문서번호	민생사법경찰단-6167
결재일자	2024. 3. 29.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

			시 민
수사관		부동산수사팀장	경제수사대장
손주연		고수봉	03/29
			강희은
협조

2024년 깡통전세 불법 중개행위 수사 계획

2024. 3.

민생사법경찰단

2024년 깡통전세 불법 중개행위 수사 계획

2024년 부동산 가격 하락으로 ‘깡통전세’ 및 ‘역전세’ 가 증가됨에 따라 전세보증금 미반환 등 관련 범죄도 늘어날 것으로 예상되어, 시민피해 방지를 위해 깡통전세 불법 중개행위 중점 단속하고자 함

Ⅰ		수 사 배 경

□ 주택시장 하락세에 따라 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 깡통전세와 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 급증

□ 공인중개사가 깡통전세 중개대상물을 알선하여 부동산거래에 미숙한 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등의 피해 확산

□ 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 공인중개사 및 중개보조원의 깡통전세 중개행위 단속 필요

○ 특히, 일정 보수없이 성과급으로 보수를 받는 중개보조원의 허위매물, 중개보수 초과 금품 수수, 공인중개사 사칭 등 부정행위 단속 필요

※ 자치구별 전세가율 현황                   (‘23.12. 서울시 전월세 정보몽땅)

<2023년 아파트 전세가율(%)> (서울시 평균 55.8%)	<2023년 연립다세대 전세가율(%)> (서울시 평균 70.9%)

Ⅱ		그간의 수사실적

○ 깡통전세 관련 수사현황

(’24.3.15. 현재)

구 분	수 사				내사
	입 건	수사중	지휘	송치
2023. 1.~12.	9건(23명)	-	-	9건(23명)	-
2022. 9.~12.	3건(6명)	-	-	3건(6명)	-

*전세사기에 대해서는 수사권이 없어 수사실적 없음.

Ⅲ		수 사 방 향

□ 전세가율 및 전세사기 피해 현황이 높은 연립다세대 밀집지역 불법중개행위 집중 점검

○ 깡통전세 발생 가능성이 높은 전세가율이 높은 지역

- 연립다세대 전세가율: 강서 77.5%, 구로 74.7%, 관악 74.3%, 금천 71.9%, 동작 65.4%

○ 전세사기 피해 현황이 높은 지역

- 전세사기 피해 현황: 강서 849건, 관악 668건, 금천 307건, 동작 283건, 구로 255건

□ 거짓언행 등으로 깡통전세를 중개한 공인중개사 중점 수사

○ 임대사업자 보증 중개대상물로 속여 전세계약을 중개하는 행위 또는 선순위 보증금 규모를 속이거나 축소하는 등 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 중점 수사

□ 깡통전세 피해자를 유인하는 불법 광고행위 수사

○ 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 하거나 과장한 표시·광고행위 수사

○ 분양업자 등 무자격자의 전세 또는 동시진행 등 불법 광고행위 수사

○ 무자격자의 중개행위 및 개업공인중개사의 자격증(등록증) 양도 · 양수, 대여 행위 등

Ⅳ		세부 수사계획

□ 수사기간 : 2024. 1. ~ 2024. 12.

□ 수 사 반 : 2개반 운영(총괄: 부동산수사팀장)

○ 수사1반 : 이승준, 이덕영, 문현철, 민진우(강서, 구로)

○ 수사2반 : 손주연, 원상진, 권순철(관악, 금천, 동작)

□ 수사지역 : 강서구, 구로구, 관악구, 금천구, 동작구(5개구) 중점

※ 필요시 양천구, 영등포구 등 전세가율 및 전세사기 피해건수 높은 지역으로 수사지역 확대

□ 수사대상 : 깡통전세 불법 중개행위 중점 및 부동산 거래질서 교란행위 전반

□ 수사방법

○ 신축빌라 분양단지 등 깡통전세 위험지역 정보 활동 및 점검

- 수사관들이 미스터리 쇼퍼로 활동하여 현장 정보 수집

- 개업공인중개사가 아닌 자의 온,오프라인 불법 표시광고 행위 점검

- 깡통전세 세입자를 유인하는 중개보조원, 분양대행업자, 컨설팅업자의 온라인 불법 표시광고 행위 점검

○ 민생침해 범죄신고센터, 응답소 등을 통한 깡통전세 신고 활성화

- 부동산 불법행위 주요사례와 신고방법 담은 리플릿과 전단지 제공 및 홍보로 시민들의 적극적인 제보 유도

○ 깡통전세 관련 사건은 다른 범죄에 우선하여 내사 및 수사

- 피해자의 제보사건은 신속한 현장조사, 적용법조 검토 및 수사 진행

○ 민생침해 범죄신고센터, 전월세보증금 지원센터 및 현장단속 등을 통한 범죄정보 수집 및 현장 수사

- 민생침해 범죄신고센터 제보 건은 즉시 현장조사 실시

- 전세피해지원팀, 전월세보증금지원센터(주택정책과), 전월세 정보몽땅(주택정책지원센터), 전세가격 상담센터(토지관리과) 접수 피해사례 공유

○ 부동산 중개사무소 지도·점검 부서와 합동 단속 실시

- 市 토지관리과, 자치구 부동산정보과 등 유관부서와 합동으로 자료열람, 진술요구 등 합동 단속 실시

Ⅴ		행 정 사 항

○ 민생침해 동향 분석 및 수사사례 공유(수사분석팀 협조)

- ‘깡통전세’, ‘이사비 지원’, ‘동시진행’ 등 키워드 검색 및 범죄단초 분석

- 경찰 및 타시도 특사경의 동종사건 수사활동 동향 공유

○ 수사관 대상 관련법규 등 숙지 및 교육 실시

- 최근 검사 수사지휘 내용, 판례, 증거자료 채증방법 공유 등

- 정보활동 및 현장조사 시 중점 점검대상 및 수사관 역할 분담 등

○ 수사활동 전 관련법규 숙지 및 교육 실시

- 현장 수사 시 부동산 불법 중개행위 발견을 위한 관련 법규

- 기초 수사정보 수집, 증거 자료 채증 방법

- 인터넷 모니터링, 현장 채증 시 수사관 역할 분담 등

○ 자치구 등 유관부서와 정보 공유를 통한 공조체계 유지

- 토지관리과, 주택정책과, 자치구 등과 지도·감독, 수사에 필요한 자료 등 협조

붙임 1. 깡통전세 관련 주요 위반행위 및 벌칙

2. 깡통전세 수사 사례

3. 연립다세대주택 준공허가 건수 및 전세가율, 피해건수.  끝.