문서번호	도시계획과-1441
결재일자	2014.2.3.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	지역계획팀장	도시계획과장	도시관리정책관		도시계획국장
최성태	심재욱	한제현	代이동복		02/03 이제원
협 조	건축기획과장			이용건
	지구단위계획과장			김승원
	도시정비과장			김성보

「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」에 따른

관광숙박시설 용적률 특례 운영기준 개선

2014. 1

서울특별시

【도시계획과】

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(	′14.1.15 도시계획위원회 검토	)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	관광숙박시설 확충을 위한 특별법	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	문화체육관광부	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(	25개 자치구	)		무 □

□관광숙박시설 확충을 위한 특별법□에 따른

관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준 개선

「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」시행에 따라 운용해온「관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준(’12.10)」의 개선 필요성이 제기됨에 따라 주거환경 보호, 공개공지의 실효성 확보 등을 위해 동 운영기준을 개선·시행

Ⅰ		추진 개요

□ 검토배경

○「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」시행(’12.7)에 따라 용적률 특례 적용에 대한 문제점 최소화, 양질의 관광숙박시설 공급 지원 등을 위해「관광숙박시설 용적률 특례에 관한 운영기준(’12.10)」을 마련·운영해 왔으나,

○ 도시계획위원회 심의 등 과정에서 용적률 완화에 따른 주변지역의 주거환경 악화, 공개공지 실효성 및 교통처리계획 등과 관련한 개선 필요성이 제기됨에 따라,

○ 인센티브 용적률 부여기준이 되는 항목(정량적 기준), 위원회 심의시 고려사항(정성적 기준) 등의 일부를 보완하거나 구체화하는 등「관광숙박시설 용적률 특례에 관한 운영기준」을 개선, 시행

□ 추진경위

○ ’12. 07. 27 :「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」시행

○ ’12. 10. 05 :「관광숙박시설 용적률 특례 운영기준」마련

○ ’13. 06. 19 : 도시계획위원회에서 ‘운영기준’ 개선 필요성 제기

- 주변지역 주거환경 보호방안, 공개공지 실효성, 교통처리계획 적정성 항목 등

○ ’14. 01. 15 : 운영기준 개선안 도시계획위원회 보고

- 소위원회 사전 보고 2회 (’13.10~12)

※ 현재까지 도시계획위원회 심의 6건 완료, 1건 진행중

Ⅱ		관련 규정 및 현행 운영기준

□「관광숙박시설 특별법」상 건축기준 완화규정

○ 각종 개발계획에서 결정된 건축물 층수, 높이는 市 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화 가능

○ 용적률은「국토계획법 시행령」제85조 제1항 각 호의 범위에서 완화

- 다만, 제2종 및 제3종일반주거지역은 각각 50%, 100%를 더한 범위에서 市 도시계획위원회 심의를 통해 추가 완화 가능

용도지역 용적률	주거지역				상업지역				준 공업	자연 녹지
	1종일반	2종일반	3종일반	준주거	중심	일반	근린	유통
특별법령	200	250(300)	300(400)	500	1,500	1,300	900	1,100	400	100
도시계획조례	150	200	250	400	1,000(800)	800(600)	600(500)	600(500)	400	50

□「관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준」(’12.10.5)

○ 인센티브 용적률 부여기준 (정량적 기준)

항 목		처리기준 및 계수			비 고
		0.9	0.95	1.0
입지 여건	상대정화구역	○	-	×
	대지면적	500㎡ 미만	500~1,000㎡ 이하	1,000㎡ 이상
건축 계획	공개공지 면적	법정면적의 10%미만 추가 확보	법정면적의 10~20% 추가 확보	법정면적의 20% 이상 추가 확보
	객실 비율	70%미만	70~80%	80%이상
교통 처리	부지내 버스 주차 공간 확보	×	-	○
	이면부 진출입 또는 완화차로 조성 여부	×	-	○

○ (도시계획․건축)위원회 심의시 고려사항 (정성적 기준)

항 목		주요 내용	비 고
①	건축계획 적정성	∙ 주변지역과의 건축물 규모 및 높이의 조화 여부 ∙ 일조량, 경관차폐 등 저층 주거지와 부조화 여부 ∙ 건축물 형태 및 외부의 시각적 경관상의 적정성 ∙ 지속가능 건축구조, 친환경에너지 계획, 옥상녹화 적정성 등
②	기반시설 적정성	∙ 전면도로 등 주변 교통흐름 영향 최소화 ∙ 공개공지 위치 및 기능 등 설치계획의 적정성 및 실효성 ∙ 지하철, 버스정류장 등 대중교통의 접근성 ∙ 저지대의 수해방지 등을 위한 저류조 설치 포함 등
③	용도도입 적정성	∙ 건물 1층부 가로활성화 가능 용도 배치 여부 ∙ 객실 규모에 적정한 편의․부대시설 설치 여부 ∙ 향후 관광숙박시설 운영계획의 적정성 등

Ⅲ		용적률 특례 운영기준 개선방안

⇨ 기존 운영기준의 큰 틀을 유지하되 주변 주거환경 보호 등을 위한  정량적 지표 조정, 주변 교통영향을 최소화하기 위한 방안 마련, 주차공간 확보 기준 등 개선

□ 건축기준 완화 기본원칙

【 높이기준 관련 】- 변경없음

○ 도시경관 유지, 주거환경 보호 등을 위해 관계법령의 높이제한 규정 준수

○ 지역특성을 고려한 특정지역의 높이기준 체계 준수

【 용적률 적용 관련 】- 개선

○ 주거지역 내 밀도증가로 인한 주거환경 저해 최소화 및 주변지역 토지이용 부조화에 따른 도시경관 훼손 방지를 위해 관계법령 및 특정지역 높이기준 범위 내에서 지역별·사업별 특성을 고려 용적률 적용

- 일반주거지역은 위락시설 용도배제, 입지조건 충족시 용적률 완화 적용

- 특별법령 용적률과 조례상 용적률 차이에 대하여 입지여건, 건축계획, 주거환경 기준 충족 여부에 따라 용적률 차등 부여 (정량적 기준)

- 주변지역과의 조화로운 높이계획 유도, 도로 등 기반시설의 과부하 방지, 공개공지 실효성 등에 대하여는 위원회 심의시 적정성 판단 (정성적 기준)

- 버스 주·정차공간 확보 기준 등을 통해 관광숙박시설 건립에 따른 교통영향 분석 및 개선대책 유도 (용적률 완화 요청시 고려사항)

□ 용적률 세부 운용기준

일반지역

○ 관광숙박시설 건축시 운용기준(정량적/정성적 기준) 충족 여부에 따라 인센티브 용적률 차등 적용

※ 관광숙박시설 인센티브 용적률 = 특별법령 용적률 - 조례상 용적률

용도 지역 용적률	주거지역				상업지역				준 공업	자연 녹지
	1종일반	2종일반	3종일반	준주거	중심	일반	근린	유통
특별법령(A)	200	250(300)	300(400)	500	1,500	1,300	900	1,100	400	100
조례용적률(B)	150	200	250	400	1,000(800)	800(600)	600(500)	600(500)	400	50
인센티브(A-B)	50	50(100)	50(150)	100	500(700)	500(700)	300(400)	500(600)	-	50

○ 일반주거지역 용적률 완화 대상지 입지조건

- 도로 접도조건 : 보조간선도로 이상 연접

- 부대시설로 위락시설 용도도입 불허

☞기 상업화된 가로변지역을 중심으로 용적률을 완화함으로써 주거환경 악영향 최소화 도모

※ 제2종(300%), 제3종(400%) 추가 용적률 완화 대상지 입지요건

- 도로 접도조건 : 주간선도로 이상 연접

- 건축물 연면적 : 5천㎡ 이상

⇒ 입지조건 충족 대상지에 한하여 인센티브 용적률 부여 검토

○ 인센티브 용적률 부여기준 (정량적 기준) - 개선

항 목	처리기준 및 계수			비 고
	0.8	0.9	1.0
상대정화구역	-	〇	⨯	직선보간법 계산
대상지 반경 200m 이내 주거비율 주거비율 : 대상지 반경 200m 이내 전체 건축물 연면적 대비 주거용으로 사용되는 부분의 면적(부대시설 면적 포함)	주거 비율 70%이상	-	주거 비율 30% 미만
공개공지 면적 2) 공개공지 의무 확보가 아닌 건축물(연면적 5천㎡ 미만)은 0.75 적용. 단, 확보시 최소 법정비율(5%)을 기준으로 상기항목 적용	법정면적 확보	-	법정면적의 25% 이상 추가 확보
객실 비율 3) 객실 비율 : 전체 연면적에 대한 객실 사용 바닥면적의 합계(호텔 운영을 위한 주차장, 기계실/전기실 지원시설 및 복도, 화장실의 공용면적은 객실 연면적에 포함)	70% 미만	-	80% 이상

※ 계수는 0.8부터 직선보간법으로 부여 (이웃한 두 점 사이를 1차식으로 보간하는 선형보간)

※ 주거비율 산정시 상업지역은 적용을 제외하고, 도로(보조간선도로 이상)나 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지 등의 건너편에 위치한 건축물 및 건축물 1/2미만 저촉시에는 주거비율산정에서 제외

※ 공개공지 추가확보 인정면적은 필로티 이외의 면적만 인정. 공개공지의 실효성을 위원회에서 판단하고, 공공성이 미약하다고 인정한 경우 계수 차등 적용 (0.05간격으로 조정 가능)

○ (도시계획·건축)위원회 심의시 고려사항 (정성적 기준) - 개선

항 목		주요 내용	비 고
①	건축계획 적정성	∙ 주변지역과의 건축물 규모 및 높이의 조화 여부 ∙ 일조량, 경관차폐 등 저층 주거지와 부조화 여부 ∙ 건축물 형태 및 외부의 시각적 경관상의 적정성 ∙ 지속가능 건축구조, 친환경에너지 계획, 옥상녹화 적정성 등
②	기반시설 적정성	∙ 주간선도로 등 주변 교통흐름 영향 최소화 (주간선도로에서 직접 진·출입구를 개설하여 주변 교통흐름에 지장을 초래할 경우 해당위원회에서 용적률완화 제한) ∙ 공개공지 위치 및 기능 등 설치계획의 적정성 및 실효성 ∙ 지하철, 버스정류장 등 대중교통의 접근성 ∙ 저지대의 수해방지 등을 위한 저류조 설치 포함 등
③	용도도입 적정성	∙ 건물 1층부 가로활성화 가능 용도 배치 여부 ∙ 객실 규모에 적정한 편의․부대시설 설치 여부 ∙ 향후 관광숙박시설 운영계획의 적정성 등

< 용적률 산정예시 (개선)>

용도 지역	특별법 용적률 (A)	조례 용적률 (B)	인센 티브 용적률 (C=A-B)	인센티브 확보 용적률 (D=Cx계수)	계수 적용					건축 가능 용적률 (B+D)
					계수 (a×b×c×d)	상대정화 구역 (a)	인접지 주거비율 (b)	공개공지 면적 (c)	객실 비율 (d)
3종 일반	400	250	150	104	0.69	⨯	65%	법정면적 12% 추가확보	76.6%	354
						1.0	0.83	0.90	0.93

※ 항목별 계수는 직선보간법에 의해 계산하고, 소수 셋째자리에서 반올림

※ 위원회 심의시 ‘인센티브 용적률 적정성 판단기준’에

의해 조정 가능

○ 복합건축물(관광숙박시설 포함) 건축시 – 변경없음

- 관광숙박시설 연면적 비율에 대해서만 완화 적용(용도에 따른 연면적을 의미)

< 용적률 산정예시 >

용도 지역	특별법 용적률 (A)	조례 용적률 (B)	인센 티브 용적률 (C=A-B)	관광숙박시설 비율 (D)	인센티브 확보 용적률 (E=(Cx계수)xD)	계수 적용					건축 가능 용적률 (B+E)
						계수 (a×b×c×d)	상대정화 구역 (a)	인접지 주거비율 (b)	공개공지 면적 (c)	객실 비율 (d)
일반상업	1,300	800	500	60%	228	0.76	○	상업지역 적용제외	법정면적 5.6% 추가확보	83.3%	1,028
							0.9		0.84	1.0

○ 2 이상의 용도지역이 걸치는 경우 – 변경없음

- 특별법령에서 제시한 용적률 범위 내에서「국토계획법」제84조 적용

※ 최소 면적기준(330㎡, 노선상업 660㎡) 이하인 경우 면적 가중평균값 적용

	< 용적률 산정예시 >
□ 대지면적 : 1,000㎡ (일반상업 600㎡, 3종일반 400㎡) □ 인센티브 용적률 (특별법령 용적률 - 조례 용적률) = 320% - 특별법령 용적률 = {(600×1,300) + (400×300)} / 1,000 = 900% - 조례 용적률 = {(600×800) + (400×250)} / 1,000 = 580% ※ 정량적 기준에 따라 인센티브 용적률 차등 부여

○ 인센티브 용적률 적정성 판단기준 (추가, 정성적 기준 구체화)

【주거환경 보호 방안】

- 대상지 반경 200m 내 주거용도 현황 조사 및 주거환경에 미치는 영향 분석(경관 시뮬레이션 실시 및 일조권 분석 등)

- 주변 주거용도 인접지 사생활 보호를 위한 건축계획 수립 적정성 등

【공개공지 실효성 확보 방안】

- 공개공지 위치의 적합성 및 주변지역과의 연계성 고려

· 인접대지 뿐만 아니라 주변지역의 도로망, 녹지축, 주 보행통로에 면하여 최소한의 일조 및 시각적 개방감이 확보될 수 있는 위치에 조성

· 저층부 가로활성화 용도와 연계하여 다양한 활동을 지원할 수 있도록 계획

- 공개공지 조성형태 및 인센티브의 적합성

· 침상형 및 필로티형은 가급적 지양(개방형 권장)하고, 주요 보행레벨에 가로환경과 조화를 이루는 지형 순응형의 소공원(쌈지공원) 형태로 조성

· 실제적으로 일반인이 이용할 수 있는 공간으로 면적 제한(일반인의 출입이 제한되는 부분, 건축선 후퇴부분, 조경면적 부분에 포함되는 면적은 제외)

· 공개공지 추가확보 인정면적은 필로티 이외의 공개공지 면적만 적용

※ 공개공지의 구체적 조성형태 등은 건축위원회에서 적정성 검토 및 조정 가능

○ 용적률 완화 요청시 고려사항 (추가, 당초 정량적 기준을 준수사항으로 부여)

【교통처리 방안】

- 관광숙박시설 건립에 따른 대상지 및 주변지역에 발생할 교통장해 등 각종 교통영향 분석 및 개선대책 제시

- 기계식 주차장을 설치하는 경우 첨두시간대 주차수요 및 처리용량에 대한 시뮬레이션 실시, 대기주차 처리방안 제시

【버스 주·정차 유도기준】

구 분	주차공간 의무확보	일시적 정차공간 의무확보
객실수 기준	객실 수 300실 이상 (특급등급호텔 수준)	객실 수 200실 이상 ~ 300실 미만
연회장 기준	라운드테이블 기준 300석 이상 (부대면적을 포함한 연회홀 825㎡ 이상)	라운드테이블 기준 300석 미만
주/정차장 규모	길이 13m, 너비 3.5m 수준의 구획공간 (36인승 기준)
인정범위	∘시설부지내 확보를 원칙 ∘반경 300m(도보거리 600m)내 또는 셔틀버스를 활용시 3km(도보권의 10배 거리) 부설주차장을 설치하는 경우	∘시설부지내 확보를 원칙 ∘일시적인 정차가 허용되는 공공도로가 있을 경우(단, 주변 교통흐름에 영향을 주지 않을 것)
예외사항	∘가로변 보행활성화를 위하여 대형승합차량의 주‧정차공간 설치가 바람직하지 않을 경우, 승합자동차의 진출입이 어려운 폭원 6m 이하의 도로조건이거나 진입시 교통정체 혹은 교통사고의 위험이 클 경우, 기타 입지여건 등을 감안하여 도시계획위원회 (도시․건축공동위원회)에서 인정하는 경우 ∘객실 수 200실 미만의 경우에도 필요시 도시계획위원회(도시․건축공동위원회)에서 입지여건 등을 감안하여 버스 주‧정차 공간을 설치 하도록 할 수 있음
비 고	관광호텔 건립을 위해 용적률 완화를 요청할 경우 부지내 15인승 이하 소형승합차량의 정차공간 확보는 반드시 의무화함

지구단위계획구역 – 개선사항 동일 적용

○ 용적률 산정방법 : 일반지역과의 용적률 특례 정합성 유지

- 상한용적률 = {허용용적률+(허용용적률×1.3α)} + 관광숙박시설 인센티브 용적률

※ 관광숙박시설 인센티브 용적률 = 특별법령 용적률 - 허용용적률

도시환경정비구역 - 개선사항 동일 적용

○ 도심부 상업지역

- 도심 역사환경 보전정책 및 과도한 밀도 증가 등을 고려하여 현행 도시환경정비기본계획상 용적률 체계 유지

· 기준 600%, 허용 800%(호텔도입 인센티브 포함), 상한 1,200%

○ 도심부 외 상업지역

- 마포·청량리 지역

· 마포지역 : 기준 700%, 허용 800%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%

· 청 량 리 : 기준 800%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%

※ 도시환경정비기본계획 변경절차 선행 필요

- 용산, 영등포, 신촌 등 : 지구단위계획 용적률 인센티브 기준 적용

□ 용적률 특례 적용 운용절차 - 변경없음

○ 일반지역 : 자치구 사업계획 (변경)승인 및 건축위원회 심의ㆍ허가절차 이행

- 제2종(300%), 제3종(400%)일반주거지역 용적률 완화는 시도시계획위원회 심의절차 이행

- 건축위원회 심의 대상이 아닌 관광숙박시설에 대해서는 특별한 사유가 없는 한, 건축위원회 또는 도시계획위원회 자문을 통해 용적률 완화 적정여부 판단

○ 지구단위계획구역 및 도시환경정비구역

- 개별 사업단위로 지구단위/정비계획 수립(변경) 절차 이행

Ⅳ		행정사항

○ 관련부서(해당 자치구 포함)에 운영기준 개선(안) 통보 및 담당자 교육

○ 경과규정 : 행정의 일관성 차원에서 운영기준 개선(안) 시행 전 도시계획위원회 심의 또는 사업계획(변경) 승인이 신청된 경우 종전의 운영기준 적용.  끝.