문서번호	건축기획과-6965
결재일자	2024. 3. 22.
공개여부	부분공개(5,6)
방침번호

					시 민
주무관	건축계획팀장	건축기획과장	주택공급기획관		주택정책실장
엄주호	길성호	임우진	김장수		03/22
					한병용
협 조
	주무관			이병돈
	주무관			김택환

- 2024년도 제7차 -

서울특별시 건축위원회 개최 보고

2024. 03.

주택정책실

건축기획과

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	□	■
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	□	■
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

- 2024년도 제7차 -

서울특별시 건축위원회 개최 보고

ㅇ 일    시 : 2024. 03. 26.(화) 14:00 ~

ㅇ 장    소 : 서울도시건축센터 열린회의실

ㅇ 안    건 : 총 4건 〔신규 1건, 보고 3건〕

연번	사 업 명	위 치 (대지면적)	용 도	층 수 (하/상)	심의구분	비 고
1	무교다동 제29지구 도시정비형 재개발사업 (도시재창조과)	중구 을지로1가 16 (2,103.6㎡)	업무시설, 근린생활시설, 문화집회시설	1개동 6/23	신 규 (건축+경관)
2	세운재정비촉진지구 3-2,3구역 도시정비형 재개발사업 (도시재창조과)	중구 입정동 175-1번지 일원 (8,240.3㎡)	업무시설, 근린생활시설	2개동 9/36	보 고 (건축+경관)	*전차심의 23년제23차 (12.26.)
3	세운재정비촉진지구 3-8,9,10구역 도시정비형 재개발사업 (도시재창조과)	중구 입정동 227번지 일원 (10,358.0㎡)	업무시설, 근린생활시설	2개동 9/39	보 고 (건축+경관)	*전차심의 23년제23차 (12.26.)
2	세운재정비촉진지구 6-3-3구역 도시정비형 재개발사업 (도시재창조과)	중구 을지로4가 310-2번지 일원 (4,606.9㎡)	업무시설, 근린생활시설	1개동 8/32	보 고 (건축+경관)	*전차심의 24년제1차 (1.9.)

▢ 위원 구성

전문분야	위원수	위 원 명
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**	*	***
계	17

24-07-1	심의내용	신 규 (건축+경관)
	건물(사업)명	무교다동 제29지구 도시정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 중구 을지로1가 16번지(대지면적 2,103.6㎡)

ㅇ 지역지구 : 일반상업지역, 도시환경정비구역

ㅇ 규    모 : 건폐율 49.99%, 용적률 1,048.56%
연면적 30,088.71㎡, 1개동, 지하7층/지상27층

ㅇ 용    도 : 업무시설 및 근린생활시설

▢ 추진경위

ㅇ '23.07.19. : 서울시 도시계획위원회 심의(수정가결)

ㅇ '23.09.05. : 소방성능위주설계평가 심의

ㅇ '23.09.21. : 무교다동 제31지구 정비계획 변경 결정(시고시 제2023-414호)

ㅇ '23.12.04. : 서울시 교통영향평가 심의(수정의결)

ㅇ '24.01.23. : 서울시 건축위원회 심의(조건부(보고))

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '23.09.21. 정비계획(변경)이후, 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, ’24.1.23. 지적사항 반영여부 및 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ 허용용적률(인센티브) 계획에 관한 사항 : 200.0% 완화

- 개방형녹지 초과설치 53.8%, 친환경 개발 50%, 도시경제활성화 유도 용도 59%, 공익시설(저층부개방) 17.4%, 방재 관련시설 20%

ㅇ 공개공지 초과조성에 따른 용적률•높이 인정 여부 : 111.9% / 6.29m

24-07-2	심의내용	보 고 (건축+경관)
	건물(사업)명	세운재촉지구 3-2,3구역 도시정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 중구 입정동 175-1번지 일원(대지면적 10,575.1㎡)

ㅇ 지역지구 : 중심상업지역, 주차장설치제안지역

ㅇ 규    모 : 건폐율 48.33%, 용적률 1,522.27%
연면적 169,745.38㎡, 2개동 지하9층/지상36층

ㅇ 용    도 : 업무시설, 근린생활시설

▢ 추진경위

ㅇ '17.04.26. : 세운 재정비촉진지구 3-2구역 사업시행인가 고시(구고 2017-31호)

ㅇ '21.04.07. : 세운 재정비촉진지구 3-3구역 사업시행인가 고시(구고 2021-40호)

ㅇ '21.07.07. : 세운 재정비촉진지구 3-2구역 관리처분계획인가 고시(구고 2021-87호)

ㅇ '23.10.17. : 서울시 도시재정비위원회 심의(수정 가결)

ㅇ '23.12.07. : 세운 재정비촉진계획 변경 결정 고시(시고 2023-540호)

ㅇ '23.12.26. : 서울시 건축위원회 심의(조건부(보고))

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '23.10.17. 도시재정비위원회 심의, '23.12.7. 재정비촉진계획 변경결정 고시 이후, 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ 허용용적률(인센티브) 계획에 관한 사항 : 400% 제공(447.06% 적용)

- 개방형 녹지 초과설치 181.2%, 지구통합 관리운영 20%, 공동개발 50%,
공익시설 42.96%, 무장애도시 30%, 공공보행통로 30%, 상가세입자대책수립 92.9%

ㅇ 공개공지 초과조성에 따른 용적률 인정 여부 : 54% 제공

ㅇ 관련 규정에 따른 완화 신청사항 적합여부 논의

구 분	완화(배제)신청 사항	완화(배제) 사유	관련 규정
공개공지 등의 확보	∘ 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변 설치 규정 제외	∘ 건축법 제5조(적용의 완화)에 따른 완화 신청	서울시 건축조례 제26조
승강기 설치	∘ 진입층 로비와 연결되는 승용승가기 대수 완화	∘ 건축법 제5조(적용의 완화)에 따른 완화 신청	건축법 제64조

< 2023년 제23차 건축위원회 심의의결내용[조건부(보고)의결]>

□ 건축계획

ㅇ 세운 3-2, 3구역과 세운 3-8, 9, 10구역의 매스 디자인의 컨셉트는 같이 하더라도 단순 반복이 아닌 각 매스의 특성을 반영할 수 있는 차별적인 디자인으로 개선하기 바람

ㅇ 지상층 가로활성화를 고려하여 대로변에 면한 로비 및 상가에는 가급적 녹지가 건축물에 접하는 것은 지양하고, 특히 을지로에 접하는 타워동은 저층부 가로활성화 계획을 구체적으로 검토하기 바람

ㅇ 도로에서 장벽처럼 느껴지지 않도록 주동을 일부 변화시켜 외부디자인 계획하기 바람

ㅇ 안쪽 구석에 면한 주차구획은 실질적인 주차가 어려우므로, 주차의 편의성을 고려하여 벽면에서 이격하여 주차계획하기 바람

ㅇ 쓰레기처리 재활용장의 위치 및 규모의 적정성을 검토하기 바람

□ 건축구조

ㅇ 코아벽체가 횡력을 부담하므로 벽체 단면을 확인하고 골조가 수직하중을 분담할 수 있도록 코아벽체 쪽 기둥 단면을 확보하거나 기둥 배근이 가능하도록 보완하기 바람

ㅇ 지하1층~지하2층 지하철과 연계되는 부분을 고려하여 지하층 내진설계시 지진토압을 구조물이 지지할 수 있도록 구조설계 시 주의하기 바람

ㅇ 지상1, 2층의 오픈된 구간은 기둥이 22m, 24m가 넘는 장주가 되므로 이를 고려한 단면을 계획하기 바람

□ 방 재

ㅇ 지하3층 등의 '소방용 기구 보관함'실은 계단과 이격되어 있고 주차구역과 기둥 등으로 접근이 원활하지 않으므로 계단실 부근에서 원활히 진입할 수 있도록 계획하기 바람

ㅇ 지상1층과 2층 사이 보이드 층간구획을 계획하기 바람

24-07-3	심의내용	보 고 (건축+경관)
	건물(사업)명	세운3-8, 9, 10구역 구역 도시정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 중구 을지로3가동 227번지 일원(대지면적 10,358.0㎡)

ㅇ 지역지구 : 중심상업지역, 주차장설치제안지역

ㅇ 규    모 : 건폐율 49.83%, 용적률 1,550.03%
연면적 231,607.48㎡, 2개동 지하9층/지상39층

ㅇ 용    도 : 업무시설, 근린생활시설

▢ 추진경위

ㅇ '21.04.07. : 세운 재정비촉진지구 3-9구역 사업시행인가 고시(구고 2021-41호)

ㅇ '21.11.24. : 세운 재정비촉진지구 3-8구역 사업시행인가 고시(구고 2021-135호)

ㅇ '21.11.24. : 세운 재정비촉진지구 3-10구역 사업시행인가 고시(구고 2021-136호)

ㅇ '23.10.17. : 서울시 도시재정비위원회 심의(수정 가결)

ㅇ '23.12.07. : 세운 재정비촉진계획 변경 결정 고시(시고 2023-540호)

ㅇ '23.12.26. : 서울시 건축위원회 심의(조건부 (보고))

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '23.10.17. 도시재정비위원회 심의, '23.12.7. 재정비촉진계획 변경결정 고시 이후, 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, 건축물의
건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ 허용용적률(인센티브) 계획에 관한 사항 : 400% 제공(425.41% 적용)

- 개방형 녹지 초과설치 200.0%, 지구통합 관리운영 20%, 공동개발 50%, 공익시설 37.29%, 무장애도시 30%, 상가세입자대책수립 70%, 도시경제활성화 유도 18.12%

ㅇ 공개공지 초과조성에 따른 용적률 인정 여부 : 174.5% 제공

ㅇ 관련 규정에 따른 완화 신청사항 적합여부 논의

구 분	완화(배제)신청 사항	완화(배제) 사유	관련 규정
공개공지 등의 확보	∘ 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변 설치 규정 제외	∘ 건축법 제5조(적용의 완화)에 따른 완화 신청	서울시 건축조례 제26조
승강기 설치	∘ 진입층 로비와 연결되는 승용승가기 대수 완화	∘ 건축법 제5조(적용의 완화)에 따른 완화 신청	건축법 제64조

< 2023년 제23차 건축위원회 심의의결내용[조건부(보고)의결]>

□ 건축계획

ㅇ 세운 3-2, 3구역과 세운 3-8, 9, 10구역의 매스 디자인의 컨셉트는 같이 하더라도 단순 반복이 아닌 각 매스의 특성을 반영할 수 있는 차별적인 디자인으로 개선하기 바람

ㅇ 지상층 가로활성화를 고려하여 대로변에 면한 로비 및 상가에는 가급적 녹지가 건축물에 접하는 것은 지양하고, 특히 을지로에 접하는 타워동은 저층부 가로활성화 계획을 구체적으로 검토하기 바람

ㅇ 도로에서 장벽처럼 느껴지지 않도록 주동을 일부 변화시켜 외부디자인 계획하기 바람

ㅇ 안쪽 구석에 면한 주차구획은 실질적인 주차가 어려우므로, 주차의 편의성을 고려하여 벽면에서 이격하여 주차계획하기 바람

ㅇ 쓰레기처리 재활용장의 위치 및 규모의 적정성을 검토하기 바람

□ 건축구조

ㅇ 코아벽체가 횡력을 부담하므로 벽체 단면을 확인하고 골조가 수직하중을 분담할 수 있도록 코아벽체 쪽 기둥 단면을 확보하거나 기둥 배근이 가능하도록 보완하기 바람

ㅇ 지하1층~지하2층 지하철과 연계되는 부분을 고려하여 지하층 내진설계시 지진토압을 구조물이 지지할 수 있도록 구조설계 시 주의하기 바람

ㅇ 지상1, 2층의 오픈된 구간은 기둥이 22m, 24m가 넘는 장주가 되므로 이를 고려한 단면을 계획하기 바람

□ 방 재

ㅇ 지하3층 등의 '소방용 기구 보관함'실은 계단과 이격되어 있고 주차구역과 기둥 등으로 접근이 원활하지 않으므로 계단실 부근에서 원활히 진입할 수 있도록 계획하기 바람

ㅇ 지상1층과 2층 사이 보이드 층간구획을 계획하기 바람

24-07-4	심의내용	보 고 (건축+경관)
	건물(사업)명	세운재촉구역 6-3-3구역 도시정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 중구 을지로4가 310-2번지 일원(대지면적 4,606.90㎡)

ㅇ 지역지구 : 중심상업지역

ㅇ 규    모 : 건폐율 49.94%, 용적률 1,408.14%
연면적 86,576.09㎡, 1개동, 지하8층/지상32층

ㅇ 용    도 : 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등

ㅇ 주요 변경내용

- 구역면적 179.53㎡ 증가, 대지면적 279.75㎡ 증가

- 용도 변경 (도시형생활주택, 오피스텔, 근생→업무시설, 제1,2종 근생)

- 건축규모 변경(연면적(62,545㎡→86,576.09㎡), 층수(하8/상20→하8/상32)) 등

▢ 추진경위

ㅇ '20.06.17. : 중구 제6차 건축위원회(원안동의)

ㅇ '23.10.17. : 서울시 제9차 도시재정비위원회 심의(수정가결)

ㅇ '23.12.07. : 세운 재정비촉진계획 변경 결정고시(시고 제2023-540호)

ㅇ '24.01.09. : 제1차 건축위원회(조건부(보고))

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '23.10.17. 도시재정비위원회 심의, '23.12.07. 재정비촉진계획 변경 고시 이후 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정, 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ 허용용적률(인센티브) 계획에 관한 사항 : 314.73% 완화

- 개방형녹지 초과설치 121.12%, 지구통합 관리운영 20%, 친환경 개발 30%, 공익시설(저층부개방) 36.83%, 상가세입자대책수립 70%, 도시활성화 유도 용도 36.78%

ㅇ 공개공지 초과조성에 따른 용적률•높이 인정 여부 : 182.95% / 9m

ㅇ 관련 규정에 따른 완화 신청사항 적합여부 논의

구 분	완화(배제)신청 사항	완화(배제) 사유	관련 규정
공개공지 등의 확보	∘ 대지에 접한 도로 중 가장 넓은 도로변 설치 규정 제외	∘ 건축법 제5조(적용의 완화)에 따른 완화 신청	서울시 건축조례 제26조

< 2024년 제1차 건축위원회 심의의결내용[조건부(보고)의결]>

□ 건축계획

ㅇ 전체 유리면의 디자인 및 색상, BIPV계획 등 유리파사드의 구체적인 계획을 수립하기 바람

ㅇ 저층부 전면 및 배면부 공간에 부합하는 입면과 조경계획을 수립하기 바람

ㅇ 지하 1층 DA공간까지 선큰계획을 확대하기 바람

ㅇ 공개공지는 조성계획도를 포함하여 구체적으로 수립하기 바람

ㅇ 지상 1층 방재실 및 MDF실을 지하로 이동하고 현재 공간은 지하 1층에 채광 및 환기가 되도록 오픈하기 바람

ㅇ 지하 1층으로 접근 가능한 에스컬레이터나 내부계단을 설치하기 바람

ㅇ 승용승강기 설치대수 적용 완화의 설치기준은 국토부 질의회신 등을 통해 명확히 확인 후 적용하기 바람

□ 교 통

ㅇ 비상차량 동선 및 조업공간 조성 계획은 노면 상태나 조경 및 보행자 등의 여건을 고려하여 실제 사용 가능한 계획으로 수정하기 바람

□ 건축구조

ㅇ 기존 시공된 지하층의 설계변경으로 층수와 구조형식이 변경되어 횡하중에 취약할 수 있으므로 상부층 구조가 기초에 부담을 증가시키지 않으면서 횡강성을 확보하고 수평방향 진동을 줄여 사용성을 확보할 수 있도록 검토하기 바람

ㅇ 풍동실험이 필요한 건물의 형상 및 규모이므로, 설계 기본풍속은 현재의 기준에 따라 28m/s를 적용하기 바람

□ 환 경

ㅇ 개방형 녹지는 소방차 등 응급 비상차량 접근에 문제가 없도록 하고(차량 회전반경 등) 서울시 개방형 녹지 가이드라인에 따라서 최종 디자인을 반영하기 바람

□ 방 재

ㅇ 동측 주출입구가 설치된 면으로 소방차가 접근할 수 있도록 도로의 접근과 폭, 회전반경, 하중 등을 검토하고 1개소는 소방차 부서공간을 확보하기 바람

< 사전검토의견> : 도서 내 조치계획을 인허가권자가 확인하기 바람

□ 건축계획

ㅇ 재정비 촉진계획 심의 시 의견인 고밀도 개발에 따른 교통여건을 완화할 수 있는 방안의 검토 의견에 대한 구체적인 계획을 수립하기 바람

ㅇ 공개공지가 건물 앞 보행자 동선 2개 설치 등으로 분리되어 공개공지로서의 활용 기능이 저하되므로 인센티브 완화를 받는 공개공지의 구체적인 디자인 조성계획을 수립하기 바람

ㅇ 기존 지하층 골조를 계속 사용하므로 12층 높아진 변경계획으로 인한 구조적인 문제가 없는지 검토하기 바람

ㅇ 저층부 개방공간은 보행자들이 사용할 수 있는 개방공간으로 구성하여 디자인을 검토하기 바람

ㅇ 지상층 근린생활시설에 면한 띠녹지는 보행 접근을 위한 포장으로 변경하고, 횡단보도를 통한 접근 및 실내 통로공간 등을 고려하여 조경계획을 검토하기 바람

ㅇ 지상1층의 배수펌프용 발전기실이 위치한 지점에서 지하주차장 램프 진입 동선이 간섭되므로 면밀한 단면검토를 하기 바람

ㅇ PH 1층에 설치된 옥상조경공간은 라운지 등의 실내 휴게공간을 추가로 계획하기 바람

ㅇ 친환경주차 중 전기차 주차구역은 기둥간격 단위로 3면 방화구획하여 화재시 주변 차량에 위해요소를 경감하고, 전기차 충전시설은 급속, 완속 구분하여 제시하기 바람

ㅇ 입면의 BIPV 상세 설치계획을 제시하고 입면계획과 어울리도록 설치하기 바람

ㅇ 옥상조경과 태양광패널의 공존을 위한 계획을 검토하기 바람

ㅇ 지상2층(X1, Y4) 화장실 하부에 거더가 배치되므로 배관 등 설비공간 확보를 고려하여 대변기 위치를 변경하기 바람

ㅇ 용역원실은 채광통풍이 가능한 지상층에 남/녀 구분하여 계획하기 바람

□ 건축구조

ㅇ 개방형녹지 하부의 지붕층에 대한 시공 중 안전성 및 토심 3m에 따른 인공지반 무게를 고려한 안전성 확보 방안을 설계도서에 명기하기 바람

ㅇ 지하층 시공시 흙막이벽이 충분한 지지력을 가질 수 있도록 유의하기 바람

ㅇ 고유치해석 결과(각 모드별 주기, 모드형상 및 질량참여율 등)를 제시하기 바람

ㅇ 지상 2층의 전이보는 연성을 충분히 발휘할 수 있도록 연성상세에 유의하고 주철근은 내진용 철근 적용을 검토하기 바람

□ 방 재

ㅇ 각 층별 방화구획도를 작성하여 제시하기 바람

□ 조 경

ㅇ 보행자동선은 횡단보도와 연계되도록 이용성을 제고하기 바람

ㅇ 옥상조경 적용면적을 재검토하기 바람

□ 도시계획

ㅇ 대상지 구역계 북측(국도호텔 서측)의 활용 방안 및 계획을 구체적으로 제시하기 바람

ㅇ 동측 교육시설인 덕수중학교의 외부효과 완화 및 관리방안에 대해 검토하기 바람