문서번호	도시개발과-6203
결재일자	2024. 06. 18
공개여부	부분공개(5)
방침번호

주무관		도시개발팀장		도시개발과장	미래도시국장
정현희		김두수		박정훈	06/18
					이정식
협조

- 서린 도시정비형 재개발구역 및 제3,4,5지구 -

정비구역 및 정비계획 변경 결정 신청

미래도시국

도시개발과

- 서린 도시정비형 재개발구역 및 제3,4,5지구 -

정비계획 변경결정(안) 처리 검토보고

도시개발과장 박정훈 ☎2660 / 도시개발팀장 김두수 ☎2671 / 담당 정현희 ☎2672

우리구 서린동 111-1번지 일대 서린 도시정비형 재개발구역 및 제3,4,5지구와 관련하여 주민제안된 정비계획 변경결정(안)에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 규정에 의거 정비계획 변경(안) 입안절차를 완료하고, 서울시에 정비구역 및 정비계획(변경) 결정을 요청하고자 함.

Ⅰ		구역개요

▢ 구 역 명 : 서린 도시정비형 재개발구역

▢ 위치/면적 : 종로구 서린동 136일대 / 32,938㎡

Ⅱ		추진경위

▢ 1973.09.06 : 서린구역 정비구역 지정(건설부고시 제367호)

▢ 1984.08.13 : 서린구역 변경 결정(서고시 제472호)

▢ 2009.05.28 : 서린구역 변경 결정(서고시 제2009-210호)

▢ 2023.10.13 : 서린구역 제3,4,5지구 정비계획(변경) 주민제안 접수

▢ 2024.02.29 : 시구합동보고회

▢ 2024.04.09 : 주민공람공고(31일간)

▢ 2024.04.22 : 주민설명회 개최

▢ 2024.04.24 : 관련부서 협의

▢ 2024.05.23 : 구의회 의견청취(결과: 원안가결)

▢ 2024.06.07 : 공람의견 심사위원회 개최

Ⅲ		정비계획 변경결정(안) 주요내용

1. 도시계획시설 결정(안)

▢ 도로 : 5개소(변경없음)

▢ 공원 : 서린공원 1,398㎡ → 1,514㎡

※ 서린공원 내 일부 미집행구간 실효에 따른 정비계획 변경 시 공원 결정

2. 정비기반시설 부담계획(안) : 순부담률 7%

▢ 토지(도로, 공원) : 130.2㎡

▢ 현금 : 72㎡(약65억원)

3. 건폐율·용적률·높이계획(안)

▢ 기반시설 변경, 개방형녹지, 공개공지 조성 등에 따른 밀도계획 변경

▢ 건폐율 : 60% 이하 → 50% 이하

▢ 용적률 : 600% / 800% 이하 / - → 1,098% 이하

▢ 높이 : 90m 이하 → 123m 이하

Ⅳ		서린구역 관련 사항

1. 도시정비형 재개발구역 지정 조서

가. 정비구역 지정조서 : 변경없음

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)			비고
			기 정	증 ‧ 감	변경
기정	서린 도시정비형 재개발구역	종로구 서린동 136번지 일원	32,938	-	32,938	건설부고시 제367호(‘73.9.6)

주1) 서린구역의 기존부담률 10.87%에서 서린구역 제3,4,5지구 통합개발시, 제3지구는 완료지구 부담률을 적용하여 4.4%, 미시행지구인 4,5지구는 서린구역 내 잔여 정비기반시설을 모두 포함하여 부담률 8.0%를 적용하여 3,4,5지구 통합 부담률을 7.0% 조정

주2) 추후 서린구역 완료지구 재재개발 및 존치지구 재개발시에는 서린구역의 잔여정비기반시설이 없는 상황을 고려하여 해당 지역에 필요한 시설(시설물, 현금 등)로 4.4% 이상 부담

나. 정비지구 지정조서(변경)

구분	지구명	위 치	구 분(㎡)			비고
			기 정	증 감	변 경
기정	서린구역 제3지구	종로구 서린동 111-1번지	909.8	-	909.8	1986년 완료
기정	서린구역 제4지구	종로구 서린동 113번지 일원	852.0	-	852.0	미시행
기정	서린구역 제5지구	종로구 서린동 129번지 일원	977.0	-	977.0	미시행
변경	서린구역 제3□4□5지구	종로구 서린동 111-1번지 일원	-	증) 2,699.9	2,699.9

■ 지정(변경) 사유

• 서린구역 제3□4□5지구의 건축물 대부분이 30∼50년 이상 경과로 노후된 건축물로써 건축물의 안전, 도시경관 저해 등의 문제가 발생하고 있어 재개발사업 시행이 필요한 도시정비형 재개발구역임

• 사업지 규모가 협소하여 50년 이상 장기 미시행 지구로 남아 있는 서린4□5지구와 완료지구인 3지구를 통합하여 개방형녹지 공간 확보 및 도심지내 적정 규모의 개발을 하고자 재개발구역 내 정비계획을 일부 변경하고자 함

2. 정비계획 결정(변경)

가. 토지이용계획(변경)

구 분	명 칭	면적(㎡)			비율(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
합 계		32,938.0	-	32,938.0	100.0%
정비기반 시설	소 계	5,797.7	증) 154.9	5,952.6	18.07
	도 로	2,617.1	증) 38.9	2,656.0	8.06
	공 원	1,398.0	증) 116.0	1,514.0	4.60
	공공공지	712.0	-	712.0	2.16
	공공청사․문화시설․주차장	1,070.6	-	1,070.6	3.25
획 지 (대지)	소 계	27,024.3	감) 38.9	26,985.4	81.93
	1지구	2,707	-	2,707	8.22
	2지구	1,404	-	1,404	4.26	존치지구
	3지구	909.8	감) 909.8	-	-	지구통합 및 기부채납에 따른 면적 변경
	4지구	852.0	감) 852.0	-	-
	5지구	977.0	감) 977.0	-	-
	3,4,5지구	-	증) 2,699.9	2,699.9	8.20
	6지구	5,774.4	-	5,774.4	17.53
	10지구	1,247.0	-	1,247.0	3.78
	11지구	2,579.1	-	2,579.1	7.83
	12지구	6,560.0	-	6,560.0	19.92
	17-1지구	1,670.7	-	1,670.7	5.07
	17-2지구	651.3	-	651.3	1.98	보존지구
	18지구	1,692.0	-	1,692.0	5.14	존치지구
기 타		116.0	감) 116.0	-	-

나. 용도지역·지구에 관한 결정조서 : 변경없음

1) 용도지역

구 분		면 적(㎡)			비 율(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
합 계		32,938.0	-	32,938.0	100.0
상업지역	일반상업지역	32,938.0	-	32,938.0	100.0

2) 용도지구

주) ( )는 서린구역 내의 면적임

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	연장 (m)	폭원 (m)	최초 결정일	비고
기정	①	방화지구	-	종로1가, 서린동 일대	191,200 (32,938)	-	-	1973.6.9 (건고제215호)

다. 도시계획시설 결정 조서

1) 도로 : 변경없음

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	1	2	10	집산 도로	89	서린동 121-1	서린동 109	일반 도로	-
기정	소로	1	1	10	집산 도로	55	서린동 158	서린동 131	일반 도로	-
기정	소로	2	1	8	집산 도로	60	서린동 62	서린동 59-2	일반 도로	-
기정	소로	2	2	8	집산 도로	48	서린동 44	서린동 62	일반 도로	-
기정	중로	3	-	13.5~ 18	집산 도로	5,390	세종로 광장	고산자로	일반 도로	-

2) 공원(변경)

구 분	시설명	시설의 세 분	위 치	규 모(㎡)			최 초 결정일	설치시설
				기정	증감	변경		설치시기	설치근거	설치기관
변경	공원	소공원	서린동 82 일대	1,398.0	증)116.0	1,514.0	-	-	-	-

∎ 공원(변경) 사유서

구 분	시설명	위 치	변경내용	비 고
변경	공원	서린동 82 일대	면적 증가 116.0㎡	• 종로구고시 제2020-105호(2020.7.3.)로 서린공원내 일부 미집행구간의 실효에 따라 금번 정비계획 변경시 결정하고, 사업지 면적에 편입하여 기부채납 하고자 함.

3) 공공공지 : 변경없음

구 분	시설명	시설의 세 분	위 치	규 모(㎡)	최 초 결정일	설치시설
						설치시기	설치근거	설치기관
기정	공공공지	제1공공공지	서린동 82 일대	129.0	-	-	-	-
기정	공공공지	제2공공공지	서린동 79 일대	81.0	-	-	-	-
기정	공공공지	제3공공공지	서린동 74 일대	153.0	-	-	-	-
기정	공공공지	제4공공공지	서린동 62 일대	349.0	-	-	-	-

4) 공공청사․문화시설․주차장 : 변경없음

구 분	시설명	위 치	규 모(㎡)	최 초 결정일	설치시설
					설치시기	설치근거	설치기관
기정	공공청사․문화시설․주차장	서린동 63 일대	1,070.6	-	-	-	-

Ⅴ		제3,4,5지구 관련 사항

1. 사업개요

▢ 사 업 명 : 서린 도시정비형 재개발구역 제3,4,5지구

▢ 위    치 : 종로구 서린동 111-1번지 일대

▢ 면    적 : 2,830.1㎡(정비기반시설 등 : 202.7㎡)

▢ 건축개요 : 지하8층/지상24층, 연면적 44,299.72㎡, 업무시설 및 근린생활시설

위 치 도	조 감 도

2. 서린구역 제3,4,5지구 정비계획 결정(변경)

가. 토지이용계획(변경)

구 분	명 칭	면적(㎡)			비율(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
합 계		2,738.8	증) 91.3	2,830.1	100.0%	-
정비기반 시설 등	소 계	-	증) 130.2	130.2	4.6%	-
	도 로	-	증) 14.5	14.5	0.5%	-
	공 원	-	증) 115.7	115.7	4.1%	-
획 지 (대지)	소 계	2,738.8	감) 38.9	2,699.9	95.4%	-
	제3□4□5지구	2,738.8	감) 38.9	2,699.9	95.4%	-

※ 향후 측량성과에 따라 변경될 수 있음.

∎ 변경사유 : 시행지구 통합 및 면적 재산정, 기반시설계획(도로, 공원) 편입에 따른 토지이용계획 변경

나. 정비기반시설의 설치(부담) 계획

1) 정비기반시설 부담계획(변경)

주1) 순부담율 = 순부담면적 / (시행구역면적 - 계획기반시설내 기존공공용지 - 대지내 폐지되는 국공유지)

구 분	지구명	시행 면적 (㎡)	대지 면적 (㎡)	정비기반 시설면적 (㎡)	계획기반 시설내 기공공용지 (㎡)	대지내 폐지되는 국공유지 (㎡)	순부담 면적 (㎡)	순부담률 (%)	비 고
기정	서린구역 제3지구	909.8	909.8	-	-	-	-	-	-
기정	서린구역 제4지구	852.0	852.0	-	-	-	-	-	-
기정	서린구역 제5지구	977.0	977.0	-	-	-	-	-	-
변경	서린구역 제3□4□5지구	2,830.1	2,699.9	202.7 (증 202.7)	-	-	202.7 (증 202.7)	7.0	-

2) 정비기반시설 설치(확보) 계획

▶ 정비기반시설 부담량 : 202.2㎡(7.0%, 기존 서린구역 평균부담률 10.87%)

※ 서린구역의 잔여 정비기반시설이 없는 상황을 고려하여 「2030 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본        계획」에 따라 서린구역 제3지구는 완료지구 부담률을 적용하여 4.4%, 미시행지구인 4,5지구는 서린        구역내 잔여 정비기반시설을 모두 포함하여 부담률 8.1%를 적용하여 3,4,5지구 통합 부담률을 7.0%로 조정

① 정비기반시설(토지)부담면적(관리처분 후 무상귀속)

- 기결정 도시계획시설 도로 확폭 + 도시계획시설 공원(서린공원) 일부부담

= 14.5㎡(도로) + 115.7㎡(공원)

② 현금 부담면적(약 65억원)

= 72.0㎡

1) 정비기반시설 부담면적(관리청으로 무상귀속)

다. 건축물에 관한 계획(변경)

※ 개방형녹지(선큰 포함)의 개략적 범위 및 위치를 정한 것으로 추후 정비계획의 경미한 변경 범위 내에서 시 주관부서와 협의 하에 녹지의 형상(선큰 포함)은 조정 가능

구분

지구구분

가구 또는 획지 구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적율

(%)

높이

(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

기정

서린구역 제3지구

909.8

-

909.8

서린동 111-1

업무

43.4

426.3

지상10층

-

기정

서린구역 제4지구

852.0

-

852.0

서린동 113일원

-

-

-

-

-

기정

서린구역 제5지구

977.0

-

977.0

서린동 129일원

-

-

-

-

-

변경

서린구역

제3□4□5지구

2,699.9

-

2,699.9

서린동 111-1일원

업무

50이하

1,098.0

이하

123.0

이하

-

주택의 규모 및

규모별 건설비율

해 당 없 음

건축물 용적률

완화에 관한 계획

∙ 용적률계획 : ① + ② + ③ = 1,098.08%(용적률 1,098.0%이하 적용)

① 기준용적률 : 600%

② 허용용적률 : 200% 적용

목 표	인센티브 대상	요건	산정방식	완화량
녹지생태 공간	소규모대지 개방형녹지 설치	소규모대지 개방형녹지 30% 초과 설치시	정량부여 (최대 50%)	50%
친환경개발	녹색건축물 인증	3개 항목 모두 법령에 따른 기준 초과시	정량부여 (최대 30%)	30%
	에너지 효율등급
	신재생에너지 이용시설
	전기차 충전소 설치	서울시 친환경자동차 조례에 따른 충전기 법적의무사항 1/2이상 초과 설치시	정량부여 (최대 20%)	20%
	재활용 건축자재	재활용 건축자재 사용시	정량부여 (최대 20%)	20%
문화인프라	미술관 등	미술관진흥법 등록대상	정률부여 (계수 0.3)	10%
생활SOC	도서관, 보육시설 등	도서관 설치시	정률부여 (계수 0.3)	50%
안전/방재	방재관련시설	정비유도지침에 따라 방재와 관련된 시설 설치시	정량부여 (최대 20%)	20%

③ 상한용적률 : 298.08%(298.0% 적용)

구분	인센티브 산식	적용내용	완화량
공공시설 (도로 및 공원) 기부채납	허용용적률 × (1 + 1.3 × a) (a = 부담면적 ÷ 대지면적)	800% × (1 + 1.3 × 0.04822) (a = 130.2 ÷ 2,699.9)	50.15%
현급 기부채납 (약 65억원)	허용용적률 × (1 + 1.0 × a) (a = 부담면적 ÷ 대지면적)	800% × (1 + 1.0 × 0.026655) (a = 72.0 ÷ 2,699.9)	21.32%
공개공지 초과조성	허용용적률 × (의무면적 초과하는 공개공지 ÷ 대지면적)	800% × [(1,034.78 - 269.99) ÷ 2,699.9)	226.61%

건축물 높이완화에

관한 계획

∙ 최고높이계획 : ① + ② = 123.53m(최고높이 123.0m이하 적용)

∙ ① 개방형 녹지율에 따른 높이 완화

= [적정건폐율(50%) × (기준높이(90m) + 20m)] ÷ (80% - 개방형녹지율(30.35%)) = 110.78m

∙ ② 공개공지 초과 제공에 따른 높이완화 인센티브

= 기준높이(90m) × (의무면적 초과하는 공개공지(1,034.78-269.99㎡) ÷ 2) ÷ 대지면적 = 12.75m

건축물 건축선에

관한 계획

∙ 건축한계선 : 종로변 3m, 청계천로변 3m

기타사항에 관한 계획

전면공지

∙ 건축한계선으로 확보되는 대지 내 전면공지는 개방형 녹지와 연계하여 조성

공개공지

∙ 청계천 보행 연계성 증진 및 휴게공간 마련을 위해 대상지 남․서측 공개공지 지정

개방형녹지

∙ 지구 남측 : 청계천 및 공개공지와 연계한 녹지 지정

Ⅵ		관련절차 이행

▢ 시구합동보고회

○ 일    시 : 2024. 2. 29.(목)

○ 장    소 : 서울시 서소문2청사 10층 공용회의실1

○ 회의의견 및 조치계획 : 붙임참조

▢ 주민공람

○ 공람기간 : 2024. 4. 9. ~ 5. 10.(31일간)

○ 공보게재 : 구보(서울특별시 종로구 공고 제2024-455호)

▢ 주민설명회

○ 일    시 : 2024. 4. 22.(월)

○ 장    소 : 종로구청 3층 기획상황실

○ 공람의견 : 4건

○ 공람의견 심사위원회 개최결과 : 미채택 4건

- 공람심사위원회 : 2024. 6. 7.(금) / 서면심사

▢ 관련기관(부서) 협의

○ 협의기간 : 2024. 4. 24. ~ 5. 8.

○ 협의부서 : 36개 부서(종로구 7, 서울시 22, 유관기관 7)

○ 협의의견 및 조치계획 : 붙임참조

▢ 구의회 의견청취

○ 의견청취일 : 2024. 5. 23.(목)

○ 의견청취 결과 : 원안가결

붙임  1. 정비계획 변경결정(안)(별도송부) 1부.

2. 시구합동보고회 조치계획서 1부.

3. 관련부서 협의 및 조치계획서 1부.

4. 주민설명회 개최 알림 공문 및 주민공람공고문 각 1부.

5. 공람의견심사 결과보고 1부.

6. 구의회의견청취 결과 공문 1부.  끝.