문서번호	도시계획과-14447
결재일자	2023. 11. 2.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

				시 민
주무관	종합계획팀장	도시계획과장		도시계획국장
배현경	좌승호	정성국		11/02
				조남준
협 조	도시관리과장		하대근
	도시계획혁신팀장		이승준

관광숙박시설 확충을 위한 용적률 완화 계획

2023. 11.

도시계획국

(도시계획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	■	□
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	기타 분야
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

관광숙박시설 확충을 위한 용적률 완화계획

「더 오래 머무르고 다시 찾고 싶은 고품격 매력도시」를 구현하기 위해 관광숙박시설 건립 시 용적률 완화를 추진코자 함.

Ⅰ		추진배경 및 경위

□ 추진배경

ㅇ 관광은 도시경쟁력의 원천이며, 관광산업은 서울 경제의 미래

- 경쟁력 있는 세계 도시는 관광도 함께 발전

·도시경쟁력 : 런던(1위) 》뉴욕(2위) 》도쿄(3위) 》파리(4위) 》싱가포르(5위) 》서울(7위)

·글로벌관광 : 런던(3위) / 뉴욕(7위) / 도쿄(9위) / 파리(2위) / 싱가포르(5위) / 서울(11위)

※ 도시경쟁력 순위는 모리재단 GPCI(2022), 글로벌 관광순위는 마스터카드(2019)

- 한국의 관광산업 GDP기여율은 2.8%로 낮아( 세계 GDP기여율 10.4%(9.6조$) ) 핵심산업으로의 성장 가능성이 높음

ㅇ “숙박”은 관광도시로 도약을 위한 가장 기초적이고 필수적인 요소로 숙박계획이 확정되어야 외래관광객의 방문 가능

- 방한시 외래관광객이 고려하는 관광인프라는 교통(대중교통), 치안, 숙박순이고, 여행 전 개별적으로 예약한 항목은 숙박(75%), 항공권(11.4%) 순이며,

- 숙박시설은 호텔(81.7%), 친구집(11.4%), 게스트하우스(4.4%)순으로 이용됨

※ 2023 외래관광객조사 2분기 보고서(한국문화관광연구원)

ㅇ 고품격 매력으로 '3‧3‧7‧7 관광시대' 연다… 미래비전 발표(9.12.)

- (목표) 외래관광객 3천만명, 1인당 지출액 300만원, 체류일 7일. 재방문율 70%

- (약속) 서울관광의 10대 핵심과제 중 ‘숙박 인프라’ 확충 포함

□ 추진경위

ㅇ ’22. 9.20.	: 서울 관광활성화 계획 수립 (관광정책과)

ㅇ ’22.12.12.	: 제6차 관광진흥기본계획 발표 (정부, 관계부처 합동)

ㅇ ’23. 7.28	:「서울 관광인프라 종합계획」시장보고 (도시계획과)

ㅇ ’23. 8.11	:「서울 관광인프라 종합계획」수립 (시장방침 제108호)

ㅇ ’23. 9.12	: 서울관광 미래비전 발표 (시장, 관광정책과 주관)

ㅇ ’23. 9.25	: 숙박분야 보도자료 배포

- 숙박시설 3대 확충방안 발표, 숙박시설 공급을 위해 도시계획지원 추진

Ⅱ		여건분석

□ 수요전망

ㅇ 엔데믹 시대, 여행수요 급증에 대한 빠른 대처와 준비 필요

- 美 타임지, 2022년 방문하기 좋은 ‘세계최고의 장소’ 서울(50개 도시)

- 한국여행에 대한 각 국의 언급량 4년내 10배이상 급증(한국관광공사, ’22.12.)

ㅇ 3천만 외래관광객 방문시 관광숙박시설(호텔) 부족 예상

- 관광호텔은 외래관광객 1,390만(’19년 기준) 방문시 6.6만실 소요(총 8.5만실의 78%)

숙박시설 현황	관광호텔 부족 개념도

□ 공급여건

ㅇ 기나긴 팬데믹으로 힐튼호텔(중구), 크라운호텔(용산구) 등이 폐업․매각

- 현재, 힐튼호텔은 업무시설(도계위 심의 중)로, 크라운호텔 부지(도시건축디자인 창의혁신디자인 시범사업 공모참여 중)는 주상복합으로 개발 추진 중

- 쉐라톤 서울 팔래스 강남, 르메르디앙(리츠칼튼)호텔 ’21.上 영업종료 등

ㅇ 저성장․고금리, 고물가 등으로 상업용 부동산투자시장 여건 악화, 프라임급 오피스 위주의 개발로 숙박시설 공급 위축 전망

- ’22년 이후 8차례 기준금리 인상, 2022년 소비자 물가는 전년대비 5.1% 상승

- ’22대비 자산유형별 투자선호도 : A급 오피스(83%), A급 물류센터(67%), 호텔(0%)

※ 국내 상업용 부동산 시장 유동성 흐름과 수익률 동향(2023, CBRE, 상위3개 복수응답)

✔ 3천만 관광객시대 준비를 위해 관광숙박시설 건립 유도 인센티브 필요

Ⅲ		제도운영 현황

□ 現 관광숙박시실 용적률 특례 제도개요

ㅇ (법적근거)『서울시 도시계획조례』제55조(용도지역안에서의 용적률) 제17항

- 준주거·상업지역안에서 市 위원회 심의를 거쳐 조례상 용적률의 20% 완화 가능 ※ ’09.9.29 규정신설

ㅇ (완화대상)『관광진흥법 시행령』제2조제1항제2호 가목의 관광호텔업, 다목의 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설

- 「건축법 시행령」제2조제1호의 신축, 제2호의 증축되는 건축물

ㅇ (적용원칙) 주변지역 토지이용 부조화에 따른 도시경관 훼손 방지위해 지역별․사업별 특성을 고려

- 입지여건, 건축계획 등에 따라 용적률 차등 부여(정량적 기준)

- 조화로운 높이, 도로 등 기반시설의 과부하 방지, 공개공지 등에 대해서는 위원회 심의시 적정성 판단(정성적 기준)

ㅇ (심의절차) 관광숙박시설 용적률 완화 업무처리지침(’17.1.)에 따름

ㅇ (사후관리) 완화내용에 대해 ‘건축물 대장’상 기록하여 관리

□ 적용현황

ㅇ 조례신설된 ’09년부터 총 88건이 관광숙박시설 건립에 따른 용적률 완화를 받았으나, 약 56건만이 정상 추진됨

※ 관광숙박시설 용적률 특례 적용현황

구분	심의건수	추진여부			비고
		준공	공사중	미준공(미추진 등)
계	88	54	2	32

ㅇ 코로나 등의 영향으로 19년이후 용적률 완화 심의사항이 없으며, ’14년이후 심의를 득한 경우에도 사업계획 등을 변경하여 타 용도로 전환한 경우가 50%이상으로 기존 용적률 인센티브의 개선이 필요하다고 판단됨

※ 용적률 완화 사업지역의 연도별 추진현황

구분	합계	’11	’12	’13	’14	’15	’16	’17	’18	’19~’23
계	88	4	9	22	15	25	8	3	2	-
준공, 공사중	56	4	9	17	8	14	2	2	-	-
용도전환, 미추진 등	32	-	-	5	7	11	6	1	2	-

Ⅳ		추진계획

□ 추진방향

ㅇ 도시계획조례 개정을 통해 관광숙박시설의 용적률 추가 완화 가능성 확보

ㅇ “관광숙박 특화 지구단위계획구역” 지정 및 운영기준 마련을 통해 양질의 숙박시설이 건립될 수 있도록 지원

□ 추진내용

ㅇ 용적률 완화내용 : 20퍼센트 ⇒ 30퍼센트

현행

개정

- 상업지역 중 관광숙박 특화 지구단위계획구역내 관광숙박시설 건립 시

현 행	개 정 안
⑰ 제1항에도 불구하고 제1항제6호부터 제10호까지의 지역(역사도심 지역을 포함한다)에서 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호 가목 및 다목의 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 지구단위계획으로 고시하거나 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화할 수 있다	⑰ 제1항에도 불구하고 제1항제6호부터 제10호까지의 지역(역사도심 지역을 포함한다)에서 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호 가목 및 다목의 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화할 수 있다. 다만, 관광숙박 특화를 목적으로 지구단위계획을 수립하는 제1항제7호부터 제10호까지의 지역(역사도심 지역을 포함한다)에서는 30퍼센트까지 완화 가능하다.

□ 우선 적용검토 대상지

ㅇ 대 상 지 : 종로, 신촌, 잠실 등 도시지역에 방치된 낙후 모텔촌

- 신촌역일대, 종로3가일대, 화양동 일대, 영등포동3가 일대, 서울대입구역 일대, 남부터미널역 일대, 강남역 일대, 신천역 일대, 몽촌토성역 일대

ㅇ 사    유

- 토지이용 부조화 우려가 낮고 노후된 숙박시설 밀집지역의 경관개선 효과 기대

- 숙박시설 집적효과로 건립 후 경기변동에 따른 폐업리스크가 비교적 낮아, 타 용도 전환에 따른 부담이 적어서 지속가능한 정책효과 도모 가능

ㅇ 추진방법 : 용적률 완화효과가 현장에 즉각적으로 반영될 수 있도록 “관광숙박 특화 지구단위계획구역” 지정하여 시범사업 추진

- 도시미관 저해 및 노후 모텔촌을 업무·문화·관광 복합타운으로 재조성

- 노후 모텔촌에 대한 양호한 관광숙박시설 전환·관리를 위한 기준 마련

□ 업무분담계획

ㅇ 기초자료 조사·분석, 요구자료 대응 등	【도시계획과(종합계획팀)】

ㅇ 도시계획조례 개정 추진	【도시계획과(도시계획혁신팀)】

ㅇ 관광숙박특화 지구단위계획 지정 및 운영기준 마련   【  도 시 관 리 과  】

Ⅴ		향후일정

ㅇ ’24. 5.	: 조례개정 완료 (입법예고 시기에 맞춰 보도자료 배포)

입법계획 수립	▶	규제심사 등 사전협의	▶	입법예고 (20일)	▶	법제심사 입법안 확정	▶	시의회 상정	▶	공표
11월 초		11월 중		12월		1월		3월		’24.5월

ㅇ ’24. 3.~12.	: 관광숙박 특화 지구단위계획구역 지정 및 운영기준 마련

끝.