문서번호	건축기획과-11226
결재일자	2024. 5. 21.
공개여부	부분공개(5,6)
방침번호

						시 민
주무관	건축관리팀장		건축기획과장		주택공급기획관		주택정책실장
진수희	최용대		임우진		김장수		05/21
							한병용
협 조
	주무관					전유리

******************

관 리 계 획

2024. 5.

주택정책실

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	■	□
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	■	□

****************** 관리계획
2024. 5.17.	건축기획과장 :임우진☎2133-7090 건축관리팀장:최용대☎7107 담당:진수희,전유리☎7112

국토교통부 *********************************************를 위한 관리계획을 수립․추진하고자 함

[********************간담회 개최 알림](국토교통부 건축정책과-3790,’24. 3.13.)

Ⅰ		개요

□ 생활숙박시설 개요 및 문제점

ㅇ (정의) 생활숙박시설은 숙박시설 중「공중위생관리법」에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서 일반숙박업과 달리 취사시설을 설치할 수 있음

ㅇ (문제점) 생활숙박시설은 숙박시설에 해당하나 취사시설을 갖추고 있어 숙박업 신고 없이 주거용으로 사용하는 사례 발생

- 주택으로 미분류되어 분양가상한제, 대출․전매제한 회피 가능

- 학교용지부담금 면제, 주차기준이 주택대비 1/2 수준으로 인근 민원 유발

- ’20년 국정감사에서 해당 문제점이 지적되어 국토부에서 대응 방안을 마련하였으나(오피스텔 건축기준 한시적 완화 추진 등) 실효성 부족

□ (서울시)생활숙박시설 현황(’24. 3월 기준)

ㅇ 관내 (사용승인) 생숙은 총 72동 6,125호, 건축 중 총 22동 2,871호

- (숙박업 신고) 54동 4,668호(전체 사용승인된 생숙 중 76.2%)

구 분		계	사용승인 건축물		건축허가 건축물		비고
			동	호수	동	호수
총 호수		8,996	72	6,125	22	2,871
	숙박업 신고(호)	5,079	54	4,668	-	-	신고율 76.2%

ㅇ 용도 변경, 허가사항 변경(건축 중) 현황

- (용도변경)  9동 584호 완료*

* 당초 오피스텔 용도에서 생숙 변경 후 다시 오피스텔로 변경(3동, 181호)

사용승인 후 오피스텔로 용도변경(3동, 320호), 근생‧다중주택으로 변경(3동, 83호)

- (허가사항변경) 허가 후(건축 중인) 22동2,871호 중 용도변경 없음

	<서울시 허가 생활숙박시설>
ㅇ 위 치 : 여의도동 23-4번지 (앙사나 여의도 서울) ㅇ 건 축 주 : 마스터제51호여의도피에프브이 주식회사 ㅇ 건축개요 - 대지면적 : 3,707.00㎡ - 규 모 : 층수(지하6/지상58),건폐율 59.47%, 용적률 1005.50% - 연 면 적 : 56,361.93㎡(지상:37,707.41㎡ / 지하:18,654.52㎡) - 용 도 : 생활형 숙박시설(348실), 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 분양신고일 : ’22. 3. 4.(’21. 4.26.허가, ’26. 3. 사용승인 예정) **********************************************

Ⅱ		생활숙박시설 관리계획

□ 추진 경과

ㅇ '20. 9.29. (서울시→자치구) 생활숙박시설 주택으로 사용 시 불법 용도변경 처리하고 분양 광고에 주택용도 불가 명시할 것

ㅇ '21. 1. 7. (서울시→자치구) 생활숙박시설 분양관련 협조요청

- 생활숙박시설 분양신고 검토 시 분양 광고등 안내문구 명시

ㅇ '21. 2.22. (서울시) 보도자료(생숙 분양 시 홍보문구 명시 요청)

- 생활숙박시설은 건축법·공중위생관리법상 주택용도로 사용할 수 없음

- 숙박업 영업신고는 30객실 이상으로 운영위탁사를 선정하도록 되어있음

ㅇ '21. 4. 5. (서울시→자치구) ‘생활숙박시설 불법전용 방지방안’(국토부)에 따른 협조 요청

- 건축심의 시 숙박시설 적합 여부 확인 철저

- 허가·분양신고·사용승인 시 주택으로 불법 사용 불가 알림

ㅇ '21.10.14.「오피스텔 건축기준」개정

- 생활숙박시설을 오피스텔로 용도 변경 시 발코니 설치, 오피스텔 전용 출입구, 바닥난방 등 건축기준 한시적 완화('23. 10.14.한)

ㅇ '21.10.19./'23.5.30.(건축기획과) 오피스텔 용도변경을 위한 협조요청

- 주차장설치기준 및 지구단위계획 변경 등 검토 요청(주차계획과, 도시계획과 등)

ㅇ '21.11. 2.「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」개정

- 분양 광고에 숙박업 신고 의무가 있다는 내용(위반시 제재처분), 용도변경을 한 경우에만 주거용으로 사용할 수 있다는 내용(위반 시 제재처분)을 반드시 포함

ㅇ '21.11. 2.「생활숙박시설 건축기준」제정

- 프런트데스크, 로비, 린넨실, 식음료 시설 등 설치

ㅇ '23. 3.21. (서울시→자치구) 생활숙박시설 관계자 안내문 발송

- 용도변경 특례기간 내 용도변경 또는 숙박업 신고토록 안내

ㅇ '23. 4. 6. (서울시→자치구) 생활숙박시설 불법전용방지방안 안내

- 생활숙박시설 심의, 허가, 분양, 사용승인 단계별 안내 철저

ㅇ '23. 9.25. 생활숙박시설 숙박업신고 계도기간 부여(국토부)

- 2024년 말까지 생활숙박시설 숙박업신고 계도기간 부여, 이행강제금 처분 유예

□ 생활숙박시설 관리방향

ㅇ 연도별 관리 방향

2024년						2025년
숙박업 신고 독려 및 용도변경 유도 ⇨ 사전컨설팅 운영						미신고 생활숙박시설 단속 및 처분 ⇨ 점검 및 조치
2분기		3분기		4분기		상반기		하반기
기초조사		숙박업 신고 독려		2025년 단속 준비		점검계획 수립 및 점검실시		단계별 행정조치

※ 숙박업신고 계도기간 부여(국토교통부) 방침에 따라 2025년 이후 점검 예정

ㅇ 서울시-자치구 생활숙박시설 협의체 구성·운영

- 반장 : 건축기획과장

- 반원 : 건축관리팀장 및 자치구 건축과장

- 역할 : 숙박업 신고율 및 용도변경 제고 방안 논의, 제도개선 발굴 등

- 운영 : 분기별 1회 (2024. 5.23. 제1차 협의회 개최 예정)

□ 숙박업 신고 및 용도변경 사전컨설팅 운영

ㅇ 목적 : 다수인 동의 절차 전 숙박업 등록 또는 용도변경 방향 제시

ㅇ 내용 : 숙박업 신고 및 용도변경 가능 여부 사전 검토

ㅇ 방법

용도변경(건축과), 숙박업신고(보건위생과) 가능여부 문의	⇨	관련도서 및 현장확인, 면담실시 (필요 시 관내 건축사회 협조)	⇨	용도변경·숙박업신고 가능여부 안내 및 독려
신청자(소유자,관리자) → 소관부서		소관부서		소관부서 →신청자

□ 건축 단계별 생활숙박시설 불법 전용 방지 방안

ㅇ 심의단계

- 숙박업 지원시설(프런트데스크, 로비, 린넨실 등) 설치, 객실구성 및 운영계획 제출 등을 검토하여 숙박시설 적합 여부 확인 철저

- ｢생활숙박시설 건축기준｣준수

- 주거·교육환경 등 주변환경을 고려하여 건축위원회 심의를 거쳐 건축허가 제한 가능(｢건축법｣제11조제4항)

ㅇ 허가단계

- 허가 시 ‘주택 사용 불가’안내,

- ｢생활숙박시설 건축기준｣에 따른 시설 도면 철저

ㅇ 분양단계

-｢건축물의 분양에 관한 법률 시행령｣ 준수 및 확인 철저

- 분양 광고문 상 숙박업신고의무 명시 등

- 분양계약서 상 생활숙박시설 관련 확인서 징구 안내 철저

ㅇ 사용승인단계

- ｢건축법 시행규칙｣ 제16조1항8호에 따른 생활숙박시설 관련 확인서 제출 확인

- 주택으로 불법 전용 시 이행강제금 부과 대상임을 안내

- 생활숙박시설 소관부서(보건위생과) 통보

ㅇ 유지관리 단계

- 사용승인 1개월 후 숙박업신고 여부 등 확인 후 진행 사항 등 관리

- 교차점검 및 중‧대형건축물 점검 시 숙박업신고 및 주거용 사용여부 확인 철저

□ (숙박업 신고율 제고를 위한) 2024년 분기별 관리계획

ㅇ(2분기) 서울시내 생활숙박시설 현황 및 숙박업 신고여부 재조사

- (자치구 건축과) 생활숙박시설 현황 등 기초조사

- (자치구 보건위생과) 숙박업 신고 현황 파악

- (자치구 동주민센터) 생활숙박시설 전입신고 여부 조회 등 협조

- 생숙 현황, 숙박업 신고율 등 지속 관리

ㅇ(3분기) 숙박업 신고 독려 및 용도변경 안내 (신고율 85% 목표)

- (자치구 건축과) 숙박업 미신고 생숙 안내문 발송 및 용도변경 가능여부 검토

- (자치구 보건위생과) 숙박업 신고 현황 지속 관리

ㅇ(4분기) 숙박업 신고 촉구 및 행정조치 안내(신고율 95% 목표)

- 점검·단속 관련 대외 홍보 개시

- 시설 내 숙박업 신고 안내문 부착

- 숙박업 미신고 및 전입신고 여부에 따라 주거용도로 사용의심 시 안내 철저

(유예 기간 종료 후 고발․이행강제금 부과 등 행정조치 대상이 될 수 있음)

※ (참고) 위반 행위별 처벌 기준

구 분	관련 법	처벌 기준		비고
무단용도변경	｢건축법｣ 제19조 제79조,제80조 제108조	이행강제금 부과	과세시가표준액의 10%
		고발 조치	3년이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금
숙박업신고 미이행	｢공중위생관리법｣ 제3조, 제20조	2년이하의 징역 또는 2천만원 이하 벌금

Ⅲ		자치구별 관리계획

□ 숙박업 신고율에 따른 관리 방안

ㅇ 자치구별 생활숙박시설 현황

연번	자치구	생숙 현황		숙박업 신고	신고율	비고
		동	호수
1	****	**	***	***	***	****
2	**	**	*****	*****	*****	****
3	****	*	**	**	****
4	***	*	**	**	****
5	****	*	**	**	****
6	***	*	**	**	****
7	***	*	***	***	*****	****
8	***	*	**	**	****
9	****	*	***	***	*****	*****
10	***	*	**	**	****
11	***	*	***	***	*****	****
12	***	*	****6	*****	*****	****
13	***	*	***	***	*****	****
14	***	*	***	***	****
계		**	*****	*****	******

(세부현황 붙임 참조)

ㅇ 중점 관리 자치구

- (기준) 숙박업 신고율 85% 미만 자치구*****************

- 자치구별 자체 관리계획 수립 및 시행

- 건축과 및 숙박업 관리부서 합동 실무반 편성 및 역할 분담

- 숙박업신고 및 용도변경 사전컨설팅 운영

- 개별 건축물 관리카드 작성, 미신고 사유, 민원현황 등 분석 관리

ㅇ 일반 관리 자치구

- (기준) 숙박업 신고율 100% 미만 자치구*************

- 분기별 관리계획에 따라 숙박업 신고율 지속 관리

- 숙박업신고 및 용도변경 사전컨설팅 운영

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Ⅲ		행정사항

□ 협조 사항

ㅇ 區 건축과

- (중점관리 자치구) 생활숙박시설 관리계획 수립 및 제출(’24. 6.30.한)

※ 사전 컨설팅 운영 방안 포함

- 숙박업신고 관련 제도개선, 건의사항 발굴 제출

- 숙박업 신고현황 수합 및 제출

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ㅇ 區 보건위생과

- 숙박업 신고현황 지속 관리

붙임 1. 관련 법령 1부

2. 생활숙박시설 용도변경 기준 1부

3. 서울시 생활숙박시설 현황 1부.  끝.