문서번호	전략주택공급과-8328
결재일자	2023. 7. 11.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

					시 민
주무관	모아주택사업팀장	전략주택공급과장	주택공급기획관		주택정책실장
문미주	박정진	남정현	김승원		07/11
					한병용
협 조	주거환경개선과장			오장환
	모아주택계획팀장			김지호

주거안전망 확충 자율주택 추진 방안

2023. 7.

주 택 정 책 실

(전략주택공급과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	■	□
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	주 거
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	■	□
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	■	□

주거안전망 확충 자율주택 추진 방안

재해에 취약한 반지하 주택 정비를 도모하고, 소단위 주택공급 확대를 위해 주거안전망 확충 자율주택 추진 방안을 수립하여 추진하고자 함

Ⅰ		추진근거

ㅇ 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책(시장방침 제218호,'22.12.8,주택정책과)

- 개별 신축이 어려운 반지하 및 공동개발을 원하는 주택 자율주택정비사업 추진

ㅇ 2023 기존주택등 매입임대주택 공급계획(주택정책과-4784호, '23.3.16)

ㅇ 소규모주택정비사업(가로주택,자율주택) 심의기준(주거환경개선과-614호, '21.1.15)

Ⅱ		추진배경

ㅇ 반지하 주택 해소를 위해 여러 반지하 필지의 공동개발 시 건축규제 완화 등 활성화 필요

ㅇ 최소단위 정비사업인 자율주택정비사업으로 반지하 정비, 노후 주거지 주민 자율 정비 및 소단위 주택공급 효과 기대 가능

	< ※ 자율주택 정비사업 >
‣ 개 요 : 단독·다세대·연립주택 토지등소유자 2명이상이 법정 대상지역에서 주민합의체를 구성하여 직접 시행 또는 공공과 공동으로 노후주택을 정비하는 사업 ※ 단, 공공임대주택이 50퍼센트 이상이 되도록 건설하는 경우는 1명 시행 가능 ‣ 대 상 : 단독 18호미만, 다세대·연립주택 36세대미만, 혼합 36채미만 + 노후·불량건축물 2/3이상

Ⅲ		현황 및 문제점

□ 현  황

ㅇ 추진단계 현재까지 30개사업 준공, ’23.5월말 기준 20개사업 추진 중

계	준공	착공	사업인가	주민합의체	비고
50	30	5	7	8

ㅇ 연도별 연평균 8개소 추진, ’22년도부터 주민합의체 구성 감소

계	’17	’18	’19	’20	’21	’22	’23.현재	비고
50	1	4	12	13	13	7	-	주민합의체 구성 기준

ㅇ 용도지역 제1종(전용,일반), 제2종 일반주거(7층이하) 지역 80%(40개소)해당

계	1종전용	1종일반	2종(7층)	2종일반	준주거	준공업	비고
50	1	14	25	8	1	1

ㅇ 사업규모·유형 대부분 100 ~ 1,000㎡내외 중소 규모 대지로, 도시형생활주택 및 다세대주택 유형 정비가 67%(20개소) 해당 ※ 준공사업 기준

규모 / 유형 (사업면적㎡)	다중주택	다가구주택	다세대주택	도시형 생활주택 (단지형다세대)	아파트	합 계
~300 미만	3	2	7	3	-	15
300~500	-	2	1	3	-	6
500~1,000	1	-	-	5	-	6
1,000~1,500	-	-	-	1	-	1
1,500~2,000	-	-	-	-	2	2
합 계	4	4	8	12	2	30

ㅇ  참여 유형 상당수가 매입임대형으로 주요 참여 유인 작용

계	매입임대형(공공임대 포함)			주민자율형 (공공임대 미포함)	비고
	소계	SH	LH
50	25	17	8	25

□ 문제점

ㅇ (실적 저조) 최근 6년간 총 50건(연평균 8건) 추진, 추가적 활성화 방안 필요

ㅇ (구조적 한계) 주민 전원 동의 등 사업 방식의 내적 한계

- 토지등소유자 전원 동의 요건 달성 어려움, 미동의자 토지 매수 사업비용 증가 요인

- 소규모로 사업성·참여도 저조, 주민입장에서 복잡한 사업방식에 대한 거부감

ㅇ (제한적 시행) 실거주 정비보다 건설 후 임대주택 매각 사업방식에 집중

- 사업 가능 지역과 건축규제 완화 지역이 조례상 일부 지역으로 한정됨

- 임대주택 건설시 용적률 완화 가능하나 주민입장에서 토지지분 감소에 대한 거부감

- LH․SH의 자율주택 매입 약정, HUG 사업비 대출 등 타 기관 협력 사업 축소 중

⇨  자율주택정비사업 추가적 활성화 및 다양화 등 추진방안 마련 필요

Ⅴ		추 진 방 안

□ 건축규제 완화 대상지역 확대

□ 반지하주택 등 대상지역 확대 (기 추진중)

ㅇ 자율주택정비사업 대상지역 및 건축규제 완화 대상지역에 반지하주택, 재난위험시설, 빈집 등이 포함된 사업시행구역 추가

- ’23.3.27 :　「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 개정 시행

ㅇ 반지하 필지 공동개발 시 건축규제 완화 가능한 자율주택으로 지원·활성화

- (용적률 완화) 공공임대 또는 공공지원민간임대 10~20% 확보시 법적상한까지 완화

- (건축규제 완화) 채광사선, 조경, 대지안의 공지, 주차장 등 1/2범위까지 완화 가능

	반지하주택 밀집블록 자율주택정비사업 활성화 유도

□ 공공지원민간임대주택 결합 사업 확대

□ 주요내용

ㅇ 현 황 : 소규모주택정비법에 의거 공공지원민간임대를 20%이상 건설 시 법적상한까지 완화 가능하나, 심의기준(방침)을 통해 용적률 완화 규제

- (방침) 공공지원민간임대(임대의무 10년) 20%이상 건설 시 : 법적상한용적률 – 20% 이내

ㅇ 사업확대 : 방침에 따른 기존규제 폐지를 통해 공공지원민간임대 적용 확대

- 공공지원민간임대 20%이상 법적상한용적률까지 완화, 주민자율방식 활성화 및 사업방식 다양화

- 공공성을 강화하고 공적지원을 연계한 공공지원민간임대와 결합(10년이상 임대) 방식 확대

	「공공지원민간임대 + 자율주택정비사업」 결합
* 공공지원민간임대 20%이상 건설시 ※ 관련근거 : 빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법 제49조 제1항 제1호

□ 확대방안 : 용적률 완화 기존규제(심의기준) 폐지

ㅇ 반지하 정비 촉진 등 사업 활성화를 위해 기존규제(자율주택 심의기준) 폐지

- 현 행 : 임대유형, 임대기간에 따라 용적률 차등완화 (심의조건 부여)

※ 소규모주택정비사업(가로주택,자율주택) 심의기준 (주거환경개선과-614호, '21.1.15)

- 개 선 : 임대유형, 임대기간 무관하게 법적상한까지 완화 (심의기준 폐지)

·공공임대 또는 공공지원민간임대 20%이상 건립 시, 법적상한용적률까지 완화 적용

【 현행 】 용적률 차등 완화 (임대유형, 임대기간별) · 공공지원민간임대 : 법적상한–20%이내 적용 · 공공임대 : 법적상한 이내 적용 * (기존) 임대의무기간 30년이상 조건 부여	기존규제 폐지 ⇨	【 개선 】용적률 차등 완화 폐지 · 임대유형(공공지원민간임대 또는 공공임대), 임대의무기간에 관계없이 법적상한 이내 적용

□ 추진계획

ㅇ 자율주택 용적률 차등완화를 포함한 심의기준 폐지, 방침일로부터 즉시 시행

- 방침일 이후 자율주택정비사업 추진 시 기존 「소규모주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준(주거환경개선과-614호,’21.1.15)」미적용

※ 공공임대 계획·설계 수준 향상을 위해, 공공임대 관련 「도시재생위원회 통합심의 소규모주택정비사업 계획·설계 심의기준(균형발전정책과-4855호,’21.11.26)」은 현행 유지

□ 자율주택형 주거안전망 확충 지원

□ 주거안전망 확충 대책 - 자율주택정비사업

ㅇ 관련근거 : 촘촘한 주거안전망 확충 종합대책 (시장방침 제218호,'22.12.8)

ㅇ 대    상 : 개별신축이 어려운 침수 반지하 및 공동개발을 원하는 주택

ㅇ 내    용 : 반지하 필지의 공동 개발을 통한 반지하주택 해소 등

ㅇ *************************************

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ㅇ 주요내용 : ******************************************************************

ㅇ ***************

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□ 추진계획

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ㅇ ********************************************

□ 사업성 개선을 위한 세제지원

□ 소규모주택정비사업 취득세 감면 건의 (기 추진중)

ㅇ 사업성이 열악한 소규모 정비사업에 대한 세제 지원으로 사업 활성화 도모

ㅇ 취득세 감면 등 적용되는 재개발 등 타 정비사업과 달리, 자율주택은 취득세를 전액 부과하고 있어 조세 형평성, 사업 활성화를 위해 세법 개정 건의

- 재개발에 적용 중인 취득세 감면 특례 등을 자율주택정비사업 등에 동일한 수준 적용

- 1가구 1주택 소규모 토지등소유자등을 대상으로 취득세 50~75% 감면 추진

※ 관련법령 : 지방세특례제한법 제74조(도시개발사업 등에 대한 감면)

ㅇ 추진사항

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□ 자율주택정비사업 홍보 강화

□ 지역 현장 홍보 강화

ㅇ (집수리 전문관 연계) 찾아가는 상담 시행

- 운영인력 : 9개 권역 101명(건축사, 건축시공기술사 취득 후 실무경력 3년 이상)

- 활용계획 : 주택 개량(정비) 희망 주민에게 지역 건축사가 찾아가는 상담 제공,

자율주택정비사업 관련 일반 상담 등 업무지원, 연계사항 안내 등

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ㅇ (**************************************

□ 자치구 담당자 실무 교육

ㅇ 교육목적 : 인허가 담당 공무원 자율주택 이해도 제고, 실무절차 안내

ㅇ 운영시기 : 연 2회 (상·하반기)

ㅇ 교육내용 : 자율주택 정비사업 절차, 인허가 진행 시 유의사항 등

□ 사업 안내서 작성 제공

ㅇ 사업 관련부서(지구단위계획, 도시재생사업, 주거환경사업구역 등) 및 자치구에 자율주택정비사업 안내 시행  ※ 붙임 자율주택정비사업 안내서

ㅇ 주민 눈높이 및 필요에 맞춤형으로 대응, 알기 쉬운 사업 안내서 작성 제공

- 사업빈도가 적어 토지등소유자가 관련 정보에 접근하기가 어려움에 따라 주요 유형*별로 맞춤형 안내자료 작성 제공

* (유형) 규모, 사업방식(건축협정/자율/합필형), 임대주택 계획, 지역·지구 등

Ⅵ		행정사항

ㅇ 방침 수립 즉시 자치구 통보·시행 (‘23. 7월)

ㅇ 자율주택정비사업 안내(관련부서, 자치구) 시행 (‘23. 7월)

ㅇ 유관기관(부서) 협조 사항

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붙임  자율주택정비사업 안내서(관련부서, 자치구 통보용) 1부.  끝.