기능을 담당할 수 있도록 조성 주차장, 통행방해물 등의 설치 금지
공개공지	구역 전체	일반인의 접근 및 이용에 편리하고 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원) 형태로 조성 - 주요 보행결절점, 도로가각부 및 전면도로변에 설치

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

나. 교통처리에 관한 결정조서

■ 교통처리계획 결정조서

구 분	적용 위치	계획내용	비고
차량출입 불허구간	마장로변	간선도로의 원활한 차량흐름 유도 및 보행단절 최소화를 위해 대지에서의 직접적인 차량출입 불허	도면표기
제한적 차량출입 불허구간	마장로변	공동개발 미이행에 따라 진출입이 불가피할 경우 제한적 차량출입 허용	도면표기

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

다. 환경친화적 건축물에 관한 결정조서

■ 환경친화적 건축물계획 결정조서

구 분	계획내용	비 고
자연지반 보존	지하수 및 생태면적확보, 열섬현상 방지를 위해 자연지반 보존을 권장
옥상녹화	‘서울특별시 옥상녹화 가이드라인’ (2017.12.)에 의하여 설치토록 권장
벽면녹화	‘서울특별시 도시구조물 벽면녹화 활성화 방안’에 따라 설치토록 권장
증수도 및 빗물이용시설	‘서울특별시 빗물저수조 설치 및 관리기준’ 및 ‘서울특별시 빗물저수조 설치지침’ 에 따라 설치하도록 권장
신·재생 에너지시설	‘신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급촉진법령’의 기준에 따라 설치하도록 권장
녹색주차장	‘서울특별시 녹색주차장 활성화 계획’에 따라 설치토록 권장
생태면적률	건축물의 신축 시 ‘서울특별시 생태면적률 운영지침(2016.04.)’에 따라 건축유형별 생태면적률 적용 권장

※ 특별계획(가능)구역은 특별계획(가능)구역 계획지침에 따름

특별계획구역에 관한 결정

1. 특별계획구역 결정조서

■ 특별계획구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)	비고
신설	한전물류센터 특별계획구역	마장동 765-1	39,567.0	마장 한전물류센터 (이전예정)
신설	마장역세권1 특별계획구역	마장동 773-1 외 5개 필지	3,338.2	-
신설	마장역세권2 특별계획구역	마장동 772-1 외 7개 필지	3,520.3	-
신설	마장역세권3 특별계획구역	마장동 771-6 외 5개 필지	3,098.8	-

2. 특별계획구역 계획지침

가. 한전물류센터 특별계획구역

■ 한전물류센터 특별계획구역 계획지침

구분		계획지침			비고
구역면적		39,567.0㎡
계획목적		청량리-왕십리 광역중심 연계거점으로 도시기능회복 및 경제 활성화가 지역의 일자리 창출로 이어지는 역할 수행 주거·판매·업무·공공시설 등을 통한 복합개발을 유도
용도지역		세부개발계획 수립 시 제2종일반주거지역으로 용도지역 상향
기반시설		세부개발계획 수립 시 도시계획시설 결정(공공기여에 관한 계획에 따름)
건축물 용도	불허	해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택 건축법시행령 별표1 제2호의 공동주택(주거복합건축물 제외) 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설 건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당 건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원 건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고 건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설 건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설 건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설			불허4의 용도
	권장	건축법시행령 별표1 제5호의 문화 및 집회시설 건축법시행령 별표1 제10호의 교육연구시설			권장1의 용도
	지정	전층	건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설(준주거지역에서 허용하는 범위까지 용도 완화) 건축법시행령 별표1 제14호의 업무시설(오피스텔 제외) ※ 생활권계획 및 도시재생활성화계획 등을 고려하여 세부개발계획 수립 시 세부용도 설정	※ 주차장을 제외한 지상층 연면적의 20% 이상 설치	지정1의 용도
			공동주택 설치 시 전체 세대 수의 40% 이상은 전용면적 60㎡ 이하로 설치

구분

계획지침

비고

건폐율

60% 이하

용적률

기준용적률 : 180%이하, 허용용적률 : 200%이하, 상한용적률 : 법적 용적률의 2배 이하

높이

60m 이하

건축물

배치

건축선

건축한계선 : 도로경계선으로부터 6m

배치

형태

마장로35나길 변 보행친화용도(근린생활시설, 판매시설, 교육·연구시설, 문화시설 등)배치 및 공개공지, 주차장(지하) 설치 권장

마장로37길 변 연도형 상가 또는 공개공지 등 설치 권장

건축물로 설치되는 공공시설등은 이용자 접근성, 마장축산물시장 연계 등을 고려하여 적정위치에 배치

대지 내

공지

공개

공지

주요 결절점과 연계하여 집중 설치

전면

공지

건축한계선에 의해 확보되는 공지는 보도부속형으로 설치함을 원칙으로 함

세부개발계획 수립 시 전면공지를 차도부속형으로 조성하거나 도시계획시설(도로)로 결정할 경우, 보도부속형 전면공지 폭원이 3m 이상이 되어야 함 (필요 시 건축한계선 조정)

교통

처리계획

마장로35나길은 보행연결성 강화 및 보행안전 확보를 위해 보차분리 및 적정 보도폭원 확보

마장로35나길 변 교차로에 출입구가 형성되지 않도록 가각부 차량출입 불허

공공기여에

관한 계획

용도지역 상향 면적의 10% 이상

공공시설등 제공
도로	한전물류센터 남측으로 차량 및 보행자 동선 단축을 위해 8m 확폭
도로 외	지역의 수요를 고려한 확보 우선순위에 따라 설치
	우선순위 : 문화시설 / 공공청사 / 공원·주차장 / 체육시설 / 복지시설 등 (복합설치 가능) / 임대주택
	도시재생활성화계획에서 정하는 지역필요시설 포함 가능 (예시 : 축산물 관련 R&D 연구시설, 소상공인 컨설팅 지원센터, 축산물 판매 관련 상업가로, 청년 창업지원센터 등)

비고

생활권계획 및 마장축산물시장 일대 도시재생활성화계획과 연계성을 고려하여 결정

‘도시계획변경 사전협상’에 따라 사업 추진 시 준주거지역으로 상향 가능하며, 관련 기준에 따라 계획 변경 수립가능. 단, 교통영향 분석을 통해 적정 교통처리가 가능하도록 기반시설 확보 및 교통체계개선 방안 필요

향후 ‘도시계획변경 사전협상’에 따라 세부개발계획 수립이 추진될 시, 협상 결과에 따라 지침내용은 변경될 수 있음

나. 마장역세권1~3 특별계획구역

■ 마장역세권1~3 특별계획구역 계획지침

구분

계획지침

비고

구역면적

1

2

3

3,338.2㎡

3,520.3㎡

3,098.8㎡

세부개발계획 수립 시 특별계획구역 분할 가능선에 따라 구역 분할 가능

세부개발계획 수립 시 가구 내 미개발 잔여면적이 최소 300㎡ 이상

용도지역

현재 : 제3종일반주거지역

세부개발계획 수립 시 : 준주거지역 상향(공공기여에 관한 계획 수립 시)

세부개발계획  수립 시 적정 공공기여계획 수립을 통한 준주거지역 상향

기반시설

세부개발계획 수립 시 도시계획시설 결정(공공기여에 관한 계획에 따름)

공동

개발

지정

인접하여 동일소유자 대지가 있는 경우

교차로 등 차량진출입 설치가 제한될 경우

공동개발

결정조서에

따름

권장

공동개발 이후 대지면적 1,000㎡ 이상인 경우

대지형태 정형화

건폐율

60% 이하 (준주거지역 상향 시)

용적률

구분		기준	허용	상한
공동개발 권장 이행 시		250%	350%	400%
공동 개발 권장 미이행 시	[다음에 모두 해당하는 경우] -대지면적 300㎡ 이상 -간선도로에서 차량출입 불허	250%	310%	350%
	[다음 중 하나에 해당하는 경우] -대지면적 300㎡ 미만 -간선도로에서 차량출입	250%	290%	310%

높이

간선부 : 60m 이하

이면부 : 50m 이하

※ 단, 공동개발(권장) 이행 시 80m 이하

건축한계선

마장로변 : 대지경계선으로부터 2m 이상 후퇴

이면도로변 : 대지경계선으로부터 1m 이상 후퇴

교통

처리

계획

차량출입

불허구간

마장로변 : 간선도로의 원활한 차량흐름 유도 및 보행단절 최소화를 위해 대지에서의 직접적인 차량출입 불허

이면도로변 : 이면부 교차로에 출입구가 형성되지 않도록 가각부 차량출입 불허

제한적

차량출입

불허구간

마장로변 : 공동개발(권장) 미이행에 따라 마장로에서의 진출입이 불가피할 경우 차량진출입 허용

구분

계획지침

비고

건축물

용도

지정

저층부

(1~2층)

제1종근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점

제2종근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 서점

문화 및 집회시설 중 전시장

저층부 바닥면적의

50%이상

설치

지정2의 용도

지정용도 이행 시 허용용적률 인센티브 제공

지상층연면적 산정 시 저층부 지정용도 및 공공기여(공공시설등)에 해당하는 바닥면적 제외

전층

(단, 상한용적률이 310%로 제한된

경우 적용 예외)

업무시설

공동주택(신혼부부주택)

- 전체 세대가 전용면적 36㎡ ~ 60㎡

- 전체 세대 중 50% 이상이 전용면적 36㎡~45㎡

- 신혼부부 거주편의를 위한 다음의 시설기준 충족

[의무사항]

① 거실과 별도로 구획된 1개 이상의
‘침실’ 확보

② 침실의 크기는 최소 11.5㎡ 이상

③ 가족구성원 변화에 대응할 수 있는
가변형 구조로 설치

[권장사항]

① 욕실에는 욕조를 설치할 것

② 활용 가능한 세탁, 건조공간 마련

③ 접이식 보행기 등을 위한 수납공간 마련

주차장, 저층부 지정용도, 공공시설등의 바닥면적을 제외한 지상층 연면적의 50% 이상 설치

건축물

용도

불허

해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물

건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택(타 용도와 복합 설치하는 경우 제외)

건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설, 안마시술소

건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당

건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원

건축법시행령 별표1 제17호의 공장

건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고

건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설

건축법시행령 별표1 제20호의 자동차 관련 시설 중 검사장, 정비공장

건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설

건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설

건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설

건축법시행령 별표1 제28호의 장례식장

불허5의 용도

구분

계획지침

비고

공공기여에

관한 계획

공공기여 기준 : 용도지역 상향 면적의 15% 이상

공공기여 제공 : 공공기여 우선순위를 참고하여 실현 가능하고 연속성 있는 공공기여계획 수립 (가구 내 개발단위 별 개발의사 고려 / 인접지역 개발계획 고려)

도로 확보를 우선으로 하되, 부족한 공공시설등은 건축물 기부채납을 통해 확보

※ 구체적 조성계획 및 도입용도에 대해서는 「기부채납 공공시설 통합관리시스템」에 따라 서울시 관리부서와 협의

공공기여(공공시설등) 항목 및 우선순위		집행방안
1	도로 확폭	-계획지침도 참조
2	지역필요시설(건축물) 기부채납 -문화시설, 공공청사, 체육시설, 공공임대 산업시설, 공공임대상가 등	-건축물 기부채납 시 최소면적 18㎡이상 (전용면적 기준) -시설 활용 및 관리 용이성 고려, 집중배치

도로 확보 시 도시계획시설로 결정

용적률

인센티브

계획유도 인센티브 : 허용용적률 인센티브량의 70% 이하

항목		산정기준	비 고
공동개발(권장) 준수		기준용적률 X 0.16
지정용도 및 건축 한계선 준수	허용용적률 310% 또는 350%	기준용적률 X 0.12
	허용용적률 290%	기준용적률 X 0.08

친환경 인센티브 : 허용용적률 인센티브량의 30% 이상

항목	구분	산정기준		비고
친환경 계획 요소	녹색건축물 인증	최우수(그린 1등급):기준용적률 x 0.12 우수(그린 2등급):기준용적률 x 0.08 우량(그린 3등급):기준용적률 × 0.04	세 기준 모두 1등급 만족 시 : 기준용적률x 0.4 이내	녹색건축물 조성 지원법에 따른 녹색건축물 인증기준, 건축물 에너지효율 등급 인증 기준 적용 서울시 녹색건축물 설계 기준에 따른 의무대상 준수
	에너지효율 등급인증	1등급 : 기준용적률 x 0.08 2등급 : 기준용적률 x 0.06 3등급 : 기준용적률 x 0.04
	신재생에너지 보급확대	20%초과 : 기준용적률 x 0.12 20%이하 15%초과 : 기준용적률 x 0.10 15%이하 10%초과 : 기준용적률 x 0.08 10%이하 5%초과 : 기준용적률 x 0.06 5%이하 3%초과 : 기준용적률 x 0.04		공급률:건축물의 총에너지사용량 중 신재생에너지를 이용하여 공급되는 에너지의 비율
	중수도시설 설치	기준용적률 × 0.04		총사용량의 10% 이상 처리시설 설치 시 적용 관련법상 의무시설인 경우 제외
	빗물이용시설 설치	기준용적률 × 0.04		빗물저류이용시설 용량(ton) 및 빗물침투시설 침투량(ton/hr)의 합이 건축면적x0.05 또는 대지면적x0.02 이상이 되도록 설치
	옥상녹화	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.1		법정조경으로 산입된 면적 제외 녹화면적은 대지면적 30%까지 허용
	자연지반보존	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.2		자연토양 및 투수성 포장 지하구조물 미설치 시
	녹색주차장, 투수성포장	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.2		기준용적률 0.05 이내

■ 마장역세권1~3 특별계획구역 공동개발 결정조서

가구번호	지번	필지면적 (㎡)	면적(㎡)	계획내용		비고
3	771대	189.4	1,220.8	공동개발권장		마장역세권3 특별계획구역
	771-4대	316.7
	771-7대	714.7
	771-5대	288.9	1,878.0	-	공동개발권장
	771-6주	794.5		공동개발지정
	771-8대	794.6
4	772-1대	1,257.0	2,124.3	공동개발권장		마장역세권2 특별계획구역
	772-3대	468.4
	772-4대	398.9
	772-5대	256.8	1,396.0	공동개발권장
	772-6대	366.8
	772-2대	209.6
	772-7대	186.6
	772-8대	376.2
5	773-1대	974.1	1,804.2	-	공동개발권장	마장역세권1 특별계획구역
	773-2대	771.0		공동개발지정
	773-7대	59.1
	773-3대	803.1	1,534.0	공동개발권장
	773-5대	400.2
	773-6대	330.7

※ 단, 773-1번지와 773-7번지가 공동개발할 경우, 773-7와 773-2번지의 공동개발(지정)은 해제된 것으로 봄

3. 특별계획가능구역 결정조서

■ 특별계획가능구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)	비고
신설	마장역세권1 특별계획가능구역	마장동 782-1 외 3개 필지	2,168.2	-
신설	마장역세권2 특별계획가능구역	마장동 791-1 외 11개 필지	2,558.5	-
신설	마장역세권3 특별계획가능구역	마장동 792	2,409.6	-

■ 특별계획가능구역 효력기간

지구단위계획 결정 고시일로부터 3년 이내에 특별계획구역 지정에 관한 신청이 없는 경우 그 3년이 되는 날의 다음날에 특별계획구역 가능지에 대한 효력은 잃으며 이 경우 일반 지구단위계획에 따른 건축행위는 가능. 단, 주민요청(대상 토지 면적의 1/2이상 동의) 및 입안권자(구청장 등)이 필요하다고 인정하는 경우 해당 위원회 자문(자치구 포함)을 거쳐 2년이내(총 5년 범위이내)에서 효력기간을 연장할 수 있음

4. 특별계획가능구역 계획지침

가. 마장역세권1~3 특별계획가능구역

■ 마장역세권1~3 특별계획가능구역 계획지침

구분		계획지침			비고
구역면적		1	2	3
		2,168.2㎡	2,558.5㎡	2,409.6㎡
		세부개발계획 수립 시 특별계획구역 분할 가능선에 따라 구역 분리 가능
용도지역		현재 : 제3종일반주거지역 세부개발계획 수립 시 : 준주거지역 상향(공공기여에 관한 계획 수립 시)			세부개발계획 수립 시 적정 공공기여계획 수립을 통한 준주거지역 상향
기반시설		세부개발계획 수립 시 도시계획시설 결정(공공기여에 관한 계획에 따름)
건폐율		60% 이하 (준주거지역 상향 시)
용적률		기준용적률 : 250%이하, 허용용적률 : 350%이하, 상한용적률 : 400%이하
높이		80m 이하
건축한계선		마장로변 : 대지경계선으로부터 2m 이상 후퇴 이면도로변 : 대지경계선으로부터 1m 이상 후퇴
교통 처리 계획	차량출입 불허구간	마장로변 : 간선도로의 원활한 차량흐름 유도 및 보행단절 최소화를 위해 대지에서의 직접적인 차량출입 불허 이면도로변 : 이면부 교차로에 출입구가 형성되지 않도록 가각부 차량출입 불허

구분

계획지침

비고

건축물

용도

지정

저층부

(1~2층)

제1종근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점

제2종근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 서점

문화 및 집회시설 중 전시장

저층부 바닥면적의

50%이상

설치

지정2의 용도

지정용도 이행 시 허용용적률 인센티브 제공

지상층연면적 산정 시 저층부 지정용도 및 공공기여(공공시설등)에 해당하는 바닥면적 제외

전층

업무시설

공동주택(신혼부부주택)

- 전체 세대가 전용면적 36㎡ ~ 60㎡

- 전체 세대 중 50% 이상이 전용면적 36㎡~45㎡

- 신혼부부 거주편의를 위한 다음의 시설기준 충족

[의무사항]

① 거실과 별도로 구획된 1개 이상의
‘침실’ 확보

② 침실의 크기는 최소 11.5㎡ 이상

③ 가족구성원 변화에 대응할 수 있는

가변형 구조로 설치

[권장사항]

① 욕실에는 욕조를 설치할 것

② 활용 가능한 세탁, 건조공간 마련

③ 접이식 보행기 등을 위한 수납공간 마련

주차장, 저층부 지정용도, 공공시설등의 바닥면적을 제외한 지상층 연면적의 50% 이상 설치

건축물

용도

불허

해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물

건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택(타 용도와 복합 설치하는 경우 제외)

건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설, 안마시술소

건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당

건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원

건축법시행령 별표1 제17호의 공장

건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고

건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설

건축법시행령 별표1 제20호의 자동차 관련 시설 중 검사장, 정비공장

건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설

건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설

건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설

건축법시행령 별표1 제28호의 장례식장

불허5의 용도

구분

계획지침

비고

공공기여에

관한 계획

공공기여 기준 : 용도지역 상향 면적의 15% 이상

공공기여 제공 : 공공기여 우선순위를 참고하여 실현 가능하고 연속성 있는 공공기여계획 수립 (가구 내 개발단위 별 개발의사 고려 / 인접지역 개발계획 고려)

도로 확보를 우선으로 하되, 부족한 공공시설등은 건축물 기부채납을 통해 확보

※ 구체적 조성계획 및 도입용도에 대해서는 「기부채납 공공시설 통합관리시스템」에 따라 서울시 관리부서와 협의

공공기여(공공시설등) 항목 및 우선순위		집행방안
1	도로 확폭	-계획지침도 참조
2	지역필요시설(건축물) 기부채납 -문화시설, 공공청사, 체육시설, 공공임대 산업시설, 공공임대상가 등	-건축물 기부채납 시 최소면적 18㎡이상 (전용면적 기준) -시설 활용 및 관리 용이성 고려, 집중배치

도로 확보 시 도시계획시설로 결정

용적률

인센티브

계획유도 인센티브 : 허용용적률 인센티브량의 70% 이하

항목	산정기준	비 고
구역 통합개발 또는 분할가능선 준수 시	기준용적률 X 0.16
지정용도 및 건축한계선 준수	기준용적률 X 0.12

친환경 인센티브 : 허용용적률 인센티브량의 30% 이상

항목	구분	산정기준		비고
친환경 계획 요소	녹색건축물 인증	최우수(그린 1등급):기준용적률 x 0.12 우수(그린 2등급):기준용적률 x 0.08 우량(그린 3등급):기준용적률 × 0.04	세 기준 모두 1등급 만족 시 : 기준용적률 x 0.4 이내	녹색건축물 조성 지원법에 따른 녹색건축물 인증기준, 건축물 에너지효율 등급 인증 기준 적용 서울시 녹색건축물 설계 기준에 따른 의무대상 준수
	에너지효율 등급인증	1등급 : 기준용적률 x 0.08 2등급 : 기준용적률 x 0.06 3등급 : 기준용적률 x 0.04
	신재생에너지 보급확대	20%초과 : 기준용적률 x 0.12 20%이하 15%초과 : 기준용적률 x 0.10 15%이하 10%초과 : 기준용적률 x 0.08 10%이하 5%초과 : 기준용적률 x 0.06 5%이하 3%초과 : 기준용적률 x 0.04		공급률:건축물의 총에너지사용량 중 신재생에너지를 이용하여 공급되는 에너지의 비율
	중수도시설 설치	기준용적률 × 0.04		총사용량의 10% 이상 처리시설 설치 시 적용 관련법상 의무시설인 경우 제외
	빗물이용시설 설치	기준용적률 × 0.04		빗물저류이용시설 용량(ton) 및 빗물침투시설 침투량(ton/hr)의 합이 건축면적x0.05 또는 대지면적x0.02 이상이 되도록 설치
	옥상녹화	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.1		법정조경으로 산입된 면적 제외 녹화면적은 대지면적 30%까지 허용
	자연지반보존	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.2		자연토양 및 투수성 포장 지하구조물 미설치 시
	녹색주차장, 투수성포장	기준용적률 × (보존면적 ÷ 대지면적) × 0.2		기준용적률 0.05 이내

■ 마장역세권1~3 특별계획가능구역 해제 시 계획지침

구분		계획지침		비고
용도지역		제3종일반주거지역
최대개발 규모		2,000㎡ 이하 최대개발규모 적용 예외 ①기존 대지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우 ②기 공동개발 된 일단의 대지의 규모가 최대개발규모를 초과하는 경우
공동개발	지정	마장동 791-6, 791-7, 791-8	맹지형 필지로서 인접하여 동일소유자 대지가 있는 경우
	자율적 공동 개발	최대개발규모 이내의 범위에서 당해 대지와 연접한 대지의 토지소유기간 합의에 의해 자율적 공동개발 가능 자율적 공동개발은 가급적 대지가 정형화되도록 계획하며, 아래의 경우 자율적 공동개발이 불가하나 구 도시·건축공동위원회에서 인정하는 경우에는 허용 - 공동개발 되는 대지의 형태가 부정형이거나, 단변과 장변의 비율이 1:3 이상이 되는 경우 불허
용도	불허 용도	해당 용도지역에서 건축할 수 없는 건축물 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택(타 용도와 복합 설치하는 경우 제외) 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 총포판매소, 제조업, 수리업 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설 건축법시행령 별표1 제5호의 종교시설 중 종교집회장에 설치하는 봉안당 건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 정신병원 건축법시행령 별표1 제17호의 공장 건축법시행령 별표1 제18호의 창고시설 중 창고 건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설 건축법시행령 별표1 제23호의 교정 및 군사시설 중 국방·군사시설 건축법시행령 별표1 제25호의 발전시설		불허 3의 용도
	용도 완화	전층	건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설 중 소매시장, 상점 건축법시행령 별표1 제14호의 업무시설
건폐율		50% 이하
용적률		기준용적률 : 250% 이하, 허용용적률 : 250% 이하, 상한용적률 : 법적용적률의 2배 이하
높이		60m 이하
건축한계선		마장로변	대지경계선으로부터 2m 이상 후퇴
		이면도로변	대지경계선으로부터 1m 이상 후퇴

구분	계획지침			비고
건축물 형태	1층부	개구부높이 조화 (규제)	1층 개구부의 높이는 연접한 대지에 기존 건축물이 있을 경우 해당 건물과 조화롭게 조성
		투시형 벽면/ 셔터 (규제)	1층 벽면적의 50% 이상을 쇼윈도 등의 투시형 벽면(내부가 안 보이는 컬러유리·필름지 등의 설치 금지)으로 설치 셔터의 설치를 가급적 지양하되, 셔터 설치 시 가로에서 내부를 볼 수 있도록 셔터면적의 2분의1 이상이 개방되어 있는 투시형으로 설치
		1층 바닥 높이 (규제)	접한 보도 또는 도로로부터 일반인 및 장애인의 진출입에 불편함이 없도록 조성
			가로에 접하는 건물 및 상업용도 건물 1층 바닥높이는 접한 보도 또는 도로 및 공지로부터 15cm 이상의 차이를 둘 수 없지만, 당해 허가권자와 협의를 거친 경우 예외 인정
	지붕부	평지붕 (권장)	에너지 절약 측면의 열섬효과 방지를 위해 전체면적의 40%이상 옥상녹화 또는 텃밭, 정원으로 조성 권장
		파라펫 차폐 디자인 (권장)	건축물 옥상부에 FRP물탱크, 실외기 등의 설비시설 설치를 가급적 지양하되, 부득이하게 설치되는 경우에는 건축물 외벽의 재료와 색채를 고려하여 건축물과 일체화 된 디자인의 차폐시설 설치
건축물 재료 및 색채	재료	통일성 (권장)	외벽의 의장, 재료, 색채에 있어 3면 이상의 벽면에서 통일성 유지
		반사성 재료 금지 (권장)	금속, 반짝이는 타일, 반사유리 등의 반사성 재료의 사용을 금지하며 자연스러운 재질 및 색채 사용
	색채	조화로운 색채계획 (권장)	건축물의 주요 색채로 원색(고채도)계열 사용을 지양 재료의 고유 특성이 살아있는 자연색 또는 지역색 적용
가로 경관	옥외 광고물	조화로운 옥외광고물 디자인 (규제)	건축물과 조화되는 색상 및 재료를 사용하여 입면과 일체감을 주도록 계획하고, 작고 간결하며 여백의 미(美)를 살리는 디자인으로 계획 단일 건물에 여러 개의 광고물을 설치하는 경우에는 표기방식, 크기, 위치 등을 동일하거나 유사하게 하여 통일감 있도록 설치 「옥외광고물 등 관리법」 및 「서울특별시 옥외광고물 등 관리조례」, 「서울특별시 성동구 옥외광고물 등 관리조례」준수
대지내 공지	전면 공지	구역 전체	건축한계선을 통한 전면공지 확보 - 보도부속형 : 보행자 통행이 가능한 구조로서 보도 기능을 담당할 수 있도록 조성 - 차도부속형 : 차량 및 보행자 통행이 가능한 구조로서 차도 및 보도의 기능을 담당할 수 있도록 조성 주차장, 통행방해물 등의 설치 금지
	공개 공지	구역 전체	일반인의 접근 및 이용에 편리하고 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원) 형태로 조성 - 주요 보행결절점, 도로가각부 및 전면도로변에 설치
교통 처리 계획	차량 출입 불허 구간	마장로변 : 간선도로의 원활한 차량흐름 유도 및 보행단절 최소화를 위해 대지에서의 직접적인 차량출입 불허 이면도로변 : 이면부 교차로에 출입구가 형성되지 않도록 가각부 차량출입 불허

■ 마장역세권1~3 특별계획구역 및 마장역세권1~3 특별계획가능구역 내 공공임대주택 확보 시 용적률계획

- 공공임대주택을 추가로 확보할 경우 적용되는 용적률은 기 계획된 용적률계획과 별도로 100%이하의 범위에서 추가하여 계획할 수 있다.

「서울특별시 도시계획 조례」 제55조제22항에 따른 ‘준주거지역 내 공공임대주택 확보시 적용기준

준주거지역으로 상향된 지역에서 도시계획 조례에 따라 임대주택 추가 확보 시 종전 용도지역의 용적률만큼 허용되는 ‘주거부분의 허용용적률’은 적용하지 않는다.

건축물 비주거용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율은 전체 용적률에서 임대주택 도입으로 완화되는 용적률을 제외한 용적률의 10%이상으로 계획한다. (단, 비주거용도 비율에 대해 별도 계획이 수립된 경우 해당 계획내용을 준수한다.

특별계획구역은 세부개발계획 수립시 ‘준주거지역 내 공공임대주택 확보시 적용기준’을 적용하되 도시･건축공동위원회 심의를 통하여 결정한다.

건축물 용도 중 공동주택이 불허용도로 지정된 경우는 적용에서 제외한다.

임대주택 추가 확보시 10m 이내의 범위에서 높이계획을 변경하여 적용할 수 있다. 단, 해당 지구단위계획의 취지, 인근지역과의 조화 등을 고려하여 구 건축위원회의 자문(심의)을 거쳐야 하고, 지구단위계획의 경미한 변경에 따른 높이완화와 중복으로 적용할 수 없다.

※ 「서울특별시 도시계획 조례」부칙(제7093호, 2019.3.28.) 제2조에 따른 유효기간이 지나면 ‘준주거지역 내 공공임대주택 확보시 적용기준’은 적용하지 않는다. 다만, 유효기간에 대하여 도시계획 조례가 개정 또는 폐지되는 경우 그에 따른다.

경미한 사항에 관한 계획

■ 법령 및 조례에서 정하는 지구단위계획의 경미한 사항

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조(도시·군관리계획의 결정) 제4항, 「서울특별시 도시계획 조례」 제18조(지구단위계획의 경미한 사항의 처리 등)의 규정에 의한 지구단위계획의 경미한 사항

■ 본 지구단위계획에서 정하는 경미한 사항

1. 대지의 분할·교환에 관한 사항

2. 공개공지, 대지내 통로의 위치 및 조성방법의 변경(신설, 폐지 포함)

3. 전면공지의 조성방법의 변경

4. 수종·조경시설물 등의 설치 계획의 변경

5. 차량출입불허구간의 변경. 단, 버스정차대 및 환기구 등 지장물로 인하여 차량출입이 제한되는 경우로서 기존 차량출입불허구간의 연장이 축소되지 않는 경우에 한함

※ 향후 관련지침 및 법령이 제정·개정 또는 변경될 경우 제정·개정 또는 변경된 지침 및 법령을 적용함

Ⅲ. 관계도면 : 붙임 참조(세부 관계도면은 열람장소에 비치된 도면 참조)

※ 첨부된 지형도면 등(그 외 세부 관계도면은 첨부 생략)은 참고용 도면이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다.

Ⅳ. 기타 자세한 내용은 열람장소에 비치된 결정도서(관계도면 등 지형도면 포함) 참조

Ⅴ. 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 도시관리과(☎02-2133-8381) 및 성동구 도시계획과(☎02-2286-5562)에 관련 도서를 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.ultm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

□ 지구단위계획구역 결정도

□ 용도지역·지구 결정도(기정)

□ 기반시설 결정도(기정)

□ 기반시설 결정도(변경)

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정도

□ 획지 및 건축물 등에 관한 결정도(특별계획가능구역 해제 시)