문서번호	공공개발기획담당관-6061
결재일자	2023. 7. 14.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 제182호

					시 민
주무관	사전협상팀장	공공개발기획담당관	미래공간기획관		행정2부시장
김남억	권경희	양병현	홍선기		07/14
					유창수
협 조
	도시계획국장			조남준
	주무관			김영일

- 친환경․매력도시 실현을 위한 -

사전협상제도 개선 및 운영계획

2023. 7.

미래공간기획관

(공공개발기획담당관)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

사전협상제도 개선 및 운영 계획

도시계획변경 사전협상제도 관련하여 창의·혁신적 도시·건축 디자인을 유도하고, 기후위기 및 관광활성화 등 여건변화 대응을 위해 인센티브 항목을 신설하고자 함

Ⅰ		추진배경 및 경과

□ 추진 배경

ㅇ 도시 이미지 개선 및 브랜드 가치 향상을 위해 창의‧혁신디자인 도입 필요

- 특색 없는 건축물은 도시경쟁력 하락 등 도시 위상 및 활력 저하 우려

- 민간 부지의 창의적 건축 디자인 유도를 위한 서울시 차원 제도적 지원

ㅇ 기후 위기 직면, 탄소중립 실현을 위한 도시계획적 노력 요구

- 2030 NDC, 2050 탄소중립 등 기후변화 대응 녹색건축 활성화 중요성 대두

2030 NDC(National Determined Contribution) : 2030년 국가 온실가스 배출량을 2018년 대비 40% 감축

2050 탄소중립 : 2050년까지 탄소배출량과 탄소흡수량의 총합이 ‘0’인 상태 도달 (=Net Zero)

ㅇ 코로나 후 외래관광객 증가를 대비한 관광호텔 공급 확대 방안 마련 필요

- 코로나 19로 장기침체 겪어 온 서울 관광 재건 및 활성화 정책 관련 숙박 수급 지원

□ 추진 경과

ㅇ '09. 2. : 사전협상제도 도입 (新도시계획 운영체계)

ㅇ '11. 9.~'22.10. : 사전협상제도 개선 1차~5차 (공공기여 기준 개선 등)

ㅇ '17. 1. : 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침 개선 (市 도시계획과)

- 준주거 및 상업지역 내 관광숙박시설 건축 시 용적률 인센티브 부여

※ 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침 개선 [도시계획과-817호(행2부시장 제8호, 2017.01.16.)]

ㅇ '22.11. : 친환경 관련 지구단위계획 수립기준 개선 계획 (市 도시관리과)

- 친환경(에너지 분야) 계획 시 상한용적률 인센티브 적용

※ 지구단위계획 수립기준 개선계획 [도시관리과-28005호(행2부시장 제261호, 2022.11.18.)]

ㅇ '23. 3. : 도시․건축 디자인 혁신 추진 계획 (市 도시공간기획담당관)

- 혁신 건축디자인 제안 시 특별건축구역 지정 및 용적률 인센티브 부여

※ 도시․건축 디자인 혁신 추진계획 [도시공간기획담당관-2217호(시장 제21호, 2023.03.03.)]

ㅇ '23. 7. : 창의․혁신디자인 가이드라인 수립 (市 도시공간기획담당관)

- 혁신 건축디자인 원칙 및 용적률 인센티브 가이드라인 수립

Ⅱ		운영현황 및 한계점

□ 사전협상제도 운영현황 (건축계획 / 친환경 / 관광숙박시설)

ㅇ 협상과정에서 도시계획과 연계하여 건축계획 검토, 별도의 인센티브 없음

- 건축 관련 도입용도 및 배치 등 기본구상 수준의 건축 계획 논의

ㅇ 친환경 항목 계획 시 상한용적률 인센티브 적용 기준 부재

- 사전협상제도에서는 친환경 사항을 허용용적률 인센티브(계획유도)로만 인정

ㅇ 관광숙박시설 도입에 대한 용적률 인센티브 적용 기준 부재

-「관광숙박시설 특별법」은 만료되었으나 市도시계획조례를 통해 준주거 및 상업지역 내 관광숙박시설 건축 시 조례상한 용적률의 20% 범위 내 완화 가능

□ 기존 제도의 한계

[건축혁신 분야]

ㅇ 건축 디자인에 대한 별도 인센티브 부재로 사업자의 자발적 참여에 의존

- 랜드마크 등 건축혁신 디자인 적용 시 건축비가 약 2 ~ 4.5배 증가, 사업자 부담 가중

ㅇ 지구단위계획으로 건축 디자인 등 세부사항에 대한 이행 담보 한계

- 지구단위계획 결정 이후 건축위원회 등 건축허가 단계 건축계획 변경 가능성 존재

ㅇ 창의적 건축, 지역성 연계 계획을 위한 사업자 역량 및 도시계획 한계

- 제한된 개발 밀도, 사업성 중심 건축 계획으로는 창의적 개발 계획 수립 한계

- 지역 일대 종합적 발전을 위한 창의성 부족한 획일화된 공공기여 활용 계획

[친환경 분야]

ㅇ 친환경(에너지) 계획에 대한 실질적 혜택 부족, 환경 친화 계획 유도 한계

- 사업자측 ZEB, 녹색건축인증 도입으로 증가되는 건축비에 대한 실익 부족 판단

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- 계획유도 항목 중 친환경 외 대체 항목 다수 존재(대지 내 공지, 용도․형태․색채 등)

ㅇ 일반 지구단위계획과의 용적률 인센티브 체계 상이

- 지구단위계획 유형 간 인센티브 부여 방식의 차이로 인한 형평성 문제 우려

[관광숙박시설 분야]

ㅇ 관련 지침 부재로 관광숙박시설 개발 수요 증가에 효과적 대응 한계

- 사전협상제도를 통한 서울시 내 노후 관광숙박시설 개발 수요 지속 증가 추세, 지침상 관련 용적률 인센티브 운영기준 부재 등 효율적 대응 곤란

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Ⅲ		주요 개정사항

□ 개선 방향

□ 변화하는 시대에 제도적 대응을 위한 사전협상 인센티브 3종 신설

□ 신설 인센티브 항목 활성화를 위한 공공기여 기준 등 마련

□ 세부 추진계획

① 건축혁신 인센티브

ㅇ 혁신 건축디자인 제안 및 대상지 선정 시 인센티브 (특별건축구역 적용)

(신설) 감성·혁신 건축디자인 적용 시 인센티브→ 상한용적률, 건폐율, 높이 완화

‣ 용적률 인센티브 (가이드라인 적합 수준에 따라 인센티브 적용)

- 종후 용도지역 종류에 따라 최대 110%p 이내 용적률 인센티브 적용

※ 일반상업지역 시행령 용적률 1.2배(1,560%)와 시행령 용적률(1,300%) 차이의 43% = 110%

⇒ 혁신디자인 가이드 50% 이상 + 감성디자인 가이드 70% 이상 준수 의무, 최종 용적률 인센티브량은 통합심의에서 결정(공공성확보 및 개발에 따른 부영향 고려)

※ 용적률, 건폐율, 높이 인센티브 적용기준은 市창의혁신 디자인 가이드라인 준용

ㅇ 공공기여 적용기준

- 용도지역 간 변경 가능한 제도 특성 고려, 특혜 논란 해소 목적 계획이득 환수

- (근거) 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제7조 제3항 제2호 등

(신설) 건축혁신 디자인 적용에 따라 증가되는 용적률 6/10 비율에 해당하는 토지면적

ㅇ 통합 심의를 통해 사전협상에서 합의된 건축디자인 담보 및 신속추진 유도

- 사전협상 완료 후 도시․건축․교통 등 각종 심의 중 디자인 왜곡 및 절차 지연 예방

□협상대상지 선정				협상준비		□본 협상				□협상 이행
개발계획(안) 검토접수	▸	대상지선정	▸	혁신 건축디자인 제안 및 평가	▸	협상조정협의회 구성 및 운영	▸	협상진행	▸	지구단위계획 결정	▸	건축인·허가
사업자→서울시		도시건축공동 위원회 자문		통합위원회 대상지 선정		민간·공공·외부전문가 (통합위원회 위원 포함)		개발계획안 확정		통합위원회 통합심의

ㅇ 건축혁신 인센티브 적용 시 완성도 높은 계획을 위해 공모 방식 추진 장려

- 민간사업지 포함 지역 일대 개발계획 수립을 위한 공모 방식 적극 유도

- 공모 내용 중 공공기여 관련 사항은 추후 공공기여로 인정하여 민간 참여율 제고

※ 통합위원회 구성 이전(창의․혁신 디자인 시범사업 ‘舊르메르디앙’ 포함)

① 대상지 선정 ⟶ ‘도시건축 디자인 혁신위원회’

② 용적률 인센티브 → 타 시범사업과 함께 ‘건축위원회’(특별건축구역지정) 결정

③ 지구단위계획 ⟶ ‘도시건축공동위원회’ 결정으로 운영

② 탄소제로 인센티브

※ 市 지구단위계획 수립 기준 준용

ㅇ 친환경 관련 용적률 인센티브 적용범위 확대

(기정) 서울시 의무기준 초과 적용 시 인센티브 → 허용용적률

(변경) 서울시 의무기준 초과 적용 시 인센티브 → 상한용적률

- 종전‧종후 용도지역 종류에 따라 최대 60%p 이내 용적률 인센티브 적용

ㅇ 에너지 인증제 도입 시 상한용적률 적용

◇ 다른 법령에 따른 상한용적률 적용 항목 추가

(기정) 市도시계획조례에 따른 임대주택 공급 시

(변경) 市도시계획조례에 따른 임대주택 공급 시, 녹색건축법 및 주택법에 따른 친환경 인증 획득 시

ㅇ 친환경 상한용적률 적용산식 신설

- 대지면적이 줄어드는 토지 기부채납과의 형평성 확보를 위한 계수(0.7) 설정

(신설) 허용용적률 × ( 1+ 0.7 × Σ친환경 건축물 인증 완화비율(ß) )

① ZEB 인증(녹색건축법)

② 녹색건축 및 건축물에너지효율 인증(녹색건축법)

ZEB등급	ZEB1	ZEB2	ZEB3	ZEB4	ZEB5
완화비율	15%	14%	13%	12%	11%

※ 건축물에너지효율등급인증 1++ 획득하고, 에너지 자립율이 20%미만인 경우 완화비율 : 10%

녹색건축인증 에너지효율인증	최우수 (그린1등급)	우수 (그린2등급)
1+등급	9%	6%
1 등급	6%	3%

③ 재활용 건축자재 사용(녹색건축법)

재활용 건축자재 사용량의 용적비율	15% 이상	20% 이상	25% 이상
완화비율	5%	10%	15%

※ ① 및 ②항목은 중복 적용불가

①~③ 항목 중복 적용 시 완화비율의 합은 15% 이내 (0.7 X (Σ①~③) ≤ 15%)

ㅇ 공공기여 적용기준

(신설) 친환경 항목 적용에 따라 증가되는 용적률 6/10 비율에 해당하는 토지면적

ㅇ 탄소제로 사전협상 운영기준 마련

- 관계 법령 및 기준에 따른 의무대상은 친환경 상한용적률 미적용

- 도시건축공동위원회 심의를 통해 친환경 상한용적률 적용 적정성 심의

▸ (근거) 국토계획법 시행령 제25조제4항(건축법 등 다른법령에 따른 용적률 반영)

▸ (대상) 친환경 상한용적률 계획 결정이 필요한 지구단위계획

③ 관광숙박 인센티브

※ 市 지구단위계획 수립 기준 준용

ㅇ 관광숙박시설 도입(준주거, 상업지역) 시 조례용적률 최대 160%p 용적률 완화

- 복합건축물의 경우, 관광숙박시설 연면적 비율에 대해서만 완화 적용

- 주변지역 토지이용 부조화에 따른 도시경관 훼손 방지를 위해 관계법령 내에서 지역별·사업별 특성을 고려하여 용적률을 적용함

▸ 정량적 기준, 정성적 기준, 버스 주·정차공간 유도 기준 등 고려

- 도시경관 유지, 주거환경 보호, 지역특성 등을 고려한 높이 기준 체계를 준수함

[정량적 기준]

항 목	처리기준 및 계수
	0.8	0.9	1.0
상대정화구역	-	○	×
공개공지면적	법정면적 확보	-	법정면적의 25% 이상 추가 확보
객실비율	70% 미만	-	80% 이상

※ 최저계수부터 직선보간법으로 부여(이웃한 두 점 사이를 1차식으로 보간하는 선형보간)

※ 공개공지 추가확보 인정면적은 필로티 이외 면적, 조경면적으로 포함되지 않은 면적만 인정

[정성적 기준]

항 목	주요 내용	비 고
① 건축계획 적정성	‧ 주변지역과의 건축물 규모 및 높이의 조화 여부 ‧ 일조량, 경관차폐 등 저층 주거지와 부조화 여부 ‧ 건축물 형태 및 외부의 시각적 경관상 적정성 ‧ 지속가능 건축구조, 친환경에너지 계획, 옥상녹화 적정성 등
② 기반시설 적정성	‧ 주간선도로 등 주변 교통흐름 영향 최소화 ‧ 공개공지 위치 및 기능 등 설치계획의 적정성 및 실효성 ‧ 지하철, 버스정류장 등 대중교통의 접근성 ‧ 저지대의 수해방지 등을 위한 저류조 설치 포함 등
③ 용도도입 적정성	‧ 건물 1층부 가로활성화 가능 용도 배치 여부 ‧ 객실 규모에 적정한 편의․부대시설 설치 여부 ‧ 향후 관광숙박시설 운영계획의 적정성 등

ㅇ 공공기여 적용기준

(신설) 관광숙박시설 계획 적용에 따른 증가 용적률 6/10 비율에 해당하는 토지면적

□ 신설 유형별 인센티브 적용 방안

용도지역 변경		용적률 기준 (이하)			인센티브			최대계획 용적률 (탄소+혁신+관광)	비고
종 전	변 경	기준 용적률	허용 용적률	상한 용적률	탄소 제로	혁신 디자인	관광 숙박		조례 1.2배	시행령 용적률
자연녹지	제1종일반	50%	90%	150%	9%p	-	-	159%	180%	200%
	제2종일반	50%	110%	200%	12%p	-	-	212%	240%	250%
제1종 일반주거	제2종일반	150%	170%	200%	18%p	-	-	218%	240%	250%
	제3종일반	150%	190%	250%	20%p	60%p	-	330%	300%	300%
	준주거	150%	250%	400%	26%p	100%p	80%p	600%	480%	500%
	일반상업	150%	410%	800%	43%p	110%p	160%p	1,113%	960%	1,300%
제2종 일반주거	제3종일반	200%	220%	250%	23%p	60%p	-	333%	300%	300%
	준주거	200%	280%	400%	29%p	100%p	80%p	600%	480%	500%
	일반상업	200%	440%	800%	46%p	110%p	160%p	1,116%	960%	1,300%
제3종 일반주거	준주거	250%	310%	400%	33%p	100%p	80%p	600%	480%	500%
	일반상업	250%	470%	800%	49%p	110%p	160%p	1,119%	960%	1,300%
준주거	일반상업	400%	560%	800%	59%p	110%p	160%p	1,129%	960%	1,300%

※ 친환경 인센티브 중 장수명주택인증 항목은 주택법에 근거한 사업만 해당되므로 미반영

※ 건축혁신 방침상 최대 용적률은 국계법 시행령 용도지역 용적률의 1.2배 (상업지역은 1,410%)

※ 혁신디자인 적용시 타용적률 인센티브 합산 결과는 국계법 시행령 용적률을 초과할 수 없음

< 적용 예 ① : 2종 주거 ⟶ 준주거 변경 시 >

< 적용 예 ② : 2종 주거 ⟶ 일반상업 변경 시 >

Ⅳ		행정 사항

□ 사전협상 운영지침 및 사전협상형 지구단위계획 수립기준 개정

ㅇ 시행시기: 방침 수립 후 즉시 시행

- 지침 개정 시행일 기준으로 새롭게 협상조정협의회를 구성·개최하는 대상지부터 본 지침을 적용

- 다만, 지침 시행일 기준 창의․혁신디자인 시범사업으로 기 선정된 사전협상 대상지의 경우, 본 지침 중 건축혁신 인센티브 관련 내용을 따름

ㅇ 개정공표: 서울시 홈페이지 게재(정보소통광장, 도시계획 포털 등)

- 개선시행 문서 발송 : 서울시 및 자치구 관련부서, 협상대상지 토지소유자

□ 타 부서 추진 중인 사전협상 대상지 계획적 관리

ㅇ ‘20년 이후 일부 사전협상 대상지 총괄부서 외 타 실국으로 업무 분장

- 도시계획국(목동CBS, The K호텔), 주택정책실(성대야구장, 강서KBS스포츠월드) 등

ㅇ 상위법령 개정 등 변화하는 정책에 대응하여 제도 운영의 일관성을 확보하고 제도 개선 지원 등을 위해 협상 주요 단계에서 총괄 부서 협의 필요

- 협상대상지 선정, 협상개최 및 종료단계 시 총괄 부서(공공개발기획담당관)와 협의

- 사전협상 추진 시 공공측 협상단에 공공개발기획담당관 포함 권고

※ 서울특별시 행정기구 설치조례 시행규칙 제18조(미래공간기획관)에 사전협상제도 운영·관리 및 사전협상 추진에 관한 사항은 미래공간기획관으로 분장

붙 임   1. 도시계획변경 사전협상 운영지침 개정 비교표 1부.

2. 사전협상형 지구단위계획 수립기준 1부.  끝.