문서번호	건축기획과-15858
결재일자	2023. 7. 21.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

			시 민
주무관		건축관리팀장	건축기획과장
진수희		정경승	07/21
			박순규
협조
	주무관		이충건

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실무협의 결과

2023. 7.

주택정책실

건축기획과

**************** 실무협의 결과 보고

	< 회의 개요 >
ㅇ 일시/장소 : ’23. 7.14. 14시~15시30분 / 서소문2청사 20층 ㅇ 참 석 : 건축관리팀장, 건축관리팀 담당주무관, ㈜도시디자인 공장 장경철 소장, 강전훈 전임 ㈜고도플루토도시계획건축사사무소 김회승 부팀장 ㅇ 주요내용 : 가로구역별 최고높이 지침 등 재정비(안) 세부 기준 검토

[ 주요 논의내용 ]

□ 가로구역별 높이기준 재정비 목적 및 방향 관련

❍ 가로구역별 높이기준의 목적 및 성과 : 간선가로의 바람직한 도시경관 및 조화로운 건축물 형성을 통해 도시건축 환경개선에 기여

- 간선구역 : 기반시설 용량을 고려한 개방감 및 가로환경 쾌적성 증진(가로 활성화 미흡)

- 이면구역 : 공지확보 및 연접지역 거주환경 보호 (규제로 인식되는 한계)

ㅇ 향후 재정비 시, 각 지정구역별 특성을 고려한 차별화된 육성 비전 및 전체적 관리방향 필요

- 대지별 높이 기준에 앞서, 지정구역별 용도지역, 토지이용계획, 여건변화 등 지역이 가지고 있는 특징을 반영한 계획적 관리 방향 제시가 우선될 필요

□ 4‧5차 재정비 가이드라인 관련

ㅇ 노선상업지역 등 간선변 재정비 우선순위 선정

- 기존 2단계까지 11개소 재정비 완료, 그 외 지역 정성적 평가를 통해 가로구역별 높이계획의 실효성과 지정 필요성이 높은 지역을 우선 재정비 대상으로 선정

- 노선상업 면적, 중복관리지역 제외면적, 기준높이 조정필요 면적 등 고려

□ 높이기준 적용 관련

ㅇ 이면구역 내 150㎡미만 과소/접도조건 미달 대지 적용 제외

- 단 이면부 300㎡이상 대지 ‘공용의 공지’ 조성시, 기준높이 완화

ㅇ 시장정비구역, 소규모주택정비사업은 해당 계획의 높이기준 적용

- 소규모주택정비사업시 해당 법령에 따른 완화에도 불구하고 용적달성이 어려운 경우, 민간제안 특별높이운영구역을 통해 기준높이 완화

- 지구단위계획 중첩지역은 ‘지구단위계획 높이 기준 적용’ 문구와 해제 시 가로구역 기준높이 적용 문구 지침도에 병기

□ 높이완화 관련

ㅇ 사선제한보다 크게 완화된 現 기준/최고높이는 유지하되, 가로변 보행활성화와 개방형공지 확보가 필요한 가로는 재정비시 기준높이를 일부 하향하여 기준높이 완화 인센티브 활용을 유도

- 제3종일반주거지역에서 불필요하게 높은 가로구역별 최고높이 지정 사례 ⇒ 기준높이 일부 하향(가로변 고층유도 취지는 유지)

- 현재 기준높이의 90% 수준(최대 80%~100%)에서 조정 원칙

ㅇ 최고높이 완화는 시·구 위원회 반영 용이토록 산식화

- 기부채납에 대한 최고높이 계수는 1.3, 공익시설은 1.5로 조정하여 의무화

- 최고높이 완화범위‧심의 기준 수립

- 완화 비율별 소관 위원회(자치구/서울시) 기준은 재검토

□ 산정구역 관련

ㅇ 기준거리(도로폭+이격거리) 산식표 제시에 대한 추가 검토 필요

- 전면이격 거리에 따른 사선제한식(1.5~1.7) 적용은 전면 도로의 위치에 따라 이면부 부영향 발생 우려.

- 필지의 상황 및 넓은 도로 폭 위주의 기준거리 산정 문제 등 추가 검토 필요

[ 향후 추진계획 ]

ㅇ 시행지침(안) 변경 및 업데이트

- 논의 내용 검토 및 변경 내용 포함

ㅇ 산정구역 적용 높이기준 재검토

- 산정구역 적용 산식 재검토(시뮬레이션 비교)

ㅇ 국회대로 일대 지정구역 높이계획(안) 작성, 시뮬레이션 진행

ㅇ 6차 실무협의 시, 기존 용역팀 등 실무전문가 포함한 자문 진행

붙임  실무회의 자료 1부.  끝. .