문서번호	주택정책지원센터-7432
결재일자	2023. 8. 3.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

						시 민
주무관		주택정책연구팀장		주택정책지원센터장
윤난		강대만		08/03
				정종대
협 조

신주택정책개발 연구수행

- 주거안전기준 관련 검토 -

2023. 8.

주 택 정 책 실

(주택정책지원센터)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	□	■
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	■	□
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	주거
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	■	□
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

목    차

1.	추진 개요	1
2.	제도현황 및 운영실태	2
3.	해외사례	4
4.	국내연구사례	6
5.	종합검토	8
6.	향후 추진계획	9
7.	행정사항	10
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Ⅰ		추진 개요

□ 추진근거

ㅇ 「주거기본법」제17조(최저주거기준의 설정)

ㅇ 서울시 주거안전 취약계층 지원에 관한 조례

ㅇ 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책(시장방침 제218호, ’22.12.8.)

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Ⅱ		제도 현황 및 운영실태

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Ⅲ		해외사례

① 미국 뉴욕시 사례

□ 임대인의 안전 주거환경 제공 의무

ㅇ 임대인은 안전한 주거환경을 제공해야 하며 위반 시 등급에 따라 시정 기간이 부여되며 시정하지 않으면 범칙금 부여

주요 의무 사항	주요 내용
난방 및 온수	임대인은 365일 온수 제공 의무 10월 1일부터 5월 31일까지 적정 실내온도 유지 제공 의무
일산화탄소 및 연기 감지기	일산화탄소 및 연기 감지기 설치 의무
납 페인트 제거	1960년 이전 주거건물 납페인트 유무 검사 필요 납페인트 검출 시 제거 필요
곰팡이 관리	침수 등으로 인한 곰팡이 발생 시 제거 필요
해충 관리	바퀴벌레, 쥐, 빈대 발생 시 제거 필요
기타 안전 관리	창문 안전바 설치, 안전문 설치, 가스 관리, 엘리베이터 관리 등
지하주택 관련 사항	지하주택은 최저주거기준에 충족하지 못할 시 사용 불가 Cellar 주택은 절대로 임대할 수 없음

※ 지하주택 유형: Cellar(바닥에서 천장의 50% 이상이 지표면 아래)

Basement(바닥에서 천장의 50% 이상이 지표면 위)

ㅇ 임대인·임차인의 권리 및 의무에 관한 주택정보안내서 제공

□ 지하주택 거주자 보호법(Basement Resident Protection Law) 제안

ㅇ 2022년 8월 뉴욕감사관 Brad Lander가 법령을 제안하였음

지하주택 거주자 보호법 주요 내용

지하주택 위원회(Basement Board) 설치

위원회는 프로그램 및 재정지원 관리, 점검 체계 마련, 임차인 보호 방안 마련

2. 지하주택 임대인은 소유한 지하주택 등록 의무화

3. 새로운 지하주택 프로그램에 대한 홍보 (모든 언어로 제공)

4. 임대인의 기본적 안전조치 설치 의무화 및 설치 자금 제공

5. 지하주택 임차인에 기본적인 주거권 보장 및 임대인의 임대료 징수권 보장 등

6. 임차인 괴롭힘, 퇴거 및 필수 서비스 거부로부터 보호 및 조기 홍수 경보 시스템 구현

7. 지속적인 안전 검사(모니터링) 및 합법화 노력 지원

8. 화재, 홍수 위험 등으로 거주가 부적합할 경우는 뉴욕시나 주에서 저렴주택 지원

② 영국 사례

□ 다인거주 주택(Houses in Multiple Occupation:HMO) 등록제

ㅇ 영국 다인거주 주택은 임대인이 반드시 주택임대등록을 해야 하며 주택임대업을 영위하기 위해서는 안전기준 준수 필요함

- 임대주택 등록에 필요한 절차와 방법, 대상주택, 수수료 등은 지자체별로 상이함

- 등록하지 않고 임대업을 운영하다 적발되는 경우 벌금이 부과되며, 블랙리스트에 등재 등 강화된 규정이 적용됨

※ 다인거주 주택(HMO): 다수가 점유하는 주택, 비혈연가구가 부엌, 거실 등 공용공간 공유하며 거주하는 주택, 셰어하우스의 개념으로 1인 단독거주가구 많음

□ 주택건강 및 안전 평가시스템(Housing Health and Safety Rating System)

ㅇ 영국 지방정부에서 주거환경을 평가하는 기준으로 위험 요소 평가방식의 접근법을 활용하며 건강과 안전 위험에 초점을 맞춤

- 위해요소 판단 기준 항목은 29가지로 4개의 범주로 나누어 평가하며 심각성에 따라 등급을 결정함

구분	위해 요소
생리적 요건(10개)	습기 및 곰팡이, 추위, 더위, 석면, 일산화탄소, 살생물제, 납 방사능, 휘발성 유기화합물, 연소하지 않는 연료가스
심리적 요건(4개)	공간 및 과밀, 보안(침입), 채광, 소음
감염으로부터 보호(4개)	주택 내 위생, 해충, 폐기물, 음식 안전, 개인위생과 배수, 상수도
사고로부터 보호(11개)	낙상(욕실, 계단, 바닥표면 등) 전기, 화재, 고온 표면 충돌 및 끼임, 폭발, 인체공학(편의시설의 위치와 사용) 구조적 붕괴 및 낙하물

ㅇ 임대인은 평가 등급에 따라 위해요소 수선의무가 있으며 조치하지 않을 때 제재(벌금, 임대료 상환 등)

- 지방정부의 환경·보건 관련 부서가 주택을 조사하며 제재 및 조치는 지방정부마다 상황에 맞게 결정함

ㅇ 임대인·임차인의 권리 및 의무에 관한 주택정보안내서 제공

Ⅳ		국내연구 사례

□ 서울시 관악구 반지하·옥탑방·고시원 연구사례

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ㅇ 서울시 관악구 반지하, 옥탑방, 고시원 총 100가구 방문조사 수행

- ‘22년 10~11월 반지하 40가구, 옥탑방 30가구, 고시원 30가구 방문

ㅇ 국내·외 최저주거기준 및 건축법 등을 검토하여 측정항목 선정

구분		내용	측정항목
구조안전성		주택상태(하자)	균열 및 파손
			누수 및 곰팡이
		건물노후도	건물구조 형태별 준공연도
		위반건축물	불법 건축행위
채광 및 환기	채광	창의 크기	창의 면적 비율
		창의 형태 및 향	창의 형태 및 창의 향
		실내 조도	자연채광조도
	환기	창문 크기	창문 면적 비율
		창의 형태	계패 가능한 형태
		환기장치	기계식 환기장치 설치
화재안전성		화재예방설비	스프링클러, 화재경보기 설치
		피난구조	복도너비
			영구적인 구조형태

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Ⅴ		종합 검토

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Ⅵ		향후 추진계획

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Ⅶ		행정 사항

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붙임1	국내·외 주거기준 현황표

□ 국내·외 주거기준 비교 결과

유다은, 이지원 & 장은지. (2022). 최저 및 적정 주거기준에 대한 국제 비교 연구. 대한건축학회논문집, 38(3), 47-58.

- 주거기준에 명시되어있는 항목 유무를 비교하였으며 항목별로 상세기준 및 측정지표 유무는 다름

구분		최저주거기준			적정 주거기준			주택법 (건물의 환경기준 규정)
		한국	미국	캐나다	영국	프랑스	일본	덴마크	스웨덴	네덜란드	스페인	포르투갈	호주
A.주거밀도	최소면적	●	●	x	●	●	●	●	x	●	x	●	●
	방의 수	●	●	●	●	x	x	x	x	x	x	x	x
	천장높이	x	●	x	x	●	x	●	●	●	●	●	●
B.필수설비	부엌/화장실/침실	●	●	x	●	●	●	●	x	●	●	●	●
	상하수도	●	●	●	●	●	x	●	●	●	●	●	●
C.주거환경	채광	●	●	x	●	x	●	●	●	●	●	●	●
	전기	●	●	●	●	●	x	●	x	●	●	x	●
	환기	●	●	x	●	●	●	●	●	●	●	●	●
	공기질	●	x	x	●	x	●	●	●	●	●	x	●
	실내온도	x	●	x	●	x	●	●	●	x	●	x	x
	단열	●	●	x	●	●	●	●	●	●	●	x	●
	방음	●	x	x	●	x	●	x	●	●	●	x	●
	곰팡이/습기	x	●	●	●	x	x	●	●	x	●	x	x
	해충	x	●	x	●	●	x	x	x	●	x	x	x
D.주거안전	자연재해	●	x	x	x	x	●	x	x	x	x	x	x
	홍수	●	●	x	x	●	●	●	●	x	x	x	●
	구조	●	●	●	●	●	●	●	●	●	x	●	●
	화재위험	●	●	x	●	x	●	●	●	●	x	●	●
	안전	x	●	x	●	x	●	x	x	x	x	x	x
	피난	●	●	x	●	x	●	●	●	●	x	●	●

붙임2	*********

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붙임3	****************************

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붙임4	미국 뉴욕시 주택정보안내서(The ABCs of Housing)

□ 주택정보안내서 개요

ㅇ (목적) 임대인과 임차인의 권리보장 및 정보 제공

- 뉴욕시 주택 보존 개발부에서 임대인과 임차인의 권리 및 의무에 관한 규정 및 법률 정보를 제시하기 위해 만든 주택정보안내서

ㅇ (관련법령) 2014년 뉴욕 지방법 제45조(26-1103항)

- 임대인과 임차인에게 주택정보안내서 제공 의무

- 공동주택의 경우 관련 안내문이 눈에 잘 띄는 곳에 게시해야 함

- 게시하지 않을 경우, A등급 위반이 발생하며 $250 벌금 부여 가능

<안내서 표지>	<게시용 안내서>

ㅇ (위반사항) 임대인의 의무 위반 시 등급에 따라 시정기간 부여

위반 등급	유형	시정기간
A 등급 : 안내의무 게시 등	비위험	90일
B 등급	위험	30일
C 등급 : 납 페인트, 창문 안전바, 곰팡이, 해충 관리	매우 위험	21일
C 등급 : 난방 및 온수	매우 위험	즉시
C 등급 : 기타	매우 위험	24시간

- 기간 내에 위반 사항을 시정하지 않으면 주택 법원에 의해 위반 등급에 따라 범칙금이 부여됨

- 건물 위반 사항, 불만 등은 주택보존개발부 홈페이지 통해 조회 가능

※ 홈페이지: HPDOLINE:https://hpdonline.nyc.gov/hpdonline/

붙임5	참고문헌

ㅇ 제도현황 및 운영실태

- 임대주택등록 활성화방안(2017)

- 등록임대주택 관리 강화방안(2019)

- 민간임대주택에 관한 특별법

- 서울시 주거안전망 확충 종합대책(2022)

- 서울시민복지기준(2012)

- 최저주거기준(2011)

ㅇ 해외사례

- NYC Department of Housing Preservation & Development(2021), ABCs of Housing

- Bureau of Policy and Research(2022), Bringing Basement Apartments into the Light

- Department of Communities and Local Government(2006), Housing Health & Safety Rating System

- 박미선(2017). 영국의 HMO 주택임대 운영사례와 시사점

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ㅇ 국내사례

- 조우리. "구조·성능·환경 특성을 반영한 최저주거기준 설정에 관한 연구." 국내석사학위논문 서울대학교 대학원, 2023. 서울

- 유다은, 이지원 & 장은지. (2022). 최저 및 적정 주거기준에 대한 국제 비교 연구. 대한건축학회논문집, 38(3), 47-58.

- 김준형. (2015). 주거복지정책수단으로서 최저주거기준의 활용실태와 대안탐색: 주택종합계획을 중심으로. 국토계획, 50(4), 185-207.

- 정현옥, 김종서 & 장희순. (2016). 미등록 임대주택사업자의 등록전환 유인: 원주시 소재 임대주택을 중심으로. 주거환경, 14(2),

- 윤성진, 정용찬, 김기태, 정남진, 조현준 & 권지웅. (2020). 민간등록임대주택의 현황과 문제점 - 세입자 권리보장을 중심으로 -. 서울도시연구, 21(2), 1-22.      끝.