문서번호	공공개발기획단-4117
결재일자	2019.4.23.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

		시 민
주무관	민관협력사업팀장	공공개발기획단장
이지은	하대근	04/23 이성창

협상대상지 선정 및 감정평가 시행계획

- 舊성동구치소 이적지 및 제2기동대 부지 -

2019. 4.

공공개발기획단

<舊성동구치소 이적지/기동대 부지>

협상대상지 선정 및 감정평가 시행계획

성동구치소 이전에 따라 대규모 시설 이전부지의 공공 정책실현 및 효율적 활용을 위해 舊성동구치소를 사전협상대상지로 선정하고 개발계획(안)과 공공기여 총량 확정을 위한 감정평가를 시행하고자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진배경

○ '11.12월 대체법무시설(문정법무단지) 신축사업 합의(SH공사-법무부)로 성동구치소 이전이 가시화되어 민간 매각, SH공사 자체 개발 등 다양한 활용방안 검토

○ 기본구상('17.5월 수립)에서 공공성과 사업성을 모두 갖춘 개발계획의 필요성이 인정되어 사전협상을 통한 도시계획변경을 추진

□ 추진경위

○ '11.12. 대체법무시설 신축사업 합의각서 체결(재산교환 협약)

- SH공사 대체법무시설(문정법무단지) 신축 ⇔ 법무부 성동구치소 부지

○ '15.12.24. 성동구치소 이전부지 활용관련 검토 추진(시장요청사항)

- 수익성도 중요하지만 지역사회에 필요한 공공시설 등 검토 필요

○ '16.05.30.   활용 및 관리 기본구상 수립 용역 착수(SH공사)

○ '17.03.03.   오금역일대 부지활용 및 관리 기본구상 시장보고

○ '17.06.26.   성동구치소 시설 이전(문정법무단지 내)

○ '17.12.19.   부지교환 계약 체결(SH공사-법무부)

○ '18.03.02.   성동구치소 등기이전 완료(법무부→SH공사)

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○ '18.05.14. 성동구치소 기본계획 및 지구단위계획 착수(SH공사)

Ⅱ		협상대상지 선정

□ 협상대상지 개요

[성동구치소]

○ 위치/면적: 송파구 가락동 162 / 78,758.2㎡

○ 소 유 자: 서울주택도시공사

○ 용도지역: 제2종일반주거(7층 이하), 도시계획시설(공공청사-교정시설)

[제2기동대]

○ 위치/면적: 송파구 가락동 161 / 5,019.3㎡

○ 소 유 자: 경찰청 ※ '19.4월 현재 SH공사와 교환 추진 중

○ 용도지역: 제3종일반주거지역, 역사문화미관지구

□ 협상대상지 선정 근거

○ '15.12월 장기간 구치소 입지로 인한 낙후지역의 재생차원에서 공공
주도 계획수립 추진(서울시-서울주택도시공사)

- 지구중심기능 확충을 위한 정책시설 도입 등 전략적 부지활용 계획

- 공공성 확보를 위해 전체부지 매각 지양하고 거점형 공공시설 설치 검토

○ '16.5월~'17.5월 오금역 일대 부지활용/관리 기본구상 수립

- 2030 서울생활권계획('18.3월 수립)에서 오금지구중심 신설로 지역성장의 견인 기능 발굴을 위한 공공 개발 가이드라인 마련

○ '17.3월 기본구상(안) 시장 보고

- 도시계획변경 및 개발의 공공성 확보를 위해 사전협상제도로 사업 추진

○ '18.5월 성동구치소 기본계획 및 지구단위계획 착수

- 토지이용계획 및 공공기여, 사업성 검토 등 세부계획 수립

⇒ 성동구치소, 제2기동대 부지는 공공에서 기본계획을 수립한 지역으로「도시계획변경 사전협상 운영지침」에 따라 사전협상대상지로 선정

※ 도시계획변경 사전협상 운영지침 제3장 협상절차 [협상대상지 선정을 위한 평가]

3.6 공공이 정책실현을 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 평가를 생략할 수 있다.

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Ⅲ		감정평가 추진 계획

□ 감정평가 개요

○ 평가목적: 도시계획변경 사전협상에 따른 공공기여 시설의 부지 가액을 산정하고, 개발계획(안)의 사업성을 최종 검토하기 위함

○ 평가대상: 송파구 가락동 162 일대(제2기동대 포함 83,777.5㎡)

○ 기준시점

- 도시계획 변경 이전 토지가치: 협상 대상지 선정 이전시점 기준

- 도시계획 변경 이후 토지가치: 도시관리계획 결정(변경) 고시(예정)일 기준

○ 감정평가 절차

감정평가업자 선정 (2인, 서울시/SH공사)	⇒	감정평가 의뢰 (서울시→감정평가업자)	⇒	감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒	감정평가심사위원회 심사 (한국감정평가사협회)
	⇒	감정평가서 제출 (감정평가업자→서울시)	⇒	평가수수료 지급 (서울시/SH공사→감정평가업자)	⇒	감정평가금액 산정 (서울시)

□ 업자선정 및 보수

○ 감정평가업자 선정

- 선정방법: 공공 및 민간(토지주) 입회하에 추첨을 통하여 총 2인 선정

- 선정후보: 공정성과 신뢰성 제고를 위하여 국토교통부장관이 선정․공고한 대형감정평가법인(13개) 중에서 선정(붙임1)

※ 한국감정평가협회 관계자(1인) 참관 하에 실시, 추첨일은 추후 확정 통보

○ 감정가격 및 보수

- 가격산정: 개별 감정평가업자의 감정가격을 산술평균한 금액

- 보수산정: [종전+종후 감정평가액(원)]×수수료율(%)×할인율(50%)

- 수수료지급: 서울시와 SH공사가 감정평가업체에게 각각 1/2씩 지급

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□ 기타사항

○ 감정평가 시행에 대한 세부사항은 「도시계획변경 사전협상 운영지침」(2018.11.13. 서울특별시 행정2부시장 방침 제247호) ‘제5장 협상주요기준’의 ‘감정평가기준’에 의함(붙임2)

Ⅳ		행정사항 및 향후일정

□ 행정사항

○ 소요예산: 190백만원

○ 예산과목: 공공개발기획단, 도시개발의 공공성 강화, 도시발전 및 공공개발, 토지자원의 선제적 관리 및 사전협상제도와 시민참여 프로그램 운영, 사무관리비

□ 향후일정

○ '19. 4.   감정평가업체 선정(한국감정평가협회 참관)

○ '19. 5.   협상조정협의회 개시

○ '19. 8.   개발계획(안) 및 공공기여 총량 확정

○ '19. 9.   지구단위계획 입안

붙임.  1. 개발계획(안) 1부.

2. 도시계획변경 사전협상 운영지침 감정평가기준 1부.  끝.